1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ XUÂN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 3
Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính
xác và trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.

Tác giả luận văn Nguyễn Thị Xuân
7
1.1.1.
Khái niệm về hợp đồng
7
1.1.2.
Bản chất của hợp đồng
10
1.1.3.
Các yếu tố của hợp đồng
13
1.2.
Tổng quan về hợp đồng kinh doanh bất động sản
31
1.2.1.
Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản
31
1.2.2.
Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản
33
1.2.3.
So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh
doanh dịch vụ bất động sản
35
1.2.4.
Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản
36
1.2.5.
Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản
40


Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh
bất động sản ở nước ta hiện nay
94
3.2.
Giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
103

KẾT LUẬN
110

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
111

PHỤ LỤC
115
7
bất động sản. Mặc dù hợp đồng kinh doanh bất động sản được đề cập trong
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 song mới chỉ dừng lại ở những nội
dung mang tính nguyên tắc hoặc khái quát. Trên thực tế, các vụ việc tranh
chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà đơn cử là vụ việc tranh chấp
về đóng phí dịch vụ giữa chủ đầu tư tòa nhà Keang Nam với cư dân sinh sống
trong tòa nhà hoặc giữa cư dân sinh sống trong tòa nhà The Mainor với Ban
quản lý tòa nhà về phí sử dụng, trông giữ xe ô tô v.v có nguyên nhân từ việc
thiếu các điều khoản cụ thể, rõ ràng đề cập về vấn đề này trong hợp đồng mua
bán nhà. Hơn nữa, pháp luật về kinh doanh bất động sản là lĩnh vực pháp luật
còn khá mới mẻ ở nước ta. Các quy định về kinh doanh bất động sản nói
chung và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng đang trong quá trình
xây dựng và hoàn thiện nên khó tránh khỏi những hạn chế, bất cập. Mặt khác,
nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về hợp đồng kinh doanh thương mại đã thu
hút được sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta. Nhiều công trình
khoa học nghiên cứu về lĩnh vực này đã được xuất bản, công bố. Tuy nhiên,
tìm hiểu về hợp đồng kinh doanh bất động sản dưới góc độ pháp luật thì
dường như còn ít công trình nghiên cứu, xem xét trên phương diện lý luận và
thực tiễn. Với những lý do cơ bản trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật về
hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật
học với mong muốn lý giải, cung cấp cơ sở khoa học góp phần hoàn thiện
pháp Luật Kinh doanh bất động sản nói chung và các quy định về hợp đồng
kinh doanh bất động sản nói riêng. Điều này lại càng có ý nghĩa trong bối
cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đang trong quá trình sửa đổi,
bổ sung và sẽ được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 7 thông qua.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu về hợp đồng nói chung thì đã có rất nhiều các công trình
nghiên cứu như: “Chế độ hợp đồng trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay” của TS. Phạm Hữu Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô
hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng kinh tế vô hiệu” của TS. Lê Thị Bích


9
Bên cạnh mục tiêu tổng quát, nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng tới
các mục tiêu cụ thể sau:
- Hệ thống hóa, phân tích cơ sở lý luận về hợp đồng kinh doanh bất
động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc
tìm hiểu các nội dung: i) Khái niệm, đặc điểm, vai trò, các hình thức và nội
dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản; ii) Cơ sở lý luận của việc ra đời
pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; iii) Khái niệm và đặc điểm
của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; iv) Nội dung pháp luật về
hợp đồng kinh doanh bất động sản; v) Các yếu tố chi phối pháp luật về hợp
đồng kinh doanh bất động sản.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
ở nước ta nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế, tồn tại và nguyên
nhân của những hạn chế, tồn tại khi áp dụng các quy định về hợp đồng kinh
doanh bất động sản.
- Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về
hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta trong thời gian tới.
4. Tính mới và dự kiến những đóng góp của đề tài
Luận văn với đề tài "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam" nếu được bảo vệ thành công sẽ có những đóng góp mới cơ bản
cho khoa học pháp lý nước ta. Những đóng góp này bao gồm:
- Tập hợp, hệ thống hóa và phát triển hệ thống cơ sở lý luận về hợp
đồng kinh doanh bất động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động
sản ở nước ta.
- Phân tích nội dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở
nước ta.
- Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất
động sản ở nước ta và đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này.


- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải…
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng
kinh doanh bất động sản.
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân
tích, phương pháp hệ thống… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2: Thực
trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
- Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy
nạp… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp
luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản.

12
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN
VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng
Từ xa xưa, hợp đồng đã xuất hiện trong đời sống xã hội như một điều
tất yếu. Để có thể tồn tại và phát triển, các chủ thể phải tham gia vào những
giao dịch nhất định thông qua việc trao đổi, dịch chuyển các lợi ích do mình
tạo ra và nhận lại những lợi ích cần thiết từ các chủ thể khác nhằm thỏa mãn
nhu cầu chính đáng của mình. Một trong những phương thức cơ bản để thực

được dự liệu bởi các bên, mà đó còn là hiệu lực được đảm bảo bởi pháp luật,
bởi tập quán hoặc bởi yêu cầu của nguyên tắc thiện chí, nhằm xác lập trách
nhiệm thực thi hợp đồng phù hợp với bản chất của hợp đồng.
Thứ ba, là tự do hợp đồng: các bên được tự do, trong phạm vi giới hạn
của luật công và trật tự công cộng, để tạo ra loại hợp đồng mà họ muốn, "thậm
chí điều đó có thể là vô lý theo cách nhìn nhận của người khác" [57, tr. 178].
Khác với quan niệm của các nước theo hệ thống Civil Law, trong hệ
thống Common Law, người ta xem hợp đồng như là "kết quả của các cam kết
đơn giản, thể hiện bằng những hành vi pháp lý cụ thể của mỗi bên và là một
nghĩa vụ được tạo ra bởi sự gặp gỡ ý chí giữa các bên" [57, tr. 79]
Có thể nói, thuật ngữ "hợp đồng" là một phạm trù đa nghĩa và có thể được
xem xét ở nhiều góc độ khác nhau. Các luật gia Việt Nam thường hiểu khái niệm
"hợp đồng" theo hai nghĩa: nghĩa khách quan và nghĩa chủ quan. Theo nghĩa
khách quan, "hợp đồng" là một bộ phận của chế định nghĩa vụ trong luật dân sự,
bao gồm các quy phạm pháp luật được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự
nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội trong quá trình dịch chuyển các lợi ích giữa

14
các chủ thể với nhau. Theo nghĩa chủ quan, hợp đồng là sự ghi nhận kết quả
của việc cam kết, thỏa thuận giữa các chủ thể giao kết hợp đồng hay là kết quả
của việc thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên, được thể hiện trong các điều
khoản cụ thể về quyền và nghĩa vụ mỗi bên để có cơ sở cùng nhau thực hiện.
Bộ luật Dân sự Pháp có định nghĩa: "Hợp đồng là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều
người khác về việc chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một công việc
nào đó" [32, Điều 1101]. Theo qui định tại Điều 1378 Bộ luật Dân sự năm
1994 của Bang Québec (Canada): Hợp đồng là sự thống nhất ý chí, theo đó
một hoặc nhiều chủ thể phải thực hiện những cam kết đã định vì lợi ích của
một hoặc nhiều chủ thể khác. Cả hai định nghĩa trên đều thể hiện rõ bản chất
của hợp đồng là sự "thỏa thuận" hay "thống nhất ý chí" giữa các bên.

của hợp đồng trong việc làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật.
Định nghĩa trên đây của Bộ luật Dân sự năm 2005 được xem là hợp
lý; vì có nội dung ngắn gọn, chuẩn xác; vừa mang tính khái quát cao, phản
ánh đúng bản chất của thuật ngữ "hợp đồng", vừa thể hiện rõ vai trò của hợp
đồng như là một căn cứ pháp lý (phổ biến) làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền và nghĩa vụ của các bên.
Từ các phân tích trên, chúng ta có thể khái quát định nghĩa hợp đồng
như sau: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, tổ chức bằng lời nói,
hành vi, văn bản hoặc các hình thức khác tương đương văn bản như điện báo,
telex, fax, thông điệp, dữ liệu… mà thông qua đó các bên xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt một quan hệ pháp lý về các quyền và nghĩa vụ nhằm thỏa mãn
nhu cầu, lợi ích của mình.
1.1.2. Bản chất của hợp đồng
Dù được hình thành trong lĩnh vực quan hệ xã hội nào thì hợp đồng
luôn có những đặc điểm sau: là sự thỏa thuận giữa các bên và làm phát sinh
hậu quả pháp lý.

16
Thứ nhất, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên. Hợp đồng là một
giao dịch có nhiều bên tham gia để tạo lập sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa
trên sự cam kết, thỏa thuận. Bởi vậy, mặc dù trong luật thực định và trong lý
luận có nhiều định nghĩa khác nhau về hợp đồng, nhưng tất cả các định nghĩa
đó đều thể hiện một quan điểm nhất quán là luôn xem sự thỏa thuận giữa các
bên là một trong các yếu tố thể hiện bản chất của hợp đồng. Yếu tố thỏa thuận
vừa là nguồn gốc, vừa là cơ sở nền tảng tạo nên hợp đồng. Bởi vậy, có ý kiến
cho rằng, "yếu tố thỏa thuận của các chủ thể là tiền đề của hợp đồng và được
xem là tuyệt đối" [47, tr. 19].
Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam, thỏa thuận là:
Sự nhất trí chung được thể hiện ở chỗ không có một ý kiến
đối lập của bất cứ một bộ phận nào trong số các bên liên quan đối

Ngoài ra, thỏa thuận chỉ có thể làm phát sinh hiệu lực ràng buộc đối với các bên
nếu tuân thủ các yêu cầu do pháp luật quy định như điều kiện về chủ thể, điều
kiện về nội dung và mục đích, điều kiện về sự tự nguyện và điều kiện về hình
thức hợp đồng trong trường hợp pháp luật có quy định. Trong những trường hợp
thật cần thiết, nhân danh tổ chức quyền lực công, Nhà nước có thể can thiệp vào
hợp đồng. Tuy nhiên, sự can thiệp này phải là sự can thiệp hợp lý và được pháp
luật quy định chặt chẽ để tránh sự lạm dụng, vi phạm quyền tự do hợp đồng.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay yếu tố thỏa thuận trong giao kết
hợp đồng được đề cao. Tất cả các hợp đồng đều là sự thỏa thuận. Tuy nhiên,
không thể suy luận ngược lại: Mọi sự thỏa thuận của các bên đều là hợp đồng.
Chỉ được coi là hợp đồng khi những thỏa thuận thực sự phù hợp với ý chí của
các bên, tức là có sự ưng thuận đích thực giữa các bên. Hợp đồng phải là giao
dịch hợp pháp do vậy sự ưng thuận ở đây phải là sự ưng thuận hợp lẽ công bằng,
hợp pháp luật, hợp đạo đức. Các hợp đồng được giao kết dưới tác động của sự
lừa dối, cưỡng bức hoặc mua chuộc là không có sự ưng thuận đích thực. Nhưng
như vậy thì dù có sự ưng thuận cũng không được coi là hợp đồng, tức là hợp
đồng bị vô hiệu. Như vậy, một sự thỏa thuận không thể hiện ý chí thực của
các bên thì không phát sinh các quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên.

18
Tóm lại, thông qua sự thỏa thuận, các bên đã làm nên hợp đồng, tức
làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp
đồng. Vì vậy, thỏa thuận vừa là tiền đề làm nên hợp đồng, vừa là yếu tố cơ
bản cho sự tồn tại của hợp đồng.
Thứ hai, hợp đồng là thỏa thuận để tạo ra sự ràng buộc pháp lý giữa
các bên. Một sự thỏa thuận không phải là hợp đồng, nếu không tạo nên hiệu
lực ràng buộc giữa các bên, tức là sáng tạo ra các quyền và nghĩa vụ mới,
ngoài những quyền và nghĩa vụ luật định, hoặc làm thay đổi hay chấm dứt các
quyền, nghĩa vụ ấy. "Mọi hợp đồng đều là sự thỏa thuận giữa các bên, nhưng
không phải sự thỏa thuận nào của các bên cũng là hợp đồng" [7, tr. 96]. Chỉ

Một là, được chuyển tới chủ thể xác định, đó là người được đề nghị.
Điều kiện này cho thấy pháp luật loại trừ khả năng trở thành đề nghị giao kết
hợp đồng của những lời nói hoặc hành động đưa ra cho nhiều người nhưng
không xác định đối tượng cụ thể. Lời nói hoặc hành động trong trường hợp
này thường tồn tại dưới dạng quảng cáo hoặc thông báo hứa thưởng và được
Bộ luật Dân sự Việt Nam xác định là hành vi pháp lý đơn phương chứ không
phải là đề nghị giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, một số nước theo hệ thống luật
Anh - Mỹ lại thừa nhận khả năng đề nghị giao kết hợp đồng có thể được đưa
ra cho những người chưa xác định. Nếu có chủ thể thực hiện đúng yêu cầu
của bên đưa ra đề nghị thì sẽ hình thành một hợp đồng và các bên có nghĩa vụ
tuân thủ hợp đồng đó. Mặc dù có sự khác nhau về việc xác định có hay không
tồn tại một hợp đồng trong trường hợp này, tuy nhiên, cả hai trường phái pháp
luật có sự tương đồng ở chỗ đều xác định nghĩa vụ phát sinh đối với chủ thể
đã có hành vi pháp lý đơn phương hoặc có đề nghị giao kết hợp đồng.
Hai là, thể hiện mong muốn giao kết hợp đồng và chấp nhận chịu sự
ràng buộc bởi những đề nghị đã đưa ra. Đây là điều kiện thể hiện ý chí của
chủ thể hợp đồng và nhờ đó mà đề nghị giao kết hợp đồng được phân biệt với
lời đề nghị (lời mời) thương lượng và thông tin báo giá.

20
- Đề nghị thương lượng là hình thức mà một bên đưa ra lời mời tới
chủ thể khác với mong muốn chủ thể được mời sẽ đưa ra một đề nghị giao kết
hợp đồng. Về mặt hình thức, đề nghị thương lượng khá giống với đề nghị giao
kết hợp đồng, tuy nhiên đề nghị thương lượng chỉ thể hiện sự sẵn sàng của
chủ thể đề nghị trong việc xem xét các đề nghị giao kết mà chưa thể hiện
mong muốn giao kết hợp đồng. Đề nghị thương lượng thường tồn tại dưới
dạng mời đấu giá hoặc mời đấu thầu. Đây là những hoạt động mang tính chất
mời gọi tất cả những chủ thể quan tâm đưa ra đề nghị giao kết, tức là đưa ra
thương lượng để đàm phán hợp đồng. Bởi vậy, lời mời thầu hoặc mời đấu giá
không được xem là đề nghị giao kết hợp đồng mà chỉ là đề nghị để một bên

đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng, bên đề nghị thường ấn định một thời hạn trả
lời nhất định. Nếu hết thời hạn đó mà bên được đề nghị không trả lời thì đề
nghị giao kết hợp đồng không còn hiệu lực và bên đề nghị được giải phóng
khỏi sự ràng buộc của những đề nghị đó. Cũng chính vì chịu sự ràng buộc này
nên trong thời hạn đã được ấn định, bên đề nghị không được giao kết hợp
đồng với chủ thể khác. Nếu hợp đồng giao kết với chủ thể khác được thiết lập
khiến cho bên được đề nghị bị thiệt hại do không giao kết được hợp đồng thì
bên đề nghị giao kết phải bồi thường.
Nguyên tắc nêu trên có một số ngoại lệ nhất định. Trong trường hợp
bên đề nghị xác định rõ trong đề nghị giao kết hợp đồng những điều kiện có
thể rút lại, thay đổi hoặc hủy bỏ đề nghị giao kết và nếu những yếu tố đó xảy
ra thì việc rút lại, thay đổi hoặc hủy bỏ đề nghị giao kết được chấp nhận. Xét
đến cùng đây cũng là biểu hiện của việc chịu sự ràng buộc bởi đề nghị giao
kết vì việc rút lại, thay đổi hoặc hủy bỏ đề nghị giao kết chỉ được thực hiện
nếu đề nghị đã có quy định về các trường hợp này.
Đề nghị giao kết hợp đồng chấm dứt hiệu lực trong các trường hợp sau:
+ Bên được đề nghị trả lời không chấp nhận đề nghị;
+ Hết thời hạn trả lời mà bên được đề nghị không trả lời chấp nhận đề
nghị giao kết.

22
+ Bên đề nghị rút lại, thay đổi hoặc hủy bỏ đề nghị giao kết hợp đồng
theo đúng quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận giữa các bên trong khi
chờ bên được đề nghị trả lời.
* Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự trả lời của bên được đề
nghị đối với bên đề nghị về việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị giao
kết hợp đồng. Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng chỉ có hiệu lực nếu thỏa
mãn các điều kiện sau:
- Được đưa ra trong thời hạn theo quy định của đề nghị giao kết hợp đồng;

quyền rút lui khỏi hợp đồng: "Người ta có quyền tự do giao kết hợp đồng thì
cũng có quyền rút lui khỏi hợp đồng" [17].
1.1.3.2. Đối tượng của hợp đồng
Yếu tố không thể thiếu của hợp đồng chính là đối tượng của hợp đồng.
Sự thống nhất ý chí của các bên phải nhằm vào một đối tượng cụ thể. Mọi
hợp đồng phải có đối tượng xác định và không bị cấm đưa vào các giao dịch.
Nếu đối tượng của hợp đồng là bất hợp pháp thì hợp đồng bị coi là vô hiệu.
1.1.3.3. Nội dung của hợp đồng
Trong quá trình đàm phán để giao kết hợp đồng, các bên có thể đưa ra
nhiều lời biểu đạt khác nhau nhằm giải thích các vấn đề thực tế hoặc thuyết
phục nhằm tạo lòng tin cho đối tác. Những biểu đạt đó có thể được ghi vào
hợp đồng để trở thành điều khoản của hợp đồng. Các điều khoản đó tạo thành
nội dung của hợp đồng. Nếu điều khoản của hợp đồng không được các bên
tuân thủ, tức là nội dung của hợp đồng bị vi phạm thì bên vi phạm sẽ phải
gánh chịu những chế tài theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của
các bên. Tuy nhiên, có rất nhiều lời đàm phán không được các bên ghi vào
hợp đồng mà chỉ tồn tại dưới dạng những biểu đạt đơn thuần. Trong trường
hợp những lời biểu đạt khi đàm phán không được ghi vào hợp đồng nhưng có

24
sự sai lệch so với thực tế thì sẽ bị coi là "trình bày sai sự thật" và có thể làm
cho hợp đồng bị vô hiệu.
Thông thường nội dung của hợp đồng được hình thành dựa trên sự
đàm phán của các bên. Tuy nhiên, có những trường hợp chỉ một bên xây dựng
điều khoản của hợp đồng và nếu bên kia chấp nhận những điều khoản đó thì
gia nhập hợp đồng mà không có sự đàm phán như thông thường. Trong
trường hợp này, mặc dù không có đàm phán nhưng giữa các bên vẫn có sự
đồng thuận về nội dung của hợp đồng, do vậy hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp
luật. Những hợp đồng như vậy gọi là hợp đồng theo mẫu. Đối với những hợp
đồng theo mẫu, bên đưa ra điều khoản sẽ phải gánh chịu những bất lợi khi

mặc dù có yếu tố vô hiệu, vẫn có hiệu lực ràng buộc các bên. Đối với trường
hợp thỏa thuận thiếu điều khoản bắt buộc thì hoàn toàn không hình thành hợp
đồng, tức là không có bất cứ yếu tố nào ràng buộc các bên.
Hai là, điều khoản tùy nghi.
Điều khoản tùy nghi là những điều khoản được đưa vào hợp đồng căn
cứ vào khả năng, nhu cầu và sự thỏa thuận của các bên. Đây là những điều
khoản mà sự tồn tại của chúng phụ thuộc vào ý chí của chủ thể hợp đồng. Các
bên thấy cần thiết thì sẽ đưa vào hợp đồng để ràng buộc quyền và nghĩa vụ
của nhau. Điều khoản tùy nghi tồn tại phụ thuộc vào ý chí của các bên nhưng
nội dung của điều khoản không được vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc
trái đạo đức xã hội. Nếu vi phạm điều này hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Ba là, điều khoản thường lệ.
Điều khoản thường lệ là những điều khoản mà nội dung của nó được
quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật, các tập quán thương mại
hoặc thói quen trong hoạt động thương mại đã được thiết lập giữa các bên.
Nếu như điều khoản bắt buộc tồn tại hiện hữu trong hợp đồng và rất dễ nhận
biết thì điều khoản thường lệ là những điều khoản ẩn, không được thể hiện

Trích đoạn Điện thoại:

---