2
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN VĂN XUYỀN
THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN
TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Hà Nội - 2012
3
Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện
21
1.3.
Vai trò quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện
trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
29
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN CẤP HUYỆN VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG
31
2.1.
Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính
quyền cấp huyện
31
2.1.1.
Quy định quản lý nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
31
2.1.2.
Quy định quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất
35
2.1.3.
Quy định quản lý nhà nước về thu hồi đất
39
2.1.4.
Quy định quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
48
Thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai tại
huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
72
2.4.1.
Thi hành pháp luật trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
72
2.4.2.
Thi hành pháp luật trong công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất
75
2.4.3.
Thi hành pháp luật trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
77
2.4.4.
Thi hành pháp luật về quản lý tài chính đất đai
78
2.4.5.
Thi hành pháp luật về quản lý phát triển thị trường bất động sản và quản lý
dịch vụ công đất đai
79
2.4.6.
Thi hành pháp luật về thanh tra, kiểm tra việc quản lý đất đai; giám sát
việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và xử lý vi
phạm pháp luật đất đai
80
2.4.7.
Thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại,
tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất
81
3.2.
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật
về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính quyền cấp huyện
102
3.2.1
Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước
102
3.2.2
Kiến nghị với chính quyền tỉnh Bắc Giang
108
KẾT LUẬN
111
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
113
5
Phụ lục 1. Mẫu phỏng vấn công chức thực hiện QLNN về đất đai trên địa
bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
121
Phụ lục 2. Tóm tắt ghi chép kết quả phỏng vấn công chức thực hiện
QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
122
Phụ lục 3. Mẫu phiếu điều tra thông tin đối với hộ gia đình và cá nhân
4.
DN
Doanh nghiệp
5.
GPMB
Giải phóng mặt bằng
6.
HĐND
Hội đồng nhân dân
7.
HGĐ & CN
Hộ gia đình và cá nhân
8.
KT- XH
Kinh tế, xã hội
9.
LĐĐ 2003
Luật Đất đai năm 2003
10.
NĐ 181
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004
của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
11.
NĐ 105
Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009
của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai
12.
NĐ 197
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
TT 30
Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm
2004 của Bộ TN&MT về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và
thẩm định quy hoạch, kế hoạch SDĐ
21.
UBND
Ủy ban nhân dân
7
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 2.2.1.
Diện tích các loại đất của huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
67
Bảng 2.2.2 .
Biến động cơ cấu đất đai năm 2010 so với năm 2005 tại huyện
Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
68
Bảng 2.2.3.
Dân số trung bình qua các năm của Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
69
Bảng 2.2.4.
như: Tình trạng quy hoạch sử dụng đất manh mún nhỏ lẻ; tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chậm và còn nhiều sai phạm; thu hồi đất khó khăn không đáp ứng
được yêu cầu, tiến độ các dự án phát triển kinh tế, xã hội; thị trường bất động sản phát
triển không lành mạnh; vi phạm pháp luật đất đai như lấn chiếm đất, sử dụng đất sai
mục đích diễn ra thường xuyên ở nhiều nơi không được xử lý kịp thời; cán bộ chuyên
môn thiếu tinh thần trách nhiệm trong quản lý đất đai và có nhiều sai phạm… làm cho
quản lý nhà nước đối với đất đai kém hiệu quả, giảm sút lòng tin của nhân dân vào
Đảng, vào chính quyền Nhà nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này,
trong đó có chính sách pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai chưa đồng bộ,
còn bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn đang diễn ra hiện nay, cần phải sớm sửa
đổi, bổ sung, hoàn thiện.
9
Từ những lý do trên, em chọn đề tài nghiên cứu: " Thực tiễn thi hành Pháp
luật về quản lý nhà nước đối với đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang " với
mong muốn góp phần tìm ra nguyên nhân và những giải pháp giải quyết những hạn
chế, bất cập trong chính sách pháp luật về QLNN đối với đất của chính quyền cấp
huyện, nâng cao hiệu quả QLNN đối với đất đai của chính quyền cấp huyện nói chung
và của chính quyền huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang nói riêng.
2. Tình hình nghiên cứu:
Đã có nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước đối với đất
đai, nhưng tiêu biểu là các công trình sau: Luận văn tiến sỹ kinh tế của Trần Thế
Ngọc(1997) “ Chiến lược quản lý đất đai Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 ” với
nội dung nghiên cứu chủ yếu về công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất của
Thành phố Hồ Chí Minh; Luận văn tiến sỹ Luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003)
“ Địa vị pháp lý của người SDĐ trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”,
nghiên cứu các quy định của pháp luật về địa vị của người SDĐ ảnh hưởng đến các
giao dịch đất đai cũng như việc quản lý, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS và
đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, Luận văn đề xuất những giải pháp phát
huy những mặt đã làm được, khắc phục những hạn chế, tăng cường hiệu lực, hiệu quả
QLNN đối với đất đai trên địa bàn huyện Tân Yên; đồng thời để đề xuất, kiến nghị
một số giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật tăng cường hiệu quả QLNN
đối với đất đai của chính quyền cấp huyện.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định của pháp
luật liên quan đến hoạt động QLNN đối với đất đai của HĐND và UBND cấp huyện;
các văn bản điều chỉnh hoạt động thi hành pháp luật và phương thức thi hành pháp
luật về QLNN đối với đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
Phạm vi nghiên cứu: Hệ thống văn bản pháp luật đất đai năm 2003, Luật Khiếu
nại Tố cáo năm 1998 được sửa đổi bổ sung đến năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2005,
Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008; các văn bản, quyết định pháp
luật trong hoạt động QLNN đối với đất đai tại huyện Tân Yên, thời gian từ năm 2005
đến 2010. Luận văn không nghiên cứu những nội dung mang tính kỹ thuật của hoạt
động quản lý hoặc thẩm quyền quản lý của chính quyền cấp tỉnh, trung ương như: xác
định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành
chính; thống kê, kiểm kê đất đai; khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ
địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất mà chỉ đi sâu vào các quy định của pháp
11
luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, Tác giả sử dụng phương pháp luận của Chủ
nghĩa Mác – Lê Nin về duy vật lịch sử và duy vật biện chứng; sử dụng phương pháp
thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp; sử dụng nguồn số liệu từ phương pháp thu thập
qua sách báo, các báo cáo của chính quyền huyện Tân Yên và số liệu thu thập từ điều
tra, phỏng vấn; kết hợp nghiên cứu lý luận với phân tích thực tiễn thi hành pháp luật
cấp huyện;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về QLNN đối với đất đai của chính quyền cấp
huyện và thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai của chính
quyền huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang;
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện Pháp luật, nâng cao hiệu quả
quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
13
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI CỦA
CHÍNH QUYỀN CẤP HUYỆN
1.1. Một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính
quyền cấp huyện
1.1.1. Khái niệm về quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp
huyện.
Đất đai là một loại hàng hóa, tài sản đặc biệt. Đất đai gắn liền với chủ quyền
lãnh thổ của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, do đó bất kỳ quốc gia nào cũng đòi hỏi sự can
thiệp và điều tiết của nhà nước đối với đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, có nghĩa là QLNN về đất đai phải thể hiện được vai trò làm chủ của người dân
thông qua các hoạt động kiểm tra giám sát; SDĐ nhằm đem lại hiệu quả lớn nhất cho
người dân, cho cộng đồng, cho xã hội. Nhà nước trong đó có chính quyền địa phương
các cấp là Nhà nước của dân, do dân bầu ra và thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai tại địa bàn theo quy định của pháp luật. Nhà nước thể hiện vai trò
chủ sở hữu đối với đất đai thông qua việc ban hành, tổ chức thực hiện và giám sát thực
hiện các chính sách về đất đai [34].
Cấp huyện là cấp chính quyền được thành lập để thực hiện chức năng QLNN
theo địa bàn. Trên thực tế, QLNN đối với đất đai là lĩnh vực quản lý chủ yếu của chính
quyền cấp huyện; những biến động về đất đai trong nền kinh tế thị trường diễn ra hàng
phạm vi thẩm quyền, trách nhiệm pháp luật quy định. Cơ quan tài nguyên và môi
trương ở huyện chịu trách nhiệm trước chính quyền cấp huyện trong QLNN đối với
đất đai. Chính quyền cấp tỉnh có trách nhiệm hỗ trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ tình
hình thực hiện nhiệm vụ của cấp huyện. Chính quyền cấp huyện có trách nhiệm kiểm
tra, giám sát, hỗ trợ chính quyền xã và thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất của các HGD&CN trên địa bàn [33].
Ba là, Thực hiện tập trung dân chủ trong QLNN về đất đai của chính quyền cấp
huyện. Chính quyền huyện thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu trong hoạt động quản
lý, sử dụng đất đai; thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai bằng việc tạo điều
kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN của chính quyền cấp
huyện trực tiếp hoặc thông qua tổ chức HĐND và các tổ chức chính trị- xã hội tại
huyện[33].
15
Bốn là, Đảm bảo kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh thổ
trong quản lý nhà nước đối với đất đai. Chính quyền cấp huyện thống nhất QLNN về
đất đai theo địa giới hành chính, có sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ và quản lý
theo chuyên ngành. Chính quyền cấp huyện có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho
các cơ quan tỉnh, trung ương đóng trên địa bàn hoạt động, đồng thời có quyền giám sát
kiểm tra các cơ quan này trong việc thực hiện pháp luật đất đai, cũng như các quy định
khác của Nhà nước; có quyền xử lý hoặc kiến nghị xử lý nếu có vi phạm [32]; [33].
Năm là, Đảm bảo tính kế thừa và tôn trọng lịch sử: Phân cấp QLNN đối với đất
đai hiện nay đòi hỏi chính quyền cấp huyện phải giải quyết, xử lý nhiều vấn đề do lịch
sử để lại như việc đòi lại đất cha ông, xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
lấn chiếm đất, đất sử dụng do được giao trái thẩm quyền ; việc giải quyết phải đảm
bảo kế thừa các quy định luật pháp của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử
trong QLĐĐ qua các thời kỳ của cách mạng [33].
1.1.3. Mục đích quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện
thoả đáng. Quyền lợi của người bị thu hồi đất được bảo đảm bù đắp những thiệt hại bị
mất đi vì lợi ích chung, giúp cho người SDĐ yên tâm đầu tư phát triển đất đai.
Ba là, Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước huyện. Nguồn thu từ đất
hiện nay là một trong những nguồn thu chính cho ngân sách cấp huyện bao gồm: Tiền
thu từ giao đất có thu tiền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ từ đất được Nhà nước giao
không thu tiền SDĐ sang đất được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ; chuyển từ hình
thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; thuế sử dụng
đất, phí, lệ phí đất đai; các khoản thu nhập khác từ đất đai như: các khoản thu từ cho
thuê, góp vốn bằng đất hoặc trực tiếp tham gia đầu tư và kinh doanh đất đai nhằm tạo
ra lợi nhuận từ đất; các khoản thu từ việc Nhà nước tạo ra các giá trị gia tăng về đất
đai do đầu tư hạ tầng; các khoản thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền
bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ.
Chính quyền cấp huyện cần có chính sách phát huy nguồn vốn đất đai, bảo
đảm các nguồn thu tài chính từ đất cho ngân sách, đồng thời cần điều tiết hợp lý các
khoản thu, chi ngân sách, phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, các khoản thu
do đầu tư thu được từ đất đai [33].
1.1.4. Phương pháp quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp
huyện
Phương pháp QLNN đối với đất đai là tổng thể những cách thức tác động có
mục đích của Nhà nước lên hệ thống đất đai và chủ SDĐ nhằm đạt được mục tiêu đã
17
đề ra. Trong QLNN đối với đất đai của chính quyền các cấp nói chung và của chính
quyền cấp huyện nói riêng sử dụng 3 phương pháp chủ yếu sau:
Một là, Phương pháp hành chính. Là phương thức tác động trực tiếp của chính
quyền thông qua các quyết định dứt khoát có tính chất bắt buộc tác động đến đối
tượng quản lý, nhằm thực hiện mục tiêu QLNN (ví dụ: quyết định giao đất, quyết định
thu hồi đất, quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ ) cũng như các mệnh
chính sách miễn giảm tiền SDĐ, ghi nợ tiền SDĐ; hạn mức giao đất, cho thuê đất; các
chính sách về giá đất ). Các chính sách này làm cho đối tượng bị quản lý tự lựa chọn
phương án hiệu quả nhất trong phạm vi của họ. Phương pháp kinh tế tạo ra sự quan
tâm vật chất thiết thực cho đối tượng bị quản lý, cho nên tác động rất nhạy bén, linh
hoạt, phát huy được tính chủ động của mỗi cá nhân và tập thể. Nếu áp dụng biện pháp
kinh tế đúng đắn, các lợi ích được thực hiện thoả đáng thì tập thể, con người trong hệ
thống sẽ quan tâm hoàn thành nhiệm vụ. Điều này giúp cho các cơ quan chính quyền
giảm được việc điều hành, kiểm tra đôn đốc và đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn,
mang lại nhiều lợi ích cho cá nhân, cộng đồng, xã hội. Mặt khác đất đai là tài sản quốc
gia nên nó phản ánh lợi ích chung của xã hội. Chú ý đến lợi ích con người tức là phát
huy đầy đủ tính tích cực sáng tạo của con người. Lợi ích không chỉ là động lực mà
quan trọng hơn là phương tiện quản lý. Điều kiện để QLNN về đất đai có hiệu quả là
chính quyền cấp huyện cần kết hợp hài hoà ba lợi ích: lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể
và lợi ích của xã hội bằng cách thiết lập các chiến lược phát triển KT- XH phù hợp với
các quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch SDĐ một cách hợp lý; sử
dụng linh hoạt các phương pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt công cụ luật pháp
nhằm phát huy tính chủ động và sáng tạo của con người trong quản lý và SDĐ. Tuy
nhiên, khi sử dụng phương pháp kinh tế các nhà quản lý cần nghiên cứu kỹ lưỡng từng
trường hợp cụ thể, từng quy luật cụ thể để đưa ra những quyết định hợp lý nhất và hạn
chế những tác động tiêu cực [32]; [33].
Ba là, Phương pháp tuyên truyền giáo dục. Tuyên truyền giáo dục là biện pháp
tác động của chính quyền vào nhận thức, tình cảm của người dân và cán bộ quản lý,
nhằm nâng cao tính tự giác, tính tích cực và nhiệt tình tham gia vào các hoạt động
QLNN về đất đai. QLNN về đất đai của chính quyền cấp huyện chỉ có thể thành công
khi nó nhận được thái độ và hành động ủng hộ, hưởng ứng của người dân. Nhiệm vụ
của chính quyền cấp huyện là tuyên truyền, vận động, giáo dục làm cho người dân và
cán bộ quản lý nâng cao tính tự giác, tính tích cực, nhiệt tình tham gia vào các hoạt
động QLNN về đất đai. Chẳng hạn như: tuyên truyền để người dân tham gia đóng góp
ý kiến vào quy hoạch, kế hoạch SDĐ, chấp hành các quyết định của cơ quan nhà nước
các tổ chức và cá nhân. Tổ chức và cá nhân SDĐ được hưởng các lợi ích từ đất nhưng
cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của mình, như nghĩa vụ thuế, hoặc phải di chuyển
khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục tiêu của xã hội Nhưng không phải lúc nào các
20
đối tượng này cũng tự giác chấp hành. Rất nhiều trường hợp phải cần đến luật pháp để
cưỡng chế bắt buộc thực hiện. Điều này không những để duy trì trật tự xã hội mà còn
để các tổ chức cá nhân hiểu rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình. Luật pháp về đất đai
cần phải rõ ràng, đơn giản dễ áp dụng và có tính ổn định lâu dài, có các quy định buộc
các đối tượng phải chấp hành. Luật phải được ban hành đồng bộ cùng các văn bản
hướng dẫn nhằm sớm phát huy hiệu quả. Chính quyền cấp huyện chỉ là cấp thực thi
các quy định của pháp luật, các văn bản của cơ quan QLNN cấp trên. Nếu hệ thống
pháp luật và văn bản không đồng bộ và hoàn chỉnh sẽ gây ảnh hưởng không tốt đến
kết quả QLNN về đất đai của chính quyền cấp huyện[32]; [33].
Thứ hai, Quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý quan trọng và là một nội dung không
thể thiếu được trong công tác QLNN về đất đai, vì vậy, Điều 18, Hiến pháp năm 1992
quy định "Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật"[36]. Quy hoạch
SDĐ được xây dựng để tổ chức không gian, cảnh quan kiến trúc, bố trí mặt bằng nơi
ở, nơi làm việc, dịch vụ giải trí, bố trí giao thông nhằm đảm bảo các nhu cầu thiết
yếu cho đời sống xã hội, sự hài hoà giữa các lợi ích, sự cân bằng giữa phát triển kinh
tế với bảo vệ môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất là công cụ để kiểm soát các hoạt động quản lý, SDĐ.
Khi được phê duyệt, quy hoạch là cơ sở pháp lý để định đoạt mục đích SDĐ. Đây là
một công việc khó khăn và tốn kém cần được thực hiện bởi các cơ quan chuyên môn
để thể hiện sự tổng hợp trí tuệ của xã hội, cộng đồng [32]; [33].
Thứ ba, Chính sách tài chính đất đai.
Chính sách tài chính đất đai là một công cụ quan trọng trong QLNN đối với đất
diện chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền chiếm hữu đất đai của nhà nước, của chính
quyền các cấp[34]. Pháp luật đất đai quy định, quản lý đối với quy hoạch, kế hoạch
SDĐ gồm các công việc: lập, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ theo
thẩm quyền; quản lý, đánh giá quy hoạch, kế hoạch SDĐ.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một nội dung hết sức quan trọng trong
công tác QLNN đối với đất đai. Quy hoạch SDĐ phù hợp sẽ phát huy được hiệu quả
sử dụng đất, mang lại lợi ích KT-XH to lớn và ngược lại nó sẽ gây thiệt hại thậm chí
phá hoại nền KT-XH nếu nó bất hợp lý, không phù hợp. Quy hoạch, kế hoạch SDĐ
sau khi được phê duyệt có giá trị như văn bản quy phạm pháp luật, trở thành công cụ
để chính quyền cấp huyện thực hiện quản lý nhà nước đối với đất đai trên địa bàn, do
22
đó chính quyền cấp huyện cần có quy hoạch SDĐ được nghiên cứu với chất lượng
cao, tổng hợp, đánh giá tiềm năng đất có hệ thống, tính toán hợp lý những thay đổi
trong SDĐ và các điều kiện KT- XH để chọn lọc và thực hiện các mục tiêu SDĐ tốt
nhất. Quy hoạch phải tối ưu hoá được cơ sở hạ tầng đô thị như: giao thông, đường xá,
cấp thoát nước, sân bay bến cảng, nhà máy, khu công nghiệp, các khu đô thị và khu
dân cư ; đảm bảo phân bố hợp lý các khu vực sản xuất, kinh doanh; giải quyết các
mối quan hệ về không gian, địa điểm giữa các khu vực, tạo điều kiện tăng khả năng
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo giải quyết tốt các
nhu cầu về ăn ở, làm việc, giải trí, học tập, chữa bệnh và mọi nhu cầu khác của người
dân. Mặt khác quy hoạch sử dụng đất còn phải bảo đảm cho đất đai được sử dụng hiệu
quả, tiết kiệm, bảo vệ môi trường, cảnh quan, di tích và bảo vệ lâu dài nguồn tài
nguyên ngày càng khan hiếm. Trong quy hoạch cần có những dự đoán về phát triển
KT- XH, và tính đến kết quả phân vùng SDĐ. Quy hoạch SDĐ là bài toán tổng hợp
xem xét toàn bộ các vấn đề về KT- XH nhằm giải quyết hài hoà các lợi ích trước mắt
và lâu dài, cá thể và cộng đồng, cục bộ và lãnh thổ.
1.2.2. Quản lý về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
dung quản lý này, chính quyền huyện phải nắm chắc quỹ đất, tình hình sử dụng đất;
việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ phải được
thực hiện đảm bảo công bằng, đúng pháp luật, phát huy được hiệu quả SDĐ. Hiện
nay, quỹ đất nhìn chung đã được giao hết từ những năm trước đây, do vậy trên thực tế
việc giao đất và cho thuê đất của chính quyền cấp huyện cho hộ gia đình, cá nhân gần
như không còn, muốn có đất giao, cho thuê phải xem xét điều chỉnh từ các đối tượng
đang quản lý nhưng sử dụng kém hiệu quả hoặc sử dụng lãng phí, do vậy nội dung này
chỉ còn tập trung vào việc chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất GPMB và giao đất khi
có nguồn.
1.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSD đất là một nội dung quản lý thể
hiện quyền chiếm hữu của Nhà nước đối với đất đai[34]. Thông qua việc đăng ký, cấp
GCNQSD đất cho người được Nhà nước cho phép sử dụng đất, Nhà nước ghi nhận
QSD đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định, vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người SDĐ. Đăng ký QSD đất là một biện pháp của Nhà nước
nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động trong SDĐ. Sau khi đăng ký QSD, đất
đai được công nhận sử dụng một cách hợp pháp là điều kiện để được xem xét cấp giấy
24
chứng nhận QSD đất.
Chính quyền cấp huyện có thẩm quyền, trách nhiệm quản lý việc đăng ký đất
đai trên địa bàn, cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Đây là nhóm
đối tượng sử dụng đất chủ yếu ở nước ta Để thực hiện tốt nội dung này, chính quyền
cấp huyện cần tổ chức hệ thống đăng ký đất đai tại địa phương một cách tập trung,
thống nhất từ thủ tục, biểu mẫu hồ sơ địa chính đến các sổ địa chính, sổ mục kê đất
đai; coi trọng đúng mức việc lập và quản lý các giấy tờ chứng từ của quá trình thực
hiện thủ tục đăng ký (gồm đơn đăng ký, các hợp đồng chuyển quyền, các văn bản về
sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì nhà đầu tư
được tự nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức kinh tế,
HGĐ & CN mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Thực hiện điều tiết nguồn
thu từ đất đảm bảo công bằng và hiệu quả thông qua đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ phát triển KT-XH, trong đó quan tâm đến những vùng có điều kiện khó khăn,
đảm bảo sự phát triển hài hòa, cân đối giữa các vùng miền trên địa bàn quản lý.
1.2.5.Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi
QSD đất. Thực chất của thị trường quyền sử dụng đất là thị trường chuyển quyền sử
dụng đất, bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê
lại, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất [51]. Nhiệm vụ của chính quyền cấp huyện là tạo điều kiện cho thị
trường BĐS phát triển một cách vững chắc, khuyến khích các thành phần kinh tế tham
gia xây dựng và kinh doanh nhà đất theo quy định của Nhà nước. Để thực hiện điều
này, chính quyền cấp huyện cần khuyến khích việc lập quỹ nhà để bán trả chậm, trả
dần, cho thuê đặc biệt là cho người người có thu nhập thấp, người nghèo; tập trung
vào phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai hiện đại. Trong
giai đoạn hiện nay cần làm tốt cấp giấy CNQSD đất và hệ thống đăng ký QSD đất
thuận tiện, nhằm tạo điều kiện cho hàng hóa đất đai có thể thuận lợi khi tham gia vào
các hoạt động của thị trường. Chính quyền cấp huyện cần hỗ trợ để tạo ra một thị
trường có khả năng hoạt động một cách năng động, hiệu quả theo sự quản lý.
Thị trường BĐS muốn phát triển thì một trong những yêu cầu đó là đối tượng
tham gia thị trường phải nhận thức được đầy đủ về các thông tin cần thiết của hàng
hoá đất đai, cũng như khuôn khổ pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh. Trong
sự phát triển của kỹ thuật công nghệ thông tin hiện đại ngày nay, chính quyền cấp
huyện cần xây dựng một hệ thống dữ liệu số về BĐS thông qua việc đăng ký giao
dịch BĐS và giá giao dịch BĐS; các thông tin về đặc điểm đất đai, vị trí, hình dáng lô
nào trong lĩnh vực đất đai được tham gia dịch vụ công Pháp luật đất đai quy định: cơ
quan quản lý đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ
chức phát triển quỹ đất là cơ quan dịch vụ về đất đai. Đồng thời pháp luật cũng quy
Copyright: Tài liệu đại học ©