BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRẦN THỊ VÂN ANH PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH
BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng
Mã số: 60.34.20 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đà Nẵng - Năm 2015

Công trình được hoàn thành tại
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
Người hướng dẫn khoa học:
PGS. TS. VÕ THỊ THÚY ANH


văn tốt
nghiệp Thạc sĩ Quản trị kinh doanh
họp tại Đại học Đà
Nẵng vào ngày 11
tháng 04 năm 2015.
Có thể tìm hiểu luận văn tại:
Trung tâm Thông tin - Học liệu, Đại học Đà Nẵng
Thư viện trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
BĐS là một trong những ngành quan trọng trong nền kinh tế vì
ngành này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Hơn nữa có mối liên quan mật thiết giữa thị trường BĐS với các thị
trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Do đó nhóm ngành
BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố vĩ mô.
Ngành BĐS Việt Nam trong những năm gần đây gặp rất nhiều
khó khăn khi kinh tế rơi vào suy thoái, thị trường BĐS đóng băng.
Trong giai đoạn khó khăn này có không ít công ty BĐS thua lỗ thậm
chí đóng cửa. Bên cạnh đó cũng có rất nhiều công ty BĐS khác đã và
đang nỗ lực không ngừng để duy trì hoạt động và phát triển. Như
vậy sự khác biệt về hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS là do
đâu. Đến cuối năm 2013 thị trường BĐS đã có những dấu hiệu khởi
sắc khi nhận được nhiều sự hỗ trợ từ Nhà nước. Đây là cơ hội để các
công ty BĐS tìm kiếm cơ hội để phát triển sau giai đoạn khó khăn.

thực hiện bằng phương pháp nào?
Những đặc trưng về ngành trong hiệu quả hoạt động của các
công ty nhóm ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn
2010 – 2013 là gì?
Các nhân tố nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các
công ty nhóm ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam?
Có thể rút ra những hàm ý chính sách gì đối với các cơ quan
quản lý Nhà nước, các công ty BĐS và các bên liên quan nhằm nâng
cao hiệu quả hoạt động?
3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả hoạt động của các công ty
BĐS niêm yết.
- Phạm vi nghiên cứu:
Về nội dung, phân tích hiệu quả hoạt động của các của các
công ty BĐS.
Về không gian, đề tài nghiên cứu trên 56 công ty BĐS niêm
yết trên sở giao dịch chứng khoán tp.Hồ Chí Minh và sở giao dịch
chứng khoán Hà Nội.
Về thời gian, các công ty BĐS niêm yết trên TTCK trong giai
đoạn 2010 – 2013.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp định tính: qua việc thu thập thông tin, dùng
phương pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích đánh giá hiệu quả
hoạt động của các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam.
Phương pháp định lượng: từ bộ dữ liệu thu thập được từ các
công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam, tác giả thực hiện phân
tích thống kê và thực hiện hồi quy để xác định các nhân tố ảnh
hưởng lên hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS bằng mô hình
ảnh hưởng cố định và ảnh hưởng ngẫu nhiên.

Bashir, A. Abbas, S. Manzoor và M. N. Akram (2013).
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY
1.1.1. Khái niệm hiệu quả hoạt động công ty
Theo Ngô Đình Giao (1997) hiệu quả hoạt động sản xuất kinh
doanh biểu hiện mối quan hệ tương quan giữa kết quả thu được và
5
toàn bộ chi phí bỏ ra để có kết quả đó, phản ánh chất lượng của hoạt
động kinh tế đó.
Theo Trương Bá Thanh và Trần Đình Khôi Nguyên (2001) thì
hiệu quả hoạt động công ty được xem xét trong mối quan hệ giữa đầu
ra là kết quả của DN (doanh thu, lợi nhuận, giá trị sản xuất, giá trị
tăng thêm…) với đầu vào là nguồn lực sử dụng (TS, vốn chủ sở hữu,
nguồn nhân lực…)
Hiệu quả của một công ty phải được xem xét một cách tổng
thể các hoạt động của công ty. Hoạt động sản xuất kinh doanh và
hoạt động tài chính có mối quan hệ mật thiết, do đó khi phân tích
đánh giá hiệu quả hoạt động của công ty cần xem xét hiệu quả của
hai hoạt động này.
1.1.2. Phân loại hiệu quả hoạt động công ty
Hiệu quả hoạt động của công ty bao gồm: hiệu quả kinh doanh
và hiệu quả tài chính.
a. Hiệu quả kinh doanh
Hiệu quả kinh doanh được tạo thành bởi tất cả các yếu tố trong
quá trình sản xuất kinh doanh. Do vậy hiệu quả kinh doanh của công
ty được xem xét trên 2 mặt là hiệu quả kinh doanh cá biệt và hiệu
quả kinh doanh tổng hợp.
Hiệu quả kinh doanh cá biệt


Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần hoạt động kinh doanh.
Tỷ suất lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ
c. Khả năng sinh lời từ tài sản
Tỷ suất sinh lời của tài sản (ROA)

K
Lợi nhuận
Ngu
ồ
n l
ự
c kinh doanh

=

7
Tỷ suất sinh lời kinh tế của tài sản (RE)
1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính
Hiệu quả tài chính là một trong những yếu tố quan trọng hàng
đầu được các nhà đầu tư quan tâm, đó là việc giữ gìn và phát triển
nguồn vốn chủ sở hữu.
Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE)
Chỉ tiêu thu nhập trên mỗi cổ phiếu (Earning per share: EPS)
Chỉ tiêu hệ số giá trên thu nhập (P/E)
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG CỦA CÔNG TY
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh
doanh

phân tích các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả hoạt động của ngành
nhà nghỉ, khách sạn tại Hàn Quốc đã sử dụng chỉ tiêu ROA để đo
lường hiệu quả hoạt động. Kết quả của nghiên cứu đã chỉ ra hai nhân
tố ảnh hưởng lớn đên hiệu quả hoạt động ngành nhà nghỉ, khách sạn
ở Hàn Quốc là chi phí hoạt động và cấu trúc vốn vì chi phí hoạt động
của ngành chiếm tỷ lệ vào và các công ty vay nợ quá nhiều.
Nghiên cứu của tác giả Nicolescu Elena Irina (2011) cho thấy
hiệu quả tài chính phản ánh qua ROE của các công ty chịu ảnh
hưởng bởi doanh thu, khả năng chi trả lãi vay, đòn bẩy tài chính và
tỷ trọng tài sản cố định.
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính
Theo Đoàn Ngọc Phi Anh (2010) dựa vào phương trình
Dupont, phân tích chỉ tiêu ROE có thể thấy rằng hiệu quả tài chính bị
ảnh hưởng bởi 3 nhân tố: hiệu quả kinh doanh, cấu trúc tài chính và
thuế suất thuế thu nhập công ty. Trong đó có thể thấy hiệu quả kinh
doanh tỉ lệ thuận với hiệu quả tài chính, cấu trúc tài chính có thể có
9
quan hệ tỉ lệ thuận hay nghịch với hiệu quả tài chính.
1.4. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CÔNG TY
1.4.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp này được sử dụng khá phổ biến trong phân tích
hiệu quả hoạt động. Nó được dùng để đánh giá kết quả, xác định vị
trí và xu hướng biến động của chỉ tiêu phân tích.
1.4.2. Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp thống kê mô tả là phương pháp mô tả dữ liệu bằng
các phép tính và chỉ số thống kê thông thường như số trung bình
(mean), số trung vị (median), phương sai (variance), độ lệch chuẩn
(standard deviation), giá trị lớn nhất (max), giá trị nhỏ nhất (min),…
1.4.3. Phương pháp hồi quy

trực tiếp hoặc gián tiếp vào BĐS thông qua phát triển, đầu tư, sở
hữu; Công ty cung cấp dịch vụ cho các công ty BĐS nhưng không
sở hữu các TS của mình bao gồm các đại lý, các nhà môi giới, các
công ty cho thuê, công ty quản lý và dịch vụ tư vấn; Các quỹ đầu tư
BĐS và các tổ chức BĐS đầu tư tín thác.
Theo hệ thống phân ngành kinh tế Việt Nam (VISC) năm 2007
ngành BĐS gồm: Hoạt động của chủ hợp đồng đất, các đại lý, các
nhà môi giới trong những hoạt động sau: mua hoặc bán BĐS, cho
thuê BĐS, cung cấp các dịch vụ về BĐS khác như định giá BĐS
hoặc hoạt động của các đại lý môi giới BĐS. Ngành này cũng gồm:
Sở hữu hoặc thuê mua TS được thực hiện trên cơ sở phí hoặc hợp
đồng; Xây dựng cấu trúc, kết hợp với việc duy trì quyền sở hữu hoặc
thuê mua cấu trúc này; Quản lý TS là BĐS.
Đề tài sẽ thực hiện lựa chọn các công ty thuộc nhóm ngành
11
BĐS trên TTCK Việt Nam để tiến hành nghiên cứu dựa trên khái
niệm của ICB và VISC.
1.5.2. Đặc điểm ngành BĐS
a. Kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu
vực vì BĐS sản phẩm kinh doanh có vị trí cố định không thể di
chuyển được
b. Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài
c. Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng
mạnh mẽ của pháp luật và chính sách.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 thực hiện hệ thống hóa được cơ sở lý luận về hiệu
quả hoạt động của công ty, bên cạnh đó cũng trình bày các chỉ tiêu
dùng để phân tích hiệu quả hoạt động của công ty và lý luận chung
về ngành BĐS. Trong chương này còn nêu các nhân tố ảnh hưởng
đến hiệu quả hoạt động của công ty, các tài liệu phục vụ cho công tác

trưởng dân số tại các thành phố lớn đang ngày một tăng.
2.1.2 Cơ sở lựa chọn mẫu nghiên cứu
Theo đó tiêu chí để lựa chọn các công ty nhóm ngành BĐS
bao gồm
- Nếu doanh thu của công ty đến từ hoạt động đầu tư, kinh
doanh BĐS hay dịch vụ BĐS thì công ty sẽ được xếp vào nhóm
ngành BĐS (Theo VISC và ICB).
- Đối với công ty hoạt động ở nhiều lĩnh vực, nếu doanh thu từ
hoạt động BĐS là chủ yếu, chiếm tỷ trọng lớn so với các hoạt động
khác thì công ty sẽ được xếp vào nhóm ngành BĐS. (Theo ICB)
Sau khi lựa chọn tác giả đã chọn được 56 công ty được xếp
vào nhóm ngành BĐS dựa theo tiêu chí của VISC và ICB.
13
2.2. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC
CÔNG TY NHÓM NGÀNH BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK
VIỆT NAM
2.2.1. Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh
a. Hiệu suất sử dụng tài sản
Hiệu suất sử dụng TS trung bình toàn ngành giảm qua 4 năm
từ 2010 đến 2013. Giá trị trung bình của hiệu suất sử dụng TS năm
2010 là 37% đến năm 2012 là 24 % và giữ nguyên trong 2013.
Tương tự hiệu quả sử dụng TSCĐ, TSLĐ đều giảm theo thời gian.
Trong đó hiệu quả sử dụng TSLĐ giảm mạnh đột ngột ở năm 2012.
Sự giảm sút trong hiệu suất sử dụng TS của các công ty nhóm
ngành BĐS trong giai đoạn này có thể được lý giải bởi các nguyên
nhân sau: ngành BĐS chịu tác động mạnh từ các yếu tố vĩ mô, giá trị
đầu tư vào tài sản của các công ty BĐS là rất lớn nên khả năng quay
vòng vốn chậm.
Sự phân tán trong giá trị hiệu suất sử dụng TS của 56 công ty
nghiên cứu khá lớn, đặc biệt là hiệu suất sử dụng TSLĐ. Độ lệch

2011.
Nhận xét chung về hiệu suất sử dụng tài sản các công ty nhóm
ngành BĐS giai đoạn 2010 - 2013
Trong giai đoạn 2010 – 2013 doanh thu của các công ty giảm
sút mạnh đã dẫn đến hiệu quả sử dụng TS liên tục giảm trong giai
đoạn vừa qua.
Trong giai đoạn khó khăn nhưng những công ty có thời gian
hoạt động lâu năm vẫn duy trì được hiệu suất sử dụng tài sản tốt hơn
so với các công ty còn lại.
Giá trị HTK cao dẫn đến công ty gặp nhiều áp lực về tài chính
15
trong ngắn hạn và rủi ro kiệt quệ tài chính.
Những công ty BĐS có quy mô lớn trên thị trường lại đạt hiệu
suất sử dụng TS thấp hơn.
Một số công ty vẫn duy trì được hiệu quả sử dụng TS cao
trong giai đoạn này nhờ các đặc điểm kinh doanh riêng như: sản
phẩm ở phân khúc dễ tiêu thụ, bên cạnh lĩnh vực kinh doanh chính là
BĐS công ty còn thực hiện kinh doanh ở những mảng khác, hay
công ty được hưởng những lợi thế riêng khác…
b. Khả năng sinh lời từ doanh thu
Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu của nhóm ngành BĐS suy giảm
mạnh qua 4 năm. Tỷ suất LN trên DT trung bình ngành năm 2010 là
23%, đến năm 2013 là - 57% . Mặc dù doanh thu cả ngành đến 2013
có sự phục hồi nhẹ nhưng khả năng sinh lời trên doanh thu vẫn chưa
được cải thiện.
Tỷ suất LN trên doanh thu của ngành phân tán không đều, độ
lệch chuẩn rất cao đặc biệt là trong năm 2012 và 2013 (86% và
269%). Điều này cho thấy có sự khác biệt rất lớn trong khả năng sinh
lời của các công ty trong ngành và khả năng sinh lời chịu ảnh hưởng
lớn từ đặc điểm hoạt động riêng có của mỗi công ty.

nước gần như tương đương nhau trong năm 2010 và 2011.
Nhận xét chung về khả năng sinh lời trên doanh thu
Khả năng sinh lời trên doanh thu của các công ty nhóm ngành
BĐS đã giảm liên tục trong 4 năm 2011 – 2013. Vào năm 2012, 2013
một số tỷ suất sinh lời bị âm.
Nhóm công ty có quy mô trên 2.000 tỷ có khả năng sinh lời
trên doanh thu vượt trội hơn các nhóm công ty còn lại trong năm
2010 khi thị trường còn thuận lợi. Tuy nhiên khi bước sang giai đoạn
17
khó khăn hơn từ năm 2011, với quy mô tài sản quá lớn đã làm các
công ty khó xoay xở và không thể duy trì vị thế dẫn đầu của mình.
Nhóm công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm có được khả
năng sinh lời trên doanh thu tốt nhất so với các nhóm còn lại.
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu giữa nhóm công ty có vốn
đầu tư Nhà nước và nhóm công ty không có vốn Nhà nước ít có sự
chênh lệch.
Độ lệch chuẩn của các tỷ suất sinh lời trên doanh thu của các
công ty nghiên cứu lớn hơn so với chỉ tiêu hiệu suất sử dụng tài sản
cho thấy có sự chênh lệch lớn về khả năng sinh lời giữa các công ty
trong ngành.
Chi phí tài chính gia tăng liên tục đã làm suy giảm đáng kể tỷ
suất sinh lời của các công ty ngành BĐS.
c. Khả năng sinh lời trên TS
Khả năng sinh lời trên TS phản ánh qua chỉ tiêu ROA. ROA
trung bình của 56 công ty nghiên cứu giảm liên tục qua 4 năm 2010
– 2013. Riêng năm 2011 ROA trung bình giảm mạnh, năm 2010 từ
11% còn 4%. Nguyên nhân của sự giảm sút này là do hiệu quả sử
dụng tài sản và khả năng sinh lời trên doanh thu đều giảm.
Khả năng sinh lời trên TS theo quy mô
ROE của các công ty nhóm ngành BĐS có thể thấy ROE trung

+ Quy mô tài sản (X
1
), Tuổi công ty (X
2
), Sở hữu Nhà nước
(X
3
), Cấu trúc tài sản (X
4
), Vòng quay HTK (X
5
), Vòng quay KPT
(X
6
), Cấu trúc vốn (X
7
), Tỷ lệ lãi gộp (X
8
), Quản lý CPBH và QLDN
(X
9
), Lạm phát (X10), Lãi suất (X11)
Kết quả mô hình ảnh hưởng cố định FEM
Mô hình hồi quy 11 nhân tố ảnh hưởng đến ROA theo mô
19
hình các ảnh hưởng cố định không thực hiện được do dữ liệu bị đa
cộng tuyến.
Kết quả mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên REM
Kết quả mô hình với R
2

Nhận xét về kết quả nghiên cứu
- Kết quả nghiên cứu của đề tài phù hợp với các nghiên cứu
trước đây.
2.2.4 Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài
chính của các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam
Biến phụ thuộc
+ Tăng trưởng ROE của năm 2011(Y1) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của ROE năm 2011 so với 2010.
+ Tăng trưởng ROE của năm 2012 (Y2) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của ROE năm 2012 so với 2011.
+ Tăng trưởng ROE của năm 2013 (Y3) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của ROE năm 2013 so với 2012.
Biến độc lập
+ Tăng trưởng ROA của năm 2011 (X11) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng ROA năm 2011 so với 2010.
+ Tăng trưởng đòn bẩy tài chính (X12) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của đòn bẩy tài chính năm 2011 so với 2010. Với
20
đòn bẩy tài chính bằng Tổng tài sản/Vốn chủ sở hữu.
+ Tăng trưởng ROA của năm 2012 (X21) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng ROA năm 2012 so với 2011.
+ Tăng trưởng đòn bẩy tài chính (X22) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của đòn bẩy tài chính năm 2012 so với 2011.
+ Tăng trưởng ROA của năm 2013 (X31) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng ROA năm 2013 so với 2012.
+ Tăng trưởng đòn bẩy tài chính (X32) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của đòn bẩy tài chính năm 2013 so với 2012.
Kết quả nghiên cứu
+ Đối với mô hình tăng trưởng ROE trong năm 2011: sự tăng
trưởng ROA và tăng trưởng đòn bẩy tài chính tác động cùng chiều

TTCK VIỆT NAM
Qua quá trình phân tích các chỉ tiêu tài chính về hiệu quả hoạt
động cũng như mô hình xác định các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả
hoạt động có thể rút ra các đặc điểm về hiệu quả hoạt động của các công
ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn 2010 – 2013 như sau.
Hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS chịu tác động lớn từ
các yếu tố vĩ mô, đặc biệt là lạm phát, lãi suất.
Tỷ lệ lãi gộp của các công ty BĐS đạt được khá cao so với các
ngành sản xuất khác.
Những công ty có quy mô lớn trên thị trường đạt được hiệu
suất sử dụng tài sản thấp hơn do quy mô tài sản lớn sẽ làm các công
ty khó phản ứng khi thị trường diễn biến xấu.
Những công ty BĐS có thời gian hoạt động lâu năm, đặc biệt
là nhóm công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm đạt được hiệu
quả hoạt động kinh doanh cũng như hiệu quả tài chính tốt hơn so với
22
nhóm các công ty còn lại.
Những công ty BĐS có vốn đầu tư của Nhà nước thường sở
hữu những ưu thế nhất định nhưng hiệu suất sử dụng tài sản cũng
như hiệu quả sinh lời trên vẫn không cao hơn so với nhóm các công
ty không có vốn đầu tư của Nhà nước.
Những công ty BĐS hoạt động đa ngành có thể duy trì phần
nào hiệu quả hoạt động trong điều kiện thị trường đóng băng nhờ
nguồn thu từ các lĩnh vực khác như du lịch, dịch vụ…
Các công ty nhóm ngành BĐS hầu hết đều sử dụng nợ vay với
tỷ lệ khoảng 50% tổng nguồn vốn.
Bên cạnh áp lực về chi phí lãi vay cao trong giai đoạn 2010 –
2013, thì các công ty BĐS còn gặp áp lực khi hàng hóa BĐS không
bán được
Qua nghiên cứu định lượng xác định các nhân tố tác động lên

Đối với các nhà đầu tư chứng khoán theo trường phái đầu tư
giá trị khi đầu tư vào các công ty BĐS niêm yết tại TTCK Việt Nam
có thể quan tâm đến những công ty có thời gian hoạt động lâu năm,
đặc biệt là những công ty có thời gian hoạt trên 20 năm.
3.2.4. Đối với cơ quan quản lý Nhà nước
Chính phủ cần có biện pháp thúc đẩy kinh tế tăng trưởng đồng
thời ổn định lãi suất để làm tiền đề các công ty BĐS có thể nâng cao
hiệu quả hoạt động.
Ccác cơ quan quản lý Nhà nước cần có những đường lối,
chính sách hỗ trợ để phát triển thị trường vốn
Nhà nước không cần tập trung đầu tư nhiều vốn và có thể giảm
bớt vốn đầu tư của Nhà nước ở lĩnh vực này để tập trung đầu tư ở
những lĩnh vực cần thiết hơn.