1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


LÊ ĐÌNH NAM
Tên đề tài:ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013 TẠI XÃ BỘC NHIÊU
HUYỆN ĐỊNH HÓA - TỈNH THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành

: Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Lớp : K42 – QLĐĐ N01

Quản lý Tài nguyên cùng các thầy cô giáo trong khoa đã dạy dỗ, quan tâm tạo
mọi điều kiện cho em trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt em muốn được bày tỏ lòng biết ơn chân thành, sâu sắc nhất tới cô
giáo ThS. Trương Thị Ánh Tuyết người đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành
bản luận văn tốt nghiệp này.
Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ UBND xã Bộc Nhiêu
đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và viết luận văn.
Do điều kiện và kinh nghiệm của bản thân còn nhiều hạn chế, mặc dù
đã rất cố gắng song bản luận văn của em không thể tránh khỏi những thiếu
sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến
đóng góp của bạn bè để bản luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 6 tháng 5 năm 2014
Sinh viên Lê Đình Nam

3
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT QSD : Quyền sử dụng
CBQL : Cán bộ quản lý
SXPNN : Sản xuất phi nông nghiệp
SXNN : Sản xuất nông nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân 4


Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của xã Bộc Nhiêu năm 2011 31
Hình 4.2: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Bộc Nhiêu về các
hình thức chuyển quyền sử dụng đất 52
Hình 4.3: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Bộc Nhiêu về
chuyển QSD đất phân theo nhóm đối tượng 53 6
MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.2. MỤC ĐÍCH 2
1.3. MỤC TIÊU 3
1.4. Ý NGHĨA 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý 5
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 11
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 14
2.3. SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21
2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển QSD đất của tỉnh Thái Nguyên 21
2.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển QSD đất của huyện Định Hóa 22
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

DÂN XÃ BỘC NHIÊU HUYỆN ĐỊNH HÓA VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT 42
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Bộc
Nhiêu huyện Định Hóa về những quy định chung của chuyển quyền sử
dụng đất 43
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Bộc
Nhiêu huyện Định Hóa về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 44
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về chuyển
quyền sử dụng đất 52
4.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI XÃ BỘC NHIÊU HUYỆN ĐỊNH HÓA. 55
4.4.1. Những mặt tích cực 55
4.4.2. Những tồn tại và hạn chế 56
4.4.3. Hướng giải quyết khắc phục 56
PHẦN 5 : KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 57
5.1. KẾT LUẬN 57
5.2. ĐỀ NGHỊ 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 1

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là kết quả lâu dài của một quá
trình đấu tranh anh dũng của dân tộc trong hàng nghìn năm lịch sử, là máu
xương của nhiều thế hệ con người Việt Nam trong chiến đấu và lao động. Đất
đóng vai trò hết sức quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội, nó là một

CBQL : Cán bộ quản lý
SXPNN : Sản xuất phi nông nghiệp
SXNN : Sản xuất nông nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân
3

3
1.3. MỤC TIÊU
- Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được
thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi
thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề gia những giải pháp cụ thể
nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất.
- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân
về kết quả chuyển QSD đất tại xã.
1.4. Ý NGHĨA
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại
địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian
tiếp theo.
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết
quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước
trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù
hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá-
hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời
tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội
khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất
đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể
hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức 5

5
chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD
đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang tranh chấp.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với
xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày

của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lí và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ
quan hành chính Nhà nước tại địa phương.
Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành
chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định 8 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.

4
DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu, huyện Định Hóa 30

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007).
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường
QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD
đất được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa
kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về để
thừa kế.


nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.
Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người
chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng
trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp
nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu 10
10
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007).

1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định
như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi
có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được

5
DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của xã Bộc Nhiêu năm 2011 31
Hình 4.2: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Bộc Nhiêu về các
hình thức chuyển quyền sử dụng đất 52
Hình 4.3: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Bộc Nhiêu về
chuyển QSD đất phân theo nhóm đối tượng 53
13
13

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước 14
14
ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với
pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ
gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
1) Tổ chức là pháp nhân mới đuợc hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi
đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này
Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng kí
hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất qui định tại khoản 1,2,5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);
+ Hợp đồng tặng cho QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009).
d) Hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm: 16
16
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ qui định
tại khoản 1, 2, 5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);
+ Di chúc;
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSD đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
(có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận
thừa kế là duy nhất);
+ Tờ trình của UBND cấp xã;
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Giấy khai sinh (bản sao);
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa (có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (có xác nhận của UBND cấp xã);

2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 14
2.3. SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21
2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển QSD đất của tỉnh Thái Nguyên 21
2.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển QSD đất của huyện Định Hóa 22
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 23
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 23
3.3. NỘI DỤNG NGHIÊN CỨU 23
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 23
3.4.2. Phương pháp tổng hợp phân tích và xử lí số liệu 24
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25
4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA XÃ BỘC NHIÊU HUYỆN ĐỊNH HÓA 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 27
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai 30
4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QSD ĐẤT TẠI XÃ BỘC NHIÊU
HUYỆN ĐỊNH HÓA. 33 18
18
Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (Sở Tài nguyên và Môi trường
Thái Nguyên, 2007).
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất
* Quy định về hồ sơ bao gồm: