Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hệ thống ngân hàng thương mại Việt
Nam đã có những bước phát triển vượt bậc, lớn mạnh về mọi mặt, cả về quy mô và
chất lượng. Tuy nhiên trong môi trường kinh tế luôn thay đổi thì hoạt động của ngân
hàng cũng gặp phải không ít rủi ro, đặc biệt là rủi ro trong hoạt động tín dụng. Do đó
các ngân hàng thương mại luôn phải quan tâm đến việc quản lý hoạt động này. Việc
đảm bảo cho khoản vay đã trở thành yếu tố quan trọng trong việc xét duyệt cho vay
của các ngân hàng thương mại. Tuy vậy, không phải ngân hàng nào cũng đặt cho
mình những yêu cầu cụ thể, đầy đủ, chặt chẽ về quy trình bảo đảm cho vay, đặc biệt
là công tác quản trị TSBĐ.
Ngân hàng Công thương Ba Đình là một trong những chi nhánh hoạt động có
hiệu quả nhất trong hệ thống ngân hàng công thương. Trong nhiều năm qua hoạt
động của ngân hàng Công thương Ba Đình luôn bám sát định hướng kinh doanh của
toàn hệ thống và từng bước nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng. Qua quá trình
thực tập tại ngân hàng Công thương Ba Đình, em đã học hỏi nhiều về hoạt động tại
ngân hàng nói chung và công tác cho vaycó bảo đảm nói riêng. Tại đây công tác quản
trị TSBĐ trong cho vay được quan tâm và đang từng bước hoàn thiện. Tuy nhiên
thực tế công tác quản trị TSBĐ có rất nhiều vấn đề, phụ thuộc vào cả yếu tố chủ quan
của ngân hàng và các yếu tố khách quan khác do đó để thực hiện được tốt thì không
hề đơn giản. Nền kinh tế càng phát triển, thị trường tài chính càng sôi động thì những
rủi ro lại càng dễ xảy đến với ngân hàng do đó công tác cho vay có TSBĐ và quản trị
TSBĐ ngày càng thể hiện rõ vai trò của mình Nhận định được điều đó nên em đã
chọ đề tài “ Tăng cường quản trị TSBĐ đối với các khoản cho vay tại Chi nhánh
ngân hàng công thương Ba Đình ”
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương I. Quản trị TSBĐ trong cho vay tại ngân hàng thương mại
1.1. Tổng quan về quản trị TSBĐ trong cho vay
1.1.1. TSBĐ trong cho vay
1.1.1.1. Khái niệm

 Đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật : Bên bảo đảm có quyết định giao đất.
b)Đối với tài sản khác, phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.Trường hợp
tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bảo đảm phải có
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản TSBĐ
- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các
giao dịch khác. Trong trường hợp cán bộ tín dụng không chắc chắn về tài sản có
được phép giao dich hay không thì cần yêu cầu khách hàng vay trình các giấy tờ
chứng mình rằng tài sản được phép giao dịch và yêu cầu khách hàng vay viết cam kết
chịu trách nhiệm về TSBĐ này.
- Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến độ khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công
nghệ và dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản.
Ngoài ra đối với TSBĐ là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh
doanh: phải là hàng hóa thông dụng, dễ bảo quản, ít chịu tác động của các yếu tố
thiên nhiên môi trường làm ảnh hưởng tới chất lượng và giá trị của hàng hóa; có giá
cả, giá trị ổn định và dễ tiêu thụ; NHCT phải quản lý, giám sát được hàng hóa.
- Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại thời
điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng bảo đảm, bên
bảo đảm phải cam kết với NHCV về việc tài sản cầm cố, thế chấp không có tranh
chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
- Tài sản phải được bên bảo đảm mua bảo hiểm trong suốt thời hạn bảo
đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay (bao gồm nợ
gốc, lãi trong hạn, lãi phạt quá hạn, phí nếu có) trong trường hợp sau:
a) Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
b) Tài sản dễ bị cháy, nổ, mất mát, hư hỏng;
c) Tài sản mà NHCV thấy cần thiết phải mua bảo hiểm.
- Đối với tài sản của Công ty Nhà Nước mà cơ quan Nhà nước có thẩm

 Khả năng kiểm soát hàng hoá đảm bảo. Ngân hàng phải nắm giữ hàng hoặc
giấy tờ lưu kho
 Tính thị trường của hàng hoá đảm bảo. Ngân hàng quan tâm đến tính ổn
định giá trị thị trường của TSĐB : Hàng hoá phải dễ bán và bán giá tương đối ổn
định.
 Khả năng bảo quản, định giá TSĐB . Ngân hàng thường chỉ chấp nhân
hàng hoá ít chịu ảnh hưởng của yếu tố môi trường.
 Hàng hoá phải được bảo hiểm. Bảo hiểm sẽ tránh cho ngân hàng những tốn
thất khi hàng bị cháy nổ, trộm cướp…
+ Tài sản cố định: nhà máy, trang thiết bị sản xuất và phương tiện vận
chuyển, cây con, quyền sử dụng đất, rừng…Những nhân tố tác động tới việc chấp
nhận tài sản cố định làm TSĐB:
 Quyền sở hữu hợp pháp hoặc quyền thuê lâu dài. Ngân hàng quân tâm đến
quyền sử dụng, sở hữu tài sản , khả năng chuyển nhượng của tài sản; quan tâm đến
tranh chấp, di chúc…các quy định pháp luật đối với TSĐB
 Tính thị trường của TSĐB. Tài sản cố định thường có khấu hao và thay đổi
giá trị lớn qua một thời gian sử dụng. Khi đó nó sẽ không còn giá trị như ban đầu. Vì
vậy, ngân hàng phải nghiên cứu kỹ tính chất từng loại tài sản để đưa ra tỷ lệ tài trợ
hợp lý, vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng, vừa đáp ứng yêu cầu vốn của khách
hàng.
 Bảo hiểm: Ngân hàng yêu cầu khách hàng phải mua bảo hiểm đối với tài
sản cố định làm đảm bảo cho khoản tài trợ.
+ Hợp đồng chi trả của người thứ ba: Đây là cam kết của người thứ ba về
việc sẽ thanh toán số tiền trong thời hạn nhất định với những điều kiện cụ thể cho
khách hàng. Hợp đồng này trở thành đảm bảo cho khách hàng để nhận tài trợ của
ngân hàng. Các nhân tố ảnh hưởng:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Khả năng chi trả của người thứ ba. Giờ công việc phân tích, thẩm định
khách hàng sẽ là phân tích, thẩm định tài chính của người thứ ba. Vì giờ họ là người

giá trị nhỏ hơn khoản vay.
1.1.1.4. Đặc điểm của mỗi loại TSBĐ
Tài sản mà ngân hàng nhận làm TSBĐ khá đa dạng, tìm hiểu đặc điểm của
chúng để có thể thực hiện tốt công tác quản trị TSBĐ.
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng
tiêu dùng. Những tài sản này sẽ được ngân hàng cầm cố nếu ngân hàng có kho bãi để
tự bảo quản và thường là TSBĐ cho các khoản vay ngắn hạn. Đây là loại tài sản khó
lưu động, biến chất, lạc hậu nhanh. Giá của những tài sản này có thể tham khảo khá
dễ dàng do nó được trao đổi mua bán thường xuyên. Đặc tính của những tài sản này
là khao mòn hữu hình khá lớn do vậy giá trị của nó giảm sút dễ dàng. Cần thường
xuyên kiểm tra lại giá trị của TSBĐ để có điểu chỉnh kịp thời.
- Kim loại quý, đá quý những tài sản này có giá trị lớn và tương đối ổn định
do vậy ngân hàng có thể yên tâm khi nhận những tài sản này làm TSBĐ. Giá của tài
sản được công bố rộng rãi trên thị trường và có khả năng chuyển thành tiền mặt
nhanh chóng.
- Ngoại tệ bằng tiền mặt; tương đối ổn định, dễ cất giữ.
- Số dư trên tài khoản tiền gửi tại các tổ chức tín dụng, trái phiếu, kỳ phiếu,
chứng chỉ tiền gửi. sổ tiết kiệm được phát hành bởi các tổ chức tín dụng, tổ chức tài
chính, cơ quan quản lý ngân sách Nhà Nước thuộc danh mục do NHCT thông báo
trong từng thời quản lý; ngân hàng nhận tài sản này làm TSBĐ sẽ không có lợi cho
doanh nghiệp, ảnh hưởng đến việc sử dụng vốn của doanh nghiệp.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất ở, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; giá trị của những tài
sản này căn cứ vào giá trị của quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất thuê/thuê lại mà pháp luật về đất
đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Đây là loại tài
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
sản gặp khó khăn nhất trong việc định giá. Giá trị của nó được xác định dựa trên rất
nhiều yếu tố như vị trí địa lý, hình dạng của đất, đất canh tác hay đất được phép xây

vay có TSBĐ bao gồm các khâu từ việc quản lý, đánh giá, phân loại, dự báo, cảnh
báo về danh mục những tài sản mà ngân hàng lựa chọn, xét ưu tiên nhận làm TSBĐ,
định kỳ đánh giá lại giá trị TSBĐ để điều chỉnh mức độ cho vay hoặc yêu cầu khách
hàng bổ sung TSBĐ, quản lý, lưu giữ TSBĐ và những giấy tờ có liên quan cũng như
việc xử lý bán, khai thác các TSBĐcủa những khoản nợ tồn đọng.
1.1.2.2. Vai trò của quản trị TSBĐ
a. Bảo đảm an toàn trong cho vay
- Hoạt động của ngân hàng thương mại.
+ Huy động vốn: Huy động vốn của NHTM thực chất là việc nhận tiền gửi
của các tổ chức, cá nhân hay các tổ chức tín dụng khác dưới hình thức tiền gửi không
kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm và các loại tiền gửi
khác, NHTM còn có thể huy động vốn bằng cách phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái
phiếu và các giây tờ có giá khác theo quy định của pháp luật để huy động vốn của các
tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Huy động vốn của các NHTM cũng có thể được thực hiện bằng cách các
NHTM đi vay vốn lẫn nhau, vay vốn các tổ chức tín dụng nước ngoài hoặc vay vốn
của NHNN dưới hình thức tái cấp vốn.
+ Hoạt động sử dụng vốn vay. Bên cạnh nghiệp vụ dự trữ tiền mặt nhằm duy
trì khả năng thanh khoản cũng như tránh những rủi ro khác do rút vốn của khách
hàng thì Ngân hàng tiến hành các hoạt động tín dụng và đầu tư (tín dụng và đầu tư
cũng thuộc loại hình sử dụng vốn vay của các NHTM ). Tín dụng là hoạt động truyền
thống và luôn giữ vai trò trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, trong đó thu
nhập chủ yếu của Ngân hàng là lãi tín dụng. Đồng thời, các Ngân hàng cũng luôn tìm
cách sử dụng tối đa các nguồn vốn đã huy động được thông qua hoạt động đầu tư
như : kinh doanh ngoại tệ, kinh doanh chứng khoán, đầu tư vốn trực tiếp hoặc góp
vốn liên doanh vào các doanh nghiệp...
Hoạt động sử dụng vốn của các NHTM cũng rất đa dạng về hình thức. Theo
quy định của Luật các tổ chức tín dụng Việt Nam thì các NHTM được phép cấp tín
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Đặc điểm thứ hai của hoạt động cho vay cũng là nguyên nhân vì sao công
tác quản trị rủi ro được quan tâm nhiều, đó là tính rủi ro. Dù thị trường tài chính mà
ngân hàng tham gia là thị trường phát triển hay kém phát triển thì vẫn luôn có những
biến động. Những biến động này có thể ảnh hưởng đến ngân hàng một cách trực tiếp,
hoặc gián tiếp thông qua việc tác động đến khách hàng vay của ngân hàng. Khách
hàng của ngân hàng khi ký hợp đồng tín dụng luôn mong muốn hoạt động kinh doanh
của họ sẽ hiệu quả mang lại lơi nhuận đủ để trả gốc và lãi của khoản vay cho ngân
hàng, tuy nhiên doanh nghiệp cũng có thể gặp những rủi ro khách quan hoặc chủ
quan và doanh nghiệp không thể trả được nợ cho ngân hàng.
+ Phân loại cho vay
 Phân loại cho vay theo thời hạn vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung và
dài hạn
∼ Cho vay ngắn hạn hay còn gọi là cho vay vốn lưu động là các khoản vay
có thời hạn dưới 12 tháng. Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc sự trữ hàng hoá,
các khoản phải thu, chi phí sản xuất....
∼ Cho vay trung và dài hạn hay còn gọi là cho vay vốn cố định là các khoản
vay có thời hạn từ 1năm trở lên. Cho vay trung hạn thường có thời hạn từ trên 1 năm
đến 5 năm. Thường là để tài trợ cho việc mua sắm các phương tiện vận tải, một số
cây trồng vật nuôi, trang thiết bị chóng hao mòn. Cho vay dài hạn có thời hạn từ 5
đến 10 năm hoặc dài hơn tuỳ từng dự án và quyết định của ngân hàng. Cho vay dài
hạn thường tài trợ cho các công trình xây dựng như nhà, sân bay, cầu đường, máy
móc có giá trị lớn, thường có thời gian sử dụng lâu và có thời gian thực hiện dự án
dài. Các khoản nợ trung hạn và dài hạn chủ yếu được hoàn trả từ lợi nhuận và khấu
hao tài sản hình thành từ vốn vay. Phân loại cho vay theo thời hạn có ý nghĩa quan
trọng đối với ngân hàng thương mại vì thời hạn liên quan mật thiết đến tính an toàn
và sinh lợi của khoản cho vay.
 Phân loại cho vay theo mục đích:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Khi tham gia vào quan hệ tín dụng các doanh nghiệp vay vốn và các ngân
hàng đèu phải quán triệt các nguyên tắc tín dụng. Một trong những nguyên tắc đó là
phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay. Tuy nhiên, khả năng người vay
không trả được nợ hoặc không trả đầy đủ, đúng hạn luôn là rủi ro tiềm ẩn đối với các
ngân hàng thương mại. Do vậy, an toàn trong cho vay là việc ngân hàng cho vay ra
và thu hồi đủ cả gốc và lãi đúng hạn.
+ Sự cần thiết của bảo đảm an toàn trong cho vay.
 Ngay những ngân hàng lớn và có khả năng tài chính tốt thì vẫn có thể gặp
rủi ro do những biến động của nền kinh tế. Thời kỳ 1929 - 1933, nền kinh tế nhiều
nước khủng hoảng dẫn đến trong 4 năm liên tục (1930 - 1933 ) làn sóng phá sản ngân
hàng tràn từ Áo, Đức, Anh sang Mỹ. Riêng ở Mỹ có 9096 ngân hàng phải ngừng hoạt
động, gây ra sự mất mát cho người gửi tiền, cho cổ đông và các chủ nợ đến 2,5 tỷ
USD và dẫn đến thắt chặt cung tiền tệ. Thời kỳ từ giữa năm 1970 đến những năm
1980 chứng kiến sự sụp đổ của những ngân hàng lớn. Năm 1974 chứng kiến sự thất
bại của ngân hàng Bankhaus Herstatt của Đức, ngân hàng Quốc gia Franklin của Mỹ.
Trong nhiều trường hợp ngân hàng bị ảnh hưởng gián tiếp, gặp phải những rủi ro từ
phía khách hàng của mình là các doanh nghiệp. Các khách hàng của ngân hàng cũng
hoạt động, kinh doanh trên thị trường, cũng như ngân hàng họ có thể gặp phải những
rủi ro. Ở CHLB Đức, trong những năm kinh tế bị khủng hoảng có 3930 doanh nghiệp
tuyên bố phá sản, còn trong những năm kinh tế không bị lâm vào tình trạng khủng
hoảng (1981 ) có tới 11,590 doanh nghiệp tuyên bố phá sản với số tiền vỡ nợ lên tới
15 tỷ Mác. Kết quả của sự phá sản này là nền kinh tế, cụ thể là các ngân hàng là chủ
nợ đã bị ảnh hưởng vô cùng lớn. Điều này cho thấy rằng dù là ngân hàng nào trong
thời kỳ nào cũng cần có những biện pháp để bảo đảm an toàn cho hoạt động của ngân
hàng mình tránh những rủi ro riêng và những rủi ro lan truyền.
 Hoạt động tín dụng là hoạt động rất quan trọng với ngân hàng và như đã
trình bày ở trên, một ngân hàng không thể ổn định nếu như tín dụng không lành mạnh
và an toàn. Đối với những ngân hàng nhở, một khoản tín dụng xấu không có khả
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
việc ngân hàng giữ tài sản không ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của người nhận
tài trợ, ví dụ như các chứng khoán, các hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ mạnh, kim
loại quý.
 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
Thế chấp tài sản là việc một bên là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển
giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Khách hàng có thể thế chấp máy móc, thiết bị, tàu
biển, máy bay, bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất. Đảm bảo bằng thế chấp cho
phép khách hàng vay có thể tiếp tục sử dụng các tài sản nhưng quá trình sử dụng sẽ
làm biến dạng, hao mòn tài sản. Điều này ảnh hưởng đến ngân hàng, vì không thể
giám sát tài sản một cách liên tục nên ngân hàng sẽ không thể kịp thời nắm bắt được
các hao mòn của tài sản. Để tránh tình trạng này cần kiểm tra định kỳ các tài sản, ít
nhất là 6 tháng 1 lần.
 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền (ngân hàng ) sẽ thực
hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (khách hàng vay ), nếu khi đến thời hạn mà
bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên
cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được
bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.Ngân hàng chỉ chấp nhận
bảo lãnh nếu bên bảo lãnh có uy tín lớn.
 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng dùng chính tài
sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm cho khoản vay của mình. Giá trị tài sản này có
thể được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Ngân hàng tài trợ bằng
TSBĐ hình thanh từ vốn vay cho các khoản vay có giá trị không lớn lắm. Sau khi cấp
tín dụng, khách hàng sử dụng để mua tài sản và sử dụng tài sản này, do đó tài sản sẽ
bị biến dạng, ngân hàng lại không thể yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản do đó
loại hình cho vay này không có lợi cho ngân hàng.

khoản vay trong trường hợp khách hàng không trả nợ.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ An toàn của tín dụng phụ thuộc vào tính hiệu quả của quản trị TSBĐ. Việc
thẩm định hồ sơ tín dụng của khách hàng, quan tâm đến việc sử dụng vốn và phương
án kinh doanh của khách hàng là rất cần thiết nhưng cũng không thể chỉ chú trọng
việc xem xét hồ sơ mà còn phải quan tâm đến các bảo đảm cho khoản vay. Bởi vì
những rủi ro có thể xảy đến mà khách hàng cũng không thể lường trước được.
1.2. Nội dung của quản trị TSBĐ
Quản trị TSBĐ gồm có thẩm định TSBĐ, định giá TSBĐ, quản lý TSBĐ và
các giấy tờ có liên quan, xử lý TSBĐ. Vì thông thường trong các ngân hàng, TSBĐ là
bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối lớn nên phần này sẽ nghiên cứu kỹ hơn về
TSBĐ là bất động sản.
1.2.1. Thẩm định
Thẩm định TSBĐ là công việc đầu tiên nhưng cũng không kém quan trọng,
bởi nó liên quan mật thiết đến tính pháp lý, liên quan đến hiệu lực của hợp đồng bảo
đảm tài sản cũng như hợp đồng tín dụng giữa khách hàng vay và ngân hàng. Nội
dung của thẩm định làm rõ các vấn đề sau:
- Xác định quyền sở hữu của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Trước hết
cán bộ tín dụng phải kiểm tra xem các giấy tờ chứng nhận đã đầy đủ chưa, bao gồm
giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản dùng làm
bảo đảm. Sau đó là tính chính xác của các giấy tờ này. Cần chú ý đến các dấu hiệu
sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý... trong hợp đồng sở hữu tài sản.... Sau đó đối
chiếu với quy định của ngân hàng xem có phù hợp không. Trường hợp giấy tờ không
rõ ràng hoặc có những nghi vẫn thì phải xác minh lại tại nơi cấp những giấy tờ đó.
Xác định các đồng sở hữu của tài sản cầm cố, thế chấp cũng rất quan trọng, cần bảo
đảm rằng tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các
giấy tờ có liên quan. Đối với các cá nhân, hộ gia đình, việc xác định đồng sở hữu
phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân của người thế chấp. Có những trường
hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên một người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu

về tài sản. Kết quả thẩm định phải được thể hiện bằng văn bản trong đó ghi rõ nhận
hay không nhận tài sản làm bảo đảm cho tiền vay.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.2. Định giá TSBĐ
1.2.2.1. Khái niệm định giá TSBĐ
Định giá TSBĐ chính là sự ước tính giá trị thị trường của tài sản được đem
làm TSBĐ tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm. Có
thể hiểu đơn giản là định giá tài sản là việc xác định giá trị tài sản ở trên thị trường tại
thời điểm mà hợp đồng tín dụng được ký. Để mở rộng hoạt động cho vay của mình
ngân hàng phải xem xét hết tất cả các tài sản có thể trở thành TSBĐ, mỗi loại tài sản
có những tính chất khác nhau, quy mô khác nhau do đó không thể áp dụng chính xác
một cách định giá nào cho mọi loại tài sản. Do đó việc định giá TSBĐ phải được các
cán bộ tín dụng có hiểu biết về việc định giá tài sản và có kinh nghiệm thực hiện.
1.2.2.2. Cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế để định giá TSBĐ
Khi ký kết hợp đồng tín dụng thì khách hàng và ngân hàng cũng phải ký hợp
đồng thế chấp, cầm cố... TSBĐ. Hợp đồng này cũng là một văn bản có tính chất pháp
lý do đó cũng phải tuân theo những quy định pháp lý nhất định. Do đó việc định giá
TSBĐ cũng phải tuân theo các cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế.
- Cơ sở pháp lý
Cơ sở pháp lý của việc định giá TSBĐ chính là các văn bản pháp luật liên
quan đến TSBĐ, định giá TSBĐ, thẩm định giá.... của Nhà nước, Chính phủ, các bộ,
các ngành, các cơ quan chức năng, Ngân hàng Trung ương... và của chính ngân hàng.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Cơ sở kinh tế
+ Việc đinh giá TSBĐ phải căn cứ trên cơ sở giá trị còn lại của TSBĐ
(thường áp dụng đối với các tài sản cố định ). Giá trị còn lại của tài sản được tính
bằng nguyên giá của tài sản trừ đi những hao mòn trong quá trình sử dụng nó. Hao
mòn có thể là hao mòn hữu hình hoặc hao mòn vô hình. Hao mòn hữu hình là những

hàng phải tự chịu.
1.2.2.3. Nguyên tắc định giá
Việc định giá tài sản chịu ảnh hưởng của các nguyên tắc giá trị của tài sản.
- Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị của một tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về
tài sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, các yếu tố về đặc
điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt của tài sản tạo ra sự khác nhau giữa
cung cầu của các loại tài sản. Có những loại tài sản sự thay đổi cung cầu trong một
thời kỳ không có lớn. Trong khi đó có những loại tài sản mà cung cầu của chúng biến
động liên tục trong những thời gian ngắn. Muốn biết, và dự đoán được cung cầu của
một tài sản trong tương lai thì cần phải nắm rõ những đặc đỉêm về loại tài sản đó.
- Nguyên tắc thay thế:
Khi chủ sở hữu một tài sản muốn thay thế tài sản này bằng một tài sản có tính
năng tương tự thì họ phải bỏ ra một chi phí nhất định, dĩ nhiên chi phí này sẽ lớn hơn
số tiền bán tài sản cũ. Do vậy giá trị của một tài sản còn phải phụ thuộc vào chi phí
mua một tài sản tương tự nó.
- Nguyên tắc thay đổi:
Trong quá trình sử dụng, giá trị của tài sản cũng thay đổi. Sự thay đổi này là
do tài sản có hao mòn. Hao mòn do những yếu tố khách quan, chủ quan tác động vào
tài sản. Bản thân những yếu tố này cũng thay đổi do đó mức độ tác động của các yếu
tố với tài sản là không như nhau và với mỗi loại tài sản cũng khác nhau.
- Nguyên tắc đóng góp và phân phối thu nhập:
Mức độ mỗi tài sản đóng góp vào tổng thu nhập có tác động đến giá trị của tài
sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tài sản. Có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Và
cùng với mức đóng góp đó thì lợi nhuận thu được sẽ phân chia tương ứng. Tổng thu
nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao đông,

BeA : Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về quy mô, kích thước thửa đất
GA : Lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất
IA : Là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ thời điểm bán đến thời
điểm điều tra
CA : Là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về quy hoặch xây dựng
NA : Là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường
xung quanh
Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm vào hoặc trừ bớt đi một lượng
tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa bất động sản so snhá với bất dộng
sản chủ thế. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp
lại hoặc bằng tỷ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là tỷ lệ %).
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá tất cả những bất động
sản giao dịch mua, bán trên thị trường. Trên thế giới người ta ước tính rằng có tới
98% số các bất động sản được tính bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phương
pháp này được sử dụng nhiều vì: Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt đối
với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản. Kết quả
của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi
người chấp nhận
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động
sản dân dụng ( nhà ở) hoặc đất trống trong khu vực dân cư, các bất động sản thương
mại - dịch vụ, tức là những bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị
trường. Phương pháp so sánh trực tiếp ít được sử dụng để định giá bất những động
sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở , trường học, bệnh viện va
các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên
không có cơ sở để so sánh.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát,
tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản lân cận (bất động sản
so sánh) coá những đặc điẻm tương đối giống bất động sản cần định giá (bất động

Trong đó:
GBĐS: Giá trị bất động sản
GĐ : Là giá trị đất
GCT : Là tổng chi phí xây dựng công trình
Giá trị (GĐ) và tổng chi phí xây dựng (GCT) trong công thức (4) được xác
định theo công thức sau:
GĐ = SĐ x GĐC (5)
Và GCT = SCT x GCTC (6)
Từ công thức (4) (5) (6) ta rút ra công thức tổng quát sau đây:
GBĐS = (SĐ x GĐC) + (SCT x GCTC) (7)
Trong đó:
• SĐ là số mét vuông đất
• GĐC là giá chuẩn cho (1m
2
) đất
• SCT là diện tích sàn sử dụng (m
2
)
• GCTC là đơn giá chuẩn cho (1m
2
) sàn sử dụng
Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các loại bất động
sản. Tuy nhiên phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động
sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện, trường
học, nhà thờ, chùa, thánh thất vv... nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại công trình
do phải bỏ dỡ chuyển đến nơi khác trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích công cộng khác. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng để
xác định bất động sản phục vụ các mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các
phương pháp định giá khác.
Phương pháp chi phí chỉ áp dụng trong các trường hợp xác địn được đầy đủ và