MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU………………………………………………………………… 3
1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI……………………………………………………………… 3
1.2. MỤC ĐÍCH DỰ ÁN ……………………………………………………………… 3
CHƯƠNG 2: HÌNH THÀNH DỰ ÁN …………………………………………………. 5
2.1. QUY TRÌNH LẬP DỤ ÁN ………………………………………………………… 5
2.1.1. Cơ hội đầu tư………………………………………………………………………. 5
2.1.2. Nghiên cứu tiền khả thi ……………………………………………………… 5
2.2. NỘI DUNG CHỦ YẾU BÁO CÁO KHẢ THI ………………………………… 6
2.2.1 Căn cứ lập báo cáo ……………………………………………………………… 6
2.2.2. Thị trường ……………………………………………………………………… 6
2.2.3. Sản phẩm…………………………………………………………………………… 10
2.2.4 Địa điểm xây dựng – Đất đai…….………………………………………………… 11
2.2.5 Quy mô xây dựng – Hạng mục công trình…….………………………………… 13
2.2.6. Cở sở vật chất – Trang thiết bị…………………………………………………… 15
2.2.7. Nhân sự………………………………………………………………………………15
2.2.8 Tổ chức họat động kinh doanh….…………………………………………………. 16
2.2.9. Tổng kết nhu cầu về vốn và các nguồn vốn………………………………………. 17
2.3. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN………………………………………………….17
2.4. SƠ ĐỒ PEART THỰC HIỆN DỰ ÁN…. ………………………………………… 19
CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN…………………………………………………………………20
3.1. KẾT LUẬN……………………………………….………………………………… 20
3.2. HÌNH ẢNH MINH HỌA CHO Ý TƯỞNG……………………………………… 20
1
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI:
đồng thời là nơi sinh họat hết sức tiết kiệm của các bạn trẻ sau những giờ học căng thẳng.
Tuy nhiên, một trong những mặt trái của địa điểm vui chơi hữu tình này, đó chính là sự
nguy hiểm tiềm ẩn trong nó. Thật rùng khi biết rằng chính nơi lưu dấu những kỉ niệm thời đi
học tươi đẹp này lại cũng là nơi từng lấy cuộc đời và tương lai của hàng chục sinh viên đáng
thương. Bản chất nguy hiểm tự nhiên đã được thông tin rất nhiều lần trên báo chí và đến từng
nhà trọ của SV, thế nhưng những tình huống thương tâm vẫn cứ liên tục xảy ra. Bên cạnh đó,
tình hình trật tự an ninh xã hội nơi đây cũng là điều đáng bàn. Hàng lọat vụ cướp bóc, trấn lột,
cưỡng hiếp, giết người mà không ít nạn nhân trong số đó là các bạn sinh viên trẻ.
Một số người đổ lỗi cho SV thiếu ý thức. Tuy nhiên, những người có trách nhiệm cũng
nên nhìn lại. Việc SV bất chấp mặc dù vẫn biết luôn tồn tại những mối nguy rình rập, phải
chăng là vì họ quá thiếu thốn một không gian vui chơi đúng nghĩa: gần gũi thiên nhiên, tự do
và phóng khóang như chính bản chất của tuổi trẻ. Hãy nhìn xem chúng ta đang dành SV
những gì ngòai môi trường học tập tương đối tốt? Những tiệm ăn kém chất lượng, những quán
nhậu dơ bẩn, xập xệ, những quán karaoke ô hợp, không đúng chuẩn…SV cần những thứ tốt
hơn thế nhiều lần. Và đó là lý do ngày ngày hàng chục, hàng trăm bạn trẻ vẫn vô tư đến với
Hồ Đá, dù biết là nguy hiểm, bởi vì chỉ chính nơi đây, họ mới được là chính mình: tự do,
phóng khóang, được hồn nhiên hòa mình với mây, nước, gió và cây cỏ…
Cấm SV đến chơi Hồ Đá, liệu có phải là quá vô lý, gượng ép và uổng phí cho một
không gian đẹp như thế! Dự án “Hội quán Hồ Đá” của chúng tôi hướng tới mục đích tận dụng
không gian đậm chất thiên nhiên của Hồ Đá để xây dựng một nơi gặp gỡ, sinh họat chất lượng,
an tòan, lành mạnh cho các bạn SV. Đó là dự án về một quán nước nổi ngay trên mặt Hồ
Đá. Chúng tôi muốn biến một nơi hoang vu hẻo lánh, điều kiện cho những tệ nạn hòanh hành,
thành một nơi sáng sủa hơn, an tòan hơn, văn minh hơn…Và SV sẽ có thể tự tin đến đây vui
chơi mà không phải lo sợ bất cứ điều gì. Dự án vừa đem lại lợi ích cho xã hội vừa mang đến
hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư. Đây cũng là một tầm nhìn chiến lược, được tiến hành đồng bộ
với kế họach di dời tất cả các trường đại học thuộc ĐHQG về Thủ Đức trong tương lai không
xa. Bên cạnh đó, dự án cũng cam kết đảm bảo không làm ảnh hưởng đến mội trường môi sinh
cũng như vẻ đẹp hoang sơ vốn có của Hồ Đá. Bằng việc chăm chút kỹ lưỡng trong thiết kế
kiến trúc công trình cho hòa hợp với cảnh quan thiên nhiên, “Hội quán Hồ Đá” sẽ trở thành
một điểm nhấn, làm tôn lên vẻ đẹp thơ mộng lãng mạn của Hồ Đá, chứ không phá hủy nó.
nên những công trình lớn nổi trên mặt sông, hồ…Thậm chí là xây trên nền đất bùn nhão
như ở Hồ Đá đảm bảo đặc tính kĩ thuật.
4
Dự án sẽ hợp tác với 1 công ty kiến trúc có uy tín để xây nên một công trình có tính
nghệ thuật cao Đây cũng sẽ là một ưu điểm để thuyết phục cơ quan chức năng cho phép
thực hiện DA.
Tiêu chí của xây dựng của dự án: ĐẸP VÀ TIẾT KIỆM. Công trình sẽ trên nền tảng
kết cấu nhẹ, nhưng chịu lực tốt, sử dụng vật liệu thuần thiên nhiên như tre, mây, tầm vông,
gỗ…(tham khảo quán cà phê Gió và Nước ở Bình Dương) Do đó, sẽ tiềt kiệm thời gian cho
xây dựng, tập trung vào gia cố nền móng vững chắc, đồng thời giảm thiểu tối đa chi phí xây
dựng cơ bản, hạ vốn đầu tư.
2.2. NỘI DUNG CHỦ YẾU BÁO CÁO KHẢ THI:
2.2.1 Căn cứ lập báo cáo:
Căn cứ pháp lí:
-Luật môi trường có hiệu lực thi hành từ ngày 01//07/ 2006 (điều 63 về ô nhiễm môi
trường nước )
-Luật lao động có hiệu lực thi hành từ ngày 01/ 01/1995
-Pháp lệnh an toàn vệ sinh thực phẩm này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 /11 /2003
-Các văn bản, kế hoạch dự án quy hoạch tổng thể ĐHQG TP HCM
2.2.2. Thị trường:
2. 2.2.1 Nhu cầu:
Sinh viên luôn có nhu cầu lựa chọn một quán cafe nước phù hợp cho mình. Bên cạnh
không gian quán cafe thì chất lượng phục vụ cũng như giá cả cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc
chọn quán cafe.
Nhóm chúng tôi tiến hành khảo sát với 200 bạn sinh viên thì thu được kết quả sau:
-Cỡ mẫu: 200 đối tượng
-Đối tượng: chủ yếu là sinh viên tại làng đại học Thủ Đức và một số khách hàng thường
tới các quán cafe.
thu hút lực lượng khách hàng là sinh viên đến quán cafe bằng cách tác động đến yếu tố: giảm
giá , tăng số lần đến, tăng sự thuận tiện.
6
2.2.2.2 Đối thủ:
Hiện nay tại khu vực KTX ĐHQG có rất nhiều quán café: café a6, các quán nước trái
cây ở các khu nhà và trước cổng chính. Tại khu vực làng đại học thì số quán café hiện nay rất
nhiều: khoảng 20 quán trong đó có khoảng 5 quán được xác định là đối thủ cạnh tranh chính:
-Yoyo: cở sở vật chất tốt máy lạnh, trang trí đẹp, thuận tiện cho sinh viên.
-Café tân tiến: không gian đẹp ở tầng trên thoáng mát có tầm nhìn đẹp vào ban đêm.
-Quán Tre: nhạc hay không khí thoáng đảng mát mẻ, gần trường KHXH&NV.
-Quán cây sữa: rất thích hợp cho số lượng đông bạn bè vì không gian rộng.
-Quán mtv: âm nhạc tốt thường có chương trình ca nhạc do sinh viên tự hát.
Một số khu vực café nổi tiếng chẳng hạn như làng café thủ đức tuy nhiên đây chưa
phải là đối tượng cạnh tranh chính của quán.Tuy nhiên theo đánh giá của các bạn sinh viên
chưa có quán nào thực sự có một khung cảnh đẹp thiên nhiên và lãng mạn thực sự. Đó là lý do
chúng tôi muốn giới thiệu đến các bạn một quán café với sự hoà hợp toàn diện giữa con người
và thiên nhiên trong một khung cảnh tuyệt vời.
2.2.2.3. Khả năng cạnh tranh của quán:
Khung cảnh: Xung quanh bao gồm nhiều hồ khác nên không khí rất mát mẻ dù buổi
trưa nhiệt độ có tăng cao. Trên bờ hồ có nhiều cây cỏ thiên nhiên chủ yếu là cỏ mây và hoa dại
làm cho khung cảnh trở nên hết sức lãng mạn và độc đáo. Khi ngồi trong quán quý khách sẽ
cảm nhận được toàn vẹn ly café trong không gian được trang trí với những bông hoa sen, cùng
một số vật liệu từ tre, dừa. Sự đơn giản độc đáo sẽ tạo nên khung cảnh lãng mạn cho toàn bộ
quán. Do loại bỏ được một số chi phí khác như máy lạnh, chi phí trang trí không cao nên giá
cả rất cạnh tranh phù hợp với sinh viên. Gần khu vực đông sinh viên như KTX và làng đại học
thủ đức nên khả năng thu hút sinh viên đến quán rất cao.
Phân tích bằng phương pháp SWOT
• Điểm mạnh:
trong tương lai khi giải quyết được vấn đề số lượng chổ ngồi và bảo vệ môi trường nước.
Đồng thời để thu hút được lượng sinh viên đông đảo này cần nhận biết rõ mong muốn và nhu
cầu cũng như lượng cầu thật sự của sinh viên.
2.2.2.4. Dự báo số lượng khách hàng:
-Số trường ĐH trong vùng: 8 trường (BK, KHTN, KKT, KHXHNV, QTế, -CNTN,
Nông Lâm, TDTT)
8
-Mỗi trường sẽ có TB: 6000 SV
-Tổng số SV trong vùng khỏang: 8*6000 = 48.000 SV
-Quán nhắm đến 10% trong số đó, tức 4800 SV, là những người ở lại KTX hoặc thuê
nhà trọ trong vùng, đồng thời có điều kiện kinh tế khá trở lên.
-4800 SV này, mỗi người chỉ cần đến quán 1 ngày / 1 tháng ( tính đến khả năng quán ở
xa, giá cả khá cao, và những nguyên nhân gây khó khăn khác…), thì TB 1 ngày quán có thể
đón tiếp khỏang 160 lượt khách hàng tới quán.
- Mỗi vị khách sẽ chi khỏang 30.000 đ (ăn+uống)/ lần
-Vậy doanh thu 1 ngày của quán có thể đạt 30.000*160 = 4.800.000 đ
-Doanh thu có thể thấp hơn mức này trong khỏang nửa năm đầu đi vào họat động,
nhưung sẽ tăng mạnh trong những năm sau đó, khi quán đã có “tiếng” và số lượng SV tại khu
vực tăng lên.
-Doanh thu có thể sẽ tăng cao hơn trong những dịp lễ, tết, ngày cuối tuần, cuối
năm,hoặc kgi SV vừa hòan thành việc thi cử …
2.2.3. Sản phẩm: đảm bảo tiêu chí khác biệt hóa trên phương diện sản phẩm nhằm lôi kéo
khách hàng trẻ ưa thích tính mới lạ
2.2.3.1 Sản phẩm chính: là các món ăn, thức uống đậm chất sinh viên
*Đặc điểm:
-Giá cả hợp túi tiền SV. (đồ uống: dưới 15.000, thức ăn: dưới 20.000/ phần)
-Đa dạng phong phú.
-Chất lượng, được chăm chút kĩ lưỡng, đẹp mắt, vệ sinh.
Với vị trí như vậy, chúng tôi quyết định chọn vị trí tại hồ đá số 1 ngay ngã 3 giao giữa
hai con đường.
10
(đường vào hồ đá – cũng là đường chính dẫn đến quán)
(hoàng hôn- huyền bí)
11
(bình minh- xanh tươi)
2.2.5 Quy mô xây dựng – Hạng mục công trình:
DIỆN TÍCH SÀN
Sức chứa 1 lúc: 120 khách
Mỗi bàn chứa: 5 người
Số bàn ghế cần:
30 bàn - 100 ghế (5 bàn dự
trữ)
3 tầng , mỗi tầng: 10 bộ bàn ghế (lầu 1 -5 bộ)
Diện tích 1 bộ bàn ghế: 2.5 m vuông
Diện tích 10 bộ bàn ghế: 25 m vuông
DT Lối đi, cầu thang 1 tầng: 15 m vuông
Dt công trình kiến trúc khác 10m vuông
Tổng DT 1 sàn: 50 m vuông
3 sàn: 150 m vuông
Sảnh lầu 1: 15 m vuông
Tổng DT 3 sàn 165 m vuông
Bếp được bố trí trên tầng cao nhất nhằm tạo không gian thông thóang cho những tầng
dưới.
Nhà bảo vệ là nơi nghỉ ngơi của nhân viên an ninh, đồng thời là nơi trữ hàng hóa.
Nhà rửa chén được bố trí kín đáo, vệ sinh, không ảnh hưởng mỹ quan.
Hệ thống ống dẫn nước thải (ngầm) làm nhiệm vụ dẫn nước thải từ NVS và nhà rửa
chén vào hệ thống cống trong bờ- tránh gây ô nhiễm nước.
Công trình sử dụng vật liệu tự nhiên rẻ tiền, có kết cấu nhẹ nhằm cắt giảm chi phi năng
lương trong quá trình xây dựng. Vật dụng sử dụng chủ yếu là cây tầm vông- lọai cây sinh
trưởng nhanh, nhiều, 5 năm là thu hoạch do đó dẫn đến giá thành công trình rẻ (10.000
đồng/cây).
Cây tầm vông được xử lý theo phương pháp truyền thống, ngâm sình, hun khói, đảm
bảo thẩm mỹ và không gây độc hại, chi phí thấp, độ bền cao nên không gian được mở rộng.
Cả kiến trúc đều không có cột bê tông, hay trụ chống mà chỉ đỡ nhau bằng những dây giằng
vững chắc nhưng không kém phần mềm mại, nhờ những đường cong kỹ thuật.
Công trình được thiết kế với không gian mở tối đa nhằm lấy gió và ánh sáng tự nhiên.
Từ đó, tiết kiệm tối đa năng lượng cho việc sử dụng bóng đèn, máy lạnh, quạt…
Tận dụng nguồn nước ngầm vô hạn dưới hồ, thông qua hệ thống làm sạch hiện đại để
phục vụ cho một số họat động trong quán như rử chén, nhà vệ sinh, tưới tiêu…
13
Sử dụng hệ thống pin năng lượng mặt trời, lấy điện tự nhiên từ ánh sáng mặt trời, phục
vụ cho các họat động của quán, đặc biệt vào buổi tối.
Thiết kế đẹp và giản dị, tạo cảm giác thân thuộc, gần gũi với thiên nhiên và tất cả mọi
tầng lớp khách hàng.
2.2.6. Cở sở vật chất – Trang thiết bị:
CƠ SỞ VẬT CHẤT - TRANG THIẾT BỊ
Tên Đặc tính
Đơn
Tổng 118.000.000
2.2.7 Nhân sự: (số lượng nhân viên và mức lương có thể thay đổi tùy theo tình hình kinh
doanh). Dự tính nhân sự ban đầu:
Nhân viên số lượng lương tháng
Tổng lương
tháng
Đầu bếp 1 3.000.000 3.000.000
Phụ bếp 1 1.500.000 1.500.000
Thu ngân 1 2.000.000 2.000.000
Pha chế 2 1.500.000 3.000.000
Phục vụ 5 sáng + 6 chiều tối 700.000-900.000 8.900.000
Giữ xe 3 1.000.000 3.000.000
21.400.000
Tận dụng nguồn SV sẵn có cho vị trí: phục vụ, thu ngân, giữ xe, phụ bếp, pha chế, an ninh.
Thuê ngoài: quản lí, đầu bếp.
14
Nhân viên mặc đồng phục chuyên nghiệp, được huấn luyện bài bản từ những ngày đầu.
Luôn có nguồn nhân lực dự phòng để sử dụng khi cần thiết.
Văn hóa phục vụ: nhiệt tình, nhẹ nhàng, ân cần, nhanh chóng…
Có thưởng khi phục vụ tốt, được khách khen, hoặc khi doanh thu quán tăng.
Nhân viên làm được bao ăn theo ca.
2.2.8 Tổ chức họat động kinh doanh:
Thu mua:
JIT, sử dụng phần mềm quản lý hàng tồn ( NVL tồn) hiệu quả, đặt hàng ngay khi sắp hết
hàng để tiết kiệm chi phí lưu trữ HTK.
Đặt hàng tại những cơ sở uy tín, có chất lượng, đảm bảo vệ sinh an tòan thực phẩm
Ưu tiên các đối tác cung ứng nằm trong khu vực Thủ Đức, Bình Dương.
-Quảng cáo trên các website: của khoa, của trường, các diễn đàn của các trường, các ngành,
lớp…
Hình thức: Công bố thông tin mới, viết bài bình luận, chụp ảnh, khơi mào tranh luận…
Thời gian: liên tục, hàng tháng.
*PR cộng đồng: tiêu chí gắn kết với cộng đồng SV
-Tổ chức sự kiện: liên kết với các họat động thường niên của các trường, các lớp, trở thành địa
điểm họp mặt quen thuộc của SV, thầy cô…
-Tổ chức gây quỹ từ thiện, ưu tiên việc làm cho những SV gặp khó khăn kinh tế…
2.2.9. Tổng kết nhu cầu về vốn và các nguồn vốn:
Vốn XDCB 240.000.000
CSVC-Trang thiết bị 118.000.000
Thuê đất/hồ 3năm*100.000.000/năm=300.000.000
Tư vấn thiết kế +Dự
phòng khác 42.000.000
Tống vốn ĐT 700.000.000
CƠ CẤU NGUỒN VỐN
Tự có (60%) 420.000.000
Vay ngân hàng (40%) 280.000.000
2.3. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN:
BẢNG KHẤU HAO
KHN Tỉ lể KHN 0.4
Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
GTCL 358,000,000 358,000,000 214,800,000 128,880,000 77,328,000 38,664,000
KH trong kì 143,200,000 85,920,000 51,552,000 38,664,000 38,664,000
KH tích lũy 143,200,000 229,120,000 280,672,000
319,336,00
0
358,000,00
0
KH
1,254,528,00
0 1,379,980,800 1,517,978,880 1,669,776,768
Chi tiếp thị (1% DT) 19,008,000 20,908,800 22,999,680 25,299,648 27,829,613
Định phí 350,600,000 350,600,000 350,600,000 590,600,000 350,600,000
Lương 256,800,000 256,800,000 256,800,000 256,800,000 256,800,000
Khấu hao 71,600,000 71,600,000 71,600,000 71,600,000 71,600,000
Chi phí WIFI 10,200,000 10,200,000 10,200,000 10,200,000 10,200,000
Chi phí bảo trì 12,000,000 12,000,000 12,000,000 12,000,000 12,000,000
Thuê đât 240,000,000
EBIT (DT họat động) 390,712,000 464,843,200 546,387,520 396,086,272 734,754,899
Trả nợ và lãi vay 89,600,000 82,880,000 76,160,000 69,440,000 62,720,000
EBT 301,112,000 381,963,200 470,227,520 326,646,272 672,034,899
Thuê TNDN (25%) 75,278,000 95,490,800 117,556,880 81,661,568 168,008,725
EAT (lãi ròng) 225,834,000 286,472,400 352,670,640 244,984,704 504,026,174
Dòng tiền ròng
(EAT+KH) (700,000,000) 297,434,000 358,072,400 424,270,640 316,584,704 575,626,174
WACC 13.80%
Hệ số chiết khấu 0.8787 0.7722 0.6785 0.5963 0.5239
Hiện giá chiết khấu 261,365,554 276,494,389 287,883,115 188,764,742 301,598,532
Hiện giá tích lũy (700,000,000) 261,365,554 537,859,943 825,743,058 1,014,507,800 1,316,106,332
NPV 616,106,332
IRR 43%
Thời gian hòan vốn
(năm) 2.56 (< thời gian thuê đất ban đầu là 3 năm)
***Giải thích:
-Dùng khấu hao đều có lợi hơn dùng khấu hao nhanh.
17
không phải lúc nào cũng muốn làm thêm. Hơn nữa là việc do dự án đầu tư ở khu vực trị an còn
chưa thật sự ổn định nên tâm lý các bạn còn e dè nhất là khi nhân viên phục vụ nữ làm việc ca
tối khi về sẽ là gần khoảng 10h30. Ngoài ra thì trong thời gian đầu của dự án dự đoán số lượng
khách phục vụ còn chưa lớn nên số lượng nhân viên cũng có thể từ từ thuê để tiết kiệm chi phí
trong thời gian đầu
Hoạt động marketing không chỉ một đợt phát tờ rơi hay quảng cáo trong ngày một ngày
hai mà đây là việc cần nhiều thời gian. Và đây là công việc có thể chậm trễ vì địa điểm của
quán là nơi các bạn sinh viên hay lưu tới do đó nếu có một sự biến đổi nơi đây cũng được các
bạn quan tâm. Do đó việc marketing có thê thực hiện ở các thời điểm khác nhau.
A B
C
D
F
E
G
12
12
4
4
1
0.5
1
0
0
0 0
1
0
2
0
20
21
Copyright: Tài liệu đại học ©