TP. H Chí Minh – Nm 2013
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH
OÀN TH THANH HUYN PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N
QUYT NH U T BT NG SN TI TNH BN TRE

LUN VN THC S KINH T
TP. H Chí Minh – Nm 2013

PGS. TS. NGUYN VN S
NGI HNG DN KHOA HC: LUN VN THC S KINH T
Mã s: 60340201
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

QUYT NH U T BT NG SN TI TNH BN TRE
PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N

OÀN TH THANH HUYN
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH

oàn Th Thanh Huyn MC LC
LI CAM OAN
DANH MC T VIT TT
DANH MC BNG BIU
DANH MC HÌNH VÀ  TH
MC LC
LI M U 1 U
1. Vn đ nghiên cu 1
2. Mc tiêu nghiên cu 1
3. i tng và phm vi nghiên cu 2
4. Phng pháp nghiên cu 2
5. B cc ca lun vn 2
CHNG 1 – C S LÝ LUN 3
1.1 u t kinh doanh BÐS 3
1.1.1 Khái nim 3
1.1.2 c đim 3
1.1.3 Nhng nhân t tác đng đn đu t BÐS 4
1.2 Kinh nghim thu hút đu t vào th trng BÐS  M 5
1.3 Tng quan v các nghiên cu có liên quan 7
1.4 Tóm tt các nhân t nh hng đn đu t BÐS 9

3.1.2.3 Th trng nhà  theo d án 24
3.1.3 Th trng BÐS khu công nghip 24
3.1.4 Th trng trung tâm thng mi 25
3.1.5 Th trng khách sn, du lch 26
3.1.6 Thun li, khó khn trong vic thu hút đu t BS 26
3.2 Phân tích kt qu nghiên cu 30
3.2.1 Thng kê s b các bin ca 5 thành phn 30
3.2.1.1 Các yu t chính tr pháp lý 30
3.2.1.2 Các yu t ca nn kinh t 30
3.2.1.3 Các th trng liên quan đn th trng BÐS 31
3.2.1.4 Các yu t vn hóa, xã hi 31
3.2.1.5 Các yu t c hi đu t BÐS 32
3.2.2 ánh giá đ tin cy ca thang đo 32
3.2.2.1 Kt qu thang đo các nhân t nh hng đn đu t BÐS 32
3.2.2.2 Kt qu thang đo nhân t quyt đnh đu t BÐS 34
3.2.3 Phân tích nhân t khám phá EFA 34
3.2.3.1 Phân tích nhân t đi vi thang đo nh hng đn đu t BÐS 34
3.2.3.2 Phân tích nhân t đi vi thang đo quyt đnh đu t BÐS 36
3.2.4 Phân tích mô hình hi quy 36
3.2.4.1 Xây dng ma trn tng quan gia bin đc lp và bin hi quy 36
3.2.4.2 Xác lp mô hình hi quy 38
Kt lun chng 3 44
CHNG 4 – MT S GII PHÁP  XUT 45
4.1 nh hng thu hút đu t BÐS trên đa bàn tnh Bn Tre 45
4.2 Các gii pháp đy mnh thu hút đu t BÐS ti tnh Bn Tre 45
4.2.1 i vi các nhà đu t, kinh doanh bt đng sn 45
4.2.2 Nhóm gii pháp v các yu t ca nn kinh t 46
4.2.3 Nhóm gii pháp v các yu t th trng liên quan đn đu t BÐS 47
4.2.4 Nhóm gii pháp v các yu t c hi đu t BÐS 49
4.2.5 Nhóm gii pháp v các yu t vn hóa, chính tr, xã hi 50
DANH MC BNG BIU

Bng 2.1: Thng kê kt qu d liu thu thp 16
Bng 2.2: Thang đo Các yu t chính tr pháp lý 17
Bng 2.3: Thang đo Các yu t ca nn kinh t 18
Bng 2.4: Thang đo Các th trng liên quan đn th trng BÐS 18
Bng 2.5: Thang đo Các yu t vn hóa, xã hi 19
Bng 2.6: Thang đo Các yu t c hi đu t BÐS 19
Bng 2.7: Thang đo Quyt đnh đu t BÐS 20
Bng 3.1: Bng giá đt nn mt s d án vào tháng 12/2012 24
Bng 3.2: Kt qu thng kê nhân t Các yu t chính tr pháp lý 30
Bng 3.3: Kt qu thng kê nhân t Các yu t ca nn kinh t 31
Bng 3.4: Kt qu thng kê nhân t Các th trng liên quan th trng BÐS 31

Tuy nhiên, bên cnh nhng kt qu tích cc đã đt đc, th trng BÐS tnh
Bn Tre còn bc l mt s hn ch cn sm có các gii pháp tha đáng khc phc.
Giá tr BÐS cha phn ánh đúng giá tr tht ca nó, nn đu c tích tr đt đai vn
gia tng, các nhà đu t BÐS gp nhiu khó khn v vn, th tc hành chính phc
tp, nhiu quy đnh pháp lý còn là rào cn đ doanh nghip kinh doanh BÐS phát
trin, cha tht s thu hút đu t vào th trng BÐS.
Vic nghiên cu các nhân t nh hng đn đu t BÐS có ý ngha quan trng
trong phát trin th trng BÐS ti Bn Tre, giúp các nhà qun lý hoàn thin công
tác thu hút đu t vào th trng BÐS Bn Tre cng nh giúp các nhà đu t có mt
tm nhìn sâu sc hn trên tng th tác đng t các yu t ca nn kinh t, chuyên
nghip hn trong chin lc kinh doanh đ đt đc li nhun k vng ca mình,
góp phn làm cho th trng BS phát trin ngày càng bn vng.
2. Mc tiêu nghiên cu

2
Phân tích, đánh giá ra nhng nhân t có nh hng quan trng đn quyt đnh
đu t vào th trng BÐS ti Bn Tre, t đó đ ra nhng gii pháp phù hp đ thu
hút các nhà đu t đu t vào th trng BÐS, nhm gim thiu đc ri ro trong
kinh doanh BS, qun tr và kim soát tt đc th trng BS.
3. i tng và phm vi nghiên cu
- i tng nghiên cu: các nhân t quan trng nh hng đn quyt đnh đu
t vào th trng BS ti tnh Bn Tre.
- Phm vi nghiên cu: thc trng phát trin th trng BS  Bn Tre trong
thi gian qua và đnh hng phát trin trong thi gian ti.
4. Phng pháp nghiên cu
Tác gi kt hp cht ch các phng pháp thng kê, so sánh, phân tích tng
hp, k tha, chn lc và b sung các kt qu nghiên cu t trc đ phân tích, so
sánh s tác đng ca các nhân t. Các ngun s liu dùng trong phân tích đc thu
thp thông qua các cuc điu tra, kho sát, nghiên cu các thông tin công b ca c
quan Nhà nc liên quan đn lnh vc BS, các nhà đu t, doanh nghip kinh

- Nhng thành qu đu t BÐS to dng tài sn có giá tr s dng lâu dài, đi
sng kinh t ca d án thng dài… Vì vy trong đu t cn phi chú ý cht lng
ca các công trình: t khâu la chn nguyên vt liu, cân đi khon mc thi công
công trình…
- Các thành qu hot đng đu t là công trình xây dng gn lin vi đt có v
trí c đnh, gn lin vi điu kin t nhiên kinh t - xã hi, môi trng nht đnh. Vì
vy các hot đng đu t BÐS phi nm vng đc đim t nhiên, kinh t, môi
trng nh hng đn hot đng đu t cng nh các tác dng sau này vi hot
đng đu t.
- Bt k mt hot đng đu t đc đm bo mang li hiu qu kinh t - xã hi
cao cn làm tt công tác qun lý vì ngun lc phc v cho công tác đu t là rt ln.
NT cn quan tâm đúng mc đn vic chun b cho hot đng đu t.
11
Mng các sàn giao dch bt đng sn Vit Nam. Nhng vn đ c bn ca đu t kinh doanh bt đng sn.
<
/>nh-doanh/Nhung_van_de_co_ban_cua_dau_tu_kinh_doanh_bat_dong_san/?print=693715031>.[Ngày truy
cp: 10 tháng 5 nm 2013]. 4
1.1.3 Nhng nhân t tác đng đn đu t BÐS
u t BÐS chu s nh hng ca các yu t kinh t, chính tr, xã hi, dân
c…vi nhng đc đim sau:
- Các yu t v chính sách: S thay đi v đng li chính sách ca Nhà
nc và chính quyn s ti có th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng
BS nói chung và s đu t vào lnh vc BS nói riêng. C th là:
* Các chính sách có tác đng gián tip: s khuyn khích đu t bên ngoài vào

phi chu mt s chi phí liên quan và thu chuyn nhng. Ngi bán phi chu chi
phí và thu khi sang nhng quyn s. Còn ngi mua nhà, t đó tr đi, đóng thu
BÐS da theo giá mua có th cao gp nhiu ln so vi giá mua ca ngi ch c.
- Thu BÐS:  M, s hu nhà phi đóng thu BÐS cho đa phng, đó cng
là khan tin đa phng dùng đ trang tri chi phí giáo dc, cnh sát, cu ha, …
Tuy nhiên, t l đóng thu đi vi tng đa phng không ging nhau. Hàng nm,
các đa phng đu đnh giá li nhà đt đ áp thu cho đúng giá th trng. Vic
đnh giá BÐS do mt hi đng t vn mà các thành viên ca hi đng này đc các
vn phòng mua bán BÐS c đi din tham gia hàng nm hoc do các c quan t vn
t nhân nghiên cu th trng ri cho ra giá. Khi đánh thu, các đa phng tham
kho giá này đ quyt đnh giá tính thu. Thu BÐS nm trong mt h thng lut l
mà ngi dân có th khiu ni. Nu thy b áp đt sc thu này quá đáng hay bt
công, ngi dân có th khiu ni vi chính quyn qun ht đa phng. Np đn xin
chính ph cho hoãn np thu BÐS nu thy s tin phi đóng thu là mt gánh nng
không kham ni trong khi li tc có gii hn. Ti mt s tiu bang, có lut cho phép
ngi ch nhà hoãn đóng thu BÐS, mt phn hay toàn b, cho ti khi ch nhà qua
đi hoc bán nhà. Mt s tiu bang tr bt tin thu BÐS li cho dân tùy theo tui
tác và li tc.
- Thu thu nhp t vic bán BÐS: Quy đnh c bn nh sau: Mt cp v chng
bán cn nhà c ng chính có lãi, thì đc hng 500.000 USD tin lãi không tính
thu thu nhp, trong khi ngi đc thân ch hng đc mt na, tc 250.000 USD,
đó là mc n đnh. Tt c s lãi t vic bán nhà cao hn mc quy đnh đu phi chu
thu sut thông thng là 15%. Cá bit, nu li tc chu thu thp, thì ch đóng thu

6
5%. Tuy nhiên đ đc hng mc u đãi trên, ngi bán nhà phi s hu và sng
trong ngôi nhà này ít nht là hai, tr nhng trng hp bt kh kháng nh bnh tt,
thay đi ni c trú do thay đi ch làm, … Ngoài thu BÐS, khi bán nhà có lãi, mà
nhà  cha quá 2 nm, ch nhà còn phi đóng thu thu nhp t khon lãi (chng
15%). Tin hoa hng cho gii đa c (vì mua bán nhà ca  M ít khi thc hin trc

các d án đu t xây nhà cho ngi có thu nhp thp.
2
1.3 Tng quan v các nghiên cu có liên quan
- Guerts và Jaffe (1996) trong công trình nghiên cu v “Ri ro và đu t
BÐS: Quan đim quc t” đã đa ra khung th ch bao gm 4 nhóm nhân t đc
phân loi nh sau: Các bin đánh giá ri ro (ri ro chính tr, ri ro kinh t, ri ro tín
dng, ri ro tài chính và ch s xp hng BERI); Các bin v quyn s hu (s an
toàn, s chim đot, hi l và tham nhng, hot đng đu t và đi mi trong kinh
doanh, quyn s hu trí tu); Nhng nhân t vn hóa xã hi (tui th trung bình,
nn mù ch, cht lng cuc sng, s hu nhà); Các bin đu t nc ngoài (mc
đ kim soát, ch đ u đãi đi vi nhà đu t nc ngoài). óng góp ca nghiên
cu này v mt lý thuyt đã gii thiu mt danh mc các ri ro mà nhà đu t cn
nm bt đ t đó thc hin nhng chính sách, hot đng kinh doanh, đu t phù
hp.
- Lee (2001) cng đã đa ra các nhân t ri ro mà nhà đu t khi đu t BÐS
nc ngoài cn phi quan tâm bao gm: ri ro đu t (bin đng v li nhun), ri
ro tin t (bin đng t giá hi đoái), ri ro chính tr (rào cn v vn, thu, chim
đot đt đai và kim soát ngoi hi) và ri ro v th ch (th trng  giai đon
trng thành, quy mô, tính thanh khon, các quy đnh và thông tin th trng).

- Hoskin và cng s (2004) đã xác đnh có ba nhân t kinh t v mô nh hng
đn li nhun BÐS mà các NT cn quan tâm trong chin lc kinh doanh là: Tng
sn phm ni đa (GDP), Tht nghip và Lm phát.
- Lee (2005) trong nghiên cu “ánh giá tim nng đu t ca th trng BÐS
quc t” đã đa ra mt s các nhân t mà nhà đu t cn xem xét khi đánh giá tim
nng đu t ca mt quc gia nh: Tc đ tng trng GDP, Ri ro quc gia (ri ro
v chính tr, ri ro kinh t, ri ro th trng BÐS, ri ro pháp lý, ri ro tin t, ), 2

lut, cht lng qun lý), Th tc hành chính và nhng gii hn quy đnh (thu,
giy phép xây dng, đng ký tài sn, kinh doanh, qun lý ngoi hi), Môi trng
vn hóa xã hi và chính tr (s phát trin con ngi, ti phm, hi l và tham nhng,

9
h thng chính tr n đnh). Kt qu nghiên cu cho các nhóm bin đc lp tng
quan thun vi bin ph thuc.
Cng trong bài nghiên cu ca Lieser và Groh (2011) có trích dn kt qu
nghiên cu ca Chin và cng s (2006) khi nghiên cu v nhng nhân t quan
trng thu hút đu t trong và ngoài nc ti th trng Châu Á, kt qu cho thy các
nhân t Cu trúc kinh t vng mnh, Nn kinh t n đnh và bn vng, Nhng hn
ch và quy đnh v đu t nc ngoài, H thng chính tr n đnh và Quy đnh pháp
lý là nhng nhân t quan trng nht tác đng đn s thu hút th trng đu t. Tip
theo là các nhân t khác Chính sách thu, Khuôn kh pháp lý, Th trng tài chính
m ca, S chuyn đi và n đnh ca tin t, Tính minh bch ca h thng lut
pháp, C s h tng, Th trng minh bch, Trình đ nghip v, S can thip ca
chính ph, Mc đ tham nhng và Hình thc đô th. Yu t ít quan trng nht là các
yu t v vn hóa.
1.4 Tóm tt các nhân t nh hng đn đu t BÐS
1.4.1 Mô hình lý thuyt - Mô hình PEST trong nghiên cu môi trng v mô.
 tin hành đánh giá s tác đng ca các yu t trong nn kinh t xã hi nh
hng đn đu t BS, tác gi s da vào mô hình lý thuyt là mô hình PEST. Các
yu t đó là:
- Political (Th ch - Lut pháp)
- Economics (kinh t)
- Sociocultural (Vn hoá – Xã hi)
- Technological (Công ngh)
ây là 04 yu t có nh hng trc tip đn ngành kinh t. Các yu t này là
yu t bên ngoài ca doanh nghip và ngành. Các doanh nghip da trên các tác
đng s đa ra nhng chính sách, hot đng đu t và kinh doanh phù hp.

BS, chính sách quy hoch và phát trin h tng, th trng minh bch. S thay đi
v đng li chính sách pháp lut ca nhà nc và chính quyn s ti có nhng tác
đng quan trng đn hot đng ca th trng BS nói chung và s đu t vào lnh
vc BS nói riêng. Th trng BS luôn đc bit nhy cm vi nhng c ch, 3
Phm Th Phng Loan, 2011. Phân tích các nhân t tác đng đn đu t bt đng sn ti TP. H Chí
Minh. Lun vn thc s. i hc kinh t TP. H Chí Minh.

11
chính sách pháp lut ca Nhà nc. Do vy, h thng chính sách pháp lut có nh
hng quan trng đn vic thu hút đu t BÐS.
- Các yu t ca nn kinh t: tng trng GDP, c cu kinh t, thu nhp bình
quân đu ngi, sc mua ngi tiêu dùng, lm phát. Nhóm các yu t ca nn kinh
t có liên quan đn giá c và hiu qu đu t BÐS. Các yu t này đóng mt vai trò
rt quan trng trong vic quyt đnh đu t ca các nhà đu t.
- Các th trng liên quan đn th trng BÐS: th trng tín dng, th trng
vn, th trng vàng, th trng ngoi hi, th trng hàng hóa dch v và th trng
lao đng. Nhng yu t này liên quan đn ngun vn cho đu t BÐS, giá c BÐS
và li nhun ca các nhà đu t, vì vy đây cng là mt trong nhng nhóm nhân t
tác đng đn quyt đnh đu t ca các nhà đu t.
- Các yu t vn hóa, xã hi: dân s; môi trng vn hóa, xã hi; vn đ an
ninh, phong tc tp quán ca ngi dân trong vùng. Các yu t này s tác đng đn
cung cu và giá c hàng hóa BÐS, do vy s nh hng đn quyt đnh đu t ti
tng đa phng.
- Các yu t c hi đu t: nhu cu BÐS, mc đ đô th hóa, cht lng c s
h tng, s phát trin ca khu vc dch v.
1.5 Các gi thuyt nghiên cu và mô hình nghiên cu
1.5.1 Các gi thuyt nghiên cu

Quyt đnh đu t BÐS
H2
H1
H3
H4
H5
Các yu t ca nn kinh
t
Các th trng liên quan
th trng BÐS
Các yu t vn hóa, xã
hi
Yu t c hi đu t
BÐS

13
Kt lun chng 1
Chng 1 ch yu gii thiu tng quan v đu t BS thông qua các khái
nim, đc đim trong đu t BS. Qua nghiên cu c s lý thuyt v đu t kinh
doanh BÐS, phân tích mô hình lý thuyt PEST và các nghiên cu thc nghim trên
th gii, tác gi đ xut các nhân t ch yu nh hng đn quyt đnh đu t BÐS
ti đa phng. Các nhân t bao gm:
- Các yu t chính tr pháp lý
- Các yu t ca nn kinh t
- Các th trng liên quan đn th trng BÐS
- Các yu t vn hóa, xã hi
- Các yu t c hi đu t BÐS
Chng tip theo tác gi s trình bày v thit k nghiên cu, các phng pháp
nghiên cu đ xây dng các thang đo và trình bày v phng pháp đánh giá các
thang đo, kim đnh s phù hp ca mô hình.

s b ban đu và s đc thc hin bng phng pháp nghiên cu đnh tính thông
qua tho lun, tham kho ý kin t các chuyên gia trong ngành BS đ thit k
bng câu hi và thang đo phù hp vi các nhân t nh hng đn quyt đnh đu t
BS ti Bn Tre. Bng câu hi sau khi đc điu chnh hoàn chnh vi các ý kin
đóng góp s đc gi đi phng vn. Kt qu nghiên cu đnh tính cho thy các nhân
t nh hng quan trng đn quyt đnh đu t BÐS bao gm:
- Các yu t chính tr pháp lý
- Các yu t ca nn kinh t
- Các th trng liên quan đn th trng BÐS
- Các yu t vn hóa, xã hi
- Các yu t c hi đu t BÐS
2.1.2 Nghiên cu chính thc
Nghiên cu chính thc đc thc hin bng phng pháp nghiên cu đnh
lng thông qua phng pháp tr li bng kho sát gi đn các chuyên gia, các nhà
đu t trong lnh vc BÐS ti tnh Bn Tre bng cách phng vn trc tip và gi
email.

15
2.1.2.1 Xác đnh mu nghiên cu
Kích c mu ph thuc vào phng pháp phân tích, trong nghiên cu này s
dng công c phân tích nhân t khám phá (EFA) vi 28 bin quan sát. Theo Hoàng
Trng và Chu Nguyn Mng Ngc (2008), s lng mu thích hp ít nht phi
bng 4 hay 5 ln s bin trong phân tích nhân t
4
. Da vào s bin quan sát trong
nghiên cu suy ra s lng mu cn thit là 140. Tuy nhiên, đ đt đc mc đ tin
cy cao trong nghiên cu, c mu trong nghiên cu đnh lng chính thc đc
chn là 180 mu.
Chn mu theo phng pháp thun tin cho các chuyên gia, nhà đu t trong
lnh vc BÐS.

phi ln hn 0.3. Hoàng Trng và Chu Nguyn Mng Ngc (2008) cho rng “Nhiu
nhà nghiên cu đng ý rng khi Cronbach’s Alpha t 0,8 tr lên đn gn 1 thì thang
đo lng là tt, t 0,7 đn gn 0,8 là s dng đc. Cng có nhà nghiên cu đ ngh
rng Cronbach’s Alpha t 0,6 tr lên là có th s dng đc trong trng hp khái
nim đang đo lng là mi hoc mi đi vi ngi tr li trong bi cnh nghiên
cu”
5
.
2.2.2.2 Phng pháp phân tích nhân t khám phá
6

Phân tích nhân t khám phá phân tích mt tp gm nhiu bin, tìm ra mi liên
quan ca các bin, gom chúng li thành các nhân t đ chúng có ý ngha hn nhng
vn cha đng đc ni dung thông tin ca tp bin ban đu. Vi phng pháp này
cn chú ý các bng kt qu sau: 5
Hoàng Trng, Chu Nguyn Mng Ngc (2008), Phân tích d liu nghiên cu vi SPSS - Tp 2. Nhà xut
bn Hng c, TP. H Chí Minh. Trang 24.
6
Hoàng Trng, Chu Nguyn Mng Ngc (2008), Phân tích d liu nghiên cu vi SPSS - Tp 2. Nhà xut
bn Hng c, TP. H Chí Minh. Trang 30-40.

17
- Bng tr s KMO (Kaiser-Meyer – Olkin): Bng này dùng đ đánh giá s phù
hp ca phng pháp phân tích EFA đi vi các bin đc nghiên cu. Phng
pháp phân tích EFA đc xem là phù hp khi h s KMO có giá tr > 0.5 và mc ý
ngha thng kê (Significance) ca kim đnh Bartlett's phi nh hn mc ý ngha
thng kê cho phép. Trong đ tài nghiên cu này, mc ý ngha thng kê cho phép

7
Hoàng Trng, Chu Nguyn Mng Ngc (2008), Phân tích d liu nghiên cu vi SPSS - Tp 1. Nhà xut
bn Hng c, TP. H Chí Minh. Trang 236.