B GIÁO DC V̀ ̀O TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
VIN ̀O TO SAU I HC


TRN VN TUYN CÁC NHÂN T NH HNG N QUYT
NH U T BT NG SN CA KHÁCH
HÀNG CÁ NHÂN TI TP.HCM LUN VN THC S KINH T
TP.H CHÍ MINH – NM 2013 B GIÁO DC V̀ ̀O TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM


 tài “Các nhơn t nh hng đn quyt đnh đu t bt đng sn ca khách hàng
cá nhân ti thành ph H Chí Minh” là đ tài do chính tác gi thc hin.
Tác gi da trên vic vn dng các kin thc đã đc hc, các tài liu tham kho thông
qua vic tìm hiu, trao đi vi Giáo viên hng dn khoa hc đ hoàn thành lun vn
này, s liu thng kê và kho sát là trung thc, ni dung và kt qu nghiên cu ca lun
vn cha tng đc công b trong bt c công trình nào cho ti thi đim hin nay.
Tác gi xin cam đoan nhng li nêu trên là hoàn toàn đúng s tht.

Tác gi

TRN VN TUYN
DANH MC CÁC T VIT TT

CS : Chính sách
CK : Chng khoán
BS : Bt ng Sn
EFA : Phân tích nhân t khám phá (Exploratory Factor Analysis)
NTD : Ngi tiêu dùng
SXKD : Sn xut kinh doanh


TRANG PH BÌA
LI CAM OAN
DANH MC CÁC T VIT TT
DANH MC CÁC HÌNH V
CHNG 1: TNG QUAN V  TÀI NGHIÊN CU 01
1.1 Lý do chn đ tài 01
1.2 Mc tiêu nghiên cu 01
1.3 i tng và phm vi nghiên cu 02
1.4 Phng pháp và quy trình nghiên cu 02
1.5 B cc lun vn 03
CHNG 2: C S LÝ THUYT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU 04
2.1 Tng quan v lý thuyt BS 04
2.1.1. Khái nim BS 04
2.1.2. c đim c bn ca BS 04
2.1.3. Hàng hóa BS 05
2.1.4. Phân loi BS 06
2.1.5. Khái nim th trng BS 06
2.1.6. c đim th trng BS 07
2.1.7.Vai trò ca th trng BS 09
2.1.8.Thc trng th trng BS trong thi gian qua 10
2.2. Lý thuyt quyt đnh đu t BS ca nhà đu t cá nhân 20
2.2.1. Khái nim Quyt đnh đu t 20
2.2.2. Khái nim nhà đu t cá nhân 21
2.2.3. Yu t nh hng đn quyt đnh đu t BS ca khách hàng cá nhân 21
2.2.3.1. Các yu t vn hóa 21
2.2.3.2 Các yu t xã hi 22
2.2.3.3. Các yu t cá nhân 23
2.2.3.4. Các yu t tâm lý 24
2.2.3.5. Yu t sinh li 29
2.2.4. c đim ca Khách hàng cá nhân khi ra quyt đnh đu t BS 30

dân, góp phn thúc đy quá trình hin đi hóa và đô th hóa, mang li nhiu gii pháp
nhà  cho nhiu tng lp dân c, thu hút mnh m nhiu ngun vn đu t, mang li
ngun thu ln cho Ngân Sách Nhà Nc. Tuy nhiên nhng nm gn đây, hàng lot các
s kin quan trng nh Vit Nam gia nhp WTO, khng hong tài chính toàn cu nm
2008, kèm vi nhng bin đng liên tc v kinh t - chính tr đư to ra không ít đi
thay cho th trng Bt ng Sn. Nhà đu t bn khon không bit b tin vào đâu
khi th trng chng khoán hot đng cm chng nhiu nm lin, th trng bt đng
sn đóng bng cha có du hiu hi phc, th trng vàng ming nay đư b nhà nc
hn ch, lm phát và xng du thì tng cao, đng tin thì b mt giáầ Không ch có
vy, tình trng đu t theo xu hng by đàn, theo đám đông din ra ngày càng ph
bin. Nhiu nhà đu t pht l trc nhng phân tích v tài sn đu t mà ch quan tâm
đn xu hng tc thi ca th trng. Thi gian gn đây Chính Ph đang có các chính
sách nhm phc hi th trng Bt ng Sn thông qua các gói kích cu, nhng điu
này là cha đ, chúng ta cn nghiên cu v các nhân t quyt đnh đu t ca nhà đu
t cá nhân đ góp phn phc hi li th trng này. c bit thông qua các nhân t này
mà chúng ta có các chin lc qun tr đ phát trin bn vng th trng Bt ng Sn
ti TP HCM.
1.2 Mc tiêu nghiên cu
Tìm ra các nhân t ca nhà đu t cá nhân nh hng đn đu t Bt ng Sn ti TP.
HCM. Mc đ tác đng ca các nhân t đó nh th nào đn đu t Bt ng Sn ti
TP.HCM. âu là các nhân t có tác đng quyt đnh đn vic đu t Bt ng Sn ti
TP.HCM ca nhà đu t cá nhân. a ra hàm ý các mc tiêu qun tr ca bài nghiên
cu.
2

1.3 i tng vƠ phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu: Nhà đu t cá nhân đu t Bt ng Sn ti TP.HCM
vi mc đích kinh doanh chênh lch giá.  đây Tác gi xin nói rõ là nhà đu t cá nhân
còn đi tng kho sát là nhng khách hàng đư và đang mua Bt ng Sn. S khác
nhau  đây là mc đích mua Bt ng Sn. Phn này s đc làm rõ trong chng 2

Chng 3. Phng pháp nghiên cu
- Trình bày phng pháp nghiên cu dùng đ đánh giá thang đo các khái nim nghiên
cu, mô hình lý thuyt và thng kê s b các bin kho sát.
Chng 4. Kt qu nghiên cu
- Tho lun kt qu nghiên cu, đa ra và đánh giá mc tác đng ca các nhân t nh
hng đn quyt đnh đu t Bt ng Sn ti TP.HCM.
Chng 5. Kt lun và hàm ý qun tr
- Kin ngh nhng gii pháp qun tr nhm nâng cao quyt đnh đu t và phát trin th
trng Bt ng Sn ti TP.HCM bn vng hn.
Tng kt chng 1
Chng 1 tác gi gii thiu v lý do chn đ tài, ni dung chính ca Lun Vn, mc
tiêu, Ủ ngha ca Lun Vn. Nêu lên các phng pháp và quy trình nghiên cu ca
Lun Vn, đc bit đim mi ca Lun Vn là nghiên cu yu t Tài chính hành vi tác
đng đn đu t BS ca khách hàng cá nhân ti Tp HCM.
4

CHNG 2: C S LÝ THUYT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU
2.1 Tng quan v lý thuyt BS
2.1.1 Khái nim BS
Có rt nhiu khái nim v BS và đc quy đnh c th bng pháp lut ca mi
nc khác nhau vi nhng nét đc thù riêng th hin  quan đim phân loi và tiêu chí
phân loi, nhng chúng ta thy đu thng nht  ch xem BS gm đt đai và nhng
tài sn gn lin vi đt đai.
Theo quy đnh ca Lut dân s nc Cng hòa xư hi ch ngha Vit Nam sa
đi s 33/2005/QH11, Quc hi khóa XI, k hp th 7 thì BS là các tài sn bao gm:
đt đai, nhà ca, công trình xây dng gn lin vi đt đai k c tài sn gn lin vi nhà
hay công trình xây dng do pháp lut quy đnh.
2.1.2. c đim c bn ca BS
BS có nhng đc đim sau:
Tính c đnh và lâu bn : BS ch to lp trên mt din tích c th ca đt đai.

và giá tr s dng. Do đc đim riêng có mà BS đc xem là loi hàng hóa đc bit.
Hàng hóa BS có nhng đc trng sau:
- Tng cung đt đai là c đnh và vic cung ng đt đai phù hp cho tng mc
đích riêng b hn ch v mt qui hoch ca nhà nc. Do đó, giá c BS luôn có xu
hng ngày càng tng lên, và cung BS kém co giưn so vi giá.
- Thi gian giao dch hàng hóa BS dài hn so vi hàng hóa thông thng, bi
vì giao dch BS không ch giao dch bn thân BS mà còn bao gm c h s pháp lỦ
ca BS đó na. Do đó chi phí giao dch thng khá cao.
- Tính thanh khon kém do hàng hóa BS thng có giá tr khá cao, thi gian
giao dch dài nên kh nng chuyn hóa thành tin mt chm.
6

Hàng hóa BS chu s qun lỦ cht ch ca nhà nc, và chu nh hng ca yu
t tp quán, tâm lỦ, th hiu, tính cng đng
2.1.4. Phơn loi BS
Cn c theo khái nim trên, BS có th chia thành 3 loi sau:
* BS có đu t xây dng gm : BS nhà , BS vn phòng, nhà xng và công
trình thng mi dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xư hi), Trong
BS có đu t xây dng thì nhóm BS nhà đt (gm đt đai và các tài sn gn lin vi
đt đai) là nhóm BS c bn, chim t trng rt ln, có tính cht phc tp và chu nh
hng ca nhiu yu t ch quan và khách quan. Nhóm này chim đa s trong các giao
dch trên th trng BS  nc ta cng nh các nc trên th gii.
* BBS không đu t xây dng : BS thuc loi này ch yu là đt nông nghip
(di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt rng, đt nuôi trng
thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng,
BS đc bit: là nhng BS nh các công trình bo tn quc gia, di sn vn hoá
vt th, nhà th, đình chùa, miu mo, ngha trang,
2.1.5. Khái nim th trng BS
Th trng BS là th trng mà các giao dch, mua bán và trao đi v BS đc
din ra gia ngi mua và ngi bán thông qua c ch giá. Tuy nhiên, BS khác vi

giao đt và cho thuê đt) là chu tác đng nht bi các quyt đnh ca Nhà nc. Chính
ph các nc trên th gii đu quan tâm đn BS và th trng BS, luôn điu chnh
chính sách v BS và th trng BS nhm huy đng các ngun lc v BS phc v
các mc tiêu phát trin kinh t-xư hi.
Th trng BS lƠ dng th trng không hoƠn ho (thông tin không đy
đ, thiu mt s t chc ca th trng).
8

c đim này xut phát t nhng đc trng riêng ca mi vùng, chu s chi phi
ca điu kin t nhiên cng nh truyn thng và tp quán, th hiu, tâm lỦ xư hi trong
quá trình s dng BS. Thm chí, ngay trong bn thân các th trng đa phng, s
hiu bit v các giao dch cng không hoàn ho, ngi mua và ngi bán thng thiu
thông tin liên quan đn nhng giao dch trc.
S tác đng ca Nhà nc là mt trong các yu t to nên tính không hoàn ho
ca th trng BS. Bt k Nhà nc nào cng đu có s can thip vào th trng
BS  các mc đ khác nhau, trong đó ch yu là đt đai đ thc hin các mc tiêu
phát trin chung. BS có tính d bit, tin tc th trng hn ch, đt đai trên th trng
s cp ph thuc vào quyt đnh ca Nhà nc nên th trng BS là th trng cnh
tranh không hoàn ho.
Mt khác, th trng BS không hoàn ho còn do tính cht không tái to đc
ca đt, nên th trng BS mang tính đc quyn, đu c nhiu hn các th trng
hàng hoá khác.
Th trng BS có mi liên h mt thit vi th trng vn vƠ tƠi chính.
ng thái phát trin ca th trng nƠy tác đng ti nhiu loi th trng trong
nn kinh t.
BS là tài sn đu t trên đt bao gm c giá tr đt đai sau khi đc đu t. Mà
đu t to lp BS thng s dng mt lng vn ln vi thi gian hình thành BS
cng nh thu hi ngun vn dài. Khi BS tham gia lu thông trên th trng BS, các
giá tr cng nh các quyn v BS đc đem ra trao đi, mua bán, kinh doanh V.V
gii quyt vn đ lu thông tin t, thu hi vn đu t và mang li li nhun cho các

tng ca nn kinh t.
- Phát trin và qun lỦ tt th trng BS, đc bit là th trng quyn s dng
đt là điu kin quan trng đ s dng có hiu qu tài sn quỦ giá này: Kinh nghim
ca các nc cho thy đ đt tiêu chun ca mt nc công nghip hoá thì t l đô th
10

hoá thng chim t 60 - 80%. Nh vy, vn đ phát trin th trng BS đ đáp ng
yêu cu đô th hoá  nc ta là vn đ ln và có tm quan trng.
Phát trin và qun lỦ tt th trng BS s góp phn kích thích sn xut phát
trin, tng ngun thu cho ngân sách : Th trng BS có quan h trc tip vi các th
trng nh th trng tài chính tín dng, th trng xây dng, th trng vt liu xây
dng, th trng lao đng Phát trin và điu hành tt th trng BS s có tác dng
thúc đy tng trng kinh t thông qua các bin pháp kích thích vào đt đai, to lp các
công trình, nhà xng, vt kin trúc, Theo Tng cc thu các khon thu ngân sách có
liên quan đn nhà, đt trong giai đon t nm 2001 đn nm 2007 bình quân gn 9.000
t đng/nm mc dù t l này mi chim gn 40% các giao dch, còn trên 60% cha
kim soát đc và thc t là các giao dch không thc hin ngha v thu vi Nhà
nc. Nu thúc đy bng c ch, chính sách và pháp lut đ các giao dch BS chính
thc (có đng kỦ và thc hin ngha v thu) và đi mi c ch giao dch theo giá th
trng thì hàng nm th trng BS s đóng góp cho nn kinh t trên 20.000 t đng
mi nm).
- Phát trin và qun lỦ có hiu qu th trng BS s đáp ng nhu cu bc xúc
ngày càng gia tng v nhà  cho ngi dân t đô th đn nông thôn: Th trng nhà 
là b phn quan trng chim t trng ln trong th trng BS. Th trng nhà  là th
trng sôi đng nht trong th trng BS, nhng cn st nhà đt hu ht đu bt đu
t st nhà  và lan to sang các th trng BS khác và nh hng trc tip đn đi
sng ca ngi dân. Vì vy, phát trin và qun lỦ có hiu qu th trng BS nhà ,
bình n th trng nhà , bo đm cho giá nhà  phù hp vi thu nhp ca ngi dân là
mt trong nhng vai trò quan trng ca qun lỦ nhà nc v th trng BS nhà .
2.1.8.Thc trng th trng BS trong thi gian qua.

nhiu ni. Sau đó, cn st cng h nhit, ri đóng bng trên 3 nm. S h nhit và
đóng bng này do nhiu yu t, nh vic Nhà nc đư tng giá BS tính thu, s xut
12

hin ca th trng chng khoán, cuc khng hong chu k  M đư làm cho giá USD
gim,
* Giai đon th trng bt đng sn đóng bng (2003-2005) : T cui nm
2003 đn 2005 th trng BS  Tp.HCM din ra trm lng. Nm sau lnh hn nm
trc. Nm 2003 giao dch đa c thành công gim 28%; nm 2004 gim 56%; và nm
2005 gin 78%. Giá nhà đt trên mt bng Tp.HCM lúc này có biu hin st gim rõ
nét, tuy din bin không đng đu và khá phc tp.
Trong giai đon này có th đánh giá mt s nguyên nhân dn đn tình trng
“đóng bng” trên th trng BS nh sau:
- Do giá BS  Vit Nam hin đang đc đánh giá  mc quá cao so vi thu
nhp thc t.
Ti châu Âu, mt ngôi nhà đin hình giá thng gp 4-5 ln tin lng hàng nm,
còn  Vit Nam thu nhp bình quân ca tng lp khá gi ti đô th ln nh Tp.HCM
vào khong 5.000 USD/nm trong khi giá ph bin ca mt cn h hng trung  đây
khong 50.000 USD tc là gp 10 ln lng hàng nm. iu đó có ngha là giá BS
ti Tp.HCM đang  mc không bình thng so vi mt bng chung ca th gii. Theo
quy lut ca th trng tt yu khi giá quá cao so vi thu nhp thc t thì đng nhiên
s làm cho cu gim mnh, đây là nguyên nhân chính làm th trng BS b đóng
bng trong giai đon này.
- Do tâm lý “ch đi ” ca ngi dân.
Vì giá BS đc đánh giá đư là quá cao so vi th gii và so vi thu nhp ca
ngi dân Vit Nam nên ngi dân kì vng vào giá BS s xung trong thi gian ti.
ng thi do Nhà nc đư xit cht và qun lí hot đng mua bán BS và c ch
chính sách v qun lỦ đt đai ca Nhà nc đang trong quá trình chnh sa và hoàn
thin nên tâm lỦ ca ngi dân còn “ch đi” cha mua ngay.
- Do Nhà nc điu chnh giá đt.

14

và kiên quyt. ng thi trong nm 2004 Chính ph ban hành Ngh đnh 182 v x lỦ
vi phm hành chính trong lnh vc đt đai.
+ Ban hành các vn bn nhm hn ch tình trng đu c, trong đó Ngh đnh
181/CP quy đnh “d án phi xây dng nhà xong mi đc bán” không cho phép bán
đt nn đư tác đng mnh đn th trng BS. Th trng đt nn d án coi nh b tê
lit, bi nhiu nhà đu t khó có đ lc đ thc hin t đu đn cui mt d án ln,
nht là đi vi các nhà đu t trong nc. Ch vài tháng sau đó, cn st nhà đt ti
Tp.HCM đư phn nào lng du, giá nhà đt có du hiu gim, tình trng vi phm pháp
lut đt đai nh chuyn nhng, san lp mt bng trái phép đư gim nhiu, cn lc đu
c BS lng dn. Vic mua nhà, đt đ đó, ch giá lên đ sang nhng kim li gim
mnh nên giá nhà đt ti các tnh, thành ph, đa phng khác cng ngui dn.
* Giai đon bùng phát tr li mƠ đnh đim lƠ cui nm 2007: Sang đn cui
nm 2006, th trng BS bt đu có du hiu phc hi sau hn 3 nm trm lng. Giao
dch nhà đt dân sinh “nhúc nhích”, đt d án, cn h; kinh doanh cn h cho thuê sôi
đng. c bit, vn phòng cho thuê và khách sn 4-5 sao thng xuyên thiu ngun
cung, giá đc đy lên cao liên tc.
Và th trng đư có có s tr li ngon mc vào nm 2007, đ có nhiu đt sóng
trong nm, đc bit là phân khúc cn h cao cp và đt nn d án. S lch pha cung
cu và môi trng đu t ci thin rõ nét đc coi là nguyên nhân s sôi đng này.
Khi đu bng đt tng giá vào khong tháng 3-4/2007 và lên đn đnh đim vi s
kin tranh mua cn h The Vista và Sky Garden III  Tp.HCM, không ging nh đt
st đt 2001-2003, đt st nm 2007 ch din ra cc b, tp trung ch yu  Tp.HCM,
chng hn, khu The Vista qun 2, tng giá t gn 1.400 USD mi m
2
vào đu nm lên
đn 2.800-3.000 USD mi m
2
vào vào tháng 8/2007. Nhng cn h trong d án Saigon

K đn ngun vn t th trng chng khoán. Sau khi th trng chng khoán
chng li, nhiu nhà đu t đư thng ln và mt s nhà đu t nhìn thy xu hng gim
ca th trng này đã chuyn sang đu t vào th trng BS, đy giá trên th trng
này tng lên.
Tip theo là ngun vn ca các nhà đu t nc ngoài. Cùng vi vic là thành
viên chính thc ca WTO, th trng Vit Nam tr thành đim đn hp dn vi nhiu
nhà đu t nc ngoài, vi nhiu d đoán là “thi c vàng” cho nhiu th trng, trong
đó có th trng đa c, vn đu t nc ngoài (c đu t trc tip và đu t gián tip)
tng tc, trong đó có t l khá ln đc đu t vào lnh vc BS.
Mt ngun vn khác là lng ln kiu hi (khong 8 t USD) đ v Vit Nam,
mnh nht là thi đim cui nm. Ngoài ra, quyt đnh min th thc cho ngi Vit
Nam  nc ngoài, và đ án cho phép Vit kiu đc s hu nhà  Vit Nam cng
đang đc trình lên Chính ph.
+ Nguyên nhân th hai : chính là do Lut kinh doanh BS đi vào hin thc. iu
này đư giúp các nhà đu t nc ngoài đc thuê đt đ xây dng d án nhà  đ bán,
đt s dng n đnh s dng lâu dài và s đc cp giy chng nhn Quyn s dng
16

trong vòng 70 nm (so vi 50 nm nh trc đây). Ngh đnh cng lit kê các trng
hp mà Chính ph có trách nhim gii phóng mt bng trc khi giao đt cho ch đu
t nhm đy nhanh tc đ ca quá trình đu t. Các đa phng cng không ngng n
lc ci cách hành chính, theo chiu hng rút ngn thi gian và gim bt các th tc
cp giy chng nhn đu t, đc bit là vic Tp.HCM công khai 20 khu đt vàng đ
kêu gi đu t.
* Giai đon th trng BS lao dc không phanh vƠo nm 2008: n nm
2008, cùng vi tín hiu nh hng ca khng hong tài chính M và các chính sách
tht cht tin t ca chính ph, th trng BS đư ri vào suy thoái. Vi mc tiêu kim
ch lm phát, NHNN Vit Nam đư ban hành nhiu chính sách đ tht cht chi tiêu. Vào
ngày 19/5/2008 lưi sut c bn đư đc nâng lên t 8,75% lên 12% và t ngày
11/6/2008, lưi sut c bn li đc điu chnh lên 14%. Vi mc lưi sut c bn mi,

lý (13 - 17 triu đông/m
2
).
Th hai: La do mt lng ln ngi dân nhn tin đn bù, gii to t khu đô th
mi Th Thiêm cng đang rc rch tìm mua đt đ tái đnh c hoc đu t ngc li
BS đ sinh li.
Th ba : S tr li ca tín dng BS. Vào ngày 19/2/2009, Vietcombank cho
Indochma Land vay 44 triu USD đ đu t vào d án khu phc hp trung tâm thng
mi, vn phòng, nhà  Indochina Plaza Hanoi. Trc đó, ngân hàng BIDV cng cho
Hoàng Anh Gia Lai vay 5.650 t đng vào tháng 1/2009. Eximbank dành 4 t đng
cho các khách hàng cá nhân có nhu cu vay vn mua nhà, sa cha
Th t: Mc dù không còn mnh m nh trc đây do nh hng ca khng
hong kinh t th gii, nhng dòng vn FDI vn đ vào BS. Theo s liu t Tng cc
Thng kê trong nm 2009, lnh vc kinh doanh BS thu hút s quan tâm ln nht ca
các nhà đu t nc ngoài vi 7,4 t USD vn đng kỦ ca các d án đc cp phép
mi, chim 45,1% tng vn đng kỦ mi. Riêng Tp.HCM vn đu t mi FDI ca nm
18

2009 vào BS chim ti 61,6% gm 15 d án vi tng tr giá là 512,6 triu USD.
Nm 2010 th trng BS vn tip tc đc th hng kt qu ca các chính
sách chng suy gim kinh t, kích thích tng trng do Chính ph đư kp thi ban hành
các c ch chính sách và ch đo điu hành quyt lit, góp phn thúc đy th trng
BS phát trin.
c bit Ngh quyt ca Chính ph s 18/NQ-CP cùng các quyt đnh s 65, 66,
67 v mt s c ch, chính sách nhm đy mnh đu t xây dng nhà  cho hc sinh,
sinh viên các c s đào to, nhà  cho công nhân lao đng ti KCN, nhà  cho ngi
có thu nhp thp ti khu vc đô th, quyt đnh v h tr nhà  cho các h nghèo có
khó khn v nhà  ti khu vc nông thôn đư góp phn đ th trng BS phát trin
lành mnh.
Thay đi rõ nét nht trên th trng BS chính là c cu hàng hóa. Nhà đu t đư