B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH
NGUYN TRUNG HOÀNG NGHIÊN CU S TÁC NG CA
GIÁ BT NG SN N TÍN DNG
NGÂN HÀNG TI TP.HCM
LUN VN THC S KINH T

NGI HNG DN KHOA HC:
PGS.TS TRM TH XUÂN HNG Tp.H Chí Minh - Nm 2013
LI CAM OAN 
 Tôi xin cam đoan rng tt c ni dung ca đ tài này là hoàn toàn đc hình thành và
phát trin t nhng quan đim ca cá nhân, do chính Tôi thc hin; các s liu thu thp
và kt qu phân tích trong đ tài là trung thc Tôi xin hoàn toàn chu trách nhim. Ngày 11 tháng 11 nm 2013
Sinh viên thc hin
1.3.3 Mt s kt qu nghiên cu thc nghim trên th gii v s tác đng ca giá bt
đng sn đn tín dng ngân hàng 24
Kt lun chng 1 28

CHNG 2 S TÁC NG CA GIÁ BT NG SN N TÍN DNG NGÂN
HÀNG TI TP.HCM 29
2.1 Thc trng giá bt đng sn ti TP.HCM 29
2.2 Thc trng tín dng ngân hàng ti TP.HCM 34
2.2.1 Quá trình hình thành và phát trin ca NHTM trên đa bàn TP.HCM 34
2.2.1.1 H thng NHTM trên đa bàn TP.HCM 34
2.2.1.2 Phát trin quy mô hot đng 36
2.2.2 Din bin hot đng tín dng NHTM ti TP.HCM 38
2.3 Thc trng s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM 45
2.4 Kim đnh s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM 48
2.4.1 Phng pháp nghiên cu 48
2.4.2 Các bc thc hin nghiên cu 50
2.4.3 S liu nghiên cu 50
2.4.4 Thc hin nghiên cu 51
2.4.4.1 Kim đnh tính dng ca các bin s dng trong mô hình 51
2.4.4.2 c lng đ tr ca các bin s dng trong mô hình 52
2.4.4.3 Kim đnh nhân qu Granger cho các bin s dng trong mô hình 53
2.4.4.4 S dng mô hình VAR đ c lng tác đng 54
2.4.5 ánh giá kt qu 57
2.5 ánh giá s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM 57
2.3.1 Nhng thành qu đt đc 57
2.3.2 Mt s tn ti 59
2.3.3 Nguyên nhân 59
Kt lun chng 2 61

CHNG 3 – CÁC KHUYN NGH CHO HOT NG TÍN DNG NGÂN HÀNG

dng 74
3.2 Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân hàng trong thi đim th trng bt đng
sn tng trng n đnh 74
3.2.1 Gim tn sut đnh giá tài sn đm bo 75
3.2.2 Cam kt lãi sut cho vay n đnh trong thi gian dài 75
3.2.3 Bo đm v hn mc tín dng và m rng cho vay vi quy mô ln 75
3.3 Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân hàng trong thi đim th trng bt đng
sn tng trng bùng n 75
3.3.1 Thng xuyên kim tra t l cho vay trên tài sn đm bo 75
3.3.2 Tng cng công tác đnh giá tài sn đm bo 76
3.3.3 Chú trng thm đnh nng lc tài chính khách hàng vay vn 76
3.3.4 Thng xuyên theo dõi đánh giá khon vay ca khách hàng 76
Kt lun chng 3 77
Kt lun 78
Tài liu tham kho
Ph lc
DANH MC CÁC T VIT TT

1. BS : Bt đng sn
2. GDP : Tng sn phm quc ni
3. GTGT : Giá tr gia tng
4. HTX : Hp tác xã
5. IRF : Hàm phn ng đy (Impulse Response Function)
6. NHNN : Ngân hàng Nhà nc
7. NHTM : Ngân hàng thng mi
8. TCTD : T chc tín dng
9. TCTD : T chc tín dng
10. TMCP : Thng mi c phn
11. TNDN : Thu nhp doanh nghip
12. TP.HCM : Thành ph H Chí Minh


1
LI M U
1. LÝ DO LA CHN  TÀI:
Sau mi cuc khng hong tài chính trên th gii các nhà kinh t xác đnh
nguyên nhân gây ra, nhng hu qu do cuc khng hong mang đn và quá trình
hi phc ca nn kinh t di s điu hành chính sách t Chính ph ca các nc,
rút ra các bài hc nhm tng thêm kh nng chng chi, hn ch nh hng trc
các cuc khng hong trong tng lai. c trng nh cuc khng hong cui thp
niên 1990 ti Châu Á vi vic tng trng kinh t nhanh chóng trong mt thi gian
dài, t do hóa tài khon vn, lãi sut  các nc này cao hn  các nc phát trin
đư kéo theo mt dòng vn ln đ vào thông qua h thng ngân hàng, s gia tng
giá tài sn nhanh chóng, đc bit là trong lnh vc bt đng sn bt ngun t vic
m rng cho vay trong nc vi tc đ rt nhanh. Qua đó đư có rt nhiu mi quan
tâm, nghiên cu đc thc hin liên quan đn cho vay và giá bt đng sn và s
tng tác qua li ln nhau. Nhu cu v bt đng sn có nhiu kh nng b nh
hng bi môi trng kinh doanh và nim tin vào nn kinh t. S trùng hp ca
chu k trong th trng tín dng và bt đng sn đư đc ghi nhn rng rãi và tho
lun trong rt nhiu tài liu. c bit là các nghiên cu ti các nc  Châu Á nh
Hong Kong, ài Loan, Trung Quc, các bài vit này la chn giá bt đng sn và
d n cho vay ti các thành ph ln trong nc đ đi din đa vào các mô hình
nghiên cu … đa ra nhng quan đim khác nhau v mi tng quan thc nghim
này, h đu tìm thy mi quan h cht ch gia cho vay ngân hàng và giá BS
nhng chiu hng nh hng li không đng nht  các giai đon trc, trong và
sau các cuc khng hong kinh t lý do là vic tng trng cho vay quá mc đư
bm phng bong bóng giá bt đng sn hay chính giá bt đng sn đư thi bùng
cn st vay n ca h gia đình và doanh nghip. Ví d nh nghiên cu  Hong
Kong ca (Stefan Gerlach and Wensheng Peng, 2005) đư đa ra quan đim rng
giá bt đng sn nh hng mt chiu đn cho vay nhng ti Trung Quc thì theo
mt chiu ngc li (Qi Liang and Hua Cao, 2007) và  các nc ông Á là nh

- i tng nghiên cu: hot đng tín dng ngân hàng và giá bt đng sn trên
đa bàn TP.HCM.
- Phm vi nghiên cu: tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti
TP.HCM. Chui s liu t tháng 1 nm 2009 đn tháng 5 nm 2012 trên đa bàn
TP.HCM
5. PHNG PHỄP NGHIểN CU:
- Phng pháp nghiên cu:
Xây dng mô hình VAR không cn phi lo lng v vic xác đnh các bin
nào là bin ni sinh và bin nào là bin ngoi sinh. Tt c các bin trong VAR đu
là bin ni (đôi khi các bin ngoi sinh thun túy đc đa vào mô hình đ tính ti
các yu t xu hng và yu t mùa). Các d báo tính đc bng phng pháp này,
trong nhiu trng hp, tt hn các d báo tính đc t các mô hình phng trình
đng thi phc tp hn. Trong phép lp mô hình VAR, giá tr ca mt bin đc
biu din là mt hàm tuyn tính ca các giá tr quá kh hay tr ca bin đó và tt c
các bin khác trong mô hình.
Th nht, tác gi tin hành kim đnh nghim đn v ca tng bin riêng bit
đ xác đnh thuc tính dng ca chui s liu các bin quan sát; phng pháp s
dng ph bin đ kim đnh nghim đn v là phng pháp ADF (Augmented
Dickey-Fuller).
Th hai, tác gi tin hành tìm s nh hng ca các bin s thông qua mô
hình kim đnh nhân qu theo đ xut ca Granger (1969) đ khng đnh tác đng
mt chiu ca các bin s.
Th ba, tác gi s dng hàm phn ng đy và phân rư phng sai đ xác đnh
tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng.
4
- S liu nghiên cu:
GDP, tín dng ngân hàng: s liu th cp đc thu thp t Cc Thng kê
TP.HCM.
Lãi sut cho vay: s liu th cp đc thu thp t IMF.
Ch s giá bt đng sn: ngun s liu đc thu thp t Công ty bt đng sn

trng ca BS đó, nó đc xác đnh là s tin có th nhn đc t mt hoc nhiu
ngi sn sàng và có th mua mt BS nào đó khi tài sn này đc đa ra bán. Giá
c th trng gn ngi kinh doanh và ngi tiêu dùng BS li vi nhau, giá này
va phn ánh giá tr va phù hp vi sc mua ca đng tin và cng chu tác đng
ca quy lut cung – cu. Giá th trng ca BS cng là giá mua và giá bán BS
đó và giá này ch có khi mà giao dch đc hoàn tt và đó cng là giá tt nht đc
đa ra trên th trng. Các bên giao dch đu t nguyn và có thông tin hoàn ho v
BS mà mình s tham gia mua hoc bán (Vietnam Open Educational Resources).
Cng nh các hàng hoá thông thng khác, giá c BS đc hình thành trên
c s quan h cung-cu v BS trên th trng. Bn cht ca giá c BS: giá c là
biu hin bng tin giá tr ca tài sn mà bên bán và bên mua có th chp nhn. Bao
gm giá ca đt và giá nhà. t đai không có giá thành sn xut. Giá tr ca đt đai
mt phn do t nhiên sinh ra, mt phn do con ngi khai thác s dng đt đai
mang li đc gi là "giá tr đt đai" (đa tô t bn hoá). Li ích thu đc t đt đai
càng ln thì giá tr ca nó càng cao. Trong nn kinh t th trng, đt đai đc mua
bán, chuyn nhng dn ti đt đai có "giá tr trao đi". Giá tr ca đt đai đc
biu hin di hình thc tin t, đó chính là "giá c ca đt đai" thng gi là giá
6
đt. Còn giá nhà đc tính bng các chi phí v nguyên vt liu và các chi phí khác
cn thit đ xây dng nên ngôi nhà (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B Xây
dng, 2009).
1.1.2 Các yu t nh hng đn giá bt đng sn
Giá ca tt c BS nh hng bi yu t vt cht, kinh t, chính tr và xư hi:
Yu t vt cht:
- Kích thc, hình dáng và v trí ca BS.
- H thng thoát nc, ngun nc.
- Khoáng sn di lòng đt, thành phn ca đt.
- Khí hu.
- Gn trng hc, mua sm và vui chi gii trí…
Yu t kinh t:

Mc lưi sut nh hng đn khon chi phí ca các khon thanh toán th chp
hàng tháng. Giai đon lưi sut cao s làm tng chi phí ca các khon thanh toán th
chp và s làm gim nhu cu mua nhà. Lưi sut cao s khin vic thuê nhà hp dn
hn mua nhà (Pettinger, 2013).
Nim tin tiêu dùng:
Nim tin là quan trng đ quyt đnh liu có nên chp nhn ri ro khi th
chp tài sn hay không. c bit, là s mong đi vào th trng BS là rt quan
trng; nu ngi mua s giá nhà gim xung, thì h s trì hoưn vic mua BS.
8
Tính sn có ca cho vay th chp:
- Trong giai đon bùng n kinh t, nhiu ngân hàng đư rt quan tâm đn vic
cho vay th chp. H cho phép vay gp nhiu ln thu nhp. Ngoài ra ngân hàng yêu
cu khon tin gi rt thp (ví d nh cho vay ti đa 100% tài sn th chp). iu
này có ngha là d dàng có đc 1 khon vay th chp, nhu cu nhà  s tng lên,
nhiu ngi hn s có th mua nhà.
- Tuy nhiên, nu sau mt cuc khng hong tín dng, các ngân hàng tht cht
tiêu chun cho vay, đòi hi phi có mt khon tin gi ln hn đ mua mt ngôi
nhà. iu này làm gim s sn có ca các khon vay th chp và nhu cu vay n s
gim. (Pettinger, 2013)
Ngun cung BS:
Khi ngun cung BS vt quá lng cu s dn đn giá BS gim. Ngc
li, khi cung không đ đáp ng cu, tình trng thiu nh th s dn đn giá nhà 
tng. (Pettinger, 2013)
 Mt s yu t c th tác đng đn giá BS ti Vit Nam:
Giá c BS tu thuc mt phn ln vào quan h cung - cu trên th trng.
Khi cu ln hn cung, giá BS thng b đy cao lên; ngc li, khi cu thp hn
cung, giá BS có xu hng gim xung. Tuy nhiên, giá c còn ph thuc vào nhiu
yu t khác nh nhng yu t xut phát t nhng khuyt tt ca th trng nh "đc
quyn", "đu c", "cnh tranh không lành mnh" có nhng yu t xut phát t s
can thip ca Nhà nc nh đu t ca Nhà nc vào vic nâng cp c s h tng

trúc phù hp vi th hiu thì giá tr ca nó s cao hn và ngc li.
- c đim trên mt đt và di lòng đt (đ dày ca lp b mt, tính cht th
nhng, tính cht vt lý ). Mc đ nh hng ca các yu t trên đn giá tr ca
BS tu thuc vào mc đích s dng đt. Ví d: đ màu m ca đt có th rt quan
10
trng đi vi giá tr đt khi s dng vào mc đích nông nghip, nhng li không
quan trng khi s dng đt cho xây dng.
- Tình trng môi trng: môi trng trong lành hay b ô nhim nng, yên tnh
hay n ào đu nh hng trc tip đn giá tr BS.
- Các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên: nhng BS nm  nhng vùng
thng hay b các s c ca thiên tai (bưo, lt, đng đt, khí hu khc nghit ) làm
cho giá tr BS b sút gim và ngc li.
Nhóm các yu t kinh t:
- Kh nng mang li thu nhp t BS: mc thu nhp hàng nm t BS mang
li s có nh hng quan trng đn giá tr ca BS đó. Khi kh nng to ra thu
nhp t BS càng cao thì giá chuyn nhng ca nó càng cao và ngc li.
- Nhng tin nghi gn lin vi BS: nh h thng đin, nc, v sinh, điu
hoà nhit đ, thông tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ và cht lng càng
tt thì càng làm cho giá tr BS càng gia tng.
Nhóm các yu t liên quan đn th trng:
- Tính hu dng ca BS;
- Nhu cu loi BS trên th trng. (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B
Xây dng, 2009)
1.1.2.2 Các yu t v pháp lý liên quan đn BS
Tình trng pháp lý ca BS: các giy t chng th pháp lý v quyn s dng
đt, s hu nhà, giy phép xây dng v.v hin có.
Các quy đnh v xây dng và kin trúc gn vi BS, các hn ch v quyn
s dng đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi BS: tình trng cho
thuê, th chp BS, tình trng tranh chp quyn s dng đt, s hu nhà, s hn
ch quyn s hu chung (ví d nhà xây dng  các khu vc là đng bng lên

- Kh nng đáp ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong khu vc;
- Mc giá bình quân các loi đt v trí trong cùng khu vc.
- T l thu và mc thu sut.
- Mc đ lm phát chung.
- Tình hình th trng lao đng, th trng chng khoán, th trng tín dng
trong khu vc.
Các yu t xư hi:
Các yu t xư hi cng tác đng ln đn giá tr BS. Mt khu vc mà mt
đ dân s đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c hc thì giá tr BS ni đó
s tng lên do cân bng cung - cu b phá v. Mt khác các yu t khác trong vùng
nh: cht lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân trí, vn đ an ninh, tp quán
ngi dân trong vùng cng có nh hng đn giá tr ca BS. Tình trng nhng
ngi sng trong BS, tình trng sc kho, ngh nghip và tình trng vic làm, các
mi quan h tình cm gia đình, xư hi ca nhng ngi đang chung sng Nhng
vn đ liên quan đn thuyt phong thu. (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B
Xây dng, 2009)
1.1.3 Phng pháp xác đnh giá bt đng sn
Có 5 phng pháp c bn đ đnh giá BS:
Phng pháp so sánh:
Cách tip cn th trng là tt nht trong 5 phng pháp, vì nó là trc tip
nht.  đt đc hiu qu, phi có 3 điu kin: đu tiên, phi có mt con s đúng
ca giá bán gn đây, thng là t 3 đn 5 giá. Th hai, thông tin v giá bán phi có
13
sn đ thc hin đnh giá. Trong mt s trng hp, và vì mt vài lý do khác nhau,
thông tin này không đc tit l ra ngoài bi nhng ngi am hiu v giá c và các
điu khon trong kinh doanh. Th ba, vic phân tích nhng giá bán có sn phi
đc thc hin bi mt ngi am hiu v các vn đ nh vy.
Phng pháp tip cn th trng là mt mô hình ca s đn gin hóa. Nó ch
yêu cu vic thu thp s liu bán hàng cho nhng phn đt tng đng nhau đư
đc bán gn đây. Nhng giá bán này sau đó đc so sánh vi nhng lô đt đc

cho thuê. (George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998)
 Ti Vit Nam thng áp dng các phng pháp đnh giá BS sau:
Phng pháp so sánh/ so sánh trc tip:
Phng pháp này da trên c s giá đư đc bán trên th trng ca các BS
có nhiu đc đim tng đi ging so vi BS thuc đi tng xem xét, đ c
tính giá tr thc ca BS đó, đây là phng pháp đc s dng rng rưi  nhiu
nc trên th gii (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B Xây dng, 2009).
Phng pháp thu nhp (còn gi là phng pháp đu t hoc phng pháp vn
hoá):
Phng pháp này da trên c s thu nhp ròng trung bình hàng nm trong
tng lai t mt BS, tng ng vi mt t l (%) thu hi vn nht đnh đi vi
BS đó (còn gi là t l vn hoá) đ tính ra giá tr ca BS đó. Mt hn ch ca
chính phng pháp này là các tham s đ tính toán giá tr BS đòi hi đ chính xác
cao, trong khi vic xác đnh chúng li phi tin hành trong điu kin d kin trc,
vì vy đ chính xác ca kt qu tính toán thng b hn ch, có th khc phc bng
cách s dng các phng pháp đnh giá khác đ kim tra, trong trng hp kt qu
kim tra có s chênh lch ln thì phi áp dng các phng pháp khác đ tính toán
(Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B Xây dng, 2009).
15
Phng pháp chi phí (phng pháp giá thành):
Phng pháp này ch yu đc áp dng đ đnh giá nhng BS không có
hoc rt ít khi xy ra vic mua bán chúng trên th trng BS (nhà th, trng hc,
bnh vin, công s ). Da trên nguyên tc thay th, phng pháp giá thành cho
phép gi đnh rng, giá tr ca mt tài sn hin có, có th đo bng chi phí làm ra mt
tài sn tng t có vai trò nh là mt vt thay th, ngha là giá tr ca khu đt thay
th cng vi chi phí xây dng hin hành (Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B
Xây dng, 2009).
Phng pháp li nhun:
Phng pháp này đc s dng đ xác đnh giá ca các tài sn đc bit nh
rp chiu phim, khách sn và nhng tài sn khác mà giá tr ca nó ch yu ph

Lãi sut là mt khon phí (có th có phí và l phí khác), ngi đi vay s tr
tin đ s dng vn ca TCTD. Lãi sut đc tính da trên s d hàng ngày hoc s
d trung bình hàng tháng ca khon vay. Có hai loi lãi sut là lãi sut c đnh và
lãi sut linh hot:
- Lãi sut c đnh: là khi th trng thay đi thì lãi sut vn đc gi c đnh
theo đ dài ca khon vay. i vi tín dng m - kt thúc thì khi mun thay đi lãi
sut thì TCTD thông báo đn khách hàng trc v s thay đi này.
- Lãi sut linh hot: là t l thay đi da trên mt ch s hay công thc. Bng
cách s dng lãi sut linh hot mà ngân hàng hn ch ri ro lãi sut (Credit Union
National Association, 2001).
Lãi sut dành cho hình thc cp tín dng BS thng đc áp dng lãi sut
cho vay trung dài hn tùy vào quy đnh ca ngân hàng mà lãi sut cho vay trung dài
hn đc c đnh mi nm hay th ni theo tình hình bin đng ca lãi sut huy
đng đu vào.