Website: Email : Tel : 0918.775.368
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

Đề tài nghiên cứu khoa học :
NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG
SẢN TRONG NƯỚC

1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỞ ĐẦU
I – Lý do nghiên cứu

Cùng với thị trường vốn và thị trường lao động, thị trường bất động sản là một
trong những thị trường cung cấp nguyên liệu đầu vào của quy trình sản xuất hàng

Tuy nhiên một thực tế cho thấy rằng hiện nay các doanh nghiệp Việt Nam có
không ít cơ hội để vươn lên tự khẳng định chính mình, và cũng đã có những doanh
nghiệp thành công như : Tập đoàn phát triển nhà và đô thị - HUD hay tổng công ty
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam – Vinaconex,... Đây là những doanh nghiệp
đã và đang xây dựng cho mình hướng phát triển dài hạn, tận dụng mọi tiềm lực để
cạnh tranh với các công ty nước ngoài và họ hoàn toàn có thể tự tin khi cạnh tranh
với những đối thủ đó. Bên cạnh đó cũng còn rất nhiều những công ty nhỏ lẻ đang
hoạt động dè chừng trên thị trường. Đây là lực lượng tiềm năng của ngành kinh
doanh bất động sản Việt Nam. Họ tuy yếu, thiếu rất nhiều nhưng họ lại chiếm số
lượng lớn trên thị trường. Nếu có thể nâng cao khả năng cạnh tranh của họ, giúp họ
đứng vững trên thị trường thì ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam có thể hoàn
toàn tự tin khi mà các hàng rào thuế quan, sự bất bình đẳng giữa trong nước và
nước ngoài đang được tháo gỡ dần, và tự tin khi phải cạnh tranh bình đẳng với các
doanh nghiệp đến từ các quốc gia giàu có trên thế giới.
II – Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở mục tiêu chung của đề tài là “ Nâng cao năng lực cạnh tranh của
các doanh nghiệp bất động sản trong nước” đề tài tập trung vào nghiên cứu
hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài hiện đang
hoạt động trên thị trường Việt Nam nhằm tìm ra thế mạnh, cơ hội mà các doanh
nghiệp bất động sản trong nước đang có và những thách thức, nguy cơ mà các
doanh nghiệp này đang gặp phải, thực trạng sức cạnh tranh trên thị trường và năng
lực cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước. Qua đó tìm ra những biện pháp,
giải pháp khắc phục phần nào điểm yếu và tìm kiếm nhiều cơ hội nhằm giúp cách
doanh nghiệp bất động sản trong nước nâng cao khả năng cạnh tranh của mình để
có thể cạnh tranh sòng phẳng với các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài.
III – Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu


không phải của Việt Nam và chưa được đánh giá sự tin cậy
- Trong việc tạo ra mô hình liên kết chúng tôi vẫn còn có tồn tại những
khó khăn chưa giải quyết được
Và còn những hạn chế khác mà chúng tôi chưa nhận ra rất mong nhận được
ý kiến phản hội từ độc giả
Và cũng từ lúc này trong đề tài nói đến doanh nghiệp trong nước tức là nói đến
các doanh nghiệp bất động sản trong nước, doanh nghiệp nước ngoài là nói tới các
doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đang hoạt động trên thị trường bất động sản
Hà Nội, TTBĐS là nói tới thị trường bất động sản và BĐS là nói tới bất động sản
và nói tới thị trường là nói tới thị trường bất động sản

V – Nội dung của đề tài
Chương 1 : Lý luận chung
1.1, Lý luận chung về BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.2. Đặc điểm của BĐS
1.1.3. Vai trò của BĐS
1.2, Khái quát về TT BĐS
1.2.1, Khái niệm TT BĐS
1.2.2, Tính tất yếu của việc hính thành và phát triển TT BĐS
1.2.3. Vai trò của TT BĐS
1.2.4, Các yếu tố ảnh hưởng tới TT BĐS
1.3, Các mô hình sử dụng trong đề tài
1.3.1, Mô hình SWOT
1.3.2, Mô hình OUTSOURCING
Chương 2 : Thực trạng chung các doanh nghiệp đang hoạt động trên thị trường
BĐS Hà Nội
2.1. Đánh giá chung TT BĐS Việt Nam

gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động
sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động
sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy
định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền
gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất
đai và các tài sản gắn với đất.
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất
đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng
chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm
chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai

Website: Email : Tel : 0918.775.368

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,
tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của
BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;
của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v..
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và
sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4. Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử

Khi sản xuất hàng hóa ra đời đã kéo theo nền sản xuất hàng hóa BĐS hình thành
và phát triển. Loại hàng hóa này được mang ra mua bán trao đổi và từ đó hình
thành TT BĐS. Do đó nói tới TT BĐS là nói tới một nền sản xuất hàng hóa bào
gồm : nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn
liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các
hàng hoá BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền –
hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát
triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường
BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản
phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là thị trường
nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt
động mua bán trao đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy
đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS
là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ
diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông
thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ
về giao dịch BĐS. Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách
diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao
hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra.
1.2.2. Đặc điểm của TT BĐS
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.2.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành

BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua
giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.
1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của
thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động),
suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên
có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ
(1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị
trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng
10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có
8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-
9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978
đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn
(1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh
trong năm 1994.
1.2.2.3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của
thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội
khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt

1.2.2.6. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong
nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.
Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi
nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
1.2.2.7. Thị trường BĐS có bản chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
hợp pháp chứa đựng trong hàng hóa BĐS.
Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham
gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây chính
là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.
1.2.2.8. Cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời
gian để tạo lập ra hàng hóa BĐS là tương đối dài.
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin
về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn
đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy,
cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên
những cơn sốt giá cả.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua
đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao

1.3.1. Mô hình SWOT:
SWOT là tập hợp viết tắt những chữ cái đầu tiên của các từ tiếng Anh:
Strengths (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội) và
Threats (Nguy cơ). Đây là công cụ cực kỳ hữu ích giúp chúng ta tìm hiểu vấn đề
hoặc ra quyết định trong việc tổ chức, quản lý cũng như trong kinh doanh. Nói một
cách hình ảnh, SWOT là khung lý thuyết mà dựa vào đó, chúng ta có thể xét duyệt
lại các chiến lược, xác định vị thế cũng như hướng đi của một tổ chức, một công ty,
phân tích các đề xuất kinh doanh hay bất cứ ý tưởng nào liên quan đến quyền lợi
của doanh nghiệp. Và trên thực tế, việc vận dụng SWOT trong xây dựng kế hoạch
kinh doanh, hoạch định chiến lược, đánh giá đối thủ cạnh tranh, khảo sát thị trường,
phát triển sản phẩm và cà trong các báo cáo nghiên cứu .. đang ngày càng được
nhiều doanh nghiệp lựa chọn.
Mô hình phân tích SWOT là kết quả của một cuộc khảo sát trên 500 công ty
có doanh thu cao nhất do tạp chí Fortune bình chọn và được tiến hành tại Viện
Nghiên cứu Standford trong thập niên 60-70, nhằm mục đích tìm ra nguyên nhân vì
sao nhiều công ty thất bại trong việc thực hiện kế hoạch. Nhóm nghiên cứu gồm có
Marion Dosher, Ts. Otis Benepe, Albert Humphrey, Robert Stewart và Birger Lie.
Phiên bản đầu tiên được thử nghiệm và xuất bản năm 1966 dựa trên hoạt động
của công ty Erie Technological Corp. ở Erie Pa. Năm 1970, phiên bản này được
chuyển tới Anh dưới sự tài trợ của công ty W.H.Smith & Sons PLC và được hoàn
thiện năm 1973. Phương pháp phân tích này cũng đã được sử dụng khi sáp nhập
các cơ sở xay xát và nướng bánh của CWS vào J.W.Frenhch Ltd.
Kể từ đó, quá trình này đã được sử dụng thành công rất nhiều lần ở nhiều doanh
nghiệp và tổ chức thuộc các lĩnh vực khác nhau. Và tới năm 2004, hệ thống
này đã được phát triển đầy đủ, đã chứng minh được khả năng giải quyết hàng loạt
các vấn đề hiện nay trong việc xác lập và nhất trí các mục tiêu mang tính thực tiễn
hàng năm của doanh nghiệp mà không cần dựa vào các cố vấn bên ngoài.
1.3.2. Mô hình OUTSOURCING :
Trong thế giới kinh doanh đầy cạnh tranh khốc liệt như ngày nay, các công ty
đang phải đối mặt với áp lực vô tiền khoáng hậu từ thị trường. Những kẻ sống sót