BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTHĨNHăPHăHăCHệăMINH
__________________
NGUYNăTNăPHONG XỂYăDNGăCHăSăGIỄăGCăCNăHăCHUNGăCă
NGHIểNăCUăINăHỊNHăTIăQUNă2ăVĨă7ă
THĨNHăPHăHăCHệăMINH

Chuyên ngành: Kinh t Phát trin (Thm đnh giá)
Mƣ s: 60310105

LUNăVNăTHCăSăKINHăT

NGI HNG DN KHOA HC:
PGS, TS. Nguyn Ngc Vinh

Tp.ăHăChíăMinhăậ Nmă2015 LIăCAMăOAN
Tôi xin cam đoan đơy lƠ bƠi nghiên cu ca chính tôi, bên cnh đó có s h tr ca
ging viên hng dn. Các trích dn vƠ s liu đu đc trích dn ngun. Nhng
ni dung vƠ kt qu nghiên cu cha tng đc công b trong bt k công trình
nghiên cu nƠo khác.

2.2.1 Khái nim v ch s giá 8
2.2.2 Thc trng ca vic xác đnh ch s giá ti Vit Nam 9 2.3 Phng pháp xác đnh ch s giá bt đng sn 10
2.3.1 Phng pháp gin đn 11
2.3.2 Vn dng phng pháp phơn tích giao dch lp li trong vic c lng ch s giá bt
đng sn
2.3.3 Phng pháp phơn tích đnh lng bng hi quy Hedonic 15
2.3.4 Lun gii v phng pháp xác đnh ch s giá ca đ tƠi 18
2.4 Xơy dng mô hình xác đnh ch s giá 18
2.4.1 Khung phân tích chung 18
2.4.2 Khung phơn tích đ ngh cho nghiên cu 20
2.4.3 Phơn tích vƠ la chn bin cho mô hình hi quy 22
Chng 3 29
PHNG PHÁP NGHIÊN CU 29
3.1 Phng pháp nghiên cu 29
3.1.1 Phng pháp phơn tích tng hp 29
3.1.2 Phng pháp chuyên gia 29
3.1.3 Phng pháp phơn tích đnh lng 29
3.2 Gii thiu v tng th vƠ mu nghiên cu 30
3.2.1 S lc v tng th nghiên cu 30
3.2.2 Phng pháp chn mu nghiên cu 31
3.2.3 C mu nghiên cu 31
3.2.4 Thông tin v d liu nghiên cu 32
3.3 Phng pháp phơn tích s liu 32
3.3.1 Thng kê mô t 32
3.3.2 Phơn tích hi quy 33
3.4 Mô hình nghiên cu 33
3.4.1Gii thích bin ph thuc 33
TƠiăliuăthamăkho
Ph lc 1: Danh sách bin ca các nghiên cu trc đơy
Ph lc 2: Thng kê v mu nghiên cu
Ph lc 3: Thng kê ý kin chuyên gia
Ph lc 4: Kt qu hi quy
Ph lc 5: Phiu kho sát Danhămcăcácăchăvitătt
Tăvitătt
Tăvităđyăđ
APCOMP
Apartment Complex
BS
Bt đng sn
BXD
B Xơy dng
BUSYST
Busy Street
CRTYD
Courtyard
CUL
Cul-de-sac
GARAGESP
Garage Space


Danhămcăcácăbng
STT
TÊN BNG
1
Bng 2.3.3a Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Chihiro Shimizu vƠ các cng s
2
Bng 2.3.3b Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Richard J. Cebula
3
Bng 2.3.3c Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Davor Kunovac vƠ các cng s
4
Bng 2.3.3d Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Lc Mnh Hin
5
Bng 2.4.1 Khung phơn tích kinh t lng
6
Bng 2.4.2 Khung phơn tích đ ngh cho nghiên cu
7
Bng 2.4.3a Thng kê ý kiên chuyên gia v các yu t nh hng đn giá cn h
8
Bng 2.4.3b Danh sách các bin ca mô hình hi quy
9
Bng 3.3.1a Thng kê s lng mu cn h ậ Phân khúc giá 1
10
Bng 3.3.1b Thng kê s lng mu cn h ậ Phân khúc giá 2
11
Bng 4.3.1a Thng kê danh sách các chuyên gia
12
Bng 4.3.1b Thng kê ý kin chuyên gia v cn h đin hình ậ Phân khúc giá 1
13
Bng 4.3.1c Thng kê ý kin chuyên gia v cn h đin hình ậ Phân khúc giá 2

 góc đ doanh nghip, ch s giá BS đóng vai trò h tr, mt kênh tham kho tin
cy cho các doanh nghip hot đng trong lnh vc BS, các công ty TG trong
vic xác đnh giá bán cng nh hoch đnh chin lc phát trin ca công ty. Vi xu
hng hi nhp kinh t ngƠy mt sơu rng, th trng BS Vit Nam vi hn 90
triu dơn rõ rƠng lƠ ht sc tim nng, kéo theo đó lƠ s gia nhp th trng ca các
công ty, t chc, các nhƠ đu t nc ngoƠi, s cnh tranh trên th trng ngƠy mt
2 gt gao, thm chí mang tính sng còn. Khi đó, các doanh nghip BS trong nc
cn phi tìm cho mình đnh hng phát trin phù hp vƠ đúng đn. D nhiên, ch s
giá BS lƠ mt thông s không th b qua, các doanh nghip không nên ch da
vƠo ch s đc ban hƠnh, công b bi các c quan chc nng, mƠ còn phi t xơy
dng cho riêng mình các ch s nƠy da trên s thu thp vƠ phơn tích d liu th
trng.
Vi dòng chy đu t  t vƠo th trng, đƣ vƠ đang tn ti nhng d án BS nói
chung cng nh nhng cn h chung c nói riêng vi các mc giá chênh lch ln,
hoƠn toƠn không phn ánh đúng giá th trng. Cho đn nay, th trng đƣ chng
kin nhiu đt st giá cn h chung c bên cnh nhng đt h giá to ra nhng cú
sc nht đnh, gơy ra tơm lý hoang mang, lo ngi cho các nhƠ đu t cng nh trong
b phn ngi dơn, nhng ngi có nhu cu tht s v nhƠ .
Chính vì vy, vic nghiên cu đ tƠi “Xơyădngăchăsăgiáăgcăcnăhăchungăcăậ
Nghiênăcuăđinăhìnhătiăqun 2 và 7 ThƠnhăph HăChíăMinh” có ý ngha quan
trng, góp phn vƠo vic tìm hiu, xác đnh mc giá gc tht s cng nh biên đ
bin đng giá ca cn h chung c nói riêng vƠ xa hn lƠ BS nói chung, qua đó
phn ánh th trng BS mt cách rõ nét nht. Nhu cu xác đnh ch s giá BS
luôn hin hu; đơy đng thi lƠ mt vn đ cn đc gii quyt trit đ, trong đó rt
cn s phi hp gia NhƠ nc, doanh nghip vƠ nhng chuyên gia đu ngƠnh
trong lnh vc BS.
1.2 Mcătiêuănghiênăcu

qun 2 và qun 7, tác gi đƣ thu thp đc c s d liu phc v cho bƠi nghiên
cu. T b d liu ban đu, tác gi lc ra d liu v giá cn h trong giai đon t
06/2013 - 06/2014 đ tin hƠnh phơn tích vƠ nghiên cu. ơy lƠ giai đon mƠ th
trng BS nói chung cng nh th trng cn h chung c nói riêng ti Tp.HCM
ít có bin đng bt thng v giá. iu nƠy giúp gim thiu sai lch v mt c
lng, tránh trng hp vic bin đng ln v giá ca các giai đon th trng nh
4 hng đn kt qu nghiên cu. Thi đim tác gi tin hƠnh kho sát vƠ thu thp d
liu lƠ t tháng 01/2015-03/2015.
Phmăviănghiênăcu:
Vi thi gian vƠ kinh phí thc hin hn hp, do vy vic nghiên cu nƠy ch tp
trung xơy dng mô hình hi quy tt nht có th, nhm lƠm nn tng cho vic c
lng giá tr gc vƠ giá tr ca dng cn h cn nghiên cu trong các k tip theo.
1.4 ụănghaăđătƠiănghiênăcu
V mt khoa hc cng nh thc tin, đ tƠi nƠy đu có nhng ý ngha quan trng.
- Trên phng din khoa hc, đ tƠi nƠy đƣ đi sơu phơn tích nhng u, nhc
đim ca tng phng pháp xơy dng ch s giá BS trên th gii. T đó,
tác gi k vng đ tƠi nƠy s góp phn hoƠn thin hn c s lý lun v xơy
dng ch s giá BS ti Vit Nam.
- Trên phng din thc tin, đ tƠi nƠy cung cp mt công c hu hiu h tr
vic xác đnh ch s giá cn h chung c ti Tp.HCM, đng thi có th m
rng ra phm vi c nc đi vi các loi hình BS khác nhau.
1.5 KtăcuăbƠiănghiênăcu
 tƠi nghiên cu ca tác gi gm có 5 chng.
Chng 1: M đu
Chng 2: C s lý thuyt v ch s giá vƠ mô hình xác đnh ch s giá
Chng 3: Phng pháp nghiên cu
Chng 4: Kt qu nghiên cu

đc bit đn vi tên gi “condominium”, vit tt lƠ “condo”. NgƠy nay,
“condominium” không phi lƠ hình thc tƠi sn nguyên vn mƠ lƠ mt hình thc
quyn s hu. Mt “condominium” đc to ra di mt kh c v quyn s hu,
đng thi vi vic ghi nhn khuôn viên khu đt vƠ mt bng công trình trên v trí
xơy dng. Các cn h đc to ra đng thi vƠ nm bên trong khuôn viên khu đt
chung c. Khi mt ngi s hu cn h chung c “condominium”, anh ta có quyn
s hu đi vi không gian nm gia các bc tng, sƠn vƠ trn cn h ca mình.
Bên cnh đó còn lƠ mt quyn s dng chung không th chia s (undivided share)
đi vi tt c không gian chung (common areas) thuc khuôn viên d án chung c
cha cn h đó. T th k th 6 trc Công nguyên, khái nim v chung c
(condominium). Trong ting Latin, “con” có ngha lƠ “ca chung” vƠ “dominium”
có ngha lƠ “quyn s hu” hay “s dng”.
Ti Singapore, khái nim chung c nhm mô t s phát trin nhng nhƠ , cn h
vƠ bung  đc xơy dng nhm mc đích khai thác ti đa qu đt. Khái nim nƠy
đc s dng nh mt khái nim quy hoch hn lƠ mt khái nim pháp lý.
7 Ti Vit Nam, NhƠ chung c lƠ nhƠ  có t hai tng tr lên, có li đi, cu thang vƠ
h thng công trình h tng s dng chung cho nhiu h gia đình, cá nhơn. NhƠ
chung c có phn s hu riêng ca tng h gia đình, cá nhơn vƠ phn s hu chung
ca tt c các h gia đình, cá nhơn s dng nhƠ chung c. (iu 70 ca Lut nhà 
2005).
Ti điu 3, Ngh đnh 71/2010/N-CP cng có quy đnh NhƠ chung c phi thit k
cn h khép kín, có din tích sƠn xơy dng mi cn h không thp hn 45 

.
2.1.2 Phơnăloiăcnăhăchungăc
Theo Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore
2005, ti Singapore, cn h chung c đc chia thƠnh 2 loi: Chung c dng Flat vƠ

Theo Bách khoa toƠn th (Wikipedia), ch s giá (Price index) đc hiu lƠ mt giá
tr trung bình (hoc bình quơn có trng s) ca giá c tng ng ti mt khu vc
cho trc, trong mt khong thi gian tách bit. Nó lƠ mt s liu thng kê đc
thit k đ h tr cho vic so sánh giá c ca nhng hƠng hóa nƠy khác nhau nh
th nƠo v tng th khi có s khác bit v thi gian hay v trí đa lý. Ch s giá cng
hu ích trong vic h tr quyt đnh đu t. Có mt s loi ch s giá tiêu biu nh:
Ch s giá tiêu dùng (CPI), Ch s giá sn xut (PPI), Ch s gim phát GDP (GDP
Deflator).
Theo Bách khoa toƠn th Britanica, ch s giá đo lng s thay đi tng đi v
giá, bao gm mt lot các con s đc sp xp đ so sánh giá tr gia hai giai đon
bt k hoc gia hai phm vi không gian khác nhau, t đó, din t s thay đi trung
bình v giá. u tiên, ch s giá đc xơy dng đ đo lng nhng thay đi trong
chi phí sinh hot, qua đó xác đnh mc tng lng cn thit đ duy trì mt tiêu
chun v mc sng. Ch s giá đc tip tc áp dng rng rƣi trong vic c tính s
thay đi v giá theo thi gian, đng thi cng đc s dng đ đo lng s khác
bit v chi phí gia các vùng min khác nhau hoc gia các nc vi nhau.
Theo Quyt đnh s 43/2010/Q-TTg ngày 2/6/2010, trong h thng ch tiêu thng
kê quc gia ca Vit Nam, ch s giá BS lƠ mt hng mc đc B xơy dng ban
hƠnh hƠng nm (hng mc th 190, mƣ s 1206, thuc phơn t loi BS).
Ti Mc 5 và 7, iu 3, Thông t s 20/2010/TT-BXD, ch s giá giao dch bt đng
sn lƠ ch s phn ánh mc đ bin đng v giá ca bt đng sn thông qua các giao
dch thƠnh công theo thi gian. Trong đó, giá giao dch bt đng sn lƠ giá ca bt
đng sn đc giao dch thƠnh công trên th trng trong giai đon tính toán, không
phi lƠ giá giao dch ln đu ca bt đng sn mi đc hình thƠnh hay mi đc
to lp.
9 Trên phng din thng kê hc, ch s giá lƠ ch s tính theo phn trm đ phn ánh
mc thay đi tng đi ca giá c mt loi hƠng hóa nƠo đó theo thi gian.

trung bình cng ca các BS so sánh đ có giá giao dch cho phơn hng BS cn
tính ch s giá.
D thy, vic tính toán vƠ điu chnh theo phng pháp nƠy có quá nhiu bt cp.
Th nht, vic chn ra cn h đi din vi mt mc giá cho sn (22.790.000
đng/

) lƠ cha đc phù hp. Trong quá trình xác đnh ch s giá BS, đơy
chính lƠ giá tr mƠ chúng ta cn tìm trc tiên. NgoƠi ra, vic tính toán ch s giá
BS ch da trên mc giá ca mt cn h đi din s gp phi nhng trc trc nht
đnh khi mƠ giá ca cn h luôn có s thay đi theo thi gian. Th hai, tiêu chí đ
chn ra 5 cn h chung c so sánh lƠm đi din cho cn h chung c phơn hng 2 lƠ
cha rõ rƠng vƠ còn đó nhng đim cha hp lý. Mt trong nhng đim bt cp
khác đó chính lƠ các t l % điu chnh trong phng pháp so sánh. Trong quá trình
tính toán, đơy lƠ nhng ch s cn phi da trên d liu, chng c th trng thay vì
đc xác đnh mt cách cm tính nhm đm bo tính khách quan cng nh tng
tính thuyt phc.
Xét trên góc đ doanh nghip, đc bit lƠ nhng doanh nghip hot đng trong các
lnh vc liên quan đn BS cng nh các t chc có nhu cu xác đnh ch s giá
BS nói chung, công tác tính toán ch yu da trên kinh nghim lƠm vic. Mi
công ty luôn có mt c s d liu riêng, t đó, h tính toán mt cách gin đn ch
s giá BS cho tng khu vc cng nh tng hng mc BS vƠ ly nhng kt qu
nƠy đ áp dng. NgoƠi ra, nhng công ty nƠy thng tham kho thêm nhng ch s
nƠy thông qua các báo cáo đnh k ca mt s công ty nghiên cu th trng hoc
nhng công ty BS nc ngoƠi có uy tín nh Savills, CBRE, Colliers. Nhng ch
s giá BS đc ban hƠnh ti các vn bn, thông t rt ít khi đc nhng công ty
nƠy s dng vì nhiu lý do khác nhau mƠ rõ rƠng nht đó chính lƠ tính thuyt phc
không cao cng nh d liu th trng không đc cp nht.

2.3 Phngăpháp xácăđnhăchăsăgiáăbtăđngăsn
Trên th gii, đ xơy dng ch s giá BS, ngi ta s dng nhiu phng pháp mƠ

C th, d liu đc s dng bao gm nhng giao dch nhƠ  đc bán t tháng
12 7/1985 cho đn tháng 9/2004. i vi mi giao dch, nhng thông tin đi kèm gm
có: đa ch, thi đim ca giao dch (tháng, nm), vƠ giá giao dch. Các ch s thu
đc có xu hng ging nhau qua thi gian; tuy nhiên, vn có s khác bit đ ln
đ nhn đc s quan tơm. Bên cnh đó, ch s t hi quy din t tng th mt cách
khá tt.
b. NghiênăcuăcaăElăMahmahăAssilă(Thángă06/2012).
Ti Marc, nhm kim tra s bin đng trong th trng BS cho mc đích gim
thiu ri ro ca Ngơn hƠng trung ng, mt ch s giá BS đƣ đc xơy dng và
công b vƠo nm 2010 bi Ngơn hƠng Trung ng nc nƠy, theo tng vùng min
vƠ theo tng thƠnh ph đi vi BS nhƠ , đt  vƠ BS thng mi.
BƠi nghiên cu nƠy giúp nhn ra nhng phng pháp chính đc áp dng mang
tính toƠn cu trong vic xơy dng ch s giá BS, t đó, phơn tích tính cht kh thi
ca nhng phng pháp nƠy đ áp dng cho th trng Marc. Tác gi cng tho
lun v nhng khía cnh có liên quan đn d liu, phng pháp lun vƠ kt qu
nghiên cu.
Trong nghiên cu nƠy, d liu dùng đ xơy dng ch s giá BS đc ly t c s
d liu ca Phòng đng ký đt đai. C quan nƠy có khong 75 chi nhánh ti các đa
phng, lu gi thông tin v các cuc chuyn giao ch s hu TS vƠ quyn liên
quan đn đt đai cho ngi mua. Nó bao gm nhng đc đim vƠ giá c ca TS
đc mô t trong chng th v TS. Có khong 3 triu TS đc đng ký, trong đó
bao gm c nhng TS cha tng đc bán. Sau khi sƠn lc d liu, loi b nhng
mu có s sai khác ln t 700.000 quan sát, tác gi đƣ la chn ra 586.000 mu
dùng cho mô hình xác đnh ch s giá ti Marc. Theo đó, ch s giá BS  Ma-rc
có s tng lên so vi cùng k nm ngoái, th hin qua 03 giai đon riêng bit: T
nm 2006 đn nm 2008, giá bt đng sn đƣ đng ký có xu hng tng, vi mc
tng trng trung bình 1,3 đim phn trm. Sau đó, giá bt đu có xu hng gim

không ch gii quyt vn đ thiu ht d liu giao dch lp li, s lng giao dch và
14 vn đ b sót bin trong mô hình Hedonic, mà còn gii quyt các vn đ truyn
thng vi mô hình giao dch lp li c đin v c mu nh và la chn mu thiên v,
nh chúng ta có th s dng mt cách hiu qu tt c giao dch. Mt u đim khác
ca ch s nƠy là tính minh bch và s d hiu trong trng hp Trung Quc, do đó
cho phép các đi tng không chuyên (chính ph vƠ các nhƠ hoch đnh chính sách
khu vc t nhơn, các nhƠ đu t và các nhà phân tích) có th tip cn tt hn.
Nghiên cu nƠy tin hƠnh th nghim cách tip cn bng cách s dng mt quy mô
ln d liu giao dch vi thit lp ca doanh s bán nhƠ mi t tháng 01/2005 đn
tháng 6/2011 (444.596 quan sát)  ThƠnh ô, tnh T Xuyên. Nhóm tác gi c
tính ch s ps-RS và so sánh chúng vi ch s giá Hedonic chun tng ng. Hai
loi ch s cho thy s ging nhau v xu hng cng nh nhng thay đi bc
ngot. Cách tip cn ps-RS có th phù hp cho bt k quc gia đô th hóa nhanh
chóng, trong đó doanh s bán nhƠ mi chim lnh th trng nhƠ  vƠ ni mƠ các c
phiu nhƠ  mi đc xơy dng trong khu phc hp quy mô ln bao gm nhiu đn
v cá nhân tng đi đng nht.
Ktălun
Qua nhng nghiên cu trên, tác gi nhn thy rng, phng pháp phân tích giao
dch lp li bao hƠm vic xơy dng mt ch s giá da trên các TS đc bán trong
khong thi gian gn nht, ch không da trên các TS đc bán trong mt khong
thi gian dƠi. Nó gii quyt đc s bin đng giá c đi vi s thay đi bình quơn
trong các giao dch lp li. Phng pháp phơn tích giao dch lp li khc phc (gii
quyt) vn đ v tính không đng nht ca BS. Phng pháp nƠy không áp dng
cho các TS mi, nhng TS mƠ khó có th tác đng trong mt phm vi thi gian
ngn bi vì s lng các TS rao bán lƠ ít.

16 b. NghiênăcuăcaăRichardăJ.ăCebulaă(2009)
Nghiên cu nƠy áp dng mô hình giá Hedonic cho th trng nhƠ  ti thƠnh ph
Savannah, Georgia. D liu bao gm 2.888 mu nhƠ  đn l (single-family homes)
đc thu thp trong giai đon t nm 2000 đn 2005. im ni bt  đơy đó chính
lƠ vic tác gi đƣ s dng thêm nhng bin s đ gii quyt vn đ thay đi theo
mùa ca giá nhƠ .
Tác gi nƠy đƣ xơy dng ch s giá theo phng pháp phơn tích hi quy Hedonic
da trên 24 bin đc lp đ phc v cho bƠi nghiên cu. Danh sách vƠ ni dung c
th ca nhng bin s nƠy đc th hin ti Bng 2.3.3b Danh sách các bin –
Nghiên cu ca Richard J. Cebula ậ Ph lc 1.
c. NghiênăcuăcaăDavorăKunovac,ăEnesăozovic,ăGoranaăLukiniaăvƠăAndrejaă
Pufnik (2008)
BƠi nghiên cu nƠy đƣ xơy dng đc ch s giá bt đng sn bng phng pháp
phơn tích đnh lng bng mô hình hi quy Hedonic (Hedonic Real Estate Price
Index) da trên vic phơn tích 14.349 mu d liu bt đng sn đƣ đc bán ti 4
vùng min khác nhau ca Croatia (ThƠnh ph ca Zagreb, Duyên hi Adriatic, vùng
nông thôn khác vƠ vùng thƠnh th khác).
D liu v các đc đim ca bt đng sn đc nhóm tác gi chia thƠnh hai nhóm:
đa lý/v trí vƠ cht lng. Kt qu phơn tích cho thy có 6 bin đc lp phù hp cho
mô hình bao gm: Din tích sƠn, S phòng, S tng, Thi đim xơy dng, Thi gian
bán vƠ loi hình s dng. Ni dung c th ca các bin nƠy đc th hin ti Bng
2.3.3c Danh sách các bin – Nghiên cu ca Davor Kunovac và các cng s - Ph
lc 1.
d.ăNghiênăcuăcaăThcăsăLcăMnhăHină(2013)
Tác gi nƠy đƣ đ xut vic ng dng mô hình Hedonic cho vic đnh giá nhƠ 
thng mi xơy dng mi vƠ tin hƠnh nghiên cu tình hung nhƠ chung c ti Tp.

TS vi mt khong thi gian dƠi ca các giao dch BS đ c tính tác đng ca
yu t cht lng.