Website: Email : Tel : 0918.775.368
Danh mục các chữ viết tắt
BDS : Bất Động Sản
CB CNV : Cán bộ công nhân viên
CP : Cổ phẩn
DN : Doanh nghiệp
HDQT : Hội đồng quản trị
KH : Kế hoạch.
NH : Ngân Hàng
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
No&PTNT : Nông Nghiệp và Phát triển Nông Thôn.
TCKT : Tổ chức kinh tế
TCTD : Tổ chức tín dụng
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TSCD : Tài sản cố định
Danh mục bảng biểu, sơ đồ hình vẽ
1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Thủ Đô................................................6
2. Danh sách các dự án đầu tư bất động sản của Chi nhánh Thủ Đô................34
3. Kết quả hoạt động kinh doanh của Khách háng.............................................55
4. Thông số kĩ thuật của dự án...........................................................................58
5. Một số công trình khách hàng đã từng thực hiện...........................................63
6. Các phục lục của dự án. ................................................................................66
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay, các thể chế tài chính giữ một
vai trò rất lớn và ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Ngân hàng thương mại chính là

Chuyên đề đi sâu vào nghiên cứu về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, từ
đó rút ra yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung. Đối
tượng và phạm vi nghiên cứu là hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân
hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng các phương pháp lý thuyết hệ thống duy vật biện chứng,
nghiên cứu lý thuyết để có áp dụng và so sánh với thực tiễn. Sử dụng phương pháp so
sánh, thống kê, phân tích thực trạng để rút ra các giải pháp.
5. Bố cục chuyên đề
Ngoài phần mở đầu và kết luận, Chuyên đề gồm 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại
NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
Chương 2: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất
động sản tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản tại
NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô
1.1 Khái quát chung về Ngân hàng
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô ra đời cùng với bước phát triển và đổi mới của
NH No&PTNT Việt Nam. Với mục tiêu phát triển bền vững và rộng khắp, không ngừng
khẳng định vị thế của mình đối với công cuộc phát triển của đất nước, từ năm 2000, NH
No&PTNT Việt Nam đã có những bước cái cách mạnh mẽ trong việc mở rộng và xây
dựng chiến lược kinh doanh, chiến lược về thị trường, thị phần. NH No&PTNT Việt
Nam không ngừng đẩy mạnh xây dựng mạng lưới của mình tại cái đô thị loại I nhằm thu
hút nguồn vốn, hiện đại hóa công nghệ, triển khai ứng dụng các dịch vụ ngân hàng hiện
đại và thực tế chứng minh đây là định hướng hoàn toàn đúng đắn. Khu vực Phố Huế -

sau: Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ với nhiều hình thức: mở tài khoản
tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, kì phiếu, trái phiếu…Đầu tư vốn tín dụng bằng
đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với các thành phần kinh tế. Làm đại lý và dịch vụ uỷ thác
cho các tổ chức Tài chính, Tín dụng và cá nhân trong và ngoài nước như tiếp nhận và
triển khai các dự án, dịch vụ giải ngân cho các dự án, thanh toán thẻ Tín dụng, séc du
lịch…Làm đại lý nhận lệnh cho Công ty chứng khoán - Ngân hàng No&PTNT Việt
Nam. Thực hiện thanh toán bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ như: Chuyển tiền điện tử
trong nước, thanh toán quốc tế qua mạng SWIFT…Chi trả kiều hối, mua bán ngoại tệ,
chiết khấu, cho vay cầm cố các chứng từ có giá. Bảo lãnh bằng đồng Việt Nam và ngoại
tệ dưới nhiều hình thức khác nhau trong và ngoài nước. Thực hiện các dịch vụ khác.
1.1.3. Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ chức năng của các phòng ban
1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức
Ta có sơ đồ sau:
SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.3.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
1.1.3.2.1 Phòng hành chính nhân sự
• Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh
doanh, chiến lược phát triển nguồn nhân lực, lao động tiền lương, thi đua khen thưởng,
quy hoạch và bổ nhiệm cán bộ…
• Trực tiếp triển khai thực hiện các nghiệp vụ về tổ chức, cán bộ, lao động,
tiền lương, thi đua, khen thưởng, công tác hậu cần trong Chi nhánh.
• Thực hiện hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề về tổ chức, cán bộ, lao động,
tiền lương, thi đua, khen thưởng trong Chi nhánh.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
6

động nghiệp vụ của ngân hàng; hạn chế rủi ro trong kinh doanh và bảo vệ an toàn tài
sản, đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu hạch toán, trực tiếp triển khai tác nghiệp các
nghiệp vụ vể kiểm tra kiểm toán.
• Giám sát việc chấp hành pháp luật, chấp hành các quy định của NHNN,
NHNo&PTNT Việt Nam; trực tiếp kiểm tra các hoạt động nghiệp vụ trên tất cả các lĩnh
vực của chi nhánh NHNo&PTNT Thủ Đô.
• Kiểm toán toàn bộ hoạt động kinh doanh nhằm đánh giá chính xác kết quả
hoạt động kinh doanh và thực trạng tài chính của NHNo&PTNT Thủ Đô.
• Báo cáo kịp thời với ban giám đốc, ban kiểm tra kiểm toàn nội bộ, kết quả
kiểm tra kiểm toán nội bộ và nêu những kiến nghị khắc phục khuyết điểm tồn tại.
• Làm đầu mối tiếp nhận các cuộc thanh tra, kiểm tra kiểm toán của các
ngành, các cấp và của thanh tra NHNN đối với NHNo&PTNT Thủ Đô.
• Xem xét trình ban giám đốc giải quyết các thư khiếu nại, tố cáo có liên
quan đến NHNo&PTNT Thủ Đô trong phạm vi quyền hạn và chức năng quy định.
• Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc giao.
1.1.3.2.3 Phòng kế toán ngân quỹ
• Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh
doanh, tổ chức quản lý về tài chính, kế toán, ngân quỹ trong chi nhánh.
• Trực tiếp triển khai thực hiện các nghiệp vụ về tài chính, kế toán ngân quỹ
như công tác hạch toán kế toán, hạch toán thống kê, thanh toán, ngân quỹ để quản lý và
kiểm soát nguồn vốn và sử dụng vốn, quản lý tài sản vật tư, thu nhập, chi phí xác định
kết quả hoạt động của Chi nhánh Thủ Đô. Trực tiếp quản lý và triển khai công tác tin
học trong toàn chi nhánh.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Thực hiện hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề tài chính, kế toán ngân quỹ đối
với các đơn vị trực thuộc theo chỉ đạo của ban giám đốc.
1.1.3.2.4 Phòng kế hoạch kinh doanh

huy động và cho vay, phí dịch vụ trong từng thời kì cho phù hợp.
• Trực tiếp thẩm định các dự án tín dụng, bảo lãnh của khách hàng.
• Tiếp nhận và thực hiện các chương trình dự án thuộc nguồn vốn trong
nước. Trực tiếp làm dịch vụ ủy thác nguồn vốn thuộc Chính phủ, Bộ, ngành khác và các
tổ chức kinh tế cá nhân trong nước.
• Tổ chức kinh doanh ngoại tê, thanh toán quốc tế theo đúng quy định của
NHNN, NHNo&PTNT VN. Là đầu mối thực hiện các dự án ủy thác của các cá nhân và
tổ chức nước ngoài. Thực hiện thẩm định, thiếp lập hồ sơ đối với khách hàng mở L/C
bằng vốn tự có, vốn vay.
• Xây dựng chương trình công tác hàng tháng, quý của toàn chi nhánh, có
trách nhiệm thường xuyên đôn đốc, theo dõi tình hình thực hiện chương trình đã được
Giám đốc phê duyệt.
• Xây dựng và triển khai chương trình giao ban nội bộ chi nhánh, trực tiếp
làm thư kí tổng hợp cho Giám đốc chi nhánh.
• Hướng dẫn, kiểm tra theo chuyên đề kế hoạch, huy động vốn, cấp tín dụng,
thông tin phòng ngừa rủi ro với các đơn vị trực thuộc chi nhánh.
• Tổ chức theo dõi, bảo quản lưu trữ hồ sơ theo quy định. Hướng dẫn kiểm
tra đào tạo chuyên đề.
• Thống kê tổng hợp, báo cáo chuyên đề theo quy định hiện hành của
NHNo&PTNT Việt Nam.
• Thực hiện các nhiệm vụ được giám đốc giao.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh từ ngày thành lập
Với sự đoàn kết nhất trí từ Ban Giám Đốc, ban chấp hành công đoàn và toàn thể
cán bộ công nhân viên chức và có sự giúp đỡ của Ngân hàng No&PTNT Việt Nam. Trên
cơ sở nhận thức sâu sắc những khó khăn và khai thác những thuận lợi một cách có hiệu
quả, trong năm 2008 Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã đạt được những kết quả sau:

• Dư nợ trung, dài hạn: 150 tỷ. chiếm 28% tổng dư nợ.
1.1.4.2.3 Nợ xấu
Đến 31/12/2008: nợ xấu:0.
1.1.4.3 Công tác thanh toán quốc tế
1.1.4.3.1 L/C nhập
1,150 ngàn USD/10 món; 8.883 ngàn JPY.
1.1.4.3.2 L/C xuất
• Nhờ thu: 128 ngàn/02 món.
• Chiết khấu: 106 ngàn/05 món.
1.1.4.3.3 Chuyển tiền
• Chuyển tiền đi: 4,424 ngàn USD/31 món.
• Chuyển tiền đến: 319 ngàn EUR/08 món, 623 ngàn USD/34 món.
1.1.4.3.4 Thu từ dịch vụ thanh toán quốc tế
Đạt : 940 triệu đồng.
1.1.4.4 Dịch vụ tiện ích thực hiện
Năm 2008 chi nhanh tiếp tục triển khai dịch vụ thẻ ATM, cho đến nay đã có 632
khách hàng sử dụng thẻ ATM của chi nhánh, số lượng thẻ: 547 thẻ thường và 85 thẻ
VISA DEBIT với số dư 500 triệu đồng.
1.1.4.5 Kết quả tài chính
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Tổng thu: 97 tỷ, tăng so với 31/03/2008 87 tỷ. Trong đó thu lãi: 82 tỷ, thu
dịch vụ là 1.254 triệu.
• Tổng chi: 91 tỷ tăng so với 31/03/2008 là 77 tỷ. Trong đó chi trả lãi: 67 tỷ,
chiếm 74% trong tổng chi.
• Chênh lệch thu nhập – chi phí: 6.9 tỷ.
• Lãi suất bình quân đầu vào, đầu ra: 0.15%.
• Hệ số tiền lương đạt được: 1.46.

đáng kể.
• Có định hướng đúng đắn về phát triển mở rộng mạng lưới. Trình NH No
&PTNT VN chuyển địa điểm giao dịch của chi nhánh từ 40 Bùi Thị Xuân sang 91 Phố
Huế có vị trí thuận lợi trong giao dịch cũng như quảng bá thương hiệu Agribank. Trong
năm 2008 Chi nhánh đã mở được 02 phòng giao dịch; các phòng giao dịch và chi nhánh
đều đã đi vào hoạt động ổn định và có hiệu quả.
• Tổ chức tốt công tác thông tin, tuyên truyền, tiếp thị khách hàng, coi trọng
việc triển khai các sản phẩm mới, hiện đại trên cơ sở khai thác tốt nền tảng công nghệ
thông tin, cung cấp tối đa tiện ích cho khách hàng, đáp ứng nhu cầu cạnh tranh trong xu
thế hội nhập.
• Thường xuyên phát động phong trào thi đua huy động vốn với các tiêu chí
cụ thể, khen thương kịp thời đến từng phòng nghiệp vụ, phòng giao dịch và trực tiếp đến
từng cán bộ tăng trưởng được nguồn vốn.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.4.6.1.2 Về tín dụng
• Tiếp cận với một số các ban quản lý dự án như Ban quản lý dự án giao
thông đô thị Hà nội nhằm thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư trong việc chi trả
đền bù
• Với phương châm tăng trưởng vững chắc, hạn chế thấp nhất rủi ro xảy ra,
Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã từng bước tiếp cận thị trường, từ đó xác định cho
mình hướng đầu tư phù hợp với trình độ cán bộ, khả năng quản lý. Tích cực chuyển
hướng đầu tư, mở rộng cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ, làm hàng xuất khẩu, các
doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động; hộ kinh doanh các dự án hiệu quả, có tài sản bảo
đảm tiền vay, quan tâm đến các mặt hàng kinh doanh có lợi thế cạnh tranh cao.
• Vận dụng linh hoạt các cơ chế ưu đãi đối với khách hàng lớn, thường
xuyên duy trì củng cố mối quan hệ với khách hàng truyền thống, giữ vững khách hàng
đã có và thu hút những khách hàng mới, trên cơ sở khách hàng có dự án khả thi, đảm

trí cán bộ gắn chặt với công tác đào tạo, luân chuyển cán bộ.
• Số biên chế tăng so với đầu năm 18 cán bộ, tổng số cán bộ trong biên
chế hiện nay là 40 cán bộ.
• Nhận thức sâu sắc trình độ cán bộ có ý nghĩa quyết định đến chất
lượng hoạt động kinh doanh; Ngân hàng No&PTNT Thủ đô đặc biệt quan tâm đến công
tác đào tạo và đạo tạo lại cho cán bộ, không ngừng nâng cao trình độ cán bộ, thông qua
các hình thức tổ chức các lớp học tập và tìm hiểu nghiệp vụ, văn bản chế độ.
 Nâng cao năng lực tài chính.
• Tăng cường mở rộng các hoạt động dịch vụ, tăng thu, tiết kiệm chi phí.
 Công nghệ thông tin.
• Hiện nay có 02 cán bộ tin học. Chi nhánh đang thực hiện chương trình giao
dịch IPCAS. Trang thiết bị đầy đủ, hiện đại đáp ứng nhu cầu hiện đại hóa ngân hàng.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Triển khai dịch vụ ATM bước đầu có kết quả khả quan, lượng khách hàng
phát hành thẻ lên đến 632 khách hàng.
 Tạo động lực cho hoạt động kinh doanh.
• Giám đốc đã từng bước giao quyền tự chủ, ủy quyền phán quyết cho các
Phòng gian dịch nhằm nâng cao tình thần trách nhiệm của các đơn vị trực thuộc, tự
quyết định và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình trong quyền hạn cho phép.
• Từng bước giao khoán cho các phòng nghiệp vụ và các phòng giao dịch, thực
hiện giao chỉ tiêu khoán cho từng cán bộ CNV, thực hiện trả lương theo mức độ hoàn
thành công việc.
• Để khích lệ động viên tình thần làm việc nhiệt tình và có hiệu quả, ban giám
đốc đã động viên khen thường kịp thời, quan tâm đào tạo, giúp đỡ những cán bộ còn yếu
về nghiệp vụ, từ đó tạo ra sự đoàn kết, thống nhất trong toàn cơ quan, phát huy sức mạnh
tổng hợp, cùng nhau đưa Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô ngày càng phát triển, phấn đấu
là một ngân hàng vững mạnh, có vị thế trong hệ thống.

dự án còn ít. Nhân sự chưa thực sự ổn định, thường xuyên có một số lượng nhất định
cán bộ đi đào tạo.
1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi
nhánh
1.2.1 Lý thuyết chung về dự án đầu tư bất động sản
1.2.1.1 Bất động sản và đặc điểm của bất động sản.
1.2.1.1.1 Bất động sản
Điều 181 Bộ luật dân sự quy định: bất động sản là những tài sản không thể di dời
bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
17
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
- Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
không có khả năng di dời được. Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai
mà đất đai là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Vì thế giá trị và
lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
- Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính chất lâu bền. Tính lâu bền của
hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các công trình xây dựng,
công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm.
Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian lâu dài.
Nói đến tính lâu dài của bất động sản thường đề cập đến 2 chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lí và
tuổi thọ kinh tế. Thường thì tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm
này để khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lí, tránh đầu

hết sức quan trọng trong nền kinh tế. Nhà nước liên tục ban hành các văn bản pháp luật,
các chủ trương, chính sách nhằm thể hiện vai trò và chức năng đối với thị trường bất
động sản.
- Thứ 8, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lí. Vì bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều
chủng loại nên việc quản lí chúng khá phức tạp.
1.2.1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị và giá cả bất động sản.
- các yếu tố tự nhiên
 Vị trí bất động sản: bất động sản nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng
có giá trị cao hơn.
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏa mãn
một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn.
 Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và ngược
lại.
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lí…), tình trạng môi trường ra sao…Mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố trên đến giá trị bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
19
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- các yếu tố kinh tế: nếu bất động sản có khả năng tạo thu nhập cao, tính hữu
dụng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghi càng
đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản gia tăng. Cầu bất
động sản trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại.
- các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an
ninh, tập quán…
- các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủ giấy
tờ hợp lệ tất nhiên giá sẽ cao hơn bất động sản không hợp lệ, các bất động sản phụ thuộc
vào các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền

 Bất động sản khác.
 Vị trí bất động sản
 Địa chỉ: Khu vực thành thị hay nông thôn.
 Bản đồ.
 Vị trí mặt đường hay trong ngõ.
 Các bất động sản xung quanh đặc biệt là những bất động sản ảnh hưởng
đến cảnh quan, môi trường sống.
 Thông tin về quy hoạch có liên quan đền bất động sản.
Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản là những thông tin có liên
quan đến sự bố trí về mặt không gian kiến trúc, xây dựng trên khu vực có liên quan đến
bất động sản mục tiêu. Đó là các thông tin quy hoạch sau:
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Quy hoạch các ngành kinh tế, các lĩnh vực xã hội.
- Quy hoạch cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội.
- Quy hoạch chi tiết sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (quy hoạch xây dựng
vùng, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn).
 Quy mô, diện tích bất động sản.
- Diện tích đất.
- Diện tích xây dựng, diện tích sàn.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
21
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Số tầng, độ cao mỗi tầng.
 Đặc điểm tính chất, công năng của bất động sản.
- Đặc điểm, tính chất.
 Tự nhiên.
 Kinh tế.
 Xã hội.

 Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan
- Quyền của người thứ ba.
- Lợi ích của người thứ ba : người được giám hộ…
1.2.1.2 Dự án đầu tư bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là
hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung
cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:
• Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng.
• Dự án căn hộ cho thuê.
• Dự án trung tâm thương mại.
• Dự án khách sạn, nhà hàng.
• Dự án về dịch vụ nhà ở.
• Dự án hạ tầng khu công nghiệp.
• Dự án kết hợp cung cấp các loại dịch vụ trên.
• Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
23
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.1.3 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản.
- Dự án đầu tư bất động sản thường gắn với đất đai, điều kiện tự nhiên, xã
hội của địa phương nơi dự án hoạt động.
- Đầu tư về bất động sản bao giờ cũng cần vốn lớn. Vốn này lại không có
tính linh hoạt cao vì thời gian hoàn thành dự án và thu hồi vốn lâu.
- Đầu tư lớn, thời gian dài nên độ rủi ro cao. Nhưng đi kèm với nó là lợi
nhuận thu được cũng lớn. Những dự án có độ rủi ro cao, nhưng nếu thành công thì nó
cũng mang lại lợi nhuận cao.

về xây dựng…
1.2.2 Tình hình đầu tư bất động sản trong thời gian qua
1.2.2.1 Đánh giá chung thị chung thị trường bất động sản tại Việt Nam từ
năm 2007
1.2.2.1.1 Năm 2007
 Mặt tích cực
Năm 2007 đánh dấu sự sôi động trở lại ngoạn mục của thị trường bất động sản
sau 1 năm dài “đóng băng”, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu
và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân của sự sôi động này.
Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên đến đỉnh điểm với
sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM, không giống như đợt
sốt đất năm 2001-2003, đợt sốt năm nay chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở 2 thành
phố lớn là TP HCM và Hà Nội.
Tại hai thành phố này giá căn hộ cao cấp đã tăng trung bình 2 lần trong năm qua.
Ở TP HCM có xu hướng tăng mạnh hơn, chẳng hạn , khu The Vista quận 2, tăng giá từ
gần 1.400 USD mỗi m2 vào đầu năm lên đến 2.800-3.000 USD mỗi m2. Những căn hộ
trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi m2 nhưng hiện nay đã
lên đến 2.900 - 3.000USD mỗi m2.
Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên
chóng mặt. Đất nền ở quận 9, đầu năm có giá 200.000 đồng một m2, vào thời điểm cuối
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
25