BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - HÀ NỘI

NGUYỄN MINH PHƯỢNG
NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP CHUYỂN ðỔI,
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP
CỦA HỘ NÔNG DÂN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN,
TỈNH BẮC GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2013.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - HÀ NỘI


Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2013
Tác giả luận văn
Nguyễn Minh Phượng
iii

LỜI CẢM ƠN
ðể thực hiện và hoàn thành luận văn này, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm
giúp ñỡ tận tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.

Lời cam ñoan ii
Lời cảm ơn iii
Mục lục iv
Danh mục bảng vii
Danh mục các chữ viết tắt ix
PHẦN 1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục tiêu của ñề tài 3
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 4
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 4
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu: 4
PHẦN 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHUYỂN ðỔI,
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG
NGHIỆP 6
2.1 Lý luận về chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp 6
2.1.1 Các khái niệm 6
2.1.2 Ý nghĩa của chuyển ñổi, chuyển nhượng 11
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp 13
2.1.4 Các chủ trương chính sách của ðảng và Nhà nước có liên quan
ñến việc chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp. 14
2.2 Cơ sở thực tiễn. 18
2.2.1 Tình hình chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp trên Thế giới 18
2.2.2 Khái quát quá trình hình thành chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD
ñất ở nước ta 26

v

2.2.3 Các nghiên cứu trước ñây có liên quan ñến chuyển ñổi, chuyển
nhượng ñất nông nghiệp 32
PHẦN 3 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

nông nghiệp ở huyện Việt Yên 93
4.3.1 Khung pháp lý, hệ thống pháp luật về ñất ñai 93
4.3.2 Cơ hội việc làm 94
4.3.3 Vị trí, diện tích thửa ñất 96
4.3.4 Cơ sở hạ tầng nông nghiệp nông thôn 96
4.3.5 Tỷ lệ lao ñộng nông nghiệp 97
4.3.6 Thị trường cung, cầu về ñất ñai trong nông nghiệp 98
4.4 Giải pháp nhằm quản lí ñất nông nghiệp trên ñịa bàn huyện Việt
Yên theo quy ñịnh của pháp luật 99
4.4.1 Căn cứ ñề xuất giải pháp quản lí ñất nông nghiệp 99
4.4.2 ðịnh hướng quản lí ñất nông nghiệp. 99
4.4.3 Giải pháp áp dụng trong thời gian tới từ 2015 - 2020. 101
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 110
5.1 Kết luận 110
5.2 Kiến nghị 113
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1vii

DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang

3.1 Một số chỉ tiêu chế ñộ nhiệt trong năm 36
3.2 Diện tích các loại ñất ñến năm 2012 39
3.3 Bảng biến ñộng về ñất ñai từ năm 2010-2012 40
3.4 Bảng biến ñộng dân số và lao ñộng từ năm 2010-2012 41
3.5 Giá trị sản xuất các thành phần kinh tế từ năm 2010-2012 42


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BCð : Ban chỉ ñạo
CðRð : Chuyển ñổi ruộng ñất
CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
CNH - HðH : Công nghiệp hóa - Hiện ñại hoá
ðBSH : ðồng bằng sông Hồng
DððT : Dồn ñiền ñổi thửa
GCNQSDð : Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
QSD : Quyền sử dụng ñất
GO : Giá trị sản xuất
HðND : Hội ñồng nhân dân
HTXNN : Hợp tác xã nông nghiệp
IC : Chi phí trung gian
MI : Thu nhập hỗn hợp
MTTQ : Mặt trận tổ quốc
NLN : Nông lâm nghiệp
SDð : Sử dụng ñất
SXNN : Sản xuất nông nghiệp
TDTT : Thể dục – Thể thao
TW : Trung ương
UBND : Uỷ ban nhân dân
VA : Giá trị gia tăng
XHCN : Xã hội chủ nghĩa
HTX : Hợp tác xã

1
PHẦN 1. MỞ ðẦU

chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn.
Hoạt ñộng này bước ñầu ñã ñược hình thành với hệ thống pháp luật về
ñất ñai. Cụ thể hóa thông qua Luật ñất ñai năm 1993 và ñược sửa ñổi bổ sung
qua các năm 1998, 2001 và ñến Luật ñất ñai năm 2003, Nhà nước ñã quy ñịnh
và chi tiết hóa hình thành sáu quyền trong ñó có quyền chuyển ñổi, chuyển
nhượng QSD ñất ñai (mua, bán). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, thực tế
việc chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp còn nhiều bất cập,
khung pháp lý chưa hoàn thiện, nhân dân trông chờ quy hoạch,… chính vì
vậy cần phải có những giải pháp thiết thực ñể ổn ñịnh thị trường cũng như ñời
sống của nhân dân [14].
Trong khi ñó, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang là một huyện sản xuất
nông nghiệp là chủ yếu có cơ cấu ngành nghề ña dạng, mức tăng trưởng kinh
tế khá, giao lưu kinh tế mạnh, do có vị trí ñịa lý thuận lợi: có các tuyến giao
thông huyết mạch xuyên Việt như quốc lộ 1A, ñường sắt Bắc Nam và giao
thông ñường thuỷ trên sông Cầu, cách thủ ñô Hà Nội 42 km và một số trung
tâm kinh tế - văn hoá - du lịch như thành phố Bắc Giang, thành phố Bắc
Ninh,…. Nhờ vậy huyện có khả năng mở rộng thị trường, thu hút vốn ñầu tư,
khai thác lợi thế nguồn nhân lực ñể phát triển sản xuất hàng hoá và nhiều tiềm
năng kinh tế - xã hội ñể phát triển mạnh mẽ. Những năm gần ñây, trong xu
thế phát triển chung của cả nước, quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và
ñô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ. ðất nông nghiệp giành cho xây dựng các khu
công nghiệp nhiều, quá trình ñô thị hoá tăng mạnh, ñất thương mại dịch vụ
phát triển mạnh gắn với các làng nghề truyền thống, do ñó ñất nông nghiệp
ngày càng bị thu hẹp, tình trạng rác thải ô nhiễm môi trường ngày càng gia
tăng. Các quá trình này ñã và ñang gây áp lực mạnh mẽ ñến việc quản lý và
sử dụng ñất nông nghiệp bền vững của huyện.
Vì vậy, một vấn ñề ñặt ra là: việc nghiên cứu giải pháp chuyển ñổi,

3
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp khi thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại

- ðề xuất hoàn thiện các giải pháp nhằm quản lí và sử ñất nông nghiệp có
hiệu quả.
1.3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. ðối tượng nghiên cứu
- Các hình thức và hoạt ñộng chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông
nghiệp của hộ nông dân trên ñịa bàn huyện Việt Yên.
- ðề tài tập trung nghiên cứu các vấn ñề sau:
+ ðánh giá tình hình chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp trên ñịa bàn
huyện.
+ ðất nông nghiệp (ðất trồng lúa, ñất trồng cây lâu năm, ñất nuôi trồng
thuỷ sản ).
+ Người sử dụng ñất nông nghiệp (Hộ nông dân, cá nhân, các tổ chức
kinh tê ), trong ñó nghiên cứu tập trung về vấn ñề chuyển ñổi, chuyển
nhượng QSD ñất của hộ nông dân trên ñịa bàn.
+ Cơ chế, chính sách của Nhà nước có liên quan ñến việc chuyển ñổi,
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi nghiên cứu: Tập trung nghiên cứu nguyên nhân và các giải pháp
trong chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp (nghiên cứu chuyển ñổi
mục ñích và chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trong các loại ñất nông nghiệp).
- Không gian nghiên cứu:
+ ðề tài tiến hành nghiên cứu trên phạm vi toàn huyện Việt Yên.
+ Một số nội dung chuyên sâu: Tiến hành nghiên cứu tại 3 xã: Tăng
Tiến, Việt Tiến và Bích Sơn.
- Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu việc chuyển ñổi, chuyển nhượng
QSD ñất nông nghiệp trên huyện Việt Yên từ năm 2010 ñến nay, trong ñó ñưa
ra các giải pháp áp dụng, thực hiện từ năm 2015 - 2020.
- Câu hỏi tập trung nghiên cứu:

5

việc chuyển quyền sử dụng ñất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “ñổi ñất lấy
ñất” giữa các hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng nhằm
mục ñích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng
manh mún, phân tán ñất ñai hiện nay; Là sự chuyển ñổi quy mô, cơ cấu ruộng
ñất ở nông thôn hiện nay là bước khởi ñầu quan trọng, làm tiền ñề cho quá
trình công nghiệp hoá hiện ñại hoá nông nghiệp, nông thôn. Thông qua sự
chuyển ñổi ruộng ñất, tạo ra các ô thửa có quy mô diện tích ñủ lớn, song song
với việc quy hoạch lại ñồng ruộng, hoàn thiện hồ sơ ñịa chính, cấp ñổi giấy

7
chứng nhận quyền sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài cho hộ nông dân sẽ tạo ra hành
lang pháp lý ñủ mạnh cho quan hệ ñất ñai vận ñộng trong cơ chế thị trường,
ñảm bảo cho Nhà nước quản lý ñược sự vận ñộng này.
Việc chuyển ñổi QSD ñất cần lưu ý tới những ñiểm chính sau ñây:
- Việc chuyển ñổi QSD ñất là xuất phát từ nhu cầu sản xuất và ñời sống,
ñồng thời góp phần khắc phục tình trạng manh mún ruộng ñất.
- ðối tượng ñược phép chuyển ñổi QSD ñất là hộ gia ñình, cá nhân ñược
Nhà nước giao ñất ñể sử dụng.
- ðất ñược phép chuyển ñổi QSD ñất là ñất nông nghiệp, lâm nghiệp
trồng rừng.
- Nhà nước chỉ cho phép chuyển ñổi QSD ruộng ñất lấy ruộng ñất, không
chuyển ñổi QSD ñất lấy tài sản khác hoặc sử dụng ñất vào mục ñích khác.
- Việc chuyển ñổi QSD ñất chỉ ñược thực hiện trong thời hạn ñược
giao ñất.
- Người nhận ñất phải sử dụng ñất ñúng mục ñích ñược chuyển ñổi.
- Việc chuyển ñổi thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện.
- ðổi ruộng: là dồn ghép (dồn ñiền, ñổi thửa) nhiều thửa ruộng nhỏ thành
một hay một vài thửa ruộng lớn hơn. ðổi ruộng liên quan nhiều ñến quy
hoạch sản xuất nông nghiệp và thiết kế lại ô thửa, giao thông, thủy lợi nội
ñồng. Người sử dụng ñất nông nghiệp tham gia vào ñổi ruộng không mất ñi

d) Quản lý: là sự tác ñộng lên một hệ thống nào ñó với mục tiêu ñưa hệ
thống ñó ñến trạng thái cần ñạt ñược. Quản lý là một phạm trù xuất hiện trước
khi có Nhà nước với tính chất là một loại lao ñộng xã hội hay lao ñộng chung
ñược thực hiện ở quy mô lớn. Quản lý ñược phát sinh từ lao ñộng, không tách
rời với lao ñộng và bản thân quản lý cũng là một loại hoạt ñộng lao ñộng. “Bất
kỳ lao ñộng xã hội trực tiếp hay lao ñộng chung nào ñó mà ñược tiến hành trên
quy mô tương ñối lớn ñều cần có sự quản lý ở mức ñộ nhiều hay ít nhằm phối
hợp những hoạt ñộng cá nhân và thực hiện những chức năng chung

9
* Quản lý nhà nước: Quản lý nhà nước là quyền lực nhà nước. Quyền
lực nhà nước ñược ghi nhận, củng cố bằng pháp luật và ñược thực hiện bởi bộ
máy nhà nước với cơ sở vật chất - tài chính to lớn, bằng phương pháp thuyết
phục và cưỡng chế.
Quản lý nhà nước hiểu theo nghĩa rộng: Quản lý nhà nước theo nghĩa
rộng là toàn bộ mọi hoạt ñộng của nhà nước nói chung, mọi hoạt ñộng mang
tính chất nhà nước, nhằm thực hiện các nhiệm vụ, chức năng của nhà nước.
Quản lý nhà nước hiểu theo nghĩa hẹp: là hoạt ñộng quản lý do một loại
cơ quan ñặc biệt thực hiện mà Hiến pháp và pháp luật nước ta gọi là các cơ
quan hành chính nhà nước, còn gọi là hoạt ñộng chấp hành và ñiều hành nhà
nước, hay thường gọi ñơn giản là hoạt ñộng chấp hành và ñiều hành.
* Quản lý của Nhà nước ñối với chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất
nông nghiệp: Việc quản lý ñất ñai cũng như quản lý chuyển ñổi, chuyển
nhượng QSD ñất ñược ñiều tiết bởi Luật ñất ñai (1993, 1998, 2001) ñến nay
là Luật ñất ñai năm 2003 và các quan hệ về ñất ñai trong giao dịch dân sự
ñược ñiều tiết bởi Bộ luật dân sự.
+ Chế ñộ sở hữu: Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân (ñiều 17), ñến Luật ñất ñai năm 2003 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu.
+ Chế ñộ quản lý: Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy ñịnh “Nhà nước

theo hướng sản xuất hàng hóa.
Quyền của người sử dụng ñất: Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSD ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất.
e) Nghĩa vụ của người sử dụng ñất: Sử dụng ñất ñúng mục ñích, ñúng
ranh giới thửa ñất, ñăng ký QSD ñất, làm ñầy ñủ thủ tục khi chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD ñất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSD ñất theo quy ñịnh của pháp luật, thực hiện nghĩa

11
vụ tài chính theo quy ñịnh, giao lại ñất khi Nhà nước có quyết ñịnh thu hồi ñất
hoặc khi hết thời hạn sử dụng ñất [16].
Như vậy việc mua và bán ñất nông nghiệp của các hộ ñể thu gom, tích tụ
ruộng ñất ñể mở rộng trong sản xuất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn về hạn
mức ñất nông nghiệp cho một hộ.
2.1.2. Ý nghĩa của chuyển ñổi, chuyển nhượng
Góp phần thúc ñẩy sản xuất
Nhờ có chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, việc khai
thác, sử dụng ñất ñai trở nên hợp lý và gắn với quá trình phát triển của phân
công lao ñộng xã hội. ðất ñai có hạn, trong khi ñó các nhu cầu về ñất cho hoạt
ñộng sản xuất xã hội thì vô cùng lớn. Sự hình thành và phát triển của chuyển
ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp sẽ tạo những ñiều kiện thuận lợi
cho việc khai thác và sử dụng ñất ñai theo hướng ''ai giỏi nghề gì làm việc ấy''
qua ñó nguồn lực ñất ñai ñược sử dụng hiệu quả.
Góp phần mở rộng ñối tượng kinh doanh, khả năng kinh doanh và thu
hút ñầu tư nước ngoài. Từ QSD ñất hợp pháp, có thể ñược sử dụng làm mặt
bằng sinh hoạt, nhà xưởng, tích tụ ruộng ñất mở rộng quy mô sản xuất trong
nông nghiệp.
Góp phần huy ñộng vốn nhàn rỗi trong xã hội cho ñầu tư phát triển
Chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñược biểu hiện bằng hai cách:

cũng ñồng thời là kết quả của sự tác ñộng tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ
bản là cung và cầu, ñó cũng là sự tác ñộng tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng.
Góp phần thúc ñẩy ñổi mới chính sách về ñất ñai
Chỉ có thông qua chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, các
giao dịch dân sự về ñất ñai mới ñược thực hiện. Thông qua chuyển ñổi,
chuyển nhượng QSD ñất ñai nói chung ñất nông nghiệp nói riêng chính sách
ñất ñai sẽ bộc lộ những vấn ñề không phù hợp trong thực tiễn quản lý ñất ñai.
Vì thế, thông qua thị trường ñất ñai giúp nhà nước hoàn thiện chính sách

13
ñất ñai và thực hiện ñổi mới công tác quản lý ñất ñai, từ ñó mở rộng và phát
triển thị trường ñất ñai trong nông nghiệp. Khắc phục tình trạng của một thị
trường không chính thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng hành chính
hoá các quan hệ dân sự về ñất ñai, khắc phục hiện tượng Nhà nước
Việc chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp phát triển góp
phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, trên
cơ sở ñó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về ñất ñai nói chung và ñất nông nghiệp nói riêng.
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông
nghiệp
Cơ hội việc làm
Việc phát triển chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp giúp
nông dân có nhiều cơ hội việc làm hơn. Với những hộ không có khả năng sản
xuất nông nghiệp họ ñi làm thuê hoặc họ chuyển sang làm dịch vụ nông, lâm,
ngư nghiệp thì họ chuyển nhượng lại cho các hộ có khả năng mở rộng sản
xuất. ðã ñến lúc cần thay ñổi quan niệm “Người cày có ruộng” bằng quan
niệm mới “Người lao ñộng có việc làm”.
Trong ñiều kiện công nghiệp hóa và hiện ñại hóa nông nghiệp và nông
thôn, thì vấn ñề người lao ñộng có việc làm ñược ñặt lên hàng ñầu. Việc làm
có thể gắn với ñất nông nghiệp hay gắn với công nghiệp nông thôn hay dịch

ở thị trường ñất ñai phát triển mạnh.
2.1.4. Các chủ trương chính sách của ðảng và Nhà nước có liên quan ñến
việc chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp.
2.1.4.1. Giai ñoạn 1945-1981
Lịch sử cách mạng giải phóng dân tộc và lịch sử phát triển kinh tế của
Việt Nam có mối quan hệ chặt chẽ với các vấn ñề về sử dụng ñất ñai. Những
mâu thuẫn trong chính sách ñất ñai (vấn ñề tiếp cận ñất ñai, sở hữu và sử dụng
ñất ñai) ñã diễn ra trong suốt thời kỳ thuộc ñịa của thực dân Pháp; trong thời

15
kỳ chiến tranh chống Mỹ và các chính sách của Chính phủ từ sau ngày thống
nhất ñất nước năm 1975.
Trước năm 1945, ñất nông nghiệp ñược phân chia thành 2 loại chính: ñất
sở hữu cộng ñồng và ñất tư hữu. Khu vực nông thôn ñược phân chia làm 2
tầng lớp dựa trên tính chất sở hữu của ñất ñai: ñịa chủ và tá ñiền. Tầng lớp ñịa
chủ chiếm khoảng 2% tổng dân số nhưng chiếm hữu trên 50% tổng diện tích
ñất, trong khi ñó 59% hộ nông dân là tá ñiền không có ñất và ñi làm thuê cho
tầng lớp ñịa chủ.
Sau năm 1945, Chính phủ ñã thực hiện phân chia lại ruộng ñất và giảm
bớt thuế cho nông dân nghèo và tá ñiền. Sau khi kết thúc chiến tranh với thực
dân Pháp (năm 1954), miền Bắc thực hiện chương trình cải cách ruộng ñất cơ
bản. Mục ñích là ñể công hữu hoá ruộng ñất của ñịa chủ người Việt và người
Pháp, tiến hành phân chia lại cho hộ nông dân ít ñất hoặc không có ñất với
khẩu hiệu “Người cày có ruộng”. Giai ñoạn tiếp theo của chính sách cải cách
ruộng ñất ñó là miền Bắc bước sang giai ñoạn sở hữu tập thể ñất nông nghiệp
dưới hình thức hợp tác xã từng khâu (bậc thấp) và hợp tác xã toàn phần (bậc
cao). ðến năm 1960, khoảng 86% hộ nông dân và 68% tổng diện tích ñất
nông nghiệp ñã vào hợp tác xã bậc thấp. Trong hợp tác xã này người nông
dân vẫn sở hữu ñất ñai và tư liệu sản xuất. ở hình thức hợp tác xã bậc cao,
nông dân góp chung ñất ñai và các tư liệu sản xuất khác (trâu, bò, gia súc và