BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

 NGUYỄN THỊ NGỌC HẢI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT
ĐAI TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ – TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Ngọc Hải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong cả quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
nhiệt tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy giáo, Cô giáo

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích nghiên cứu 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất 3
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất 6
1.2.1. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ 6
1.2.2. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay. 9
1.3. Quy định chung về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất 16
1.3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 16
1.3.2. Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất 19
1.3.3. Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 21
1.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử
dụng đất (theo quy định của pháp luật) 23

3.2.2. Kết quả đăng ký biến động năm 2013 tại khu vực điều tra: 70
3.3. Kết quả điều tra biến động thực tế tại thành phố Việt Trì năm 2013 72
3.3.1. Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân 72
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.2. Kết quả điều tra cán bộ địa chính 74
3.4. Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Việt Trì 76
3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82
1. Kết luận 82
2. Kiến nghị 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85
PHỤ LỤC
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang
1.1. Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật 23
3.1: Cơ cấu kinh tế qua một số năm 52
3.2: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì năm 2013 63
3.3: Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất thành phố
Việt Trì 65
3.4: Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các xã, phường trên
địa bàn thành phố Việt Trì (tính đến tháng 12 năm 2013) 66
3.5: Kết quả đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất 68
3.6: Kết quả đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất 69
3.7: Tình hình đăng ký biến động tại các xã, phường lựa chọn
điều tra trên địa bàn thành phố Việt Trì năm 2013 71
3.8: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động
đất đai tại khu vực nội thành 72
3.9: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động
đất đai tại khu vực ngoại thành 73
3.10: Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại các
phường nội thành 75
3.11: Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại các

hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo
đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để
Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển. Vì vậy công tác cập nhật,chỉnh lý
biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được
UBND tỉnh Phú Thọ, Thành phố Việt Trì cũng như các phường, xã quan tâm và chỉ
đạo thực hiện nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng
đất đai ngày càng chính xác hơn.
Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên
địa bàn thành phố Việt Trì còn gặp nhiều khó khăn bất cập xuất phát từ nhiều
nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Vấn đề đặt ra hiện
nay làm cách nào để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố
công tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên.Xuất
phát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý biến động
đất đai tại thành phố Việt Trì – tỉnh Phú Thọ”
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

1.2. Mục đích nghiên cứu
Tìm hiểu những quy định của Nhà nước, của ngành và của Thành phố Việt
Trì - Tỉnh phú Thọ về công tác quản lý biến động đất đai
Phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn
ra tại thành phố Việt Trì.
Đề xuất một số giải pháp để công tác quản lý biến động đất đai ngày một có
hiệu quả.
1.3. Yêu cầu của đề tài
Xác định được các loại biến động đất đai diễn ra trên địa bàn thành phố
trong giai đoạn nghiên cứu.
Nắm vững quy trình quản lý và chỉnh lý biến động đất đai.
Đánh giá tình hình quản lý biến động đất đai tại địa phương và đề xuất
hướng quản lý biến động đất đai chặt chẽ, hiệu quả.

Ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều,
đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng
đất. Luật đã có quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, với
những quy định này chế định về quyền sử dụng được hình thành. Nó được xác lập
trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi
nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sử dụng mà Nhà nước là đại diện. Nhà
nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất
để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai (Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987). Khi nước ta chuyển đổi nền kinh tế sang nền
kinh tế thị trường, dưới sự tác động của cơ chế thị trường nhu cầu đất đai ngày càng
nhiều và trở nên bức xúc. Trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố
kinh tế của đất, vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi
hình thức tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất
làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Nhận thấy điều này Nhà nước đã
ban hành Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng
trong việc quyết định quyền của người sử dụng đất. Điều 17, Hiến pháp năm 1992
của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa
và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,
quốc phòng, an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Theo đó người sử dụng đất có 5
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Như vậy một mặt
pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người chủ
sử dụng đất. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không hoàn toàn tự do mà phải

Đất đai luôn là lĩnh vực nhạy cảm. Hệ thống pháp luật liên quan tới đất đai
chặt chẽ sẽ góp phần quản lý hữu hiệu hơn nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng
của quốc gia, đồng thời giải quyết được căn bản những mâu thuẫn phát sinh liên
quan tới đất đai đang chiếm tới 79,9% các vụ khiếu nại, tố cáo hiện nay (Ủy ban
thường vụ Quốc hội, 2013).
b. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền sở hữu tài sản trên đất như: Nhà ở,
rừng cây, cây lâu năm, các công trình xây dựng khác…mà phổ biến nhất là nhà ở. Ở
nước ta hiện nay, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện
trên cùng một giấy chứng nhận với quyền sử dụng đất và chưa mang tính bắt buộc.
Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất hầu như không đăng ký quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất, một bộ phận nhỏ có đăng ký ở hạng mục nhà ở, còn các hạng mục
khác như rừng cây, cây lâu năm không được người sử dụng quan tâm đăng ký
quyền sở hữu. Nhà ở là nhu cầu tất yếu gắn liền với cuộc sống của con người, được
coi là tài sản có giá trị với chủ sở hữu. Việc có nhà ở của người dân là chính đáng
do đó Nhà nước đã xây dựng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định về các quyền của
công dân về nhà ở. Quỹ nhà ở bao gồm: nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà ở thuộc
sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế; nhà ở thuộc sở hữu tư nhân; Nhà nước thống
nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật (Hội đồng Nhà nước, 1991).
Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, quy định quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá
nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải
tạo, mua, nhận thừa kế, tặng cho và các hình thức khác theo quy định của pháp
luật”. Nghĩa vụ đăng ký nhà ở tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; nộp thuế
theo quy định của pháp luật; bảo quản nhà và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo nhà ở phải
xin phép UBND cấp có thẩm quyền; phá dỡ nhà bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ
hoặc để quy hoạch sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6


Page 7

Khi nói đến vị trí của các thửa ruộng, người ghi viết rõ giới hạn Đông, Tây,
Nam, Bắc trong địa đồ cùng giấy tờ. Để đảm bảo quyền chiếm hữu của những
người được ban cấp đất, nhà vua cấp cho họ một “tờ thiếp” làm bằng chứng. Quan
hệ mua bán ruộng đất được điều chỉnh đưa vào quy củ với quy định phải có văn khế
chứng nhận giữa bên mua và bên bán ở thời Lý: “bán đoạn ruộng hoang, ruộng thục
đã có văn khế thì không được chuộc lại nữa” (Trương Hữu Quýnh, 2004). Đến thời
nhà Trần, việc mua bán và tranh chấp ruộng đất phát triển hơn, nhà Trần đã quy
định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất: “phàm làm chúc
thư, văn khế, nếu là giấy tờ về ruộng đất, vay mượn thì người làm chứng in tay ở 3
dòng trước, người bán in tay ở 4 dòng sau” (Trương Hữu Quýnh, 2004).
Dưới thời vua Lê Thánh Tông, lĩnh vực quản lý đất đai đã chính thức được
điều chỉnh cụ thể trong bộ luật đầu tiên của nước ta – Quốc triều Hình luật hay Bộ
luật Hồng Đức. Chế độ sở hữu đối với đất công và đất tư được bảo vệ nghiêm ngặt.
Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy định năm 1471: “mua bán ruộng đất
lập văn khế, người có quan chức, biết chữ thì viết họ và ký tên, người không biết
chữ thì điểm chỉ. Văn khế, chúc thư phải được quan viên trên 30 tuổi làm chứng
mới được phép thực hiện”. (Dương Chí Công, 2012).
Thời vua Minh Mạng, sổ địa bộ được lập trên cơ sở đo đạc đất đai dưới sự
chứng kiến của đầy đủ chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri thành phố, điền chủ. Sự
điều chỉnh được quy định chặt chẽ. Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ (khi
thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền), quan phủ, thành phố phải xem xét ngay tại chỗ,
rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổ địa bộ (Lê Đình
Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Như vậy, việc quản lý đất đai nói chung, quản lý biến động quyền sử dụng
đất nói riêng ở thời phong kiến đã được tiến hành từ rất sớm. Tuy nhiên, chứng
tích về việc điều chỉnh (chỉnh lý biến động) những thay đổi liên quan tới quyền
của người sử dụng đất còn lưu lại được chỉ là hệ thống số địa bạ thời Gia Long
và sổ địa bộ thời vua Minh Mạng.

báo ghi các biến động.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

c) Giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam
Sau năm 1954, đất nước ta bị chia cắt. Chính quyền Việt Nam Cộng hòa có
thực hiện một số cải cách trong hoạt động quản lý đất đai. Theo đó, tại miền Nam
tồn tại song song hai chế độ đăng ký đất đai:
Một là Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Chế độ này được ưu tiên
triển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai. Hệ thống hồ sơ thiết
lập theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ lập theo đơn vị
bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất, hệ thống
phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho
từng bằng khoán. Hồ sơ được lập thành 02 bộ, chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một
bằng khoán điền thổ.
Hai là chế độ quản thủ điền địa. Tương tự như chế độ điền thổ áp dụng tại
Bắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời đáp ứng nhu cầu cấp thiết trong
quản lý đất đai thời điểm bấy giờ cho những khu vực chưa triển khai Tân chế độ
điền thổ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Qua từng giai đoạn phát triển, hoạt động đăng ký đất đai (bao gồm đăng ký
khi có biến động quyền sử dụng đất) đều được chính quyền ở mỗi chế độ quan tâm
nhằm phục vụ mục tiêu quản lý đất đai, thu thuế đất và bảo vệ quyền sở hữu của
chủ đất. Bỏ qua yếu tố chính trị, các chính quyền đều mong muốn tiến tới mục tiêu
lâu dài là xây dựng hệ thống đăng ký và quản lý đất đai thống nhất, hoàn chỉnh cùng
với hệ thống hồ sơ địa chính chính xác về quyền sở hữu và chặt chẽ về mặt pháp lý.
1.2.2. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay.
a) Trước năm 1980
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đầu tiên được cách mạng quan tâm là
vấn đề người cày có ruộng. Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng vẫn lần lượt ban

dụng đất như chế độ cũ. Vì vậy theo thời gian và sự biến động, các hồ sơ đất đai của
chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều chỉnh nên không còn được sử dụng.
b) Từ 1980 đến 1988
Sau khi đất nước hoàn toàn độc lập, trải qua một thời gian củng cố, xây dựng
bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký và quản lý đất đai (bao gồm đăng ký biến động
và quản lý biến động quyền sử dụng đất) mới bắt đầu được thực hiện trở lại.
Hiến pháp năm 1980 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

Ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 201/CP về việc
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;
Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg về công
tác đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai;
Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban
hành quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981, quy định về trình tự, thủ tục
đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, việc đăng ký
đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách
làm của chế độ cũ. Hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết bao gồm 14
loại mẫu giấy tờ khác nhau: biên bản xác định ranh giới hành chính; sổ dã ngoại;
biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong phòng; phiếu thửa;
đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập thể; bản tổng hợp các
trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân, tổ chức;
sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai); biểu tổng hợp diện tích
khoanh bao trên bản đồ; bản đồ địa chính; thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất
đai; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo biến động; trích sao khai báo
biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động (Đỗ Hậu và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Như vậy vấn đề biến động về quyền sử dụng đất đã được chính quyền quan

Ngày 14/7/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
201/QĐ-ĐKTK về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
Thông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này. Các
địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn
trong hoạt động đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/QĐ-ĐKTK
được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ
địa chính.
Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/7/1993 là mốc quan
trọng trong sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước với những điểm nổi bật
như: đất đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn
định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân yên tâm sản xuất; người sử dụng đất có 05
quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình: chuyển đổi, chuyển nhượng,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

cho thuê, để thừa kế và thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Đây chính là tiền đề, tạo
bước đà cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường, phát huy tối đa quyền của người
sử dụng đất và tăng hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua
việc đất đai có giá và quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch nên đối với người sử
dụng đất có quyền giao dịch, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay chính là
tài sản của họ. Bởi tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và
các quyền tài sản (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1995).
Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, nhà nước đã ban hành một hệ thống văn
bản hướng dẫn thi hành bao gồm:
Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp;
Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở;

ban hành Luật Đất đai 2003, đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật do các cơ
quan có thẩm quyền ban hành làm cơ sở thực hiện đăng ký đất đai như:
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003. Nghị định này quy định rõ về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Điều 148: trình tự, thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Tại Điều 151, 152 của nghị định cũng quy định về trình tự, thủ
tục thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất
Bộ luật Dân sự 2005 ngày 14/6/2005 được ban hành tại kì họp thứ 7 Quốc hội
khóa XI quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện
theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về
đất đai. Tại Điều 705 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy định:
“trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở
nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: có giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp
về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai
ngày 18 tháng 6 năm 2009;
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Luật kinh doanh bất động sản 2006 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9
thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007 quy định về hoạt
động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động
kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất
động sản;