Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
0

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





NGUYỄN TIẾN HOÀNG

CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ
DỰ ÁN XÂY DỰNG ðƯỜNG Ô TÔ CAO TỐC HÀ NỘI –
HẢI PHÒNG TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI - 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế


HÀ NỘI - 2013

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
0

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn Nguyễn Tiến Hoàng


2

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN 0
LỜI CẢM ƠN 1
MỤC LỤC 2
DANH MỤC BẢNG 5
DANH MỤC HÌNH 6
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 7
PHẦN 1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu 3
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
1.3.1. Đối tượng 3
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu 4
PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 5
2.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất 5
2.1.1. Một số khái niệm 5
2.1.2. Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6
2.1.3. Nội dung công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8
2.2. Cơ sở thực tiễn 12
2.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ công tác GPMB
của một số nước 12
2.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam đang được áp dụng 18
PHẦN 3. ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.36
3.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 36

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
4

4.3. Đánh giá công tác bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho dự án đường ô tô cao
tốc Hà Nội - Hải Phòng đoạn qua địa phận huyện Gia Lâm 87
4.3.1 Nhận xét chung 87
4.3.2. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 89
4.3.3. Về tổ chức thực hiện 90
4.3.4. Những tồn tại trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại dự án .91
4.3.5. Một số giải pháp đấy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng
cho dự án 93
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
5.1. Kết luận 96
5.2. Kiến nghị 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 100
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
5

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2012 43
Bảng 4.1. Xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và không được bồi
thường, hỗ trợ 67
Bảng 4.2. Ý kiến của người bị thu hồi đất về đối tượng được bồi thường và
không được bồi thường 68
Bảng 4.3. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại dự án 69
Bảng 4.4. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của dự án với giá
thị trường tại thời điểm thu hồi đất 73
Bảng 4.5. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại dự án 74
Bảng 4.6. Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Ký hiệu Chữ viết tắt
1 BĐĐC Bản đồ địa chính
2 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
3 CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
4 CP Chính phủ
5 GCN-QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6 GPMB Giải phóng mặt bằng
7 HĐND Hội đồng nhân dân
8 HSĐC Hồ sơ địa chính
9 HTX Hợp tác xã
10 NĐ Nghị định
11 QĐ-UBND Quyết định ủy ban nhân dân
12 QSDĐ Quyền sử dụng đất
13 TĐC Tái định cư
14 UBND Ủy ban nhân dân
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
1

PHẦN 1. MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

nghiệp tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các khu công nghiệp
mới hình thành dọc theo Quốc lộ 5 sẽ là động lực cho phát triển kinh tế khu
vực phía Bắc. Bên cạch đó, quần thể thắng cảnh du lịch Móng Cái - Hạ Long
- Cát Bà - Đình Vũ - Bạch Long Vỹ - Đồ Sơn ngày càng thu hút nhiều du
khách trong nước và quốc tế, tạo đà cho nền kinh tế phát triển. Để khai thác
triệt để những tiềm năng sẵn có của khu vực, mạng lưới giao thông cần được
hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu vận tải trong khu vực.
Hiện nay, Quốc lộ 5 đã được đầu tư xây dựng nâng cấp từ 2 làn xe lên 4
đến 6 làn xe, theo tiêu chuẩn đường cấp I (đồng bằng). Đây là trục đường
chính nối Hà Nội với Hải Phòng, cùng với đường sắt, nó đảm nhiệm vận
chuyển một khối lượng hàng hóa, hành khách rất lớn. Tuy nhiên, quốc lộ 5
đến nay đã có những dấu hiệu mãn tải, lưu lượng phương tiện tham gia giao
thông quá đông, hơn nữa sự hình thành của các khu công nghiệp cùng với sự
tập trung sinh sống của nhiều cụm dân cư dọc theo hai bên quốc lộ 5 cũng là
nguyên nhân gây ra nhiều vụ tai nan giao thông, làm ảnh hưởng đến quá trình
khai thác và vận hành của tuyến đường hiện tại. Từ các lý do trên Chính phủ
đã cho phép tiến hành nghiên cứu thực hiện dự án Đường ô tô cao tốc Hà Nội
- Hải Phòng để hình thành một mạng lưới đường cao tốc xuyên suốt các vùng
kinh tế trọng điểm phía Bắc là Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Lào Cai, Nội
Bài - Hạ Long, Hà Nội - Thái Nguyên, Hà Nội - Lạng Sơn. Việc triển khai
mạng lưới giao thông này có ý nghĩa thúc đẩy, hỗ trợ sự phát triển các địa
phương trong khu vực và các tỉnh lân cận. Mặt khác nó có tác dụng thu hút
một số lượng khách rất lớn đến với quần thể du lịch Hải Phòng, Quảng Ninh.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
3

Đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng nằm trong quy hoạch mạng lưới
đường bộ cao tốc của Việt Nam. Tuyến đường nối thành phố cảng Hải Phòng
và thủ đô Hà Nội cùng với tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai tạo ra tuyến
đường nối Côn Minh (Trung Quốc) với các tỉnh thành phố của Việt Nam và

Xem xét thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội;
Xem xét tình hình tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án Xây dựng
đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội.
Thời gian:
Nghiên cứu từ khi bắt đầu triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt
bằng từ 2009 đến nay.
Không gian:
Nghiên cứu trên địa bàn huyện Gia Lâm đối với các xã, thị trấn, các hộ
gia đình cá nhân các cơ quan, đơn vị nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng
của dự án. Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
5

PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất
2.1.1. Một số khái niệm
Thu hồi ñất.
Thu hồi đất: Được hiểu là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để
thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định (Luật ñất ñai, 2003).
Bồi thường.
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.

thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
Bồi thường bằng nhà ở.
Bồi thường bằng giao đất ở mới.
Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng (GPMB). Các dự án TĐC cũng được
xem là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển
khác (Ngân hàng phát triển Châu Á,1998).
2.1.2. ðặc ñiểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực chất là việc thực hiện kê
khai, kiểm đếm diện tích đất đai, tài sản trên đất của các hộ gia đình, cá nhân,
các đơn vị, cơ quan có diện tích đất phải GPMB. Đền bù, hỗ trợ cho đối tượng
có đất, tài sản trên đất bị thu hồi một khoản tiền tương đương với tài sản đã
mất đi (đối với những trường hợp không thuộc diện được giao tái định cư).
Bồi thường về đất, nhà chung cư bằng việc giao TĐC với diện tích đất, nhà
chung cư tương đương diện tích bị mất dựa trên các quy định về bồi thường,
hỗ trợ xét giao TĐC của cấp có thẩm quyền quyết định.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
7

2.1.3. Nội dung công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
Là việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trình tự
thủ tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn. Công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư gồm các nội dung chính như sau:
Thông báo thu hồi đất, đồng thời với việc ban hành các văn bản giới
thiệu địa điểm đầu tư hoặc giao nhiệm vụ cho tổ chức phát triển quỹ đất thực
hiện thu hồi đất theo quy hoạch đã được duyệt và công bố.
Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thành lập tổ công

không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính chưa
ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ
quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế;
trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa
tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số
cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ,
không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
9

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định
hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá
trình phát triển đang đặt ra (Nguyễn ðức Minh, 2001).

các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường,
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử
dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công
tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ðất. Theo quy
ðịnh của pháp luật ðất ðai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
Do UBND các tỉnh, thành phố (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định
(căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
11

Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai
thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
2.2. Cơ sở thực tiễn.
2.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư phục vụ công tác
GPMB của một số nước.
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng,
cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của Quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh
tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng
về số lượng. Đặc biệt ở những nước đang phát triển người dân chủ yếu sống
bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
13

nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trên thế giới sẽ
phần nào giúp ích cho Việt Nam trong việc hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB.
2.2.1.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp
luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
Do đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên
trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi

tháo dỡ”.
Loại 2: Đổi theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời
Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính
quyền thành phố, thành phố nơi mà có nhà di dời lập ra đối với những người
có khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho
phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp
từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức
tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% (Ban Vật giá Chính phủ, 2000),
2.2.1.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế
tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
15

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản (BĐS) áp
dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công
cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước,
phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công
cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị
bồi thường các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định
cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi
thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ
quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường,