BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
§Æng ViÕt §−êng

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TẠI HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN GIAI ðOẠN 2005 - 2010
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS. TRỊNH quang huy

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ ñạo, giúp ñỡ
rất tận tình của TS. Trịnh Quang Huy, sự giúp ñỡ, ñộng viên của các thầy cô
giáo trong khoa Tài nguyên & Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học. Nhân
dịp này cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS.
Trịnh Quang Huy và những ý kiến ñóng góp quý của các thầy cô giáo trong
khoa Tài nguyên & Môi trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND huyện, phòng NN & PTNT,
phòng Tài nguyên & Môi trường, phòng Thống kê, chính quyền các xã cùng
nhân dân huyện Nghi Lộc ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.


1.2 Mục ñích và yêu cầu 2

1.2.1 Mục ñích 2

1.2.2 Yêu cầu 3

2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất 4

2.1.1 Quyền sở hữu 4

2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 5

2.1.3 Quyền sử dụng ñất 7

2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 11

2.2.1 Các nước phát triển 11

2.2.2 Một số nước trong khu vực 16

2.3 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 21

2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 21

2.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 25

2.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 30

3.4.1 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu 36

3.4.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 36

3.4.3 Phương pháp ñiều tra theo phiếu 37

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 37

3.4.5 Phương pháp so sánh. 37

3.4.6 Phương pháp xử lý và ñánh giá số liệu. 37

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 38

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 38

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 42

4.1.3 Nhận xét chung 53

4.2 Hiện trạng sử dụng ñất của các xã, thị trấn ñiều tra 55

4.3 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 58

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


5.2 Kiến nghị 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO 100Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

vi
DANH MC VIT TT
Ký hiệu Chú giải
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HL Huyện lộ
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TL Tỉnh lộ
TN&MT Tài nguyên và Môi trờng
UBND Uỷ ban nhân dân Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC BẢNG STT Tªn b¶ng Trang
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC VIẾT TẮT TT Tªn biÓu ®å Trang

4.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð từ năm 2005
- 2010 60
4.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð từ năm
2005 - 2010 65
4.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð từ năm 2005 - 2010 71
4.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð từ năm 2005 - 2010 74
4.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð từ năm 2005 - 2010 77
4.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð từ năm 2005 - 2010 80
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. ðẶT VẤN ðỀ


thế chung của tỉnh và khu vực. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc ñộ ñô
thị hoá ở huyện Nghi Lộc diễn ra khá mạnh mẽ, nhiều tuyến ñường ñược nâng
cấp mở rộng và làm mới, các khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñược hình
thành, bệnh viện và trường học ñược xây dựng và mở rộng , thị trường bất
ñộng sản hoạt ñộng sôi nổi. Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị hoá nhanh chóng ñã kéo
theo rất nhiều bất cập trong quản lý Nhà nước về ñất ñai, nhất là việc thực
hiện các quyền sử dụng ñất. Do nhu cầu về quyền sử dụng ñất cho yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội tại ñịa phương nên các hoạt ñộng thực hiện các
quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc ñăng ký tại các cơ
quan Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của
người sử dụng ñất ngày càng tăng, mặc dù vẫn còn có một số quyền chưa thực
hiện hoặc ñược thực hiện nhưng chưa ñúng theo quy ñịnh; những quy ñịnh
pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập ñã góp phần ảnh
hưởng không nhỏ ñến việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. Tình
trạng này diễn ra như thế nào? Nghiên cứu về vấn ñề này giúp chúng ta có cái
nhìn chi tiết về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại ñịa phương, từ ñó tìm
ra ñược nguyên nhân và ñề xuất những giải pháp thích hợp ñể ñảm bảo ñược
lợi ích tối ña của người dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất
theo ñúng quy ñịnh của pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước.
Vì vậy, việc thực hiện ñề tài: "ðánh giá thực trạng và ñề xuất các giải
pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại huyện Nghi
Lộc, tỉnh Nghệ An giai ®o¹n 2005 - 2010" là cần thiết trong thời ñiểm hiện nay.
1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1.Mục ñích
- ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…” [3]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả
lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng
của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [5].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân [5].
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài

chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến
pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử
dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất
ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm,
bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững [8].
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều
7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất
ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của
Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của
chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa
ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức
giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước và
QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều
thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về
nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật
ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích
quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất

Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân,
nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung
ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người dân (tổ
chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “quyền
sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của người
sử dụng [11].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng ñất” [11].
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của
mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng
ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao
của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính
là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà
ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15].

- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông
dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một
ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở.
Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại [5], [18].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho
phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký
biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [5], [18].
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc
biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản [5], [18].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong

trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai,
bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá.
Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể
xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận
của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở Thụy
ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc ñăng ký
sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu
mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó và quan
trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký
kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người

thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể
bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần
cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi
và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản [9].
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở
hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất
Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng ký bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước
và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia
giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và
ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì,
kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc
lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu

một phần ñất trong khuôn viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ
phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ
lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà [1].
2.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở ñược quy ñịnh trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế
thị trường thì vấn ñề chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề ñất ñai và bất
ñộng sản cũng ñồng thời ñược tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại
bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ñây ñược tư nhân
hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác
với ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và
quyền ưu tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một.
Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản ở Séc,
nghĩa là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư
100% trên ñất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao ñộng của
Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với ðức
khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây ðức,
ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường bất ñộng sản
như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa [1].
2.2.2. Một số nước trong khu vực
2.2.2.1. Thái Lan