BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


NGUYỄN THỊ HỒNG HẠNH

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN
VĂN
THẠC
SĨ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘI, NĂM 2015
HÀ NỘI, NĂM 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Hồng Hạnh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iv

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
của nhiều tập thể và cá nhân. Tôi xin được bày tỏ sự cám ơn sâu sắc nhất tới tất
cả các tập thể và cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và
nghiên cứu.
Trước hết, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn tới
thầy giáo TS. Nguyễn Hữu Khánh, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.

Danh mục hình ix
Danh mục sơ đồ ix
Danh mục hộp x
PHẦN I MỞ ĐẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2
1.2.1 Mục tiêu chung 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3
1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 3
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3
PHẦN II MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG
ĐẤT NÔNG NGHIỆP 4
2.1 Cơ sở lí luận về thị trường đất nông nghiệp 4
2.1.1 Khái niệm, phân loại và các đặc trưng về thị trường đất nông nghiệp 4
2.1.2 Cung cầu về thị trường đất nông nghiệp 7
2.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường đất nông nghiệp 15
2.2 Cơ sở thực tiễn 25
2.2.1 Thị trường đất nông nghiệp trên thế giới 25
2.2.2 Thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam 27
PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31
3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 31
3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 31
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vi

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 33
3.2 Phương pháp nghiên cứu 41
3.2.1 Phương pháp tiếp cận 41
3.2.2 Khung phân tích thị trường đất nông nghiệp 42
3.2.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 44

2 CC Cơ cấu
3 CN Chăn nuôi
4 DT Doanh thu
5 ĐVT Đơn vị tính
6 KQSX Kết quả sản xuất
7 LĐ Lao động
8 QSD Quyền sử dụng
9 NN & NT Nông nghiệp và nông thôn
10 SL Số lượng
11 TN Thuần nông
12 NNDV Nông nghiệp dịch vụ
13 UBND Ủy ban nhân dân
14 CNH – HĐH Công nghiệp hóa hiện đại hóa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page viii

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang 3.1 Tình hình đất đai của thành phố Hà Tĩnh qua 3 năm (2012-2014) 34
3.2 Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh năm 2013 36
3.3 Cơ cấu lao động làm việc trong ngành của toàn thành phố 37
3.4 Giá trị sản xuất một số ngành ở thành Phố Hà Tĩnh 40
3.5 Một số thông tin về xã điều tra 44
3.6 Các nguồn thu thập số liệu 45
3.7 Số hộ được lựa chọn tại các điểm điều tra 46
4.1 Tình hình tham gia thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất
nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh qua các năm 2012-2014 51

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Số sơ đồ Tên sơ đồ Trang

2.1 Mối quan hệ giữa các tác nhân tham gia thị trường đất nông nghiệp 20
2.2 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp 22
3.1 Khung nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp tại TP Hà Tĩnh 43

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page x

DANH MỤC HỘPSố hộp Tên Hộp Trang 4.1 Ý kiến của người dân về thực hiện các quy định về thuế, phí
và lệ phí khi thực hiện mua bán đất nông nghiệp. 84
4.2 Ý kiến của các hộ nông dân về lý do không cho thuê, bán đất 85
4.3 Ý kiến của các hộ nông dân về kết quả sản xuất đến việc tham gia
thuê và cho thuê đất nông nghiệp 86
4.4 Ý kiến của các hộ nông dân về lý do không cho các hộ khác thuê đất 89
4.5 Ý kiến của các hộ nông dân về cơ cấu thu nhập đến việc tham gia
thuê và cho thuê đất nông nghiệp 90


sẽ trả tiền để mua hoặc thuê đất từ các hộ khác, lúc đó việc sử dụng đất có thể
hiệu quả hơn. Ngược lại, hộ nông dân sẽ sẵn sàng không sử dụng và nhượng đất
cho hộ khác khi họ làm ăn kém hiệu quả hay không còn thiết tha với sản xuất
nông nghiệp. Chính cơ chế thị trường đã góp phần điều chỉnh và phân bổ lại tài
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 2

nguyên đất trong nông nghiệp, làm cho các thửa đất mới được người nông dân
thích hợp canh tác dưới phương thức sử dụng đất có lợi nhất. Vì vậy, thị trường
đất nông nghiệp là một hướng đi tất yếu và cần thiết của quá trình đổi mới theo
cơ chế thị trường.
Thành phố Hà Tĩnh là một thành phố trực thuộc tỉnh Hà Tĩnh và có nhiều
tiềm năng phát triển kinh tế xã hội trong tương lai. Tuy nhiên, cùng với xu hướng
phát triển chung của cả nước, cơ cấu kinh tế của địa phương đang chuyển dần theo
hướng công nghiệp, quá trình đô thị nhanh, đất nông nghiệp đang dần chuyển sang
mục đích khác, hiện tượng nông dân bỏ ruộng đất và chuyển sang những hoạt động
phi nông nghiệp khác nên không đủ lực lượng lao động phục vụ cho hoạt động nông
nghiệp. Bên cạnh những hộ vẫn duy trì sản xuất nông nghiệp cũng có những hộ bỏ
ruộng hoặc chuyển nhượng, cho thuê, thậm chí có hộ bán đất nông nghiệp do hiệu quả
sử dụng đất không cao so với đầu tư vào các lĩnh vực phi nông nghiệp. Vậy câu hỏi
đặt ra là nhận thức về thị trường đất nông nghiệp nên như thế nào? Những nhân tố nào
ảnh hưởng tới quá trình chuyển nhượng đất đai trong nông nghiệp? Thực trạng thị
trường đất nông nghiệp như thế nào? Nhà nước có vai trò như thế nào trên thị trường?
Nhà nước cần có những công cụ chính sách nào để hướng thị trường hoạt động và
hiệu quả?
Tuy đến nay đã có một số nghiên cứu tìm hiểu về thị trường đất đai nhưng
những bằng chứng về hoạt động hiệu quả hay thất bại của thị trường đất nông
nghiệp chưa được có nhiều nghiên cứu thảo luận. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn
cũng như nhằm góp phần trả lời các câu hỏi trên. Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh
Hà Tĩnh”

Đề tài tiến hành nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp chủ yếu tập trung vào
các hộ nông dân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, khi phân tích kết quả phải đi sâu
vào phân tích các hộ nông dân và một số cán bộ ở đó.
- Phạm vi về thời gian
Tiến hành nghiên cứu thực trạng thị trường đất nông nghiệp của các hộ
nông dân trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh từ năm 2011 đến năm 2014. Thực hiện
đề tài từ 01/07/2014 đến 25/5/2015.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 4

PHẦN II
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ
THỊ TRƯỜNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

2.1 Cơ sở lí luận về thị trường đất nông nghiệp
2.1.1 Khái niệm, phân loại và các đặc trưng về thị trường đất nông nghiệp
2.1.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường (Đào Thị Hồng, 2014).
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn
hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường được coi là hoàn hảo khi
sản phẩm của thị trường phải đồng nhất, thông tin hoàn hảo cho tất cả người mua
và người bán, không có trở ngại đối với việc gia nhập hay rút khỏi thị trường.
Trong thị trường đất đai, từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất là về mặt vị trí, độ
phì nên khó có tính thuần nhất của các sản phẩm được trao đổi mua bán. Đồng
thời, số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít

tượng mua bán là dòng dịch vụ do tài sản đất mang lại. Mua dịch vụ đất có nghĩa
là thuê đất để sử dụng nó trong một khoảng thời gian xác định. Bán dịch vụ đất
được hiểu là cho thuê đất, tức nhượng lại quyền khai thác lợi ích từ đất trong một
khoảng thời gian nào đó. Giá cả trong trường hợp này là tiền thuê đất được tính cho
một đơn vị đất cho thuê nào đó (bao giờ cũng gắn cả với một đơn vị thời gian thuê
và cho thuê).
Thị trường tài sản đất là thị trường trên đó đối tượng giao dịch là bản thân
đất đai với tư cách là một tài sản. Khi mua bán tài sản đất, quyền sử dụng đất
được chuyển hoàn toàn từ người bán sang người mua. Người mua có quyền sử
dụng tài sản sau khi giao dịch và được thực hiện các quyền sử dụng theo luật
(Nguyễn Hữu Khánh, 2014).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 6

2.1.1.4 Đặc trưng của thị trường đất nông nghiệp
Thị trường đất nông nghiệp là thị trường không hoàn hảo, nơi người bán
và người mua chỉ nắm được rất ít thông tin (chưa đầy đủ), lượng người tham gia
trên thị trường đất nông nghiệp không nhiều, là nơi mà giá trị và giá cả thị trường
là khác nhau. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất nông nghiệp thấp hơn thị
trường hàng hóa tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác.
Thị trường đất nông nghiệp là thị trường cung độc quyền. Đất đai là tài
nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làm
cho cung của đất không thay đổi. Đồng thời nhu cầu về đất đai ngày càng tăng
làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền.
Thị trường đất nông nghiệp là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn. Do
quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, nên tính cạnh tranh của thị
trường đất đai là cạnh tranh quyền sử dụng đất khi họ thực hiện việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà, 2005).
2.1.1.5 Vai trò của thị trường đất nông nghiệp
Thị trường đất nông nghiệp giúp cho các hộ thực hiện chuyên môn hóa
theo hộ với lợi thế so sánh của mình. Hộ thuần nông có xu hướng mở rộng thêm

đất cho các hộ gia đình được quy định theo luật đất đai).
Thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp được hiểu là
tổng hoà các mối quan hệ giao dịch thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ về QSD
của đất nông nghiệp, diễn ra trong một không gian nhất định, tại một địa điểm
nhất định, vào một khoảng thời gian nhất định, và chịu sự điều tiết, chi phối bởi
các chính sách của Nhà nước (Phạm Ngọc Ninh, 2011).
b. Cầu thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp
Cầu về đất nông nghiệp là số lượng diện tích đất đai mà người mua (nhận
chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp có khả năng mua và sẵn sàng mua với một
mức giá xác định, ở một thời gian và một vùng cụ thể (nhu cầu của con người về đất
phục vụ sản xuất và sinh hoạt).
Đường cầu của thị trường mua bán đất nông nghiệp thể hiện mối quan hệ
giữa số lượng diện tích một loại đất nào đó mà người mua cần ứng với một giá
nhất định và là đường co giãn trong điều kiện các yếu tố khác không đổi (Đỗ
Kim Chung, 2000).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 8

Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng là tăng
hoặc giảm lượng cầu gây nên, để đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội diện tích
đất nông nghiệp có thể tăng lên.
Xét về tổng thể, tổng lượng cầu đất nông nghiệp không biến động hoặc
biến động ít. Tuy nghiên ngay cả trong trường hợp đó, xét trong nội bộ nông
nghiệp vẫn có sự biến động về mức cầu do cầu của các chủ thể trong nông
nghiệp biến động như một số chủ thể không cần đất nông nghiệp nữa, một số
khác lại cần thêm để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh
sản xuất nông nghiệp; một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định
cuộc sống cho các thế hệ mai sau…Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp
hóa và hiện đại hóa cầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối và sẽ
giảm tuyệt đối so với các loại đất khác (Ngô Đức Cát, 2000).
c. Cung thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp

Thứ hai là cung kinh tế. Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử
dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho tái sản xuất và đời sống con
người trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong
phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai
không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một
loại đất sử dụng nào đó (Ngô Đức Cát, 2000).
d. Giá đất
Giá cả đất đai với tư cách là một tài sản được quyết định trên thị trường tài
sản đất. Cầu về đất đai xuất phát từ những người muốn nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đai. Với tư cách là người nắm giữ quyền sử dụng đất, những
chủ đất có thể được hưởng lợi từ việc khai thác những dòng lợi ích, sự phục vụ
hay dòng dịch vụ do đất đai mang lại. Người nắm giữ quyền sử dụng đất có thể
tự mình khai thác và thụ hưởng dịch vụ do đất đai mang lại song cũng có thể cho
thuê để thu được những khoản tiền thuê. Thông qua việc tính toán giá trị hiện tại
của tài sản đất thông qua tổng hợp giá trị hiện tại của các khoản tiền thuê mà tài
sản đất đó mang lại, người ta có thể hiểu được giá trị kinh tế của một mảnh đất
với tư cách là một tài sản. Vậy giá trị kinh tế của một mảnh đất bị quyết định bởi
dòng lợi ích, có thể thể hiện bằng tiền thông qua những khoản tiền thuê tiềm
năng, mà người ta có thể thu được trên mảnh đất ấy (Nguyễn Hữu Khánh, 2014).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 10

Lợi ích của việc nắm giữ quyền sử dụng đất đai như một tài sản chính là
giá trị hiện tại của đất đai. Điểm đặc biệt ở đây là đất đai là một tài sản có thể tồn
tại vĩnh viễn, do đó cũng có thể đem lại cho người sở hữu nguồn thu (dưới dạng
tiền thuê đất) vĩnh viễn.
Giá trị hiện tại của mảnh đất là V=
R
i
(1)
Trong đó, R là khoản tiền thuê hàng năm mà một mảnh đất có thể mang

hộ, rừng đặc dụng đó. Tại khoản 1, điều 168 quy định: người sử dụng đất được
thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước
khi thực hiện quyền. Điểm a, điểm d, khoản 3 Điều 167 quy định: hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc
công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực
thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Tại khoản 2, Điều 134, người sử dụng đất
trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được
chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng
thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử
dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền được quy định tại khoản 2,
Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận
chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử
dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện
theo quy định. Thứ nhất, người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có. Thứ hai, văn phòng
đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ
sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để
thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 12

ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử

yếu tố như diện tích, vị trí, loại đất, thời gian Diện tích tỷ lệ thuận với giá cả.
Về vị trí, đất đồng có giá cao hơn đất bãi nguyên nhân là do điều kiện giao thông
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 13

thuận tiện, trong khi đó đất bãi khô cằn hơn đất đồng gây ảnh hưởng tới năng
suất của hộ.
c.
Cầu về đất đai cho thuê
Những người cần đất đai như một yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất sẽ
là những người muốn thuê đất. Số lượng diện tích đất đai mà những người này
muốn thuê trong một khoảng thời gian nhất định luôn phụ thuộc vào mức giá
thuê và quan hệ này được phản ánh trong đường cầu dịch vụ đất đai. Đường cầu
về dịch vụ đất đai của một người sản xuất hay một doanh nghiệp chính là phần
dốc xuống của đường doanh thu sản phẩm biên của đất đai (MRP
A
),

do đó giữa
lượng cầu về đất thuê và mức giá thuê tồn tại một mối quan hệ nghịch biến
(Nguyễn Hữu Khánh, 2014). Hình 2.1 Cung cầu thị trường thuê và cho thuê đất đai

d.
Cung về đất đai cho thuê
Đất đai là những sản vật được tự nhiên ban tặng chứ không phải do con
người tạo ra. Hiểu theo nghĩa nào đó, khác với vốn hiện vật, con người không sản
xuất ra đất đai. Tuy nhiên, diện tích đất đai mà con người có thể đưa vào quá
trình sản xuất không hẳn là một đại lượng cố định. Bằng việc khai hoang, lấn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 15

Còn đường cung thị trường S là một đường thẳng đứng. Thị trường sẽ
cân bằng tại điểm E như được thể hiện trên hình sau. Mức giá thuê đất cân bằng
là R
1
. Lượng dịch vụ đất đai được giao dịch chính là lượng dịch vụ đất đai sẵn có
trong nền kinh tế.
Khi các yếu tố khác không đổi, khi giá thuê đất tăng thì cầu về thuê đất sẽ
giảm. Vì nguồn cung là cố định nên tiền thuê đất thực chất chỉ do cầu quyết định
và vì thế nó là loại tiền thuê kinh tế. Khi nhu cầu thuê đất tăng cao, giá thuê đất
sẽ tăng nhanh và ngược lại. Chẳng hạn, do giá nông sản hoặc những sản phẩm
khác của đất đai tăng cao, cầu về dịch vụ đất đai tăng lên sẽ đẩy đường cầu dịch
chuyển sang phải thành đường D
2
. Điểm cân bằng mới của thị trường sẽ là F.
Mức giá thuê đất cân bằng tăng lên thành r
2
. Khi nguồn cung là cố định, nếu cầu
thay đổi thì sự thay đổi giá là cách duy nhất để tái lập trạng thái cân bằng cung,
cầu. Vì thế, với cùng một sự thay đổi về cầu là như nhau, giá cân bằng trên một
thị trường có nguồn cung ứng cố định sẽ phải thay đổi mạnh hơn. Đó chính là lý
do khiến giá thuê đất thường dao động mạnh (Nguyễn Hữu Khánh, 2014).
2.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường đất nông nghiệp
2.1.3.1 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường mua bán (chuyển
nhượng QSD) đất nông nghiệp
a. Giá đất
Khi các yếu tố khác không đổi, giá đất nông nghiệp tăng cao làm cho cầu
về đất nông nghiệp giảm xuống và ngược lại. Giá đất là biến nội sinh làm di
chuyển dọc trên đường cầu. Vậy giá đất là yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu thị