Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................... 1
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................3
1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................3
2. Mục đích n ghiên cứu ...............................................................................3
3. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................4
4. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................4
5. Kết cấu , nội dung của đề tài ...................................................................4
PHẦN II: NỘI DUNG CỦA ĐỀ ÁN......................................................5
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN
PHÒNG CHO THUÊ.............................................................................5
1.Một số khái niệm cơ bản ..........................................................................5
1.1. Khái niệm văn phòng cho thuê ............................................................5
1.1.1. Định nghĩa văn phòng cho thuê.................................................5
1.1.2. Phân loại văn phòng cho thuê....................................................5
2. Thị trường văn phòng cho thuê : ............................................................8
3. Vai trò của thị trường văn phòng cho thuê.............................................9
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê ..............10
5. Đặc điểm thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam.......................11
6. Nội dung nghiên cứu thực trạng văn phòng cho thuê..........................14
7. Phương pháp đánh giá trình độ, hiệu quả của vấn đề nghiên cứu.....15
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI...................................................................16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1. Các yếu tố tác động tới thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn
Hà Nội ..........................................................................................................16
2. Thực trạng của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội.................17
3. Đánh giá thực trạng của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội..25
4. Những vấn đề cần giải quyết, tháo gỡ :.................................................26

phòng phù hợp.
Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang hướng tới sự chuyên
nghiệp hóa. Hiện nay, tại các văn phòng cho thuê , cơ sở vật chất đã đầy đủ và
hiện đại hơn, môi trường làm việc tốt hơn nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần giải
quyết để thực sự chuyên nghiệp .
Do đó việc nghiên cứu thực trạng và xu hướng phát triển của thị trường văn
phòng cho thuê tại Hà Nội là rất cần thiết .
2. Mục đích n ghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng và xu hướng phát triển của thị trường văn phòng
cho thuê tại Hà Nội.
- Cung cấp thông tin khá chính xác cho các nhà đầu tư, người đi thuê văn
phòng …
- Thị trường luôn biến động không ngừng nên việc nghiên cứu vấn đề này
phải thường xuyên được tiến hành để có cái nhìn chính xác và kịp thời về thị
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
trường. Các nghiên cứu sau phải khắc phục được những sai sót của lần nghiên
cứu trước .
3. Phạm vi nghiên cứu
- Vấn đề nghiên cứu : tìm hiểu tình hình thực tế số lượng các văn phòng
hạng A, hạng B, hạng C và văn phòng thuê tại nhà dân . Từ thực trạng của thị
trường văn phòng cho thuê đưa ra các dự báo về xu hướng phát triển của thị
trường văn phòng cho thuê.
- Không gian nghiên cứu : khu vực Thành phố Hà Nội .
- Thời gian nghiên cứu :
+ Từ 01/01/2005 đến 31/10/2010 .
+ Phương hướng cho 5 năm tiếp theo( 2011  2015 ) và giải pháp đề xuất
cụ thể cho năm 2011 .
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài tôi đã áp dụng những biện pháp sau :

A, B và C.
• Văn phòng hạng A :
(1)Tổng diện tích từ 20.000m
2
trở lên.
(2) Diện tích sàn mỗi văn phòng hợp lý từ 1.000m
2
trở lên.
(3) Vị trí: nằm ở khu trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp
cận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được
bảo trì tốt.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
(4) Dịch vụ công nghệ:
+ Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ 70m
2
với 25
watt/m
2
cho thiết bị , có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động.
+ Thang máy: Thời gian chờ không quá 25 giây, công suất lớn hơn 15%, thang
máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp. Ít nhất có một thang riêng vận
chuyển hàng hoá.
+ Điện: Tối thiểu là 25 watt/m
2
, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn
luôn được bảo trì.
+ Ánh sáng: có chất lượng tốt nhất, từ 400 xu-lơ trở lên.
+ Hệ thống thông minh của toà nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ
thống quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển.

thuê văn phòng tại cùng một tòa nhà. Ví dụ như tòa tháp đôi VinCom là dạng
cao ốc văn phòng. Mỗi tầng hay mỗi phòng sẽ có một tổ chức, doanh nghiệp
thuê và 2 tòa tháp được thuê bởi rất nhiều tổ chức doanh nghiệp khác nhau.
Chính vì sự đa dạng đó nên việc quản lý các cao ốc văn phòng rất phức tạp.
• Văn phòng cho thuê tại nhà dân: Hiện nay ở Việt Nam còn có loại
hình văn phòng cho thuê tại nhà dân. Diện tích cho thuê có thể là một phòng,
một tầng hoặc cả căn nhà . Nếu không thuê cả căn nhà thì doanh nghiệp đi thuê
sẽ ở cùng chủ nhà hoặc cùng với các doanh nghiệp khác cùng thuê (thuê một
phòng, thuê 1 tầng thường xảy ra trường hợp này). Với nguồn lợi lớn từ cho
thuê văn phòng nên nhiều người dân đã đầu tư xây dựng nhà rồi cho thuê toàn
bộ. Các căn nhà cho thuê thường nằm trên các đường chính, giao thông thuận
tiện. Giá cho thuê tại nhà dân cũng rẻ hơn tại các cao ốc văn phòng nên được
nhiều doanh nghiệp, tổ chức lựa chọn.
• Văn phòng ảo còn được gọi là văn phòng cho thuê 0m² với dịch vụ
được cung cấp bao gồm: Địa điểm giao dịch của Doanh nghiệp với địa chỉ xác
định, số điện thoại, số fax, nhân viên lễ tân, biển hiệu công ty, kế toán báo cáo
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thuế. Trên thế giới, dịch vụ này đã có từ rất lâu, còn ở Việt Nam thì khá mới
mẻ. Khi sử dụng dịch vụ này, khách hàng không phải chuyển đồ đạc, trang
thiết bị đến mà chỉ đặt biển hiệu, logo của công ty mình tại đó. Ngoài ra,
doanh nghiệp không cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực. Bộ
phận nhân sự của VĂN PHÒNG TRỌN GÓI sẽ trả lời điện thoại, nhận fax,
email và các giấy tờ liên quan với tư cách là thư ký của công ty. Sau đó, tất cả
những thông tin này sẽ được gửi đến tận nơi cho khách hàng. Chi phí của Văn
phòng ảo là rất tiết kiệm so với việc thuê văn phòng thông thường. Văn phòng
ảo là thuật ngữ không có trong quy định văn bản pháp luật mà được phát sinh
trong thực tế. Khoản 1 điều 35 của Luật Doanh nghiệp quy định rõ trụ sở
chính của doanh nghiệp là địa điểm liên lạc, giao dịch của doanh nghiệp... có
địa chỉ xác định gồm số nhà, tên phố, ngõ phố... số điện thoại, số fax, thì văn

tiêu chuẩn rõ ràng, minh bạch và giá cho thuê hợp lý sẽ khuyến khích các
doanh nghiệp mở rộng địa bàn kinh doanh (mở văn phòng đại diện, văn phòng
kinh doanh… khắp nơi) . Các doanh nghiệp có điều kiện để phát triển giúp
tăng trưởng kinh tế và thuế đóng cho nhà nước cũng nhiều hơn (thuế VAT,
thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tiêu thụ đặc biệt…) . Ngoài ra, các chủ sở
hữu của các cao ốc văn phòng , các văn phòng riêng lẻ cũng tăng thu nhập từ
cho thuê và đóng nhiều thuế hơn cho nhà nước.
- Việc phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường văn phòng cho thuê sẽ
đáp ứng được nhu cầu về văn phòng của các tổ chức, doanh nghiệp. Khi thị
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
trường phát triển đúng mức sẽ bình ổn được giá cho thuê phù hợp với khả năng
tài chính của các doanh nghiệp.
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê
- Khủng hoảng và hồi phục nền kinh tế thế giới có ảnh hưởng đến nền kinh
tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói chung. Khi nền kinh tế
gặp khó khăn thì các tổ chức, doanh nghiệp sẽ ít có nhu cầu thuê văn phòng mà
sẽ thu nhỏ quy mô để chờ hết khủng hoảng. Các doanh nghiệp đầu tư bất động
sản cũng gặp khó khăn về nguồn vốn vay ngân hàng do lãi suất tăng cao, giá
vật liệu cũng tăng tròng thời kỳ kinh tế khủng hoảng.
Khi nền kinh tế hồi phục và phát triển thì nhu cầu thuê văn phòng của các
tổ chức doanh nghiệp tăng lên. Lãi suất ngân hàng cũng giảm, nguồn vốn xây
dựng văn phòng cho các nhà đầu tư cũng tăng lên. Thị trường văn phòng cho
thuê sôi động dần lên.
- Quy hoạch : Thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng
cho thuê chịu ảnh hưởng của các quy hoạch của chính phủ. Ví dụ như quy
hoạch trung tâm hành chính quốc gia sẽ làm giá văn phòng cho thuê tại vùng
không quy hoạch giảm đi đáng kể và giá vùng được quy hoạch sẽ tăng lên.
Hoặc quy hoạch thành phố Hà Nội phát triển về phía Tây khiến rất nhiều cao
ốc văn phòng mọc lên tại khu vực Hà Đông, Mỹ Đình …

 Thị trường văn phòng cho thuê có chu kỳ giao động tương tự nhiều
thị trường khác
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chu kỳ dao động của thị trường văn phòng cho thuê gồm có 4 giai đoạn:
phồn vinh (sôi động hay hưng thịnh), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu
điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
Giai đoạn tiêu điều (đóng băng) là khi thị trường đã đi xuống “ đáy” và giữ
nguyên hiện trạng, không cho thấy sự phục hồi hay phát triển. Sự đóng băng
trong thị trường văn phòng cho thuê có thể bắt nguồn từ suy thoái kinh tế trong
thời gian dài (các doanh nghiệp thu hẹp sản xuất kinh doanh dẫn đến dư cung
và thiếu cầu văn phòng cho thuê).
 Thị trường văn phòng cho thuê chịu sự chi phối của pháp luật
Không chỉ riêng thị trường văn phòng cho thuê mà mọi hoạt động trong
nền kinh tế đều phải tuân thủ theo và chịu sự chi phối của pháp luật. Các quy
định về kinh doanh cho thuê văn phòng, các tiêu chuẩn về văn phòng cho thuê,
về quản lý các cao ốc văn phòng … được Nhà Nước ban hành đều phải được
tuân thủ đầy đủ.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Sau khi chính phủ ra quyết định không được sử dụng nhà chung cư cho
thuê văn phòng, thị trường văn phòng cho thuê đã có sự xáo trộn đáng kể. Một
lượng lớn các doanh nghiệp nhỏ đang thuê văn phòng tại các chung cư phải
thuê văn phòng ở bên ngoài khiến giá tăng lên đôi chút.
 Thị trường văn phòng cho thuê mang tính vùng- khu vực sâu sắc
Thị trường văn phòng cho thuê chủ yếu phát triển tại các thành phố lớn –
nơi có nhu cầu thuê văn phòng cao. Văn phòng cho thuê có dư thừa ở thành
phố này cũng không thể đem cho thuê ở thành phố khác được. Bên cạnh đó,
mỗi thành phố lại mang tính chất địa phương khác nhau và quy mô, trình độ
khác nhau nên quy mô thị trường văn phòng cho thuê khác nhau. Ví dụ như thị