Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
(NIÊN KHÓA 2012 – 2015)

THỦ TỤC GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SƢ̉ DỤNG ĐẤT
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.s Trƣơng Thanh Hùng

Nguyễn Quố c Khanh

Bộ môn: Luật Tƣ pháp

MSSV: S120032

Cần Thơ, tháng 11 năm 2014

GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

1


2

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m
NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG

.............................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................

GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

4

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
2. Phạm vi nghiên cứu

cấ p sơ thẩ m
18
1.3.2. Vai trò của thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đấ t
tại tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
1.4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

5

19

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

nhân dân cấ p sơ thẩ m

19

1.4.1. Khái niệm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

19

1.4.2. Đặc điểm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án
nhân dân cấ p sơ thẩ m
1.4.3. Phân loại thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất


2.1.2.3. Kết quả hòa giải tranh chấ p quyề n sử dụng đấ t tại
Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩm
2.2. Thủ tục nhận đơn khởi kiện, thụ lý và chuẩn bị xét xử
2.2.1. Nhận đơn khởi kiện và Đóng tạm án phí vụ án tranh chấp
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
2.2.2. Thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất
2.2.3. Thu thập chứng cứ và chứng minh
2.2.4. Thủ tục hòa giải tranh chấ p quyề n sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân
cấ p sơ thẩm
2.2.5. Chuẩn bị xét xử
2.2.6. Quyế t đi ̣nh đưa vụ án ra xét xử
2.3. Thủ tục xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

6

28
29
29
30
31
31
33
35
37
38
38
39


42

2.3.4.1. Hỏi đương sự về việc thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu

41

2.3.4.2. Nghe lời trình bày của đương sự
2.3.4.3. Tiế n hành hỏi tại phiên toà
2.3.4.4. Công bố các tài liê ̣u có liên quan đế n vụ án tranh chấ p

43
43

quyề n sử dụng đấ t tại Tòa án.

44

2.3.5. Thủ tục tranh luận tại phiên Toà sơ thẩm giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân cấp sơ thẩm
2.3.5.1. Trình tự phát biểu khi tranh luận
2.3.5.2. Phát biểu khi tranh luận và đối đáp
2.3.5.3. Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa giải quyế t tranh chấ p
quyề n sử dụng đấ t

44
45
45
46

2.3.6. Nghị án và tuyên án sơ thẩm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Tòa án nhân dân cấp sơ thẩ m

52

3.2. Đánh giá chung về thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p quyể n sƣ̉ du ̣ng đấ t
tại Tòa án hiện nay

53

3.3. Thƣ ̣c tra ̣ng và giải pháp về thẩ m quyề n giải quyế t tranh chấ p
quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

54

3.4. Thƣ ̣c tra ̣ng và hƣớng hoàn thiêṇ về thời hiệu khởi kiện giải quyết
tranh chấ p về quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t ta ̣i Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

56

3.4.1. Thực traṇ g về thời hiệu khởi kiện giải quyế t tranh chấ p về
quyền sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

57

3.4.2. Hướng hoàn thiê ̣n về thời hiệu khởi kiện giải quyế t tranh chấ p về
quyền sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

57

3.5. Thƣ ̣c tra ̣ng và hƣớng hoàn thiêṇ trong công tác hòa giải ta ̣i xã

GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

8

61
61

62
63
63
65
68
71

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong giai đoa ̣n hiê ̣n nay , cầ n thừa nhâ ̣n quyề n sử du ̣ng đấ t là mô ̣t loa ̣i quyề n tài
sản. Quan hê ̣ về đấ t đai là quan hê ̣ tài sản , ở nước ta việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân
về đấ t đai do Nhà nước thố ng nhấ t quản lý đã làm cho quan hệ này mang nhiều đ ặc thù
hơn so với các quan hê ̣ pháp luâ ̣t khác . Chính sách về đất đai không chỉ nhằm giới ha ̣n để
thực hiê ̣n mu ̣c đić h kinh tế , là phương thức giải quyết vấn đề phân phối lại đất đai trong
xã hội. Pháp luật về đất đai thay đổi , biế n đô ̣ng qua các thời k ỳ khiế n cho viê ̣c điề u chỉnh
các quan hệ về đất đai trên thực tế gặp nhiều khó khăn .
Mặc khác từ khi nước ta thay đổ i đường lố i phát triể n kinh tế , chuyể n sang xây
dựng nề n ki nh tế nhiề u thành phầ n , vâ ̣n hành theo cơ chế thị trường và tiến hành công

9

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

qua. Là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết các tranh chấp , đảm bảo quyề n tài sản về
đấ t đai cho người dân . Tuy nhiên qua thời gian đưa vào áp du ̣ng , mô ̣t số quy đinh
̣ trong
các văn bản đưa ra chưa hợp lí , bấ t câ ̣p và không phù hơ ̣p với thực ti ễn. Vì vậy viê ̣c tìm
hiể u, nghiên cứu mô ̣t cách có hê ̣ thố ng , để qua đó kiến nghị điều chỉnh những điể m chưa
phù hợp với thực tiễn , nhằ m hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p về
Quyề n sử du ̣ng đấ t là cầ n thiế t . Đó cũng là lý do để tác giả cho ̣n đề tài “Thủ tục giải quyế t
tranh chấ p về quyề n sử dụng đất tại Tòa án nhân dân c ấp sơ thẩm” làm đề tài tốt nghiệp
của mình.
2. Phạm vi nghiên cứu
Có thể nói pháp luật nghiên cứu về đất đai và pháp luật về thủ tục giải quyết tranh
chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t ta ̣i Tòa án nhân dân là rấ t rô ̣ng . Ở đây người nghiên cứu chỉ tập
trung nghiên cứu về “Thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p về quyề n sử du ̣ng đấ t ta ̣i Tòa án nhân
dân cấ p sơ thẩ m ” đươ ̣c quy đinh
̣ trong các văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t là Bô ̣ luâ ̣t t ố tụng
dân sự 2004 (sửa đổ i bổ sung năm 2011); Luâ ̣t đấ t đai 2013, Bộ luật dân sự năm 2005
cùng với các văn bản quy phạm cũng như các văn bản pháp luật khác có liên quan đến
“Thủ tục giải quyế t tranh chấ p về quyề n sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩm”.
3. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu nhằm phân tích , tổ ng hơ ̣p, hê ̣ thố ng các quy đinh
̣ của pháp
luâ ̣t liên quan đế n thủ tu ̣c gi ải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.
Thông qua việc liên hệ với thực trạng áp dụng các quy định tố tụng, để làm rõ một số quy

Chƣơng 2: Quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t
tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm.
Chƣơng 3: Thực tiễn áp du ̣ng thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p quyề n sử du ̣n g đấ t ta ̣i Tòa
án nhân dân cấp sơ thẩm.

GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

11

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

CHƢƠNG 1
NHẬN THỨC CHUNG
VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM
Trong chương này, người viết sẽ nghiên cứu một cách tổng quát đối với một số
vấn đề như: Khái niệm chung về đất đai, đặc điểm của đất đai, tổng quan về tranh chấp
đất đai, tổng quan về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân, cũng
như vai trò, đặc điểm, ý nghĩa của thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà
án cấp sơ thẩm. Để từ đó, người viết tạo nên một cơ sở lý luận chung nhất về thủ tục giải
quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và đồng thời cũng làm nền
tảng cho người viết có thể nghiên cứu sâu hơn về phần nội dung của đề tài.
1.1. Khái niệm chung về quyề n sƣ̉ du ̣ng đất
Trong quá triǹ h Nhà nước giao đấ t, cho thuê đấ t cho người sử du ̣ng đấ t, Nhà nước
cũng giao cho người sử dụng đất các quyền gắn với mảnh đất được giao , vâ ̣y khái niê ̣m
cũng như đặc đ iể m của quyề n sử du ̣ng đấ t đó như thế nào ?, người viế t xin nêu ra mô ̣t số

Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

theo loại đấ t, theo đố i tượng sử dụng, theo hình thức thuê hoặc giao đấ t”. Theo cách hiể u
này quyền sử du ̣ng đấ t là mô ̣t bô ̣ phâ ṇ cấ u thành từ quyề n sở hữu đấ t , cầ n xác đinh
̣ rõ mố i
quan hê ̣ giữa sở hữu đấ t đai của toàn dân và quyề n sử du ̣ng đấ t . Để hiể u rõ hơn về quyề n
sử du ̣ng đấ t ta cầ n phân tích mô ̣t số điể m sau:
Thƣ́ nhấ t: Quyề n sử du ̣ng đấ t đai là mô ̣t loa ̣i quyề n tồ n ta ̣i đô ̣c lâ ̣p còn quyền
sử du ̣ng đấ t la ̣i là mô ̣t quyề n phu ̣ thuô ̣c . Do tin
́ h đă ̣c thù của sở hữu toàn dân ở Nhà nước
ta nên quyề n sử du ̣ng đấ t đươ ̣c hin
̀ h thành trên cơ sở quyề n sở hữu toàn dân về đấ t đai .
Điề u này có nghiã là quyề n sử du ̣ng đấ t có khi Nhà nước giao đấ t , cho thuê đấ t sử du ̣ng
ổn định , lâu dài . Tuy nhiên pháp luâ ̣t cho phép người sử du ̣ ng đấ t đươ ̣c quyề n ch uyể n
quyề n sử du ̣ng đấ t (bao gồ m các quyề n: Chuyể n đổ i, tă ̣ng cho, chuyể n nhươ ̣ng, cho thuê,
cho thuê la ̣i , thừa kế quyể n sử du ̣ng đấ t , thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất , góp
vố n kinh doanh bằ ng qu yề n sử du ̣ng đấ t ) nên quyề n sử du ̣ng đấ t tách khỏ i quyề n sở hữu
về đấ t đai và trở thành mô ̣t loa ̣i quyề n tương đố i đô ̣c lâ ̣p so với quyề n sở hữu . Tuy nhiên,
quyề n sử du ̣ng đấ t la ̣i phu ̣ thuô ̣c vào chế đô ̣ sử du ̣ng , tính phụ th uô ̣c của quyề n s ử dụng
đấ t thể hiê ̣n ở chỗ người sử du ̣ng đấ t không đươ ̣c tự min
̣ mo ̣i vấ n đề phát sinh
̀ h quyế t đinh
trong quá triǹ h sử du ̣ng đấ t mà chỉ được quyến định một số vấn đề , còn cơ bản họ phải
hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện là chủ sở hữu đất đai
đươ ̣c giao.
Thƣ́ hai: Quyề n sử du ̣ng đấ t là quyề n phá t sinh không tro ̣n ve ̣n và đầ y đủ . Mă ̣c
dù, quyề n sử du ̣ng đấ t đươ ̣c tham gia vào các giao dich
̣ chu yể n nhươ ̣ng trên thi ̣trường
song giữa quyề n sở hữu toàn dân về đấ t đai và quyề n sử du ̣ng đấ t vẫn còn khác nhau và
chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này . Bởi chúng có sự khác nhau về nô ̣i

bộ vốn đất đai trên phạm vi cả nước. Nhà nước có quyền năng của một chủ sở hữu đối với
tài sản là đất đai tuy nhiên riêng quyề n sử du ̣ng đấ t Nhà nư ớc lại giao cho các cá nhân, hộ
gia đình sử dụng. Như vậy, quyề n sử du ̣ng đấ t đư ợc chuyển giao từ chủ sở hữu toàn dân
sang người đại diện là Nhà nước và từ đó người đại diện giao quyề n sử du ̣ng đấ t cho các
cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Trong quá trình sử dụng diện tích đất mà nhà nước giao
cho, người sử du ̣ng đấ t được phép thực hiện các quyền trong phạm vi luật định.
Thứ hai, quyền sử dụng đất của người sử du ̣ng đấ t mang tính ph ụ thuộc vào Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.
Vì quyền sử dụng đất của người sử dụng có được từ Nhà nước với tư cách là chủ sở
hữu đại diện nên trong quá trình sử dụng đất, nhà nước có quyền đặt ra những yêu cầu và
điều kiện mà người sử du ̣ng đấ t ph ải tuân theo. Với tài sản thông thường, chủ thể có
quyền sử dụng tài sản sẽ đồng thời có quyền chiếm hữu và định đoạt tài sản đó theo ý chí
của mình miễn là việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đó không gây thiệt hại và làm ảnh
hưởng tới lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Tuy nhiên, đối với
tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t , do đây là một loại tài sản đặc biệt với đại diện chủ sở hữu là
Nhà nước, người sử du ̣ng đấ t ch ỉ được chuyển giao quyề n sử du ̣ng đấ t ch ứ không phải
toàn bộ quyền năng của một chủ sở hữu cho nên Nhà nước có quyền đưa ra những điều
kiện và yêu cầu đối với người sử du ̣ng đấ t để đảm bảo cho quyề n sử du ̣ng đấ t thực sự phát
huy giá trị của nó. Đến đây có thể nhận thấy rằng, quyền sử dụng đất của người sử du ̣ng
đấ t mang tính phụ thuộc vào Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Nế u như quyề n
sử du ̣ng đấ t của Nhà nư ớc mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ng ược lại, quyề n sử du ̣ng
đấ t của người sử dụng lại mang tính trực tiếp và cụ thể.
Thứ ba, quyền sử dụng đất của người sử du ̣ng đấ t mang tính đ ộc lập tương đối với
quyền sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai.
2

SVTH Dương Quố c Viê ̣t, Luận văn tốt nghiệp đăng ký quyền sử dụng đất”, năm 2013, trang 5,6.

GVHD: Trƣơng Thanh Hùng


nghiên cứu các chế định cụ thể về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, các quyền
của người sử dụng đất luôn thể hiện mối quan hệ gắn bó mật thiết, bị chi phối, ràng buộc
chặt chẽ với quyền sở hữu; theo đó, Nhà nước với vai trò chủ sở hữu đại diện của mình
luôn thể hiện sự định hướng, quản lý, kiểm soát và thậm chí là thể hiện sự can thiệp sâu
vai trò của mình đối với các chủ thể khi thực hiện quyền sử dụng đất.
Có thể khẳng định rằng, nghiên cứu bản chất của quyề n sử du ̣ng đấ t nói chung và
bản chất của quyề n sử du ̣ng đấ t trong các giao dịch dân sự và thương mại nói riêng có ý
nghĩa thiết thực trong việc luận giải sâu sắc hơn ở cả phương diện lý luận và thực tiễn về
tranh chấp đất đai. Cụ thể, quyề n sử du ̣ng đấ t với ý nghĩa là một quyền phái sinh trên cơ sở
quyền sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai cho phép chúng ta nhận định được mức độ
can thiệp và sự chi phối của Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện trong quan hệ tranh
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

15

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

chấp đất đai và tính đặc thù trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết
tranh chấp đất đai bằng Tòa án nói riêng. Theo đó, có những tranh chấp, mâu thuẫn, bất
đồng của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai, đặc biệt là những tranh chấp gắn chặt với
yếu tố lịch sử, tranh chấp mà tính chất và sự ảnh hưởng của chúng có tính chất lan tỏa ở
phạm vi diện rộng, tác động lớn đến đời sống kinh tế, chính trị, xã hội thì khi Tòa án giải
quyết, một mặt tuân thủ các quy định của pháp luật để giải quyết, song mặt khác, phải đặt
chúng trong mối quan hệ giữa hiện tại với lịch sử, giữa tính chất của tranh chấp với tình
hình chính trị xã hội để có những phán quyết vừa minh bạch, khách quan, vừa hài hòa giữa
pháp luật, đạo lí và tình người, góp phần ổn định đời sống, tinh thần cho người dân, gắn với
trật tự, an toàn xã hội. Đây chính là sự chi phối của ý chí Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu

mình để đảm bảo th ực hiện các nghĩa vụ dân sự (khoản 2, Điề u 322) điề u này cũng có
nghĩa là quyền sử dụng đất được giao dịch như loại tài sản, mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t.3
1.2. Khái quát về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ
thẩ m
1.2.1. Khái niệm về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ
thẩ m
Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối với con
người, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi quốc gia. Cùng với sự phát
triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng phong phú
và đa dạng hơn. Trong thời đại ngày nay Quyề n sử du ̣ng đấ t đư ợc tham gia các giao dịch
trên thị trường làm quan hệ đất đai ngày càng đa dạng và phức tạp, xuất hiện nhiều quan
hệ mới liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn… là gia tăng tranh chấp, mâu
thuẫn đất đai. Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập
một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý và có
hiệu quả. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết dứt điểm và có hiệu quả
những tranh chấp đất đai nảy sinh.
Theo Luật đất đai 2013 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.4
Như vậy nguyên nhân tranh chấp là do lợi ích của các bên sử dụng đất bị xâm
phạm cụ thể ở đây là “quyền” và “nghĩa vụ” của các bên.
Hiểu theo nghĩa rộng, tranh chấp đất đai là thể hiện sự mâu thuẫn, bất đồng
trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát
sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể
tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử
dụng đất đai.
Trong thực tế tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền và nghĩa
vụ trên khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền quản lý và sử dụng

3

Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới
hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã
với nhau, tập trung ở những nơi có vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hóa,
ở những vị trí dọc theo triền sông lớn, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có
mốc giới nhưng là vị trí quan trọng, ở những nơi có nguồn lâm, thổ sản quý. Cùng với
việc chia tách các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã thì tranh chấp đất đai liên quan đến
địa giới hành chính tương đối nhiều.
Tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Thực chất đây
là dạng tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền
sở hữu của họ hoặc người thân của họ mà do nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn
quản lý, sử dụng nữa. Bây giờ những người này đòi lại quyền sử dụng đất của người đang
quản lý và sử dụng dẫn đến tranh chấp. Trong dạng tranh chấp này có các loại sau:
Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ
chồng ly hôn. Đây là trường hợp tranh chấp đất hoặc tài sản gắn liền với quyền sử dụng
đất khi vợ chồng ly hôn. Đất tranh chấp có thể là đất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc đất để
ở; có thể là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia đình vợ hoặc
chồng hoặc có thể xảy ra khi bố mẹ cho con đất, đến khi con ly hôn thì cha mẹ đòi lại...
Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng
đất được phép sử dụng và quản lý. Đây là tranh chấp về ranh giới. Loại tranh chấp này
thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

18

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Những trường hợp

1.2.2.2. Tranh chấp về các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất

GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

19

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

Đây là việc một bên có hành vi vi phạm làm cản trở đến việc thực hiện quyền
sử dụng đất, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích bên kia hoặc một trong các bên không thực
hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch dẫn đến tranh chấp phát sinh,
các giao dịch liên quan về đất phải có hợp đồng được quy định trong Bộ Luật dân sự 2005
như sau “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.5 Loại tranh chấp này có những dạng
sau:
Tranh chấp đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Bộ
luật dân sự 2005 thì “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên , theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai ”.6 Như vậy hình thức các bên trao đổi
quyền sử dụng đất là hình thức mà các bên trao đổi với nhau liên quan đến quyền sử dụng
đất, tuy nhiên do một trong các bên không thực hiện đúng quyền hoặc nghĩa vụ của mình
trong hợp đồng nên phát sinh mâu thuẫn.
Tranh chấp đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bộ luật dân sự
2005 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.7 Theo quy định trên thì



Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê sử dụng đúng
mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Đối với trường hợp cho thuê lại
quyền sử dụng đất thì cũng được hiểu như là cho thuê. Tuy nhiên, cho thuê lại quyền sử
dụng đất khác với trường hợp cho thuê là quyền sử dụng đất đó không phải là của bên cho
thuê. Nếu bên cho thuê, cho thuê lại đất khi chưa hết thời hạn thuê và bên thuê đất khi sử
dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê mà ngưng không cho thuê nữa hoặc bên thuê, thuê
lại đất không trả tiền, chậm trả tiền thuê đất, sử dụng đất sai mục đích đối với bên cho
thuê, cho thuê lại đất thì tranh chấp sẽ xảy ra.
Tranh chấp trong thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bộ Luật dân sự
2005 quy định: “Hợp đồng thuế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
bên thế chấp được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.9 Thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất có nghĩa là bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ đối với bên chấp nhận thế chấp nhưng phần đất được thế chầp vẫn do bên thế
chấp sử dụng bình thường, có thể dễ thấy điển hình nhất đối với việc thế chấp quyền sử
dụng đất là hộ gia đình thế chấp cho Ngân hàng để vay vốn phục vụ sản xuất.
Trường hợp tranh chấp trong việc thế chấp quyền sử dụng đất xảy ra khi mà
bên thế chấp đất không thực hiện được nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên nhận thế
chấp khi bên nhận thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ của mình.
Tranh chấp đối với góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bộ luật dân sự
2005 quy định “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình
bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với pháp nhân, cá nhân,
hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” .10 Như
vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn kinh doanh với những người

gắn với việc sử dụng đất.
Tranh chấp xảy ra trong trường hợp này là việc các tài sản gắn liền với đất
thông qua các giao dịch nhưng các bên giao dịch không thực hiện đúng các quyền và
nghĩa vụ các bên đã thỏa thuận hoặc các tài sản gắn liền với đất được thực hiện dưới dạng
tranh chấp về thừa kế, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, lấn chiếm trái phép hoặc yêu
cầu đòi chia tài sản trong các vụ ly hôn và các trường hợp khác theo quy định của pháp
luật.
1.3. Khái niệm, vai trò của thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân
dân cấ p sơ thẩ m
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyề n sử du ̣ng đấ t ta ̣i Tòa án nhân dân là mô ̣t pha ̣m
trù rất trù tượng cần phải được nêu ra khái niệm , phân tích những đă ̣c điể m cũng như nó
có vai trò như thế nào trong công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân cấ p sơ thẩ m .
1.3.1. Khái niệm về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân
cấ p sơ thẩ m
Hiện nay vẫn chưa có một văn bản hay tài liệu nào nêu ra khái niệm về thủ tục
giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân nhưng theo từ điển giải thích
thuật ngữ luật học thì: “Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn
về quyền lợi và nghĩa vụ trong nội bộ, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi bị
xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất
đai”.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai có ý nghĩa là một nội dung của chế định quản lý
Nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của cơ quan có thẩm quyền, nhằm đưa
11

12

Tưởng Duy Lượng, Pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử, NXB Chính tri ̣quố c gia, 2009, trang 30.
http//:doc.edu.vn/tai-lieu/luan-van-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-64166/ truy câ ̣p ngày: 20/9/2014

GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

đang thực hiê ̣n, vì đây là luật hình thức được áp dụng trong thực tế hằng ngày , cho nên nó
có có một vai trò và ý nghĩa như sau:
Đối với Tòa án nhân dân : Sự ra đời của Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sư năm 2004 (sửa
đổ i, bổ sung năm 2011) trong đó có quy đinh
̣ về trình tự thủ tu ̣c giải quyế t mô ̣t vu ̣ tranh
chấ p dân sự trong đó có cả trình tự giải quyế t mô ̣t vu ̣ tranh chấ p về đấ t đai . Trước đây khi
Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự chưa ra đ ời viê ̣c giải quyế t các vu ̣ án tranh chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t
gặp rất nhiều khó khăn do vẫ n còn những chỗ cầ n khắ c phu ̣c hơn nữa nên viê ̣c giải quyế t
vụ án gặp nhiều khó khăn về thời gian , công sức cũng như vâ ̣t chấ t bỏ ra cho mô ̣t vu ̣ tranh
chấ p. Đế n khi Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 ra đời nó như ngo ̣n đuố c soi sáng con
đường giải quyế t các vu ̣ án tranh chấ p về quyề n sử du ̣ng đấ t . Bô ̣ luâ ̣t đã quy đinh
̣ từng
bước mô ̣t trong viê ̣c giải quyế t vu ̣ án từ khi hòa giải cần qua các thủ tục nào , trình tự của
mô ̣t cuô ̣c hòa giải ra sao đươ ̣c bô ̣ luâ ̣t quy đinh
̣ rấ t rõ ràng , đến khi người dân không hài
lòng với cách giải quyết trong quyết định hòa giải và khởi kiện ra Tòa á n thì cầ n những
thủ tục gì , đến khi Tòa án thụ lý giải quyết vụ án thì cần làm những công viê ̣c nào cũng
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

23

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

đươ ̣c Bô ̣ luâ ̣t quy đinh
̣ rấ t cu ̣ thể ta ̣o điề u kiê ̣n rấ t thuâ ̣n lơ ̣i cho cán bô ̣ đươ ̣c phân công
giải quyết vụ án đó c hỉ cần tuân thủ theo những quy định đó mà giải quyết vụ án , làm cho
viê ̣c giải quyế t vu ̣ án đươ ̣c dễ dàng rút ngắ n đươ ̣c thời gian giải quyế t vu ̣ án . Sự ra đời của

GVHD: Trƣơng Thanh Hùng

24

SVTH: Nguyễn Quố c Khanh


Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m

Vậy: Thẩm quyền dân sự của Tòa án nhân dân là gì?, thuật ngữ này hiểu là “Quyền của
Tòa án trong việc xem xét, giải quyết các vụ việc và quyền hạn của Tòa án trong việc đưa
ra các quyết định khi xem xét, giải quyết các vụ việc đó theo thủ tục tố tụng dân sự”. 13
Hoạt động xét xử của Tòa án là một dạng hoạt động tư pháp nhân danh quyền
lực Nhà nước, các phán quyết của Tòa án có hiệu lực bắt buộc đối với các chủ thể có liên
quan và được đảm bảo thi hành bằng sự cưỡng chế của Nhà nước. Vì vậy thẩm quyền
dân sự của Tòa án cũng mang tính quyền lực của Nhà nước, phán quyết của Tòa án trong
việc giải quyết các vụ việc dân sự cũng được đảm bảo thực hiện bằng sự cưỡng chế Nhà
nước. Tuy nhiên, để tránh việc lạm quyền trong việc giải quyết các vụ việc dân sự thì việc
thực hiện thẩm quyền về dân sự của Tòa án phải tuân thủ các quy định của pháp luật tố
tụng dân sự.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cũng nằm trong
thẩm quyền về dân sự của Tòa án, với tình chất như thế thì thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai của Tòa án nhân dân chính là “Quyền hạn của Tòa án trong việc xem xét và
đưa ra quyết định đối với các tranh chấp về đất đai được xác định theo pháp luật tố tụng
dân sự”, Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử đối với các tranh chấp về đất đai theo
pháp luật tố tụng dân sự và đảm bảo thi hành bằng sự cưỡng chế của Nhà nước.
1.4.2. Đặc điểm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân
dân cấ p sơ thẩ m
Tranh chấp đất đai là một trong những dạng của tranh chấ p về dân sự, vì vậy,
đặc điểm về thẩm quyền tranh chấp đất đai cũng mang nét tương đồng với đặc điểm về