TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 36 (2010-2014)

Đề tài:
PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

Giảng viên hướng dẫn

Sinh viên thực hiện

Phạm Mai Phương

Đặng Thị Trúc Ly
MSSV: 5106157
Lớp: Luật Thương Mại 2-K36

Cần Thơ, Tháng 11/2013


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...

……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...


MỤC LỤC
1. Lý do chọn đề tài .........................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................................2
5. Kết cấu luận văn ..........................................................................................................2
CHƯƠNG 1 NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP ..........................................................................................3

2.5 Đánh giá về pháp luật kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.........................48
CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP
THẤP Ở VIỆT NAM, NHỮNG BẤT CẬP, HẠN CHẾ CÒN TỒN ĐỘNG VÀ GIẢI
PHÁP HOÀN THIỆN..................................................................................................50
3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp .........................50
3.2 Xung quanh thực tiễn về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp tại các thành
phố lớn .......................................................................................................................53
3.2.1 Hà Nội ...........................................................................................................53
3.2.2 Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................56
3.2.3 Cần Thơ .........................................................................................................57
3.3 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về chính sách và pháp luật về kinh doanh
nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam........................58
3.3.1 Kinh nghiệm của Singapore ...........................................................................58
3.3.2 Kinh nghiệm của Malaysia.............................................................................60
3.3.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc........................................................................61
3.3.4 Kinh nghiệm của Philippines .........................................................................61
3.3.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về chính sách nhà ở đối với người có thu
nhập thấp ................................................................................................................62
3.4 Một số bất cập liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập
thấp và giải pháp hoàn thiện .......................................................................................64
3.4.1 Một số bất cập trong hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập
thấp………………………………………………………………………………….66
3.4.2 Một số bất cập về pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và
giải pháp hoàn thiện................................................................................................67
3.4.3 Một số bất cập về chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh nhà ở cho người
thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện .....................................................................72
KẾT LUẬN ..................................................................................................................75


LỜI NÓI ĐẦU

phổ biến xảy ra là chỉ chú trọng đầu tư kinh doanh đơn thuần, xây dựng nhà ở sang trọng,
đắt tiền để bán cho người giàu. Bên cạnh đó, sự chăm lo về chỗ ở cho người thu nhập
thấp chưa được quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá về mặt xã hội và chênh lệch
về mức sống giữa các tầng lớp dân cư là vấn đề cần phải được nghiên cứu và tìm biện
pháp khắc phục. Đây cũng chính là lý do người viết chọn nghiên cứu đề tài : “Pháp luật


về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân
luật của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài “pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp”
nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung nhất về nhà ở cho người thu nhập thấp, về
kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp, pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà ở cho
người thu nhập thấp. Đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại, gây cản trở đối với
hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ đó đưa ra một số phương hướng
và giải pháp để khắc phục và phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập
thấp tại Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến hơn. Nhằm góp phần giải quyết
những khó khăn của pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và pháp luật về kinh doanh nhà ở cho
người thu nhập thấp nói riêng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Người
viết chỉ đi sâu tập trung tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành quy định về kinh
doanh nhà ở cho người thu nhập thấp của chủ thể đầu tư chủ yếu là doanh nghiệp tại Việt
Nam, nguồn vốn đầu tư vào việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp không phải
từ ngân sách Nhà nước và đối tượng thu nhập thấp chủ yếu là cán bộ công chức và người
có thu nhập thấp tại đô thị. Các quy định về kinh doanh nhà ở nằm trong các văn bản
như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản,
Luật doanh nghiệp cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật, văn bản pháp luật có
liên quan đến vấn đề kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được quy định ở Việt
Nam.

nhằm mục đích sinh lợi khác”.2 Theo cuốn Từ điển Luật học, thì “Kinh doanh là các hoạt
động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành
một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”.3
Từ các định nghĩa về kinh doanh chúng ta có thể thấy kinh doanh được nhận biết
qua các dấu hiệu sau:
 Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa là chúng ta được tiến hành một cách chuyên
nghiệp, thường xuyên liên tục và mang lại nguồn thu nhập chính cho các chủ thể kinh
doanh
 Phải được thực hiện một cách độc lập. Các chủ thể nhân danh mình tiến hành hoạt
động kinh doanh. Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu trách nhiệm về hoạt
động của mình
 Kinh doanh được các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
1.1.2
Khái niệm nhà ở
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở được xem là một tài sản có giá trị lớn đối với đời sống
của từng hộ gia đình, cá nhân và được xã hội quan tâm.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người. Ở đó
không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động và thực sự là tổ
ấm của mỗi gia đình.
1

Điều 4 khoản 2 Luật Doanh nghiệp 2005
Điều 3 khoản 1 Luật Thương mại 2005
3
Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà nội, năm 2006, tr.450-451

2



địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau, mỗi cách trang trí nhà ở khác nhau làm dẫn
đến giá nhà ở cũng khác nhau hoàn toàn, tuy nhiên nhà ở có cách trang trí giống nhau
nhưng khác địa điểm thì giá cũng khác nhau, những loại hàng hóa thông thường ngoài thị

4

Nguyễn Như Ý : Từ điển Tiếng việt, Nxb Giáo dục Hà Nội 2001, trang 514
Điều 1 đoạn 2 Luật nhà ở 2005
6
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005
5


trường đem bán có cách trang trí trưng bày khác nhau và ở một địa điểm khác nhau thì
những loại hàng hóa đó vẫn ở một giá trị nhất định không thay đổi.
 Thứ hai, tính bền vững lâu dài. Nhà ở gắn với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là
tài sản do thiên nhiên ban tặng, là một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại,
trừ khi có thiên tai, sạt lỡ, xói mòn. Nhà ở xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng nếu được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng chục năm hoặc lâu
hơn nữa, đây cũng là tính bền vững của căn nhà.
 Thứ ba, là tính cá biệt. Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính
khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di
dời được của đất đai nên hàng hóa nhà ở có tính cá biệt. Mỗi nhà ở có một không gian và
cách trang trí nhà ở khác nhau. Đồng thời còn kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hiện đại với
kiến thức truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán và văn hóa
xã hội của từng địa phương. Các nhà đầu tư điều quan tâm đến sự riêng biệt của mỗi căn
nhà nhằm làm tăng thêm sự hấp dẫn của căn nhà đối với người mua.
 Thứ tư, là tính đa dạng phong phú. Hàng hóa nhà ở có nhiều kiểu nhà ở khác nhau,

kinh doanh nhà được quy định tại chương II Luật kinh doanh bất động sản năm 2006,
người viết đưa ra khái niệm kinh doanh nhà ở như sau: kinh doanh nhà ở là hoạt động
của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê
mua nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Từ định nghĩa trên, kinh doanh nhà ở mang đặc điểm sau:
 Nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp
luật: pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp
luật về xây dựng… Do vậy, hoạt động kinh doanh nhà ở chịu sự tác động và điều chỉnh
của nhiều văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau.
 Hoạt động kinh doanh nhà ở là hoạt động mang tính phức tạp đòi hỏi phải có một
đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm và trình độ trong việc tư vấn, mô giới, định giá…cho
các chủ thể kinh doanh, cũng như trong việc quản lý hoạt động kinh doanh phức tạp này.
 Nhà ở là tài sản có giá trị, nhu cầu về nhà ở rất cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, giá
nhà ngày càng tăng cao. Hoạt động kinh doanh nhà ở mang lại lợi nhuận rất lớn, tuy
nhiên, thị trường nhà ở cũng rất dễ biến động phụ thuộc nhiều vào các yếu tố kinh tế,
chính trị, xã hội. Thị trường nhà ở dễ tăng nhiệt nhưng cũng dễ đóng băng. Điều này cho
thấy hoạt động kinh doanh nhà có tính rủi ro rất cao.
1.1.4
Khái niệm người thu nhập thấp
Cho đến nay chưa có một khái niệm rõ ràng về “người thu nhập thấp”. Tùy thuộc
vào đối tượng hàng hóa tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà có quan điểm khác nhau về
thu nhập. Trong quan hệ mua bán hàng hóa thông thường có thể họ là người có thu nhập
trung bình, thậm chí là khá, nhưng trong quan hệ mua bán hàng hóa đặc biệt – nhà ở thì
họ lại là nhóm có thu nhập thấp. Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về người
có thu nhập thấp.
Người thu nhập thấp không phải là người nghèo, họ có thu nhập ổn định, có thể
đáp ứng được những nhu cấu tối thiểu của cuộc sống nhưng không có khả năng mua nhà.
Nói đến người thu nhập thấp, trước hết cần tìm hiểu thu nhập của họ. Mức thu
nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người dân đô thị. Cùng với thu nhập,
7

thần của họ. Mọi tiêu dùng hàng hóa dịch vụ thông thường hay cao cấp đều trông chờ vào
khoản thu nhập hàng tháng. Thu nhập cao thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có
điều kiện phát triển con người, ngược lại thu nhập thấp kéo theo hàng loạt các vấn đề nảy
sinh từ giáo dục đào tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể
thao, nghiên cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở. Nó không chỉ là
những nhu cầu tối thiểu của bất kỳ một con người nào ở bất kỳ một nhà nước nào mà
ngày càng quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn. Và mức tiết kiệm để chi
tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng.

8

Theo số liệu của Cục thống kê Thành phố Hà nội, tham khảo tại: ngày truy cập 10-09-2013]


Hàng hóa – nhà ở là một hàng hóa có giá trị lớn đôi khi cũng trở thành tâm điểm
“ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao. Thế nhưng với nhóm người có thu
nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ước mơ cao sang”. Đặc biệt là các
đối tượng thấp tại các đô thị.
1.2 Ý nghĩa việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp
Quyền có nhà ở là một quyền cơ bản của con người, được ghi nhận tại Điều 62
Hiến pháp 1992 sửa đổi bổ sung 2001: “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy
hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ
theo pháp luật”. Giải quyết nhà ở cho người dân luôn là vấn đề bức bách của một quốc
gia và đã trở thành vấn đề toàn cầu. Đảng và Nhà nước ta luôn chăm lo việc tạo lập nhà ở
cho nhân dân thông qua các chủ trương, chính sách và khả năng thực tế của từng thời kỳ.
Hiện nay quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh cùng với sự tăng trưởng kinh tế của
đất nước, nhất là tại khu vực thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Cùng
với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ rất khó khăn về
nhà ở. Trong thời kì hội nhập việc xây dựng chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp
không những giải quyết chỗ ở cho họ, mà tạo nên một sự ổn định trong xã hội và phát

động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện
nay. Đồng thời tạo đa dạng các loại hình kinh doanh nhà ở, thu hút nhiều nhà đầu tư vì
đây là lĩnh vực kinh doanh hiện nay được nhiều tầng lớp trong xã hội quan tâm.
1.3 Sự cần thiết của việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp
Thị truờng bất động sản ở các thành phố lớn nói riêng và cả nước nói chung đang
trong giai đoạn khó khăn. Cũng trong thời gian qua thị trường nhà ở thành phố quá tập
trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, chỉ phù hợp cho phần nhỏ người có thu nhập cao mà
lãng quên đi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và đặc biệt là nhà ở cho
người thu nhập thấp. Tình hình nhà ở của thành phố bên cạnh những khởi sắc vẫn tồn tại
những vấn đề khó khăn, trong đó việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu
nhập thấp là một vấn đề cần được xem xét.
Hiện tại trên cả nước đang diễn ra “làn sóng” di dân có cường độ lớn khiến sức ép
tăng dân số cơ học đối với đô thị ngày càng căng thẳng, dẫn tới quá tải hạ tầng xã hội
trong đó nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán nan giải.
Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và lực
lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng người này
chỉ có thể và cần phải trở thành nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp
tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Theo số liệu
thống kê của cục Quản lý nhà và Trung tâm bất động sản, Bộ xây dựng, tại khu vực đô
thị còn có khoảng 600 – 700 ngàn cán bộ, công chức và các đối tượng khác có thu nhập
thấp. Đấy là chưa kể con số này sẽ tăng lên rất nhiều vào năm 2010 và các năm tiếp theo.
Như vậy vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang ngày càng trở nên cấp bách.9
Hiện quỹ đất không đủ để xây dựng nhà riêng lẻ, nhà cho người thu nhập thấp
đang thiếu trầm trọng so với nhu cầu thực tế là những vấn đề được bàn luận nhiều trong
thời gian qua.
Theo kết quả rà soát của Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2015 trong khu vực đô thị
cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới
5m²/người). Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam cho thấy, cả nước hiện còn khoảng
9


vay vốn, hỗ trợ lãi xuất, cấp đất sạch..
Nước ta đang trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế hoạch hóa, tập
trung được nhà nước quản lý, các hoạt động kinh doanh trong xã hội nhà nước luôn đóng
vai trò trung tâm. Và trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thì nhà
nước đóng vai trò là “đầu tàu”. Để góp phần phát triển nền kinh tế, để giải quyết vấn đề
10

[ngày truy c p 13-08-2013]
11
[ ngày truy cập
26-08-2013]
12
[ ngày truy c p 18-08-2013]


nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, trong những năm qua Nhà nước đã thực hiện những
chính sách ưu đãi khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp
và hỗ trợ người thu nhập thấp có thể mua được nhà. Song song đó, Nhà nước đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất
động sản 2006 và cùng với một số văn bản quy định pháp luật khác để góp phần phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp và giúp đất nước ngày càng phát triển và văn minh
hơn.
Theo Bộ Xây dựng, từ khi có Luật Nhà ở năm 2005 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có
những bước phát triển đáng kể, Nhà nước đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đồng bộ
và hoàn chỉnh để các tổ chức, đơn vị, cá nhân có điều kiện thuận lợi tham gia phát triển
nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân. Luật Nhà ở cũng là cơ
sở pháp lý hết sức quan trọng để Đảng và Nhà nước quan tâm, hỗ trợ nhà ở cho các đối
tượng chính sách xã hội, hộ nghèo tại khu vực nông thôn và người thu nhập thấp ở đô thị.
Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 105/2007 phê duyệt định hướng
chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm mục tiêu thu hút các tổ chức, cá

Cùng với sự ra đời Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2006, hoạt
động kinh doanh bất động sản nói chung và hoat động kinh doanh nhà ở đã có những
bước phát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nước và nước
ngoài.
Chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Đảng và Nhà nước ta
trong suốt quá trình đổi mới toàn diện nền kinh tế không phải là chặn đường bằng phẳng.
Có giai đoạn chính sách của nhà nước ban hành trước có tác động thúc đẩy phát triển nền
kinh tế, cũng có giai đoạn nhà nước ban hành các chính sách sau để điều chỉnh cho theo
kịp sự phát triển của thị trường. Vì thế, có thể nói, việc ban hành các chính sách về nhà ở
cho đối tượng thu nhập thấp của nhà nước là kết quả của sự phát triển của thị trường,
đồng thời đã tạo hàng lang pháp để các doanh nghiệp có thể mạnh dạn đầu tư xây dựng
nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như tạo điều kiện để người thu nhập thấp tiếp cận để
thuê hoặc mua nhà.
Năm 2013, tình hình kinh tế nước ta gặp nhiều khó khăn và thử thách. Thị trường
bất động sản đóng băng, trong đó thị nhà ở - được đánh giá là thị trường sôi động nhất
cũng rơi vào tình trạng ế ẩm. Nhằm vực dậy thị trường bất động sản và để giúp các doanh
nghiệp và người dân tiếp cận nhà thu nhập thấp, tháng 1/ 2013, Thủ tướng Chính Phủ đã
ban hành Nghị quyết 02, với nhiều chính sách hỗ trợ giúp đưa nhà đất trở về giá trị thực
và đến đúng tay người có nhu cầu như :
 Cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại thành nhà ở cho người thu nhập
thấp.
 Giảm thuế giá trị gia tăng.
 Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.
 Giảm lãi suất cho vay.
Bên cạnh những chính sách thì Thủ tướng Chính phủ cũng đề ra những biện pháp
phù hợp với tính hình hiện nay như: hệ thống ngân hàng tích cực hạ lãi suất cho vay
nhằm tăng kích cầu tiêu dùng nhà ở, giúp doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn thực tế
hơn về phân khúc thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Đó là những tín hiệu
tích cực, tạo cơ hội sở hữu nhà cho người dân thực sự có nhu cầu.


CHƯƠNG 2
PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
2.1 Quy định đối với chủ thể kinh doanh
2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh, điều kiện cần thiết để kinh doanh và hành vi bị
nghiêm cấm
Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự
do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt
động kinh doanh nhà ở thông qua hợp đồng, hoạt động kinh doanh pháp luật phải công
khai minh bạch không trái quy định của pháp luật. Nhà ở đưa vào kinh doanh có đủ điều
kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau:
 Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
 Đối với nhà mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây
dựng; đối với nhà đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong
hợp đồng;
 Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
 Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;
 Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
 Kinh doanh nhà ở thu nhập nhập thấp cần phải có đầy đủ các loại giấy tờ trong hồ
sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp
pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà
đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê
duyệt đối với nhà; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn
giao đưa vào sử dụng đối với nhà thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ
sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà đã được phê duyệt đối với nhà
hình thành trong tương lai.13
Để đảm bảo công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp,
hành vi kinh doanh nhà ở không đăng ký kinh doanh là hành vi vi phạm và bị cấm trong

của tổ chức, cá nhân.
 Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc phát triển
nhà ở.
 Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
 Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.
 Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận
công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.
 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trong
việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
 Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của pháp
luật.14
2.1.2 Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp
Có thể nói hoạt động sản xuất kinh doanh của các chủ thể kinh doanh giữ vai trò
quan trọng và có ý nghĩa quyết định đối với sức tăng trưởng của nền kinh tế và sự tồn tại
14

Điều 8 Luật nhà ở 2005


của xã hội. Hiện nay, trình độ về phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam đã đạt được mức
cao hơn nhiều so với những năm trước. Khung pháp lý và cơ chế quản lý nhà nước đối
với các chủ thể kinh doanh đã từng bước phát triển và đang trong quá trình hoàn thiện.
Thuật ngữ “chủ thể kinh doanh” được dùng rất phổ biến trong các báo, tạp chí, giáo trình,
tài liệu tham khảo chuyên ngành pháp lý- kinh tế. Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có một
khái niệm chính thức nào. Chủ thể kinh doanh trong nền kinh tế thị trường rất đa dạng và
phong phú. Nó không những bao gồm tất cả các loại hình doanh nghiệp mà còn có thể
mở rộng đến tổ hợp tác, hộ gia đình và cá nhân nữa.
Chủ thể kinh doanh nhà ở thu nhập thấp bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước ,
tổ chức cá nhân nước ngoài và người Việt nam định cư ở nước ngoài.


kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định để kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng Việt
Nam.16
Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có:
biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành
viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn có từ hai thành viên trở lên, quyết định
giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên mà chủ sở
hữu là một tổ chức, bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh
nghiệp tư nhân và đối với công ty trách nhiệm một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân.
Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng
thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng
lập. Số tiền ký quỹ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập
và chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh. Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức
năng định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp
vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh
doanh.
Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức
vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đó được cấp giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP có
hiệu lực).
Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm
về tính chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận. Kinh doanh nhà ở thu
nhập thấp là loại hình kinh doanh đặc biệt, đầy phức tạp vì hàng hóa kinh doanh là nhà ở
- một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn. Việc kinh doanh nhà ở đòi hỏi vốn lớn và
rủi ro cao nên việc duy trì vốn pháp định là điều cần thiết, đồng thời việc quy định như
vậy để đảm bảo cho các tổ chức cá nhân kinh doanh này thực hiện giao dịch có hiệu quả
hơn, tránh tình trạng giao dịch ngầm trong thị trường nhà ở.
 Phải có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, đăng ký kinh doanh là
thủ tục có ý nghĩa cơ bản, là "khai sinh" về mặt pháp lý cho doanh nghiệp. Theo quy định

chính là yếu tố vốn. Vốn đối với doanh nghiệp rất quan trọng như huyết mạch trong cơ
thể con người. Có rất nhiều trường hợp chậm bàn giao các công trình hạ tầng hay các dự
án nhà ở có nhiều nguyên nhân chủ yếu từ việc thiếu vốn của nhà đầu tư trong quá trình
thực hiện dự án. Cho nên để giảm thiểu các sai phạm của nhà đầu tư trong các dự án khu
nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản luôn ràng buộc năng lực tài chính của các nhà đầu
tư khi chuyển khai các dự án. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức
đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha đất, không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư của dự án có quy mô từ 20 ha đất trở lên.18
Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có tính đến năm liền kề với năm nhà
đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở được thể hiện trong báo cáo tài chính và đã được kiểm
toán độc lập xác định.
Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính để thực hiện các dự án
và xây dựng các danh mục các dự án đầu tư cũng như tổng mức đầu tư cho từng dự án.
Mức vốn đầu tư thuộc sở hữu mà chủ đầu tư phải đáp ứng được xác định trên cơ sở tổng
mức đầu tư của từng dự án. Trong đó, tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo quy
định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Việc quy định điều kiện về năng
lực tài chính của chủ đầu tư của pháp luật là rất cần thiết, bỡi lẽ trên thực tế đã có nhiều
trường hợp chủ đầu tư do “chạy theo” mục đích lợi nhuận đã xây dựng các công trình
không đúng theo quy hoạch xây dựng. Có một số trường hợp nhà đầu tư kinh doanh nhà
ở cho người thu nhập thấp không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn làm thủ tục xin đầu tư
18

Điều 5 khoản 1 điểm b Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành luật kinh doanh bất động sản


xây dựng. Chính vì vậy, việc quy định chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để
thực hiện dự án nhằm mục đích ngăn ngừa những hành vi vi phạm này.
2.1.4 Tiêu chuẩn về nhà ở thu nhập thấp
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt, không thể thiếu đối với đời sống con người,


19
20

Điều 36 khoản 1 điểm b Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Điều 3 khoản 5 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở


riêng của căn hộ nào, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó.21
Các dự án nhà ở thu nhập thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử
dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế
số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh
đó, việc lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công xây dựng nhà ở cho người thu
nhập thấp được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, đơn vị tư vấn thiết
kế phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cho người
thu nhập thấp để thiết kế nhà ở, đảm bảo chất lượng và hạ giá thành xây dựng, khuyến
khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cho người thu nhập thấp.
Trong cuộc sống ngày càng phát triển, nhà ở chung cư cũng càng trở nên quen
thuộc đối với cư dân bởi tính tiện ích của nó, và cũng bởi dân số phát triển và quỹ đất thì
ngày càng trở nên hiếm hoi, nhà ở cao tầng phát triển là tất yếu. Và việc xây dựng chung
cư cao tầng sẽ tiết kiệm được diện tích đất xây dựng nhà, và kéo theo giá thành được hạ
thấp sẽ rất phù hợp với túi tiền của người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, không phải ai
cũng thích ở chung cư cao tầng, có nhiều cái lo lắng khi quyết định sống ở đây. Trước
hết, điều “sợ” nhất là sợ kém chất lượng của các công trình xây dựng. Thứ hai, ở các đô
thị nhỏ người dân chưa quen ở chung cư cao tầng. Vì vậy, với các dự án chung cư cao
tầng, bên cạnh thiết kế và thi công tạo dựng được những ngôi nhà đẹp thì cần phải đảm
bảo theo quy hoạch, kế hoạch dự án, thiết kế, kiểm soát, giám sát, nghiệm thu, khai thác
sử dụng. Tùy từng loại đô thị mà nhà đầu tư có thể thiết kế và xây dựng theo đúng tiêu
chuẩn, đảm bảo chất lượng, phục vụ tốt cho nhu cầu của người dân. Việc đầu tư xây dựng