Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cách đây khoảng 20 năm, quá trình đô thị hóa bắt đầu diễn ra ở Việt
Nam, và trong khoảng 10 năm trở lại đây, đô thị hóa đang diễn ra một cách
mạnh mẽ và nhanh chóng. Năm 1990, tỷ lệ đô thị hoá mới đạt khoảng 17-18%,
đến năm 2000, con số này đã là 23,6% và hiện nay đạt 28%. Dự báo, năm
2020, tỷ lệ đô thị hoá của Việt Nam sẽ đạt khoảng 45%. Trong xu thế đó,cùng
với thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội là một trong hai thành phố có tốc độ đô thị
hóa cao nhất. Ước tính đến năm 2010, Tỷ lệ đô thị hóa đạt ở Hà Nội là 30 -
32% và nhảy vọt thành 55 - 65% vào năm 2020. Song song với quá trình này là
sự gia tăng dân số tại thủ đô. Năm 1990, Hà Nội mới chỉ có 2 triệu người, đến
năm 2000 lên được 2,67 triệu thì đến năm 2009 đã đạt tới con số 6,5 triệu dân.
Như vậy trong vòng 10 năm, dân số Hà Nội đã tăng lên khoảng 4 triệu người,
tạo sức ép lớn cho thành phố về vấn đề nhà ở cũng như các tiện ích xã hội phục
vụ dân cư.
Để đáp ứng tốc độ đô thị hóa, đồng thời giải quyết bài toán nhà ở cho
dân cư, một trong các giải pháp được thành phố Hà Nội đưa ra là xây dựng các
khu đô thị mới. Tính đến giữa năm 2010, trên địa bàn thành phố có khoảng hơn
200 dự án đô thị mới, với tổng diện tích khoảng 30.000 ha, và đang có xu
hướng tăng mạnh trong tương lai.
Tuy nhiên, thực tế vẫn còn rất nhiều vấn đề đang tồn tại trong các khu đô
thị mới này. Đó là tình trạng hệ thống hạ tầng cơ sở thiếu đồng bộ, mật độ xây
1
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
dựng quá dày, thiếu các tiện ích xã hội như siêu thị, công viên, trường học,…
và nhiều vấn đề khác liên quan đến công tác quản lý.
Để các khu đô thị này thật sự đáp ứng được nhu cầu của người dân, các
vấn đề nêu trên cần sớm được khắc phục. Do đó, việc nghiên cứu thực trạng và
giải pháp phát triển các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố là rất cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu

NỘI DUNG CỦA ĐỀ ÁN
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC PHÁT
TRIỂN CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI
3
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
1. Một số khái niệm cơ bản
1.1. Đô thị hóa
Đô thị hóa là một hiện tượng xã hội liên quan đến những dịch chuyển
kinh tế - văn hóa - xã hội - không gian - môi trường, gắn liền với những tiến bộ
khoa học kỹ thuật thúc đẩy sự phân công lao động, sự chuyển đổi nghề nghiệp
và hình thành nên nghề nghiệp mới, đồng thời tạo ra các nhu cầu dịch cư và
trung tâm đô thị, đẩy mạnh phát triển kinh tế, làm điểm tựa cho các biến đổi
trong đời sống xã hội, nâng cao mức sống, thay đổi lối sống và hình thức giao
tiếp xã hội, tạo nên sự phân bổ dân cư hợp lý.
1.2. Khu đô thị mới
Trong quá trình phát triển, dân cư về sống tập trung tại các đô thị ngày
càng đông, đặt ra yêu cầu giải quyết nhà ở cho người dân. Sự phát triển nhanh
chóng về xây dựng nhà ở trong những năm gần đây là một dấu hiệu dễ nhận
thấy ở Thủ đô và là một bước tiến dài trong giải quyết vấn đề nhà ở đô thị.
Khái niệm “Khu đô thị mới” ra đời khi Chính phủ ban hành Nghị định số
52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 về việc ban hành Quy chế Quản lý đầu tư và
xây dựng:
“Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát
triển hạn tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ và phát triển nhà của toàn khu,
được gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành có
ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Trong đề tài nghiên cứu này, em xin sử dụng định nghĩa sau:
“Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ
có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các

riêng theo quy định của pháp luật;
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ,
phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc
sở hữu riêng;
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
5
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang
bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, họp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống
cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể
phốt, tu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ
nào;
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó.
- Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằng
gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ,
mỗi tầng có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay vườn (không kể phòng
tiếp khách và phòng ăn riêng). Có quy mô dất từ 250m
2
– 500m
2
, loại hình này
dành cho những đối tượng có thu nhập cao. Diện tích của lô đất lớn hay nhỏ
được xác định theo mức độ thu nhập của tầng lớp trung bình hoặc cao trong xã
hội trong từng giai đoạn phát triển đô thị. Giá trị đất cũng quyết định tới quy
mô của lô đất biệt thự. Khu vực đô thị hoặc vùng ngoại ô có thể tạo lập các lô
đất lớn hơn các khu vực gần trung tâm.

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
- Quản lý, xâydựng và bảo trì công trình;
- Có môi trường văn hoá đô thị lành mạnh, thân thiện;
- Quản lý, khai thác sử dụng khu đô thị mới vì lợi ích công cộng.
2. Đặc điểm và phân loại khu đô thị mới
2.1. Đặc điểm
Các khu đô thị mới mang đặc điểm sau:
Thứ nhất, các khu đô thị mới thường gắn với một đô thị hiện có hoặc
một đô thị mới đang hình thành, có quy mô diện tích khác nhautuwf vài chục
ha tới trên 1000 ha.
Thứ hai, các khu đô thị mới được xây dụng chủ yếu là khu dân cư dưới 3
hình thức: xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng, xây dựng và kinh doanh
nhà hoặc xây dựng kết cấu hạ tầng chuẩn bị mặt bằng trước khi giao đất lẻ cho
hộ gia đình và cá nhân tự xây dựng.
Thứ ba, các khu đô thị mới là khu dân cư phát triển đồng bộ từ hệ thống
hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội, công viên vui chơi giải trí, công trình văn
hóa thể thao, cây xanh được đầu tư xây dựng đúng quy hoạch và tổ chức, có
môi trường tổ chức không gian hiện đại, văn minh, đáp ứng nhu cầu nhà ở mới
cho đô thị và đảm bảo điều kiện sống tốt hơn cho con người.
Thứ tư, việc xây dựng các khu đô thị mới thường phải huy động một
nguồn vốn lớn từ nhà nước hay từ nhân dân, các tổ chức tài chính…
2.2. Phân loại đô thị mới
- Căn cứ vào quy mô diện tích các khu đô thị mới, có thể phân loại
khu đô thi mới thành 5 loại sau:
+ Khu đô thị có quy mô rất lơn: có diện tích trên 100 ha.
+ Khu đô thị có quy mô lớn: có diện tích từ 50 ha – 100 ha.
+ Khu đô thị có quy mô trung bình: diện tích từ 20 ha – 50 ha.
+ Khu đô thị có quy mô nhỏ: diện tích từ 10 ha – 20 ha.
+ Khu đô thị có quy mô rất nhỏ: diện tích dưới 10 ha.
- Căn cứ vào cức năng của khu đô thị mới, có thể chia khu đô thị

triển các khu đô thị mới có vai trò hết sức quan trọng, đóng góp vào sự phát
triển của nền kinh tế và của xã hội.
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển khu đô thị mới
- Tốc độ đô thị hóa
Có thể nói khu các khu đô thi mới là một sản phẩm tất yếu của quá trình
đô thị hóa. Thực tế các nước trên thế giới cho thấy ở đâu diễn ra quá trình đô
thị hóa nhanh thì luôn kèm theo một số lượng lớn khu đô thị mới ra đời.
8
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Ở Việt Nam, quá trình đô thị hóa đã làm thay đổi căn bản bộ mặt đô thị,
những ngôi làng ven đô với nhũng cánh đồng rộng lớn đã không còn nữa, thay
vào đó là sự xuất hiện của các khu đô thị mới hiện đại.
Sự ra đời của các khu đô thị mới được coi là một tất yếu của quá trình đô
thị hóa bởi vì quá trình đô thị hóa luôn làm xuất hiện một lượng lớn nhu cầu
nhà ở và nhu cầu cải thiện không gian sống của dân cư khu vực đô thị hóa. Xây
dựng khu đô thị mới được coi là giải pháp đúng đắn cho vân đề này.
- Dân số: quy mô dân số càng lớn thì nhu cầu về nhà ở càng tăng
cao. Đặc biệt cơ cấu dân số thành thị - nông thôn luôn có ảnh hưởng lớn đến sự
phát triển các khu đô thị mới. Dân số thành thị càng lớn thì nhu cầu nhà ở
thành thị càng cao, và khi đó, sự ra đời và phát triển các khu đô thị mới là một
điều tất yếu.
- Chủ trương quy hoạch của thành phố. Yếu tố này có ảnh hưởng
đến vị trí, quy mô và xu hướng phát triển của khu đô thị mới.
- Tốc độ phát triển kinh tế. Yếu tố này quyết định khả năng tiêu thụ
sản phẩm bất động sản của thị trường. Nếu nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu
nhập của người dân tăng và nhu cầu cải thiện đời sống của họ xuất hiện, một
trong số các lựa chọn để thay đổi không gian sống của họ là mua nhà trong khu
đô thị mới. Tuy nhiên, nếu nền kinh tế tăng trưởng chậm hoặc không tăng
trưởng, nhu cầu này là rất ít.
- Nguồn lực, bao gồm cả nguồn lực tài chính, nguồn lực đất đai,

Hồ Chí Minh, các dự án khu đô thị mới được xây dựng ngày càng nhiều, riêng
Hà Nội hiện đã có khoảng trên 200 dự án.
10
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Quá trình phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội được chia làm 3
giai đoạn:
Giai đoạn trước năm 1998
Thời kỳ này thực hiện quy hoạch và kế hoạch phát triển Thủ đô đến năm
2010 và 2020, Chính phủ và thành phố Hà Nội rất quan tâm đến quy hoạch cải
tạo, xây dựng Thủ đô và đã thu được nhiều chuyển biến đáng kể.
- Về số lượng: đây là giai đoạn bắt đầu đi vào triển khai xây dựng
các dự án nhà ở và khu đô thị mới, bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng mới
thêm khoảng trên 500.000 m
2
nhà ở.
- Về chất lượng: giai đoạn này, mặt bằng nhà ở cao tầng được
nghiên cứu một cách đơn giản, giống như các nhà chung cư nhiều tầng được
xây dựng trước đó nhưng nhiều tầng hơn, chủ yếu từ 9 tầng đến 11 tầng.
Những khu nhà này có đặc điểm:
+ Căn hộ khép kín nhưng không độc lập, chưa chú trọng tới thông gió,
chiếu sáng cho các không gian trong căn hộ.
+ Diện tích căn hộ thường nhỏ, không gian thiếu linh hoạt.
+ Phần lớn các căn hộ loại lớn có 2 khu vệ sinh trở lên, trong đó có ít
nhất 1 khu vệ sinh hoặc bếp không có ánh sáng và thông gió tự nhiên.
Các khu đô thị mới được xây dựng ở giai đoạn này là khu đô thị Định
Công, Linh Đàm, Trung Yên,…Những khu đô thị này có quy mô không lớn, cơ
cấu các loại hình nhà ở vẫn còn lẫn nhà chia lô. Đây là một xu hướng tốt tạo
nên một diện mạo mới cho Thủ đô.
Giai đoạn 1998 – 2001
11

biệt chú ý đến chất lượng xây dựng, lấy tiêu chí chất lượng để cạnh tranh. Do
đó, đặc điểm của nhà cao tầng thời kỳ này là:
+ Mặt bằng nhà tương đối phức tạp, nhiều góc cạnh và khe trên mặt
đứng.
+ Các căn hộ đều độc lập, khép kín, tất cả các không gian chính, phụ
trong căn hộ đều được tiếp xúc tực tiếp với thiên nhiên.
+ Trục giao thông đứng và hệ thống giao thông ngang vẫn tập trung ở
phần lõi, nhưng được chiếu sáng và thông gió tự nhiên.
+ Mặt đứng các công trình có nhiều khe rãnh, tạo nhiều mảng nhỏ nên
nhẹ nhàng, sinh động.
Tiêu biểu là các khu đô thị Mỹ Đình II, Thạch Bàn, Trung Văn, Cầu
Bươu, Sài Đồng, Nam Thăng Long, Bắc Thăng Long.
1.2. Diện tích thành phố và quy hoạch thành phố
Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà Nội trở
thành thành phố đứng đầu cả nước về diện tích, với tổng diện tích là 3.324,92
km², vấn đề tìm quỹ đất cho đầu tư xây dựng đã không còn căng thẳng như
trước đây. Và theo Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm
2030 và tầm nhìn 2050, Thủ đô Hà Nội sẽ gồm trung tâm hạt nhân, 5 đô thị vệ
tinh và một số đô thị sinh thái, thị trấn hiện hữu khác. Đô thị trung tâm hạt
nhân được giới hạn từ đô thị lõi cũ kéo về phía Tây đến tuyến đường vành đai
4, kéo về phía Bắc và Đông Bắc sông Hồng gồm khu vực Mê Linh, Đông Anh,
13
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Gia Lâm và Long Biên. 5 đô thị vệ tinh được xác định gồm có : Hòa Lạc, Sơn
Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên - Phú Minh, và đô thị Sóc Sơn. Như vậy theo Đồ
án quy hoạch này, khu vực phía Tây thành phố sẽ có những bước phát triển
mạnh mẽ trong thời gian tới. Xu hướng phát triển các khu đô thị mới về phía
Tây cũng là một điều dễ hiểu.
1.3. Chủ trương của nhà nước
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hóa ngày càng gia

Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ ở
Việt Nam, tỉ lệ đô thị hóa năm 1999 là 23,6%, năm 2004 là 25,8%, dự báo năm
2010 sẽ tăng lên 33% và đến năm 2025 sẽ đạt đến 45%. Là một trong hai thành
phố lớn nhất cả nước, Hà Nội cũng không nằm ngoài xu hướng này. Đô thị hóa
với tốc độ nhanh đã mang lại nhiều thay đổi cho thành phố, đặc biệt là quy mô,
mật độ dân số, tỷ lệ dân cư thành thị….
Dưới đây là bảng mô tả dân số Hà Nội:
Năm
Quy mô
dân số
(người)
Dân số
thành thị
(người)
Dân số
nông thôn
(người)
Mật độ
dân số
(người/km
2
)
1999 2.675.166 1.523.936 1.151.230 1 296
2009 6.451.909 2.644.536 3.807.373 1 926
15