HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ - HÀNH CHÍNH
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH
Cơ sở TP. Hồ Chí Minh
------oo0oo------

BÀI TIỂU LUẬN
Đề tài:

NHÀ Ở XÃ HỘI
TỪ CHỦ TRƯƠNG ĐẾN HÀNH ĐỘNG

TP. Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2010

1


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................trang 3
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN.............................................................trang 4
1. Khái niệm: .............................................................................................trang 4
1.1 Nhà ở xã hội:.................................................................................trang 4
1.2 Nhà giá thấp:..................................................................................trang 4
2. Đối tượng:...............................................................................................trang 4
3. Một số chủ trương về nhà ở xã hội:.....................................................trang 5
3.1 Cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội:........................trang 5
3.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên:.......................trang 6
3.3 Cơ chế, chính sách nhà ở cho công nhân lao động:......................trang 6
3.4 Cơ chế, chính sách nhà ở cho ngưòi co thu nhập thấp:................trang 6
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở XÃ
HỘI.............................................................................................................trang 8
1. Thực trạng nhà ở xã hội:..................................................................trang 8


3


CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. KHÁI NIỆM:
- Nhà ở xã hội:
Khoản 2 điều 3 chương 1 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Nhà ở
xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà
ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà
nước quy định.”
- Nhà giá thấp:.
Năm 2005, Luật Nhà ở ra đời trong đó quy định 3 loại hình nhà ở:
Thứ nhất là nhà ở Thương mại, thực hiện theo cơ chế thị trường.
Thứ hai nhà ở xã hội chủ yếu do Nhà nước đầu tư và để phục vụ cho thuê
hoặc thuê mua cho các đối tượng có khó khăn về Nhà ở quy định trong Luật
Nhà ở
Thứ ba là loại nhà công vụ để phục vụ cho các đối tượng như: luân chuyển
từ địa phương lên Trung ương, luân chuyển đi vùng sâu vùng xa như lực lượng
vũ trang, giáo viên, y tế…
Qua nghiên cứu, qua thực tiễn và qua tìm hiểu, khảo sát ở nước ngoài, Bộ
Xây dựng thấy ngoài 3 loại nhà ở trên còn một loại nhà ở nữa mà Nhà nước cần
phải khuyến khích đó là nhà ở giá thấp.
Cần hiểu đúng về nhà giá thấp. Nhà giá thấp là bán cho những người có thu
nhập thấp theo phương thức trả một lần hoặc trả nhiều lần theo phương thức trả
góp. Đó là loại nhà một phần là thương mại, một phần là xã hội bởi vì có sự ưu
đãi của Nhà nước. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng là nhà thương mại ở đô thị
nhưng quy mô diện tích của nó chỉ là nhỏ thôi. Cụ thể là nhỏ hơn 70m2. Chất

3. MỘT SỐ CHỦ TRƯƠNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI:
3.1 Cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội:
Một số cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội quy định
tại điều 34 Nghị định 71, bao gồm: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng; Được Bộ Xây dựng cung
cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học
kỹ thuật về thi công, xây lắp; Tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất trong
dự án lên bằng 1,5 lần so với quy chuẩn nhà nước; Thuế giá trị gia tăng bằng
không, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm (miễn 50% trong 9 năm tiếp
theo, miễn 90% trong thời gian còn lại), miễn thuế sử dụng đất 3 năm kể từ khi
giao đất; Được chính quyền cho vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất; Được hưởng tỷ
lệ lãi suất định mức bằng 10% tổng mức đầu tư dự án; Một số trợ giúp khác,
chẳng hạn được chỉ định thầu.

3.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên:
5


Quyết định số Số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các
trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê quy định
tại điều 1 như sau:
- Nhà nước trực tiếp đầu tư và khuyến khích các thành phần kinh tế tham
gia đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên (sau đây gọi chung là nhà ở
sinh viên) các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng
nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay ngoài công lập (sau đây gọi
chung là cơ sở đào tạo) thuê để ở trong quá trình học tập.
- Phấn đấu đến năm 2015 giải quyết cho khoảng 60% số học sinh, sinh viên
có nhu cầu được thuê nhà ở tại các dự án nhà ở trên địa bàn cả nước.
3.3 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các

67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ như sau:
- Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày Quyết định này có
hiệu lực thi hành đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2009 đối với hoạt động đầu tư,
kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung
cấp chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề thuê; cho công nhân làm việc
tại các khu công nghiệp thuê; để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có
thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở
- Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ
hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viên các trường đại
học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề thuê;
cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp thuê; để bán, cho thuê, cho thuê
mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.

7


CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ
Ở XÃ HỘI
1. Thực trạng của nhà ở xã hội:
Tháng 4/2009, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết 65, 66,
67 về nhà ở xã hội, mở ra nhiều cơ hội có nhà ở cho các đối tượng là học sinh sinh viên, công nhân các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị.
Cũng từ đó, cụm từ nhà ở xã hội trở nên quen thuộc hơn đối với dư luận
khi hàng loạt các dự án nhà ở xã hội được khởi công xây dựng và hy vọng sẽ tạo
được nguồn cung dồi dào về nhà ở cho nhu cầu đang bức thiết hiện nay.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2009 đã có hàng trăm dự án
nhà ở xã hội được khởi công. Riêng đối với nhà ở dành cho sinh viên, đã có
88/95 dự án được khởi công với tổng số vốn trái phiếu chính phủ dành cho trong
năm 2009 đã đạt tới 3.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 1 năm triển khai các chính
sách về nhà ở xã hội, nhiều vấn đề vướng mắc đã nảy sinh.
Tại hội thảo “Nhìn lại 1 năm thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội và

cho đến hiện tại, việc xây dựng, triển khai cũng như bán nhà ở xã hội vẫn đang
khó khăn nhiều do sự chưa rõ ràng của chính sách. Nhiều địa phương còn
chưa có sự chuyển biến tích cực, thậm chí là gây khó khăn cho nhà đầu tư dự án
nhà ở xã hội trên địa bàn…
Sau 1 năm thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội, có thể thấy rằng đây
là những chính sách mang nhiều chất nhân văn, hướng tới những đối tượng
nghèo và đang gặp khó khăn nhất của xã hội về nhà ở. Tuy khoảng thời gian 1
năm không thể đủ dài để đưa một chính sách trở nên hoàn hảo. Sẽ còn nhiều vấn
đề cần phải điều chỉnh để các chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, phục vụ
được đúng đối tượng. Thế nhưng, 1 năm với hàng trăm dự án nhà ở xã hội được
triển khai, có thể thấy đây sẽ là thị trường nhiều tiềm năng, tạo thêm nguồn cung
về nhà ở, nhu cầu đang rất thiếu của người dân, cho xã hội.
Chủ trương đã có từ lâu, nhưng việc triển khai các dự án nhà ở cho người
có thu nhập thấp vẫn rất chậm trong nhiều năm qua, do những khó khăn trong
việc hoạch định chính sách, huy động quỹ đất, vốn đầu tư, việc xác định tiêu chí,
đối tượng được mua nhà.
Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng công bố mới đây, hiện chỉ có 22%
trong tổng số gần 3 triệu học sinh, sinh viên được ở trong ký túc xá; chỉ 20%
trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 - 1,5 triệu lao động gián
tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số 2 triệu cán bộ, công chức tự lo
được nhà ở cho mình, số còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) phải ở ghép
hộ, ở nhờ, ở tạm...
Để tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở cho đối
tượng có thu nhập thấp, cuối tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã chính thức trình
Chính phủ phương án cụ thể và đã được thông qua. Mục tiêu của phương án này
là trong vòng 6 năm nữa, 60% số sinh viên, 50% công nhân lao động cũng như
cán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở.
Mới đây nhất, hai doanh nghiệp là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và
đô thị (HUD) và Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng
(Vinaconex) cũng đã chính thức công bố triển khai các dự án trong khuôn khổ

(BĐS) và sàn giao dịch thì rao giá từ 17 triệu đồng trở lên, chênh lệch khoảng 4
triệu đồng/m2.
Điều đó cho thấy các chủ đầu tư bắt tay cùng các trung tâm bất động sản
(BĐS) đẩy giá, khiến người có nhu cầu nhà ở phải bỏ một khoản tiền vài ba trăm
triệu cho khâu trung gian. Chị Ánh Minh cho rằng, với giá 13 triệu đồng/m2 phù
hợp với đối tượng là cán bộ công chức, nhưng nếu đẩy giá chênh đến 4 triệu
đồng/m2 thì vượt quá tầm với của người có mức thu nhập trung bình. Nhà nước
có cách nào buộc các chủ đầu tư công khai dự án, số căn hộ, không thể bán sang
tay cho "sân sau" để làm giá.
Theo giải thích của một cán bộ - cơ quan là chủ đầu tư công trình nhà ở , sở
dĩ người có nhu cầu mua nhà để ở rất khó mua được trực tiếp từ chủ đầu tư là
10


bởi: Số căn hộ được chủ đầu tư bán theo kiểu "góp vốn" âm thầm, trên mạng
quảng cáo cứ rao bán, khi hỏi chủ đầu tư thì trả lời là chưa, chỉ khi nào xong
móng mới bán, khi móng xong thì các căn hộ đã có chủ, nếu muốn mua thì chấp
nhận giá chênh.
- Nỗi lo người nghèo: Người có thu nhập thấp ngóng cổ chờ đợi nhà ở xã
hội. Theo Nghị quyết số 18 của Chính phủ ban hành ngày 20.4.2009 thì Nhà
nước đã tạo mọi điều kiện từ cơ chế, chính sách đến hỗ trợ vốn để các doanh
nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Lo nhất của người nghèo là liệu họ có
được mua giá gốc từ chủ đầu tư, hay vẫn phải theo cơ chế thị trường "mua đi
bán lại", giá nhà ở xã hội vẫn bị đẩy lên cao, gây khó khăn cho người mua.
Ông Nguyễn Văn Chinh ( Bình Dương) đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các
địa phương phải có quy chế cụ thể đối với người được mua nhà ở xã hội. Đối
tượng nào thì được mua, phải được bình chọn công khai từ cơ sở, nếu có đơn
khiếu nại trường hợp được xét mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng thì cấp
có thẩm quyền nào giải quyết. Nếu dao khoán cho chủ đầu tư thì sẽ rất khó khăn
cho người có nhu cầu nhà ở thực sự.

công nhân), đến nay đã hoàn thành
được 8.439 căn (trong đó 3.685 căn
chung cư và 4.754 nền đất), tương
đương với 759.510m². Tuy nhiên,
con số trên chủ yếu là từ các dự án
nhà ở cho cán bộ công nhân viên
chức được UBNDTP giao đất cho
các cơ quan đơn vị thực hiện. Sở Xây
dựng cho rằng các dự án này triển
khai khá chậm (chỉ khoảng 23/49 dự
án được hoàn thành) vì bồi thường
giải phóng mặt bằng chậm. Sau khi
có Luật Nhà ở, TP đã chỉ đạo các sở ngành hướng dẫn cho Tổng Công ty
Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư xây
dựng thí điểm NƠXH, bao gồm 2 lô
chung cư cho thuê là chung cư Tân
Mỹ quận 7 cao 12 tầng (600 căn hộ),
đang hoàn thiện và dự kiến sẽ đưa
vào sử dụng trong năm nay; chung
cư An Sương quận 12 cao 6 tầng
(176 căn hộ) đang chuẩn bị khởi
công.

cũng không ở nổi. Bên cạnh đó, chính quy định này sẽ không khuyến khích các
DN tham gia vào các dự án 10 ha.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Lê Hoàng Châu đưa ra ví dụ: Mới đây,
một DN xin TP giao đất với diện tích… 9,9 ha để làm dự án ngay bên cạnh cầu
Thủ Thiêm. Đây có thể là một trong những hành vi “né” 20% nghĩa vụ NƠXH
của các DN.
Ông Châu cũng cho rằng, với quy định DN phải dành 20% quỹ đất cho

dự án, nhằm giảm giá thành, tăng khả năng cạnh tranh và giúp người dân mua
được nhà giá rẻ nhất. Nhưng cơ chế, chính sách của nhà nước đối với việc phát
triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là về thủ tục hành chính”.
Ông Nguyễn Ngọc Thạch – Phó Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố
HCM cho rằng những quy định của nhà nước đối với loại hình này vẫn còn
nhiều bất cập nên không phát huy được các nguồn lực của xã hội. “Theo quy
định, đối tượng hướng đến của các dự án này là những người có thu nhập thấp
với hình thức chủ yếu là thuê và thuê mua. Nhưng nếu cho thuê thì số tiền mà
nhà đầu tư thu được để quay vòng vốn rất nhỏ giọt, giá thuê chủ đầu tư cũng
không được quyết định cho phù hợp với số tiền mà họ đã bỏ ra. Do vậy, rất ít
doanh nghiệp có khả năng bỏ ra một số vốn khá lớn phát triển các dự án nhà ở
xã hội để rồi thu lại một cách nhỏ giọt như vậy. Bên cạnh đó, tỉ lệ lợi nhuận định
mức đối với nhà ở thuộc diện này theo quy định của nhà nước cũng không hợp
lý. Bởi nếu đầu tư một số vốn lớn như vậy trong vòng 20 năm mà chỉ thu về
10% lợi nhuận là quá ít”.
Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty Thương mại địa ốc Thanh
Bình cho biết hiện tại công ty đang phát triển một dự án nhà ở dành cho người
thu nhập thấp với mức giá đưa ra phù hợp với thu nhập của những đối tượng
này. Tuy nhiên vẫn chưa dám đưa ra thị trường vì phải chờ cơ chế chính sách từ
nhà nước “cơ chế chính là một trong những lực cản lớn nhất đối với việc thực
hiện chương trình này” ông Vũ nhấn mạnh.
3. Yêu cầu về xây dựng nhà ở xã hội:
13


- Cần một quy hoạch tổng thể
Người thu nhập thấp đang rất kỳ vọng từ chủ trương phát triển nhà ở xã
hội. Tuy nhiên, để các dự án nhà ở được thực hiện theo kế hoạch và các căn hộ
đến được đúng đối tượng vẫn còn nhiều việc phải làm.
Tiến độ xây dựng nhà ở xã hội tại các thành phố, đô thị lớn trong cả nước

Ông Đặng Hoàng Huy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bê tông Xuân Mai,
Tổng Công ty xuất nhập khẩu xây dựng-Vinaconex cho biết: dự án xây dựng
nhà ở xã hội có lãi thấp, bên cạnh đó còn trở ngại về cơ chế như văn bản quy
14


định về đối tượng được mua nhà chưa được ban hành, quan trọng nhất là quỹ đất
sạch để doanh nghiệp triển khai dự án còn khó khăn. Ông Đặng Hoàng Huy nói:
“Hiện chưa có tỉnh thành nào ban hành quy chế quy định các đối tượng chính
sách được mua nhà ở thu nhập thấp. Trong khi đó, nhà đầu tư rất mong bán
nhanh căn hộ đến tay người dùng. Ở đây vấn đề chính vẫn là quy hoạch, ta
phải có những quy hoạch tương đối đồng bộ hoàn chỉnh. Đối với những khu
đô thị lớn, thành phố lớn, chúng ta phải sớm có được quỹ đất, từ đó mới
kêu gọi được các doanh nghiệp tham gia đầu tư dễ dàng hơn”.
Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận còn những
tồn tại cần tháo gỡ trong quá trình triển khai chính sách về nhà ở xã hội để đẩy
nhanh tốc độ triển khai các dự án. Đó là: các thủ tục hành chính cần đơn giản
hơn nữa và kịp thời để tạo thuận lợi nhất cho doanh nghiệp trong việc triển khai
dự án, nguồn vốn vay và quan trọng nhất là quỹ đất sạch phục vụ các dự án.
Thực tế hiện nay, các dự án đều triển khai trên quỹ đất công của Nhà nước và
quỹ đất 20% của các khu đô thị. Nhưng với số lượng dự án xây dựng nhà ở xã
hội thì diện tích đất trên là không đủ, nhiều dự án vướng mắc vấn đề này khi
triển khai.
Ông Nguyễn Trần Nam nói: “Chính sách bước đầu đã đi vào thực tiễn
nhưng chắc chắn trong quá trình triển khai còn nhiều vấn đề. Hiện chúng ta
mới đang giải quyết tạm thời, chỗ nào có quỹ đất sạch, thuộc sở hữu công, quỹ
đất 20% được đưa ra xây nhà ở sinh viên, nhà ở thu nhập thấp. Về lâu dài chúng
ta phải có quy hoạch, làm sao phải rõ ràng đâu là đất công, đâu là đất nhà ở.
Trong đất nhà ở lại phải rạch ròi, đâu là đất nhà ở thương mại, đâu là đất nhà ở
xã hội và tỉ lệ phải thích đáng”.

trong văn phòng mà là những công việc đường phố, thường phải gắn với những
nơi công cộng, nơi đông người như chạy xe, bán hàng,… Chính vì vậy họ sẽ gặp
nhiều khó khăn và rất có thể họ sẽ lại bán căn hộ đó cho người khác và quay về
với xóm nhà “ổ chuột” ban đầu. Như vậy, rõ ràng vấn đề giải quyết nhà ở này sẽ
không đi đến đâu, không giải quyết được vấn đề. Căn bản vấn đề là nhà ở phải
gắn với môi trường sống, người dân họ phải sống được và ở đó được.
Chúng ta đã chậm hơn các nước xung quanh rất nhiều. Nếu qua Hàn Quốc,
chúng ta sẽ thấy cách họ tổ chức đô thị rất tuyệt vời, từ những khu nhà, bờ
sông… Việt Nam ta nếu cứ theo đà này thì chắc khó mà đuổi kịp họ. Chúng ta
cần thay đổi căn bản trong tư duy quy hoạch đô thị và quản lý đô thị. Quy hoạch
đô thị và quản lý đô thị như thế nào là điều rất quan trọng.
- Về chất lựơng của nhà ở xã hội:

Về chất lượng, nhà ở cho người có thu nhập thấp không đồng nghĩa với
chất lượng thấp, nó phải tương đương như nhà ở thương mại. Chất lượng công
trình nhà có hai phần, với phần thô thì nhà ở loại nào cũng phải theo tiêu chuẩn
như nhau. Có khác là ở vật liệu hoàn thiện. Vật liệu trong nước có thể đáp ứng
được tất cả các khâu hoàn thiện công trình với giá thành thấp, chất lượng đảm
bảo vì đều được sản xuất theo công nghệ tiêu chuẩn nước ngoài, từ gạch ốp lát
đến sứ vệ sinh.
Thêm nữa, nhà cho người có thu nhập thấp không nên là nhà thấp tầng (5-6
tầng) để bỏ thang máy, vì như thế là lãng phí đất đai, làm tăng chi phí xây dựng.
Vẫn làm cao tầng như quy hoạch cho phép. Để tiết kiệm điện trong quy trình
vận hành, sử dụng, thang máy thiết kế 5 tầng có một điểm dừng - cách làm này
đã được áp dụng ở dạng nhà ở cho người có thu nhập thấp ở nước ngoài.
16


Trong việc tạo dựng quỹ nhà ở xã hội để cho lao động khu công nghiệp,
khu chế xuất, ngay từ đầu chúng ta thiếu chế tài buộc chủ các doanh nghiệp

17


CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP
Không thể nói nhà kinh doanh, nhà đầu tư, nhà thầu có thể làm nhà giá thật
rẻ hoặc có thể làm từ thiện nhà ở xã hội. Đã là doanh nghiệp kinh doanh thì bao
giờ cũng phải có lãi họ mới làm. Nếu để cho doanh nghiệp và những người có
thu nhập thấp tự xoay sở với nhau thì vấn đề sẽ chẳng bao giờ được giải quyết.
Nhà nước phải vào cuộc. Ở các nước khác cũng vậy. Ở Việt Nam mỗi lần giá
nhà đất lên cao, chúng ta lại chung một câu hỏi: Đến bao giờ người có thu nhập
thấp, thậm chí là người có thu nhập bình thường có thể có nhà để ở? Hình như
các khu chung cư, các khu đô thị mới chỉ dành cho những người có tiền. Vậy
thì, đại đa số những người dân bình thường, những người cán bộ công nhân viên
bình thường không có khả năng có nhà riêng.
Chúng ta đã không còn chế độ bao cấp, vậy thì chúng ta giải quyết bằng
cách nào? Nhà nước không thể có khả năng bỏ tiền ra xây dựng rồi phân phối
cho mọi người. Tuy nhiên, nhà nước có thể giải quyết vấn đề này theo hướng kết
hợp.
Để giải bài toán này cần có những giải pháp đồng bộ từ cơ chế, chính
sách đến các giải pháp kinh tế, kỹ thuật, phải có quy hoạch và phải có lộ
trình chứ không phải gặp việc gì, gặp ai có vẻ bức xúc thì giải quyết việc đó.
Chính sách ấy xuất phát từ chủ trương của Nhà nước, các địa phương phải
dành ra những khoảng đất cấp không chứ không phải là mang ra đấu giá. Tình
trạng đấu giá nhà đất tạo kinh phí cho địa phương xây dựng các công trình công
cộng trong giai đoạn vừa qua có phần tích cực. Tuy nhiên, không thể mang tất
cả những thứ đó ra bán trong khi người dân, công nhân họ không thể có tiền để
mà đấu thầu. Đôi khi, để được một ngôi nhà thì tiền đất gấp mấy lần tiền xây.
Cần phải có những khu đất hàng chục ha, thập chí là mấy chục ha để xây
dựng những khu nhà cho người có thu nhập thấp. Chính quyền địa phương cũng
như Chính phủ sẽ mất một khoản thu từ bán đất.

cơ và tham nhũng. Trong bối cảnh đó, các giải pháp tài chính đô thị cần rất đơn
giản và rõ ràng, dễ thực thi và dễ kiểm soát hiệu quả. Với quan điểm như vậy,
tôi xin đề xuất các giải pháp sau đây để các nhà làm chính sách tham khảo:
Giải pháp 1. Chính sách nhà ở xã hội chuyển trọng tâm từ tạo điều kiện
cho bên cung sang tạo điều kiện cho bên cầu.
Tạo điều kiện cho bên cầu nghĩa là khi người thu nhập thấp đã tự tích lũy được
một phần tiền mua nhà hoặc do bán nhà đang ở, tương đương 20% giá nhà, thì
được Ngân hàng chính sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà một lần. Khoản
tiền vay này có lãi suất thấp, được trả dần trong dài hạn và được thế chấp bằng
chính nhà mua.
Khi bên cầu đã có đủ khả năng thanh toán thì thị trường sẽ vào cuộc theo
cơ chế cung cầu để đáp ứng nhu cầu đó cả về giá cả, số lượng và chất lượng.
Dần dần cơ chế cạnh tranh sẽ vận hành mạnh mẽ, điều chỉnh quan hệ cung cầu
và giá cả. Tóm lại, thị trường sẽ thực hiện chức năng của nó là huy động có hiệu
quả tài nguyên của xã hội.
Điều kiện để xem xét ai là đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội nên đơn
giản, chỉ là diện tích ở bình quân đầu người hiện tại là X m2 được chính quyền
sở tại xác nhận. Số X m2 do cấp tỉnh quyết định cho từng kế hoạch 5 năm tùy
theo tình hình cụ thể của địa phương. Không nên dựa vào mức thu nhập vì trong
bối cảnh có sự tồn tại khu vực kinh tế không chính thức còn khá mạnh trong đô
19


thị, thuế thu nhập cá nhân lại đang rất sơ khai, nên rất khó đánh giá đúng mức
thu nhập của các hộ gia đình.
Trong lĩnh vực nhà ở, điều mà bên cung hiện nay đang cần là có đất
“sạch” theo đúng quy hoạch đô thị và có giá phù hợp để sẵn sàng đón nhận dự
án, được ngân hàng dễ dàng cho vay trung hạn, và cuối cùng là các chi phí giao
dịch (transaction cost) ở mức thấp nhất.
Nếu tạo điều kiện cho bên cầu thì ngoại trừ nhà chung cư được chính


“chứng khoán hóa dựa trên thế chấp”
(Mortgage-backed Securitization,
MBS). Ngoài ra, Quỹ còn huy động các nguồn vốn khác như một phần tiền thu
từ đất đô thị, từ tiền vay các nguồn tài chính quốc tế được chính phủ bảo lãnh
v.v. Tiền thu được, ngoài việc mua các khoản cho vay có thế chấp ra, sẽ cho các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để phát triển nhà ở và trợ vốn cho
các dự án nhà ở của Nhà nước.
Do chức năng đăc thù của nó là hoạt động trong thị trường thế chấp cấp 2
nên cả nước chỉ nên có một Quỹ phát triển nhà ở thống nhất. Thể chế tiền tệ này
được gọi là “Tín thác đầu tư bất động sản” (Real Estate Investment Trust,
REIT), là giải pháp rất hiệu quả để xã hội hóa huy động nguồn vốn đầu tư cho
phát triển nhà ở theo sơ đồ như sau:

Hình 1. Sơ đồ cơ chế tín thác đầu tư bất động sản nhà ở
Nhờ thông qua REIT mà tài sản vật thể (bất động sản) chuyển hóa thành
chứng khoán có tính lưu động và tính thanh khoản cao, huy động được các
nguồn vốn phân tán trong xã hội, nên nhiều nước đã tham khảo kinh nghiệm của
Hoa kỳ ( phát hành MBS từ sau Thế chiến II) để áp dụng, như Nhật, Xingapo từ
năm 2000, Hàn Quốc từ 2001, Anh, Pháp từ 2003 v.v.
Nếu nước ta bắt nhịp sớm và nhờ sự giúp đỡ về kỹ thuật của UNDP, tôi tin rằng
trong vòng 3~4 năm nước ta có thể triển khai áp dụng chế độ REIT để huy động
vốn phát triển nhà ở.
Giải pháp 4. Áp dụng chế độ dự trữ đất
Chế độ dự trữ đất (land banking) được chính phủ Thụy Điển áp dụng từ
thập kỷ 30 thế kỷ 20 để nhanh chóng khắc phục tình trạng nhà ở tồi tệ tại Thủ đô
Stockholm khiến nhiều trí thức và lao động có tay nghề ào ạt di cư sang Hoa kỳ
để mong có điều kiện ở tốt hơn. Nội dung dự trữ đất là chính phủ dùng tiền ngân
sách mua vùng đất ngoại thành rộng lớn, thực hiện giải phóng mặt bằng rồi cung
ứng đất với giá rẻ hơn nhiều giá thị trường cho các dự án phát triển nhà ở. Ngày

phải đóng thêm. Tiền mua các căn hộ sở hữu chung được phân bổ vào tiền mua
các căn hộ còn lại.
Với cách thức như vậy thì người thu nhập đỡ gánh nặng lo trả phí quản lý
chung cư trong lúc còn phải lo trả nợ tiền vay mua nhà và chi trả phí điện nước
sinh hoạt. Tôi đề nghị Nhà nước trợ cấp khoản 2% giá nhà phân bổ thêm đó cho
người thu nhập thấp.
( Điều 51 Nghị định 71/2010 quy định khoản tiền 2% tính vào tiền bán căn
hộ được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý.
Cách thức này có nhiều rủi ro như đồng tiền bị mất giá, quản lý kém hay tham
nhũng).
- Ngày 14/3/2009, Ông Lê Hoàng Quân - Chủ tịch UBND TPHCM đã báo
cáo với Thủ tướng Chính Phủ Nguyễn Tấn Dũng về kế hoạch xây dựng ký túc
22


xá cho sinh viên, công nhân lao động, nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp trên địa
bàn thành phố. Cụ thể như sau (theo nguồn Báo Thanh Niên ngày 15/3/2009):
- Thành phố phấn đấu từ nay đến năm 2015, xây dựng khoảng 60.000 chỗ ở
cho sinh viên các trường đại học với tổng vốn đầu tư cho chương trình này lên
đến 2.130 tỷ đồng;
- Về nhà lưu trú cho công nhân, phấn đấu từ nay đến năm 2010 thành phố
triển khai 9 dự án nhà lưu trú cho công nhân nhằm đáp ứng khoảng 21.900 chỗ ở
cho công nhân với tổng mức đầu tư khoảng 1.827 tỷ đồng. UBND TPHCM kiến
nghị Thủ tướng cho các chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
được điều chỉnh mật độ xây dựng; được miễn thuế sử dụng đất 3 năm đầu từ khi
triển khai dự án; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm; không thu tiền
thuê hoặc có thu tiền thuê nhưng giá thấp hơn hoặc nằm trong khung giá qui
định của thành phố được tính chi phí nhà ở cho công nhân vào chi phí khấu hao
tài sản cố định khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; trường hợp doanh nghiệp
thuê nhà cho công nhân ở (không thu tiền) thì được tính chi phí thuê nhà ở vào

cầu Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư ưu tiên bố trí nguồn vốn 4.000 tỷ
đồng huy động từ trái phiếu Chính phủ tập trung đầu tư xây dựng 12.000 căn hộ
tạo 100.000 chỗ ở cho sinh viên; đồng thời chấp thuận cho thành phố áp dụng
hình thức chỉ định thầu các dự án xây dựng nhà ở cho sinh viên.
Theo tôi, Thủ tướng Chính phủ và lãnh đạo UBND TPHCM rất quyết tâm
và có chương trình hành động cụ thể cùng với các giải pháp hết sức tích cực
nhằm giải quyết chỗ ở cho sinh viên, công nhân lao động và người có thu nhập
thấp./.
Theo ông Nguyễn Văn Đực thì hiện tại, trên địa bàn Thành phố HCM gần
như không có nhà ở xã hội còn trên địa bàn Hà Nội vẫn có nhưng thực tế đó
không phải là nhà ở xã hội mà là một dạng hình thức khác nhưng vào giờ chót
nó lại mang tính chất “thế mạng”. Do đó, để chương trình này từng bước đi vào
thực tế chúng ta cần có những giải pháp cụ thể cho vấn đề này.
“Tôi nghĩ nên chia nhà ở xã hội thành 3 loại: loại thứ nhất hoàn toàn do nhà
nước xây dựng để cho công nhân, viên chức,… thuê; loại thứ 2 là bán nhưng
mặt bằng xây dựng cũng như cơ sở hạ tầng phải do nhà nước đầu tư toàn bộ còn
doanh nghiệp chỉ xây dựng để kéo giá thành hạ xuống; còn loại thứ 3 là doanh
nghiệp tự mua đất, tự đền bù, tự kinh doanh. Có như vậy mới khuyến khích
được các doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này. Bên cạnh đó, để
chương trình nhà ở xã hội từng bước đi vào thực tế, tôi nghĩ nhà nước cần phải
lập một Ủy ban quốc gia về nhà ở với những định hướng chiến lược lâu dài, một
Tổng Công ty xây dựng nhà ở để thực hiện các chương trình này, rồi phải lập
một Quỹ phát triển nhà ở để xúc tiến đầu tư và thực hiện, phải lập một khu quy
hoạch phát triển nhà ở xã hội với cơ sở hạ tầng đồng bộ khi đó chúng ta mới có
thể kéo giá thành xuống thấp được”, ông Đực phát biểu.
Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội bất
động sản Thành phố HCM (HoREA) cũng cho rằng để chương trình nhà ở xã
hội đi vào thực tế chúng ta cần phải lập một quỹ tiết kiệm nhà ở xã hội. Nếu cần
có thể lập những hợp tác xã phát triển nhà ở xã hội để mỗi xã viên có thể góp
vốn thực hiện chương trình này.