1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn
lớn của nền kinh tế. Sự biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp lên nền
kinh tế và xã hội. Vì vậy, việc đo lường, đánh giá và dự báo xu thế biến động của thị
trường BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các chính sách ổn định kinh tế
vĩ mô, để có những phản ứng chính sách kịp thời nhằm ngăn chặn, khắc phục sự bất ổn,
đổ vỡ của thị trường BĐS, giúp cảnh báo sớm các chủ thể tham gia thị trường có thể đưa
ra những quyết định phù hợp với xu thế diễn biến của thị trường.
Xuất phát từ tình hình trên, tác giả đã lựa chọn chủ đề “Nghiên cứu xây dựng chỉ số
thị trường bất động sản (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)” làm đề tài nghiên cứu cho
luận án tiến sỹ.
2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan tới luận án
Chỉ số thị trường BĐS đã được một số tác giả trên thế giới nghiên cứu, trong đó
tiêu biểu là Sherwin Rosen, Quigley Mason Jaymon, Bailey, Rebert J.Shiller, David
Zetland và một số tác giả của một số nước Châu Á. Tuy nhiên, các nghiên cứu trên thế
giới chưa chỉ ra cách thức tổ chức xây dựng, phương pháp tính toán xác định chỉ số thị
trường BĐS đối với các nước có thị trường BĐS mới phát triển. Tại Việt Nam cũng
đã có một số nghiên cứu về chỉ số thị trường BĐS, là những nghiên cứu có tính chất
ban đầu nhưng còn những bất cập về nội dung phương pháp tính toán, cách thức thu
thập dữ liệu.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Thông qua đề tài này của luận án, một mặt tác giả tập trung làm rõ một số vấn đề
thuộc về cơ sở phương pháp luận xây dựng chỉ số thị trường BĐS, mặt khác, thực hiện
việc phân tích, đánh giá thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam. Luận án
cũng sẽ làm rõ bài học kinh nghiệm của một số của một số nước trong việc xác định chỉ
số thị trường BĐS và gợi ý vận dụng cho Việt Nam. Trên cơ sở, luận án sẽ đề xuất phương
hướng, giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm
2020 và một số năm tiếp theo.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận án gồm 03 chương. Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về xây
dựng chỉ số thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạng xây dựng chỉ số thị trường
bất động sản ở Việt Nam và tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà
Nội. Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất
động sản ở Việt Nam đến năm 2020.


3
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG
CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Khái quát về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Khái niệm khác nhau về BĐS có thể khái quát như sau:
“BĐS tài sản không di dời được không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai theo không
gian ba chiều đã tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định”.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản: Mỗi BĐS có một số thuộc tính nhất định; trong đó
tính cố định là thuộc tính quan trọng nhất, quyết định đến giá trị của BĐS nếu xem xét
dưới góc độ là hàng hóa lưu thông trên thị trường.
1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS là tổng hợp các giao dịch về
BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ, nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn
của những người tham gia thị trường cùng với những can thiệp của Chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường.
1.1.2.2 Các phân khúc trong thị trường bất động sản: Thị trường BĐS có một số phân khúc
thị trường khác nhau tùy theo mục đích phân loại và tính chất của loại hàng hóa BĐS.
1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm tương
tự như các thị trường khác còn có những đặc điểm riêng biệt.
1.1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản: Thị trường BĐS vai trò quan trọng trong

regresion) và phương pháp kết hợp-điều chỉnh (Mix-adjusted method).
1.2.4.2 Ưu nhược điểm của các phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản:
Việc tính toán chỉ số thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn xuất phát từ chính đặc thù
riêng của hàng hóa BĐS. Đặc điểm này đã làm cho mỗi phương xác định có những ưu
nhược điểm khác nhau nên đòi hỏi khi sử dụng cần phải phân tích đánh giá để lựa chọn
phương pháp phù hợp.
1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản
Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản

Các
yếu
tố

Vai trò quản lý nhà nước đối với hệ thống thông tin thị
trường bất động sản

gián
tiếp

Tư duy, nhận thức về vai trò của chỉ số

Chỉ
số
thị
trường
bất

Khả năng tiếp cận dữ liệu đầu vào

Các

đó là minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nguồn thông
tin, dữ liệu để tính toán chỉ số thị trường BĐS; chỉ tiêu phản ánh sự biến động của giá
giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS là những chỉ tiêu rất quan trọng; lựa chọn loại
chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với đặc điểm phát triển của thị trường BĐS và khả
năng tổ chức thu thập dữ liệu có liên quan; lựa chọn phạm vi bao phủ của chỉ số thị
trường BĐS phụ thuộc vào mức độ phát triển của thị trường BĐS; tần suất của chỉ số thị
trường BĐS phụ thuộc mức độ phát triển của thị trường và năng lực tổ chức tính toán
chỉ số; việc lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với khả
năng thu thập dữ liệu; chỉ số thị trường BĐS được xây dựng cơ bản tuân theo một quy
trình nhất định và việc tổ chức xây dựng chỉ số thị trường BĐS có thể do các tổ chức
khác nhau đảm nhận.


6
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam
2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức
Sau năm 1954, thị trường BĐS chưa hình thành ở nước ta. Từ năm 1986 mới chỉ
xuất hiện một số loại thị trường nhưng thị trường BĐS chưa được hình thành ngay từ
giai đoạn này do còn thiếu các cơ sở pháp lý để vận hành. Hiến pháp năm 1980 chưa
quy định đầy đủ căn cứ pháp lý để vận hành thị trường BĐS một cách hợp pháp.
2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển
Hiến pháp năm 1992 đã tạo điều kiện pháp lý để thị trường BĐS ra đời một cách
hợp hiến và chính thức. Cùng với sự thay đổi của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai
năm 1993 ban hành đã góp phần hình thành tương đối đầy đủ những cơ sở pháp chủ yếu
để thị trường BĐS phát triển. Sau thời điểm năm 1992 được ghi nhận như là mốc thời
gian đầu tiên của sự hình thành thị trường BĐS ta một cách chính thức. Kể từ giai đoạn

một hoặc một số khu vực thị trường của địa phương.
2.2.2.3 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp kết hợp-điều chỉnh: Chỉ số
giá BĐS xác định theo phương pháp quy định của Bộ Xây dựng là phương pháp bình
quân (số học và gia quyền) kết hợp với kỹ thuật định giá, hiệu chỉnh giá BĐS. Về bản
chất, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo quy định của Bộ Xây dựng có thể được


8
xem như một dạng của phương pháp kết hợp-điều chỉnh đã được ứng dụng trên thế giới.
2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản: Chỉ số thị trường BĐS do các tổ
chức thị trường xây dựng được thực hiện theo những cách thức, quy trình thực hiện riêng.
Chỉ số thị trường BĐS do cơ quan quản lý nhà nước xác định được triển khai theo các bước
phổ biến
2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản
Các chỉ tổ chức của thị trường công bố thông qua các ấn phẩm là các tạp chí
chuyên ngành, tờ rơi thông tin, trang thông tin điện tử, phương tin thông tin đại chúng và
các hội nghị chuyên đề.
2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở nước
ta hiện nay
2.3.1 Những kết quả đạt được
Chỉ số thị trường BĐS được xác định trong thời gian qua là những kết quả đáng ghi
nhận, là tiền đề tìm ra những giải pháp tiếp tục hoàn thiện quy trình cũng như phương
pháp xác định chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam trong giai đoạn tới.
2.3.2 Một số hạn chế, yếu kém
- Số lượng thông tin phản ánh trạng thái, xu thế diễn biến phát triển của thị trường
bất động sản còn rất hạn chế.
- Chất lượng của thông tin phản ánh trạng thái, xu thế diễn biến phát triển của thị
trường bất động sản còn bất cập.
Bảng 2.1. Mức độ tin cậy của thông tin phản ánh
xu thế diễn biến giá bất động sản

Nguồn: Tổng hợp của NCS từ kết quả điều tra.
Số liệu trên cho thấy, thông tin liên quan đến giá BĐS do các tổ chức kinh doanh
BĐS, sàn giao dịch BĐS và phương tiện thông tin đại chúng có độ tin cậy thấp trong khi
đó thông tin được cung cấp bởi cơ quan quản lý có độ tin cậy cao hơn nhưng khả năng
cung cấp thông tin lại rất hạn chế.


9
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan
a) Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản không cao:
- Đối với thông tin phát triển bất động sản: Việc tiếp cận thông tin về quy hoạch
phát triển BĐS và thông tin của dự án kinh doanh BĐS còn rất hạn chế.
100%
90%

13%

16%

18%

41%

31%

53%

80%
70%

Giai đoạn 20092011

Giai đoạn 20122013

0%

Nguồn: NCS tổng hợp từ các báo cáo của Bộ Xây dựng.
Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch
Thực trạng trên cho thấy việc công khai, minh bạch thông tin liên quan đến quá
trình triển khai thực hiện các quy hoạch phát triển BĐS còn một số bất câp.
- Đối với thông tin hiện trạng bất động sản:
Bảng 2.2. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số đô thị
Đơn vị tính: %
Địa phương

2008

2010

2012

2013

TP. Hà Nội

34

62

68

địa phương gặp khó khăn.
c) Vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường bất động sản còn hạn chế:
Nhà nước có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua xây dựng cơ chế tạo hành
lang pháp lý để các chủ thể tham gia thị trường BĐS có thể tiếp cận thông tin một cách
dễ dàng, chính thống nhưng trên thực tế còn nhiều bất cập đã không tạo tính công bằng,
sự bình đẳng trong hoạt động thị trường.
đ) Kinh nghiệm xây dựng chỉ số thị trường bất động sản còn thiếu: Kinh nghiệm
của các nước đi trước về xây dựng chỉ số thị trường BĐS chưa được tổng kết một cách
thấu đá để có thể rút ra những bài học cần thiết áp dụng ở Việt Nam.
2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan
a) Khả năng tiếp cận thông tin, dữ liệu thống kê liên quan đến bất động sản từ các
cơ quan quản lý nhà nước là rất khó khăn: Hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa
được xây dựng theo các chuẩn mực là những rào cản chủ yếu cho việc tiếp cận và thu
thập thông tin đầu vào để tính toán chỉ số thị trường BĐS.
Bảng 2.3. Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản
Đơn vị tính: %
Chỉ tiêu

Tổng số
trả lời

Dễ
tiếp cận

Tiếp
cận

Khó
tiếp cận


11
b) Phạm vi của chỉ số được xác định chưa phù hợp với thực tế phát triển của thị
trường: Cách xác định khu vực thị trường trong quá trình tính toán chỉ số thị trường
BĐS đã không phản ánh sự khác biệt của xu thê sbieens động của thị trường.
c) Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản còn bất cập: Chủ yếu sử
dụng các phương pháp tính toán đơn giản. Phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS
theo quy định của Bộ Xây dựng đã bước đầu tiệm cận với phương pháp được sử dụng
trên thế giới, kỹ thuật tính toán phức tạp hơn nhưng còn tồn tại những bất cập.
đ) Nguồn lực để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản còn rất hạn chế: Việc thu
thập thông tin, tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS gặp khó khăn về việc dự trù kế
hoạch kinh phí, phân bổ kinh phí để thuê tổ chức tư vấn thực hiện công việc này.
e) Chế tài liên quan đến trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm xây dựng
chỉ số thị trường BĐS chưa đầy đủ: Trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm xây
dựng chỉ số thị trường BĐS đã được quy định tại văn bản quy pháp luật ở cấp bộ quản lý
ngành là chưa đủ mạnh.
2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội
2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội
2.4.1.1 Sơ lược về thành phố Hà Nội: Thành phố Hà Nội là đô thị loại đặc biệt, đồng
thời là Thủ đô của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Theo quy hoạch đô thị,
tổ chức không gian của Thủ đô Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị.
2.4.1.2 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội: Tương tự
như các thị trường BĐS ở các đô thị lớn của Việt Nam, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội
cũng đã trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau kể từ khi hình thành chính thức đến nay.
2.4.1.3 Sơ lược diễn biến giá bất động sản của thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến nay: Chỉ
tính riêng từ năm 2000 đến nay, giá BĐS nhà đất nói riêng của thành phố Hà Nội đã trải qua
các chu kỳ bùng nổ rồi suy giảm tương đối rõ nét. Chu kỳ thứ nhất từ năm 2000-2006, trong đó
pha bùng nổ xảy ra vào giai đoạn 2000-2003, pha suy giảm và đóng băng xảy ra vào giai đoạn
2004 đến giữa năm 2006. Chu kỳ thứ hai từ giữa năm 2006 đến nay, trong đó pha bùng nổ xảy
ra vào giai đoạn từ giữa năm 2006 đến đầu năm 2008; pha chạng vạng, suy giảm rồi đóng băng
xảy ra từ năm 2008 đến giữa năm 2013 và pha dần hồi phục từ năm cuối 2013 đến nay.

Chỉ số REMI có nhược điểm rất cơ bản là rất khó để xác định chính xác tỷ trọng
ảnh hưởng của mỗi thành phần có trong chỉ số (tỷ trọng a,b,c) và xác định chuẩn xác
thời gian giao dịch BĐS thành công. Chính vì vậy, loại chỉ số được lựa chọn là các chỉ
số thành phần của chỉ số REMI; gồm chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch
BĐS căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội.
Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định cho giai đoạn từ quý I
năm 2012 đến quý IV năm 2014 với tần suất theo quý. Thời điểm gốc được lựa chọn là
quý I năm 2011.
2.4.2.3 Lựa chọn phương pháp xác định chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà
Nội được tính toán sẽ sử dụng phương pháp xác định theo quy định của Bộ Xây dựng
theo công thức tổng quát sau:
a) Đối với chỉ số giá giao dịch bất động sản:
n

RPI 

W

B ÐSj

j 1
n

WB ÐSj

I
j 1

(2.2)



13
Trong đó:
- Q: chỉ số lượng giao dịch của BĐS của thành phố Hà Nội;
- K sB ÐSj : lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm
so sánh (j=1n);
- K oB ÐSj : lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm
lựa chọn làm gốc;
- n: số lượng loại BĐS trong khu vực.
Tuy nhiên, phương pháp trên cần phải chỉnh sửa một số bất cập về phân chia khu
vực thị trường; cách xác định chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư chung của toàn thành
phố theo chỉ số giá giao dịch của từng loại căn hộ chung cư chung trên địa bàn toàn
thành phố và sửa đổi việc phân loại căn hộ chung cư thành phân loại căn hộ chung cư
theo loại căn hộ chung cư.
2.4.3 Trình tự các bước tiến hành tiến hành xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của
thành phố Hà Nội
Chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
được tiến hành theo các bước dưới đây:
Bước 1: Phân chia khu vực và lựa chọn căn hộ chung cư đại diện: Kết quả quan sát tỷ
lệ lượng giao dịch căn hộ chung cư của các khu vực theo địa giới hành chính trên địa
bàn thành phố Hà Nội giai đoạn vừa qua là cơ sở để phân chia khu vực thị trường.
Bảng 2.4. Tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
STT
1
2
3
4
5
6
7

22,54
23,01
6,88
1,42
5,03
2,79
0,63
100

Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng năm 2013


14
Kết hợp với kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng khác, thị trường BĐS
của thành phố Hà Nội được phân chia thành 04 khu vực để xây dựng chỉ số thị trường
BĐS như sau:
Bảng 2.5. Phân chia khu vực của thành phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội
Khu vực 1

Khu vực 2

Khu vực 3

Khu vực 4

Hoàn Kiếm

Tây Hồ


các nguồn số liệu như đã sử dụng để xây dựng dữ liệu thời kỳ gốc. Thêm vào đó, luận
án đã thực hiện điều tra một số đối tượng được lựa chọn ngẫu nhiên trên địa bàn 13
quận của thành phố Hà Nội.
Bước 4: Tính toán chỉ số: Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà
Nội được tính toán theo mô hình dưới đây:


15
Các dữ liệu về giá căn hộ chung
cư thời điểm so sánh

Các dữ liệu về
giá căn hộ
chung cư thời

chung cư
cao cấp

điểm gốc

CSG căn
hộ chung
cư bình
dân

CSG căn
hộ chung
cư trung
cấp


vực 3

vực n

Chỉ số giá căn hộ chung cư của
Thành phố

Nguồn: Tổng hợp của NCS.
Sơ đồ 2.2. Mô hình xác định chỉ số giao dịch
căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
2.4.4 Kết quả xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội
Tổng hợp kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư
của thành phố Hà Nội theo tỷ lệ % và được biểu diễn dưới dạng biểu đồ như sau:
Bảng 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội

Danh mục

Q1

2012
Q2 Q3

Q4

Q1

2013
Q2 Q3

Q4

17

Nguồn: Kết quả tính toán của NCS
Biểu đồ 2.7. Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội

2.4.5 Phân tích xu thế diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ chỉ số
đã được xác định
Chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
theo kết quả tính toán đã phản ánh một cách cụ thể xu thế biến động của thị trường BĐS
của thành phố trong giai đoạn so sánh. Theo đó, mặc dù giá cả giao dịch BĐS không có
sự biến động lớn nhưng lượng giao dịch một số loại BĐS, trong đó có loại căn hộ chung
cư có quy mô nhỏ và giá rẻ lại có xu thế biến động mạnh.
2.4.6 Một số vấn đề rút ra từ kết quả tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành
phố Hà Nội
2.4.6.1 Những kết quả đạt được: Chỉ số được xác định đã phản ánh một số yếu tố tác
động trực tiếp đến quá trình tính toán chỉ số. Kết quả xác định chỉ số đã chứng minh giải
pháp khắc phục một số bất cập của phương pháp xác định theo quy định của Bộ Xây
dựng là phù hợp.
2.4.6.2 Những khó khăn đặt ra: Bên cạnh những kết quả đạt được, việc tính toán chỉ số
thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã đặt ra một số khó khăn như: khó khăn trong
thu thập thông tin, dữ liệu; khó khăn về nghiệp vụ định giá BĐS; khó khăn về lực lượng
tổ chức tính toán chỉ số; khó khăn để phân chia khu vực với phạm vi toàn quốc; việc sử
dụng chỉ số để đánh giá thực trạng và dự báo xu thế diễn biến của thị trường BĐS đòi
hỏi cần phải tiếp tục nghiên cứu; việc xác định chỉ số thị trường BĐS có kết quả cần
phải có một số điều kiện khác.


18
CHƯƠNG 3
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ

năm tiếp theo: Cùng với hệ thống thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng


19
XHCN ngày càng được hoàn thiện, môi trường pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS
của Việt Nam phát triển ngày một hoàn thiện hơn.
3.2 Thuận lợi, khó khăn và yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường
bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020
3.2.1 Thuận lợi và triển vọng
Thị trường BĐS ở nước ta đã, đang có dấu hiệu phục hồi và triển vọng phát triển
trong thời kỳ tới. Đến năm 2020 và những năm tiếp theo, thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ
phát triển để đáp ứng các yêu cầu hội nhập hiệu quả vào nền kinh tế thế giới. Kinh
nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và hệ thống thông tin thị trường BĐS
ngày được nâng cao. Kinh nghiệm của các nước đi trước trong việc xây dựng hệ thống
thông tin thị trường BĐS bước đầu đã được vận dụng ở nước ta là những bài học bổ ích
để hoàn thiện phương pháp tính toán và tổ chức xây dựng có kết quả chỉ số đo lường thị
trường BĐS của Việt Nam.
3.2.2 Khó khăn và thách thức
Nền kinh tế của nước ta tuy vẫn trong giai đoạn tăng trưởng nhưng tốc độ chậm lại.
Thu nhập của người dân tuy có được cải thiện nhưng thu nhập của phần lớn các đối
tượng như cán bộ, công chức, lượng lượng vũ trang, công nhân, người lao động không
có việc làm ổn định còn thấp, không có khả năng thanh toán cho nhu cầu về nhà ở. Mặc
dù đã bước đầu đã có định hướng việc thu thập thông tin, dữ liệu phục vụ việc xây dựng
và công bố chỉ số thị trường BĐS nhưng nhìn chung đây là thách thức khó vượt qua.
Kinh nghiệm trong ban hành quy định liên quan đến phương pháp xác định, trách
nhiệm tổ chức xây dựng chỉ số thị trường còn hạn chế sẽ là những thách thức không nhỏ
để xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam.
3.2.3 Yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
đến năm 2020 và những năm tiếp theo
Chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam được xây dựng phải đáp ứng một số yêu cầu;

3.3.2.4 Lựa chọn phương án tổ chức thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số thị trường bất
động sản: Việc tổ chức thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số thị trường BĐS thực hiện
trên cơ sở thuê các tổ chức tư vấn đảm nhận. Mặt khác, cần thiết phải xây dựng cơ sở
pháp lý đủ mạnh để tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành hệ thống thông tin thị
trường BĐS.
3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt
Nam đến năm 2020
3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với nâng
cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản
3.4.1.1 Minh bạch thông tin hiện trạng bất động sản: Theo đó, tiếp tục hoàn thiện việc
xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý BĐS thống nhất trên toàn quốc; cần tập trung
nguồn lực để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất góp phần tạo điều kiện pháp lý để BĐS được lưu thông hợp pháp trên thị trường; để
người mua và người bán BĐS tự nguyện đăng ký với cơ quan nhà nước trong hoạt động
giao dịch BĐS.


21
3.4.1.2 Minh bạch thông tin phát triển bất động sản: Theo đó, cần công khai thông tin
về quy hoạch; về quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh
BĐS; đổi mới công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị; tiếp tục
hoàn thiện các quy định liên quan hoạt động của thị trường sơ cấp đối với đất đai.
3.4.1.3 Minh bạch thông tin giao dịch bất động sản: Thực hiện bắt buộc phải thanh toán
qua ngân hàng khi giao dịch BĐS; Đổi mới cơ chế thế chấp, giải chấp để đáp ứng mục
tiêu huy động hệ thống các ngân hàng tham gia thị trường BĐS; Nghiên cứu hoàn thiện
các chính sách thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý và giao dịch BĐS.
3.4.1.4 Minh bạch thông tin tín dụng bất động sản: Cần xem xét để công khai thông tin
về khách hàng BĐS vay tại các tổ chức tín dụng và các tổ chức khác có hoạt động ngân
hàng. Các số liệu thống kê về tín dụng BĐS cần được công khai, minh bạch và dễ tiếp cận.
3.4.1.5 Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm về thị trường bất động sản: Cần thiết phải xây

3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
3.4.3.1 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cán bộ, công chức trong bộ
máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản: Cần ra soát lại trình độ, năng lực
cán bộ phù hợp với nhiệm vụ được phân công; trên cơ sở đó tổ chức tập huấn để nâng
cao trình độ cán bộ về công tác chuyên môn. Các cơ sở đào tạo cần phải xây dựng hệ
thống tài liệu giảng dạy phù hợp với yêu cầu thực tế và trình độ cán bộ.
3.4.3.2 Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động
sản, nhất là nghiệp vụ môi giới bất động sản: Cần tăng cường nội dung, chất lượng đào
tạo ở cấp đại học và sau đại học về chuyên ngành BĐS và thị trường BĐS. Hệ thống các
cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cần cải tiến nội dung tài liệu giảng dạy và phương pháp
giảng dạy.
3.4.3.3 Đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị
trường bất động sản: Cần tập trung trang bị những kiến thức liên quan đến nội dung,
bản chất của các cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS; cách thức tổ chức thu thập thông tin,
dữ liệu và cập nhật chúng; kỹ năng sử dụng các phần mềm quản lý thông tin, dữ liệu.
3.4.3.4 Đào tạo chuyên môn nghiệp vụ xây dựng chỉ số thị trường bất động sản: Cần
tăng cường đào tạo một số nghiệp vụ cụ thể trong quá trình tính toán xác định chỉ số,
trong đó có nghiệp vụ định giá BĐS.
3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số thị
trường bất động sản ở Việt Nam
3.5.1 Quán triệt về nhận thức, tư tưởng
Cần phải có sự thống nhất trong nhận thức, tư tưởng của bộ máy quản lý nhà nước
về thị trường BĐS về vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường BĐS.
3.5.2 Các kiến nghị ban hành chính sách
Chính phủ và Bộ Xây dựng cần thiết nghiên cứu ban hành các văn bản quy phạm
pháp luật có tính pháp lý về cung cấp thông tin thị trường BĐS. Chính phủ cần xem xét
để sớm ban hành Nghị định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS.
Bộ Xây dựng cần nghiên cứu để ban hành kịp thời văn bản quy phạm pháp luật để sửa
đổi những bất cập đặt ra và bổ sung các quy định cần thiết liên quan xây dựng chỉ số thị
trường BĐS.

Do hạn chế về kinh nghiệm cũng như nguồn lực nên luận án chưa thể bao quát tất
cả các vấn đề liên quan đến xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Do vậy, tác giả kiến nghị
hướng nghiên cứu tiếp sau luận án như sau:
- Tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS có tính chất
tổng hợp ở cấp độ hẹp (chỉ số REMI);
- Nghiên cứu các điều kiện cần thiết để có thể ứng dụng phương pháp xác định chỉ
số thị trường BĐS theo phương pháp sử dụng mô hình toán kinh tế;
- Phương pháp tính toán chỉ số của những địa phương có thị trường BĐS phát triển
ở cấp độ thấp hơn;
- Nghiên cứu cách thức sử dụng các chỉ số để phân tích, đánh giá một cách định
lượng thực trạng biến động của thị trường BĐS và phương pháp sử dụng chỉ số để dự
báo xu thế phát triển của thị trường trong tương lai, nhất là tương lai gần.
- Cần tiếp tục triển khai thí điểm xây dựng chỉ số thị trường BĐS đối với một số đô
thị làm cơ sở để tổng kết, đánh giá và nhân rộng cho các địa phương khác.
Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các nhà quản lý,
các thầy cô giáo, các đồng nghiệp và bạn đọc để nội dung luận án được hoàn thiện hơn .