ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

PHẠM VĂN TÙNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

PHẠM VĂN TÙNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số:
60850103


Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy, hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân Quận 12, Phòng Tài
nguyên và Môi trường Quận 12 và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12
đã tạo điều kiện cho tôi có thời gian học tập, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài
liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Học viên

Phạm văn Tùng


MỤC LỤC
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG BIỂU
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài……..........................................................................................1
3. Nội dung nghiên cứu...............................................................................................1
4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................2
5. Ý nghĩa khoa khọc và thực tiễn...............................................................................2
6. Cấu trúc luận văn....................................................................................................3
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT..........................................................4
1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở................................................................................................................4
1.1.1. Khái niệm và các tính chất của đất đai..............................................................4


với

đất................................................................................................................................8
1.2.1.1. Đăng ký lần đầu……….................................................................................8
1.2.1.2. Đăng ký biến động………...........................................................................10
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.................................................................................................................13
1.2.2.1. Khái niệm.....................................................................................................13


1.2.2.2. Những trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................................14
1.2.2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.................................................................................15
1.2.3. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện
hành...........................................................................................................................16
1.3. Kinh nghiệm nước ngoài trong đăng ký, cấp Giấy chứng nhận .......................23
1.3.1. Australia (Úc)..................................................................................................23
1.3.2. Trung Quốc.....................................................................................................23
1.3.3. Hà Lan.............................................................................................................24
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH.......................................................................................................................27
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội................................................................27
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên...................................27
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội................................................................................30
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế-xã hội................................33

3.1.4. Giải pháp về tài chính đất đai..........................................................................80
3.1.5. Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................81
3.1.6. Giải pháp về nhân lực.....................................................................................83
3.2. Giải pháp cụ thể đối với Quận 12......................................................................84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................87
PHỤ LỤC ................................................................................................................92


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND: Ủy ban nhân dân
TNMT: Tài nguyên và Môi trường
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
CSDL: Cơ sở dữ liệu
TTUD&PTCNĐC: Trung tâm ứng dụng và phát triển công nghệ địa chính
ViLIS: Hệ thống thông tin đất đai (Vietnam Land Information System)
ISO: International Organization for Standardization
DTCNQSDĐ: Diện tích chứng nhận quyền sử dụng đất.


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan
Hình 2.1. Bản đồ ranh giới hành chính Quận 12


DANH MỤC BẢNG

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói riêng đang
là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt
chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài
nguyên hữu hạn này. Muốn vậy, trước hết Nhà nước - với vai trò là đại diện chủ sở hữu phải
quản lý thật tốt quỹ đất của mình, tức là phải trả lời được các câu hỏi “Ở đâu? Có những gì?
Bao nhiêu? Như thế nào?”. Do đó, để kiểm soát được tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ
sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên hiện nay, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang gặp nhiều khó khăn và
tiến độ thực hiện công tác này còn chậm. Chính vì vậy, việc đánh giá đúng thực trạng của
công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp thiết trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh là một địa bàn có quá trình đô thị hóa, phát triển kinh
tế xã hội, dịch vụ thương mại rất cao. Từ đó dẫn đến các vấn đề chuyển dịch đất đai trên địa
bàn rất phức tạp và đa dạng. Do người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình không đúng
theo pháp luật làm cho đất đai thường xuyên biến động liên tục với nhiều hình thức khác
nhau. Dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, vì vậy vấn đề đăng ký đất
đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà
nước về đất đai. Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài:
“Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận 12, thành phố Hồ
Chí Minh”.
2. Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí
Minh, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp
giấy chứng nhận nói riêng và cải cách hành chính nói chung.
b. Ý nghĩa thực tiễn:
- Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ hành
chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước
về đất đai.
- Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết một số
vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.
6. Cấu trúc luận văn


Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo thì cấu trúc của
luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12,
thành phố Hồ Chí Minh.


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở
1.1.1. Khái niệm và các tính chất của đất đai
Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng mang tính lịch sử luôn tham gia vào các mối quan
hệ xã hội cụ thể là quá trình sử dụng đất, quá trình này chịu sự chi phối của các điều kiện tự

mang tính tức thời, không ổn định như tính vốn có của đất;
+ Tính cố định vị trí: khi sử dụng không thể di chuyển đất đai từ chỗ này sang chỗ khác
mà nó hoàn toàn cố định trong sử dụng;
+ Tính vĩnh cửu: là tư liệu sản xuất hoàn toàn vĩnh cửu không phụ thuộc bởi thời gian,
nếu biết sử dụng hợp lý, đất sẽ không bị hư hỏng mà có thể tăng hiệu quả sử dụng.
1.1.2. Cơ sở lý luận của đăng ký quyền sử dụng đất
Với các tính chất điển hình của đất đai như tính hạn chế về số lượng, tính cố định vị trí,
tính vĩnh cửu… thì đất đai cần được sử dụng hiệu quả và bền vững. Trong Luật Đất đai 2013
đã khẳng định: đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
tài sản nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Khai thác, sử
dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất là động lực phát triển của xã hội. Trong lịch
sử, con người đã dùng sức mạnh để chiếm hữu, bảo vệ và đầu tư cho đất đai để phục vụ mình
và mỗi đất đai đã dần trở thành một đơn vị lãnh thổ (đơn vị hành chính).
Mỗi đơn vị lãnh thổ này là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm người sở hữu hoặc
người có quyền sử dụng và quản lý nó. Biện pháp hành chính quản lý đất đai là hệ thống các
Luật, Nghị định, Thông tư về đăng ký quyền sử dụng đất, là thủ tục hành chính xác lập mối
quan hệ giữa Nhà nước (tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) với người sử dụng
đất. Trong Hiếp pháp 1980 đến Luật Đất đai 1993 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân. Luật Đất đai 2003 cũng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và làm rõ vai trò của Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu.
Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan nhằm bảo
đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên.
Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau:
- Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi người (như đăng ký hộ tịch)
hoặc với một nhóm người (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phương tiện, đăng ký pháp
nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện cho những người có nhu
cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo hiểm nhân thọ...);
- Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan
nhà nước khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện.
Trường hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nước về một sự việc hoặc

chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai về hình thể, diện tích, chủ
sử dụng đến từng thửa đất.
1.1.3. Vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm cơ sở để
nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai Quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ
căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của


họ theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký đất đai phải chấp hành đúng Luật Đất đai và các
quy định kỹ thuật của ngành địa chính, cụ thể là:
- Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích, loại đất, thời hạn sử dụng và
các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật.
- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội dung thông
tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài liệu có liên quan.
Đăng ký quyền sử dụng là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều
kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
Đăng ký quyền sử dụng đất vừa phải có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các nhiệm
vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các thông tin đăng
ký phải thống nhất với các tài liệu có liên quan. Hoàn thiện tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai
không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất
đai, là nguồn tư liệu vừa mang tính hiện trạng vừa mang tính pháp lý cho việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết các vụ tranh chấp đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [Luật Đất đai năm 2013].
Trong đó:

- Đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản gắn liền với đất là một công việc phức tạp đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập
đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải quyết
hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất.
- Việc xét duyệt để thừa nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp
luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai.
- Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo chặt chẽ,
sát sao của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan.
- Đăng ký ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác đo đạc, bản
đồ dẫn đến mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa đất có mức độ khác nhau.
- Được hoàn thành trong một thời gian nhất định.
b) Mục đích của đăng ký lần đầu
Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ đến từng thửa đất trên toàn lãnh
thổ, để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
cho các chủ sử dụng có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, đồng thời quản lý những
trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
c) Các trường hợp được đăng ký lần đầu


- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
d) Đăng ký lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động
- Thứ nhất: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối
với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với
đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy
định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định
rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở

hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy
định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ
hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung,
nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào
Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm


quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và
Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan
tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;


- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy
chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp
nộp hồ sơ tại cấp xã.
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
1.2.2.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [Luật Đất đai
năm 2013].
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là
rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả
nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về
xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.2.2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của


người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.2.3. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành
a) Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hiện hành
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 2013
Luật Nhà ở năm 2005.
Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày

dụng đất.
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 08/2/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 69/2011/TT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 của Bộ Tài chính và Bộ Tư
pháp về hướng dẫn chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí
cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm và phí sử dụng dịch vụ khách hàng thường xuyên.
Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định sửa đổi liên quan đến trình tự thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
Thông tư liên tịch số 20/2011/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài gắn liền
với đất.
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về hồ sơ địa chính.