Bộ giáo dục và đào tạo
trờng đại học nông nghiệp hà nội
----------

----------

Bùi huy quang

Tìm hiểu thực trạng công tác bồi thờng, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng và tái định c ở một số dự án khu đô
thị mới trên địa bàn Quận Hà Đông- thành phố Hà Nội

Luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số

: 60.62.16

Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn văn xa

Hà Nội - 2009


Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và cha từng đợc ai công bố trong bất


Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

ii


Mục lục
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục biểu đồ

vii


Yêu cầu

3

2.

Tổng quan về công tác bồi thờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

5

2.1

Tổng quan về công tác bồi thờng, hỗ trợ GPMB và tái định c

5

2.1.1

Khái niệm bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi nhà nớc thu hồi đất

5

2.1.2

Đặc điểm của công tác bồi thờng, hỗ trợ GPMB

5

2..2


2.3.2

Thời kỳ từ 1987 đến năm 1993

13

2.3.3

Thời kỳ từ 1993 đến nay

14

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

iii


2.4

Tình hình thực hiện công tác bồi thờng, hỗ trợ GPMB và tái định
c ở thành phố Hà Nội

28

2.4.1

Chính sách bồi thờng, hỗ trợ và tái định c

28


3.3

Phơng pháp nghiên cứu

32

3.3.1

Phơng pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu

32

3.3.2

Phơng pháp điều tra thực tế

33

3.3.3

Phơng pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu

33

4.

Kết quả nghiên cứu

34


4.2.3

Thực trạng phát triển đô thị

44

4.2.4

Thực trạng phát triển các khu dân c nông thôn

45

4.3

Định hớng phát triển đô thị và các điểm dân c tập trung

45

4.4

Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên kinh
tế x hội ảnh hởng đến công tác giải phóng mặt bằng

4.5

46

Thực trạng công tác bồi thờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái
định c trên địa bàn quận Hà Đông


Đánh giá chung về tình hình thực hiện công tác bồi thờng, hỗ trợ
GPMB và tái định c trên địa bàn Quận Hà Đông qua 03 dự án

76

5.

Kết luận và kiến nghị

82

5.1

Kết luận

82

5.2

Kiến nghị

83

Tài liệu tham khảo

85

Phụ lục



Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

4

CP

Chính phủ

5

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

HĐND

Hội đồng nhân dân

8

HTXNN


Ngân hàng thế giới

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

vi


Danh mục bảng
STT

Tên bảng

Trang

4.1

Diện tích cơ cấu đất đai năm 2008 của quận Hà Đông

39

4.2

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP)

40

4.3

So sánh chênh lệch giá bồi thờng và thực tế chuyển nhợng trên

4.3

Cơ cấu diện tích đất thu hồi theo loại đất dự án Khu đô thị mới
Mỗ Lao

58

4.4

Tiến độ thực hiện công tác GPMB dự án Khu đô thị mới Mỗ Lao

58

4.4

Cơ cấu diện tích đất thu hồi theo loại đất dự án Đờng Lê Văn
Lơng kéo dài

4.5

73

Tiến độ thực hiện công tác bồi thờng, hỗ trợ GPMB và tái định
c dự án đờng Lê Văn Lơng Kéo dài

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

74

vii


68

4.5

Khu đô thị mới Văn Quán - Yên Phúc

68

4.6

Tuyến đờng đang thi công - Dự án đờng Lê Văn Lơng kéo dài
(Dự án đờng trục phát triển phía Bắc quận Hà Đông)

4.7

74

Tuyến đờng đang vớng mặt bằng không thi công đợc - Dự án
đờng Lê Văn Lơng kéo dài.

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

75

viii


1. Mở đầu
1.1


1


thơng mại dịch vụ, giáo dục, y tế, x hội, đào tạo.v.v. Nhà nớc phải thu hồi
đất của ngời sử dụng đất và phải bồi thờng cho ngời bị thu hồi. Việc thực
hiện bồi thờng giữ vị trí hết sức quan trọng là yếu tố có tính quyết định trong
toàn bộ quá trình bồi thờng giải phóng mặt bằng. Trong những năm qua công
tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vớng mắc trong quá trình triển khai thực
hiện. Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nớc đ
từng bớc hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý
hớng dẫn thực hiện về công tác bồi thờng, hỗ trợ GPMB và tái định c thực
hiện một cách có hiệu quả.
Đặc biệt, Hà Nội là thủ đô, là trung tâm kinh tế, chính trị và x hội của
cả nớc do vậy vấn đề Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc càng rõ nét
hơn. Kể từ ngày 01/8/2008, sát nhập tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh
Phúc và 04 x thuộc huyện Tiến Xuân - Hoà Bình vào Thành phố Hà Nội, đến
nay Thành phố Hà Nội có 334.470,02 ha diện tích tự nhiên và 6.232.640 nhân
khẩu, có 29 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm các quận: Ba Đình, Cầu
Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trng, Hoàn Kiếm, Hoàn Mai, Long Biên,
Tây Hồ, Thanh Xuân, các huyện: Ba Vì, Chơng Mỹ, Đan Phợng, Đông
Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Mê Linh, Mỹ Đức, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc
Oai, Sóc Sơn, Thạch Thất, Thanh Oai, Thanh Trì, Thờng Tín, Từ Liêm, ứng
Hoà và Thị x Sơn Tây; có 577 đơn vị hành chính cấp x (gồm 401 x , 154
phờng và 22 thị trấn) do đó nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các khu công
nghiệp, các khu đô thị mới ngày càng trở nên cấp thiết để đáp ứng cho nhu
cầu phát triển của x hội và tốc độ đô thị hóa của Thành phố Hà Nội nói riêng
và cả nớc nói chung.
Hà Đông là quận mới của Thành phố Hà Nội kể từ ngày 08/5/2009 theo
Nghị quyết số 15 của Chính phủ sau khi từ Thành phố thuộc tỉnh Hà Tây thì

- Nắm vững chính sách bồi thờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cũng
nh các văn bản pháp lý có liên quan.
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực,
chính xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đ lựa
chọn để nghiên cứu.
- Tổ chức trao đổi, toạ đàm về tình hình thực hiện công tác bồi thờng,
hỗ trợ GPMB với một số cơ quan nhà nớc trực tiếp thực hiện.
- Nghiên cứu vững chắc các đối tợng, mục đích và phạm vi cần nghiên
cứu từ đó đánh giá đợc những tồn tại, khó khăn do nguyên nhân từ đâu? để

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

3


đa ra những giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và đẩy nhanh tiến độ
thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án khu đô thị mới cần
nghiên cứu nói riêng và cả Quận Hà Đông, TP Hà Nội nói chung.

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

4


2. Tổng quan về công tác bồi thờng, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng
2.1

Tổng quan về công tác bồi thờng, hỗ trợ GPMB và tái định c


trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên cạnh
đó công tác GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của
toàn x hội. ở các địa phơng khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều
đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phơng pháp hợp lý để thực
hiện công tác này. Tuy nhiên, công tác GPMB mang tính đa dạng và phức tạp:
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án đợc tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, x hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực đô thị, mật độ dân c cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và
tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thờng, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng có những đặc trng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức
độ tập trung dân c khá cao, ngành nghề dân c phức tạp, hoạt động sản xuất
đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thơng mại, buôn bán nhỏ... quá
trình GPMB và giá đất tính bồi thờng, hỗ trợ cũng có đặc trng riêng của nó.
Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân c là sản
xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB
và giá đất tính bồi thờng, hỗ trợ cũng đợc tiến hành với những đặc điểm
riêng biệt [9].
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - x hội đối với mọi ngời dân. ở khu vực nông
thôn, dân c chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là t liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân c vùng
này là giữ đợc đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đợc lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhng họ vẫn không cho thuê. Trớc tình hình đó đ dẫn
đến công tác tuyên truyền, vận động dân c tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân c sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng,

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip


các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thờng, hỗ trợ và tái định
c khi Nhà nớc thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những ngời bị
ảnh hởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trớc về mọi mặt. Trên tinh thần

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

7


giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất có chính sách
thỏa đáng, phù hợp đảm bảo ngời bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó
khăn trong cuộc sống. Khắc phục cải thiện chất lợng cuộc sống, nguồn sống
đối với ngời bị ảnh hởng. Để thực hiện đợc phơng châm đó thì trong công
tác bồi thờng và tái định c phải thực hiện chính sách phát triển con ngời là
trung tâm chứ không phải chính sách bồi thờng vật chất. Từ quan điểm đó
chính sách bồi thờng công bằng là bồi thờng ngang bằng với tình trạng nh
không có dự án đợc sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời sống của ngời bị
ảnh hởng sau khi đợc bồi thờng ít nhất phải đạt đợc ngang mức cũ của họ
nh trớc khi có dự án. Tuy vậy các chính sách này cũng có những khác biệt
so với chính sách của Nhà nớc Việt Nam nh:
- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thờng,
tái định c là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề x
hội lớn khi áp dụng chính sách tái định c của ADB. Theo ADB và WB thì
thiếu chứng th hợp pháp về đất sẽ không ảnh hởng tới bồi thờng cho một
số nhóm dân bị ảnh hởng và đợc mở rộng đối với cả đối tợng không bị
thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hởng tới mặt tinh thần. ở Việt Nam
trớc kia chỉ bồi thờng cho những ngời có chứng th hợp pháp nhng ở
Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP đ mở rộng hơn
khái niệm hợp pháp, đồng thời có quy định rõ ràng các trờng hợp không

độc lập về tái định c. Cho nên việc giám sát độc lập công tác tái định c là
công tác khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này.
- Phạm vi ảnh hởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn
theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế.
* Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật
Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của ngời Trung
Quốc rất cao. Việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nớc
Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhợng đất đai. Do vậy, thị
trờng đất đai gần nh không tồn tại mà chỉ có thị trờng nhà ở.
Về đền bù thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nớc nên

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

9


không có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất, kể cả đất nông
nghiệp, tuỳ trờng hợp cụ thể, Nhà nớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng
bị thu hồi đất.
Về phơng thức đền bù thiệt hại, Nhà nớc thông báo cho ngời sử
dụng đất biết trớc việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Ngời
dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà
tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thợng Hải, ngời dân
thờng lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với
công việc nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trờng. Mức giá này cũng
đợc Nhà nớc quy định cho từng khu vực và chất lợng nhà, đồng thời đợc
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đợc coi là Nhà nớc tác
động điều chỉnh tại chính thị trờng đó. Đối với đất nông nghiệp, việc đền bù

Không có chính sách đền bù tái định c quốc gia, vì đa hình thức sở hữu
đất đai nhng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trng dụng đất cho các mục
đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất
nớc, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải
theo thời giá thị trờng cho những ngời hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc
trng dụng gây ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho ngời chủ
mảnh đất và ngời có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các qui định này, các
ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công
cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất
nớc, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục
đích công cộng. Luật qui định những nguyên tắc về trng dụng đất, nguyên
tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành
đa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể
xác định giá trị đền bù, các bớc lập và phê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành
lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bù TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền
đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đa ra toà án. Ví dụ:

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

11


Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự
án đền bù TĐC lớn nhất nớc, họ đ xây dựng chính sách riêng với mục tiêu:
Đảm bảo cho những ngời bị ảnh hởng một mức sống tốt hơn thông qua
việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lợng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo
cho những ngời bị ảnh hởng có thu nhập cao hơn và đợc tham gia nhiều
hơn vào quá trình phát triển x hội, vì vậy thực tế đ tỏ ra hiệu quả khi cần thu


2.3.1 Thời kỳ trớc 1987
Ngày 14/4/1959, Thủ tớng chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg
quy định tạm thời về trng dụng ruộng đất. Quy định nh sau:
- Về việc bồi thờng thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thờng hai
khoản: Về đất thì bồi thờng từ 1 đến 4 năm sản lợng thờng niên của ruộng
đất bị trung thu.
- Đối với hoa màu thì đợc bồi thờng đúng mức.
- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và cac công trình phục vụ sinh hoạt đợc
giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của
địa phơng mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển [1].
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thờng thiệt hại trong
Nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trng dụng đất đai trong những năm
1960 Cách bồi thờng nh vậy đợc thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời.
2.3.2 Thời kỳ từ 1987 đến năm 1993
Luật đất đai năm 1998 ban hành quy định về bồi thờng cũng cơ bản
dựa trên những quy định tai Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về
việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng
vào mục đích khác thì phải bồi thờng [10]. Căn cứ để tính bồi thờng thiệt hại về
đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lợng và vị trí
đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. UBND các tỉnh,
thành phố quy định cụ thể mức bồi thờng thiệt hại của địa phơng mình sát với
giá đất thực tế ở địa phơng nhng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định
mức. Tổ chức, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử
dụng vào mục đích khác thì phải bồi thờng về đất nông nghiệp, đất có rừng cho
Nhà nớc. Khoản tiền này đợc nộp vào ngân sách Nhà nớc và sử dụng vào việc

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

sở giá đất của địa phơng ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ
số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

14


chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở địa phơng. Do vậy việc áp dụng hệ số K
và khung giá đất ở địa phơng còn thấp cha phù hợp với thực tế dẫn đến giá
bồi thờng thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không chấp hành ảnh
hởng đến tiến độ chung của dự án.
Thứ ba, cha có quy định chi tiết về vấn đề tái định c: Tiêu chuẩn của
khu tái định c, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các
cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định c, quyền và nghĩa vụ của ngời bị thu
hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại
khu tái định c.
Thứ t, cha quy định cụ thể về cỡng chế thi hành quyết định thu hồi
đất, quyết định bồi thờng đối với các trờng hợp cố tình không thực hiện đ
dẫn đến một số đối tợng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nớc cố
tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thờng tiến hành đo đạc, kiểm đếm,
không chịu nhận tiền bồi thờng, không chịu di chuyển, lôi kéo ngời khác
không thực hiện quyết định của Nhà nớc, làm cho tình hình vốn đ phức tạp
càng trở nên phức tạp hơn....
Thứ năm, quy định về điều kiện để đợc bồi thờng hoặc không đủ điều
kiện bồi thờng về đất cha quy định rõ dàng
2.3.3.2 Luật đất đai năm 2003
Những đổi mới trong chính sách, pháp luật về đất đai trong hơn 15 năm
qua đ đa đến những kết quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị trờng phát
triển, ngời sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai, hệ thống kết cấu hạ tầng

Sau khi Luật đất đai 2003 đợc ban hành, Nhà nớc đó ban hành nhiều
của văn bản dới luật nh Nghị định, Thông t cụ thể hoá các điều luật về giá
đất, bồi thờng, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [5].
- Thông t số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [7].
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

16