BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
VŨ TRƯỜNG KHÁNH
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN XUÂN TRƯỜNG, TỈNH NAM ĐỊNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
Mã số
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ NGUYÊN HẢI
HÀ NỘI – 2012
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
Tác giả luận văn
Vũ Trường Khánh
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục bảng
vii
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
4
2.1
Khái quát chung về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng.
4
2.1.1
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
4
2.1.2
Hỗ trợ
4
2.1.3
Tái định cư
4
2.1.4
2.2.4
Oxtraylia
12
2.3
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
13
2.3.1
Thời kỳ trước khi có luật đất đai năm 1987
13
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
iii
2.3.2
Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993
14
2.3.3
Phạm vi nghiên cứu
24
3.3
Nội dung nghiên cứu
24
3.4
Phương pháp nghiên cứu.
25
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
26
4.1
Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội và tình hình phát triển của
huyện Xuân Trường
26
4.2.2
Hiện trạng sử dụng đất
46
4.3
Việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của
hai dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Xuân Trường
49
4.3.1
Lý do lựa chọn hai dự án nghiên cứu
49
4.3.2
Chính sách, các văn bản áp dụng khi thực hiện hai dự án trên
49
4.3.3
Mô tả việc thực hiện hai dự án trong vùng nghiên cứu
51
76
5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
78
5.1
Kết luận
78
5.2
Kiến nghị
80
TÀI LIỆU THAM KHẢO
81
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Luật Đất đai
PTTH
Phổ thông trung học
QSD
Quyền sử dụng
SDĐ
Sử dụng đất
TĐC
Tái định cư
THCS
Trung học cơ sở
UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
4.4.
Thống kê diện tích đất thu hồi phục vụ dự án đường 32m
52
4.5.
Thống kê diện tích đất thu hồi phục vụ dự án kênh Đồng Nê
53
4.6.
Giá đất ở áp dụng tại dự án 1
57
4.7.
Tổng hợp kết quả bồi thường về đất
57
4.8.
Giá đất ở tại dự án 2
59
4.14.
Tổng hợp tiền bồi thường, hỗ trợ tại hai dự án
65
4.15.
Tổng hợp kết quả điều tra về thu hồi đất GPMB đối với các hộ
dân thuộc dự án 1
4.16.
Tổng hợp kết quả điều tra đối với các hộ dân bị thu hồi đất
GPMB thuộc dự án 2
4.17.
4.18.
68
69
Tổng hợp ý kiến về thu nhập, quan hệ trong gia đình, tiếp cận cơ
sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của người dân
70
Tổng hợp ý kiến của người dân về giá giao đất tái định cư
54
4.4
Sơ đồ tóm tắt trình tự thực hiện bồi thường GPMB trên địa bàn
huyện Xuân Trường
55
4.5
Hình thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ Dự án 1
69
4.6
Hình thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ Dự án 2
70
4.7
Đường 32m sau khi đã hoàn thành
72
4.8
Kênh Đồng Nê-Chợ đê sau khi đã hoàn thành
Công tác bồi thường, GPMB là điều kiện ban đầu để triển khai các dự
án đầu tư, nó có thể là động lực thúc đẩy các dự án được triển khai nhanh,
đúng tiến độ nhưng ngược lại có thể trở thành rào cản và luôn tiềm ẩn nhiều
nguy cơ khiếu kiện, mất ổn định an ninh vì khi thực hiện công tác này đã làm
phát sinh quyền, nghĩa vụ và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước,
chủ đầu tư và đặc biệt là đời sống vật chất, tinh thần của người dân có đất bị
thu hồi.
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
1
Trong từng giai đoạn phát triển của đất nước, Luật Đất đai được ban
hành và điều chỉnh, sửa đổi; Chính phủ, các Bộ, Ngành đã ban hành nhiều Nghị
định, Thông tư hướng dẫn, qui định về chính sách BTHT và TĐC, về quản lý
đất đai. Đặc biệt từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực, các Nghị
định và Thông tư qui định và hướng dẫn về chính sách BTHT và TĐC khi nhà
nước thu hồi đất được ban hành về cơ bản đã quán triệt được được các quan
điểm của Đảng và Nhà nước về quản lý đất đai, phục vụ kịp thời và trực tiếp
nhằm cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư
và phát triển, đẩy mạnh phân cấp cũng như tăng cường trách nhiệm cho các
cấp, các ngành, đồng thời khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách
BTHT, GPMB và đáp ứng được nguyện vọng của nhân dân.
Nhận thức đầy đủ về vai trò hết sức quan trọng của công tác GPMB
trong phát triển kinh tế xã hội, những năm qua Tỉnh uỷ, Hội đồng nhân dân,
UBND tỉnh, các Cấp uỷ, chính quyền địa phương; các ngành đã quan tâm chỉ
đạo, đôn đốc thực hiện các chính sách, pháp luật của Nhà nước về BTHT và
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế xã hội.
Tuy vậy, công tác bồi thường GPMB vẫn là vấn đề nan giải và phức
tạp. Xuất phát từ những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi
- Các đề nghị và kiến nghị phải có tính khả thi.
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1
Khái quát chung về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng.
2.1.1 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [24].
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Bản chất của việc bồi thường là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi
thường về đất phải được thực hiện theo qui định của Nhà nước. Việc bồi
thường về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên
thị trường mà nó phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và
người bị thu hồi đất, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các đối
tượng tham gia.
2.1.2 Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa điểm mới [24].
2.1.3 Tái định cư
yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, đối
tượng và mức bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.
GIấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, đây là điều kiện đầu tiên để được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2.1.4.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
5
cho quá trình phát triển và ảnh hưởng mang tính quyết định đến nền kinh tế
trong tương lai. Thông qua công tác này, Nhà nước can thiệp vào các mối
quan hệ đất đai để giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đặt ra,
đồng thời khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại.
Công tác bồi thường GPMB có liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra được quyết định thu hồi đất, để giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Từ đó mới lập được phương án bồi
thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
2.1.4.3 Giá đất
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất [24].
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (căn cứ
vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định
của Chính phủ) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Thị trường bất động sản là nơi buôn bán bất động sản mà ở đó có người
mua, người bán, người môi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan
hệ giao dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hoá - bất động
sản, ... theo các quy định của nhà nước [30].
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Người bị thu hồi đất có
thể tự mua hoặc thuê đất, công trình trên đất mà không bắt buộc phải thông
qua chính sách tái định cư của Nhà nước.
Tuy nhiên giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bị tác
động bởi giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường, đây là một
trong những nguyên nhân khiến công tác GPMB trong thời gian qua bị kéo
dài và cũng là nguyên nhân của phần lớn các vụ khiếu kiện đông người.
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
7
2.2
Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế
giới và các nước trong khu vực
2.2.1 Trung Quốc
Có thể thấy rằng pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương
đồng với Luật đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể, Trung Quốc
là một nước khá thành công trong việc thực hiện công tác bồi thường tái định
cư. Nguyên nhân chính của sự thành công đó là do nước này có một hệ thống
pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng rất đầy đủ, chi tiết đồng bộ,
phù hợp với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năng động, khoa học.
Cùng với một Nhà nước pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế của chính
Ngoài việc bồi thường bằng đất, bằng một phần đất và tiền hoặc bằng
tiền, người bị thu hồi đất nông nghiệp còn được đào tạo nghề (đối với người
trong độ tuổi cho phép), được mua bảo hiểm xã hội.
Đồng thời được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng
nhà, điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, được Nhà nước tác động
điều chỉnh tại thị trường đó. Đối với các dự án phải bồi thường giải phóng
mặt bằng, kế hoạch tái định cư chi tiết được chuẩn bị trước khi thông qua dự
án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng địa phương từng hộ gia
đình và từng người bị ảnh hưởng.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tuy đã đạt được
những thành công nhất định, song về quyền lợi, đời sống của người có đất bị
thu hồi, đặc biệt đối với người bị thu hồi hết đất sản xuất nông nghiệp vẫn còn
là vấn đề nan giải. Khiếu nại phát sinh không những không giảm mà có chiều
hướng tăng lên [7].
2.2.2 Hàn Quốc
Hàn Quốc có 3 hình thức sở hữu đất đai (gồm: quốc hữu, công hữu và
tư hữu). Hình thức tư hữu chiếm 70% diện tích đất. Người dân có toàn quyền
trên diện tích đất thuộc sở hữu của mình, kể cả bán hoặc cho người nước
ngoài thuê. Tuy nhiên nếu người dân sở hữu đất vào mục đích nông nghiệp thì
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
9
không được chuyển mục đích nếu không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Về bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
a) Phạm vi thu hồi đất
- Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị,
khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước
quyết định thu hồi đất (trưng mua) đất đai của người đang có quyền sở hữu.
bồi thường và giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch, tạo ngân hàng đất đai, tổ
chức đấu giá chọn nhà đầu tư sử dụng đất thực hiện dự án, thực hiện thông tin
về đất đai.
- Thu hồi đất các khu dân cư để chỉnh trang, phát triển đô thị thì do
Tổng Công ty Phát triển nhà Hàn Quốc thực hiện. Tổng Công ty Phát triển
nhà Hàn Quốc là doanh nghiệp nhà nước hoạch toán độc lập, có nhiệm vụ
thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng, tổ chức tạm cư và tái định cư
(sau khi xây dựng xong) theo nguyện vọng của người sở hữu đất bị thu hồi,
thực hiện dự án xây dựng nhà, chỉnh trang đô thị và phát triển nhà đô thị
(Chính phủ Hàn Quốc dự kiến sẽ sáp nhập Tổng Công ty Phát triển nhà Hàn
Quốc vào Tổng Công ty Phát triển đất Hàn Quốc) [26].
2.2.3 Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ
chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định
giá đền bù [26].
Pháp luật Đất đai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất
đai, vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thỏa
thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở
hữu) trên cơ sở một hợp đồng.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng các công trình
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
11
công cộng, an ninh quốc phòng. Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu
hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường,
nhằm ngăn chặn chủ sở hữu bán khu đất và tiến hành thu hồi theo luật định. Nếu
không đồng ý, chủ sở hữu có quyền kháng nghị lên Bộ trưởng Bộ quản lý các
công trình công cộng. Nhà nước xem xét đền bù theo thư đề nghị của chủ sở hữu
khu đất đó, việc đền bù dựa trên nhiều yếu tố trong đó có các yếu tố như kinh
doanh, kinh phí cho việc khôi phục thiệt hại gây ra khi tách miếng đất ra khỏi
khu vực xung quanh…các yếu tố hợp lý khác sẽ do tòa án xem xét [32].
2.3
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
2.3.1 Thời kỳ trước khi có luật đất đai năm 1987
Sau khi cách mạng tháng 8 thành công, chúng ta tiến hành xoá bỏ chiếm
hữu ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nhân dân.
Hiến pháp (HP) năm 1959, Nhà nước thừa nhận tồn tại những hình thức
sở hữu đất đai ở nước ta gồm có sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu
tập thể. Thời kỳ này quan hệ đất đai trong bồi thường chủ yếu là thỏa thuận,
sau đó thống nhất giá trị bồi thường mà không cần cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt phương án bồi thường hay ban hành giá bồi thường.
Nghị định 151/TTg ngày 15 tháng 04 năm 1959 của Thủ tướng Chính
phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu
tiên liên quan đến việc bồi thường và TĐC bắt buộc ở Việt Nam. Nghị định
này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của
nhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý, đó là:
"Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng đồng thời
chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Những
người có ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong trường hợp cần
thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm...". Có thể nói, những nguyên tắc
cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn,
đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị
định chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự
ương quy định cụ thể mức bồi thường đối với từng quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh sát với giá đất ở địa phương nhưng không được thấp hơn hoặc
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
14
cao hơn khung định mức bồi thường của Chính phủ. Toàn bộ số tiền bồi
thường phải nộp vào ngân sách nhà nước và được điều tiết cho các cấp theo tỷ
lệ Trung ương 30%, địa phương 70%.
Có thể thấy trong thời kỳ này có vài quy định riêng lẻ về thu hồi đất chứ
chưa hình thành chính sách thu hồi đất. Nguyên nhân là khi đó đất đai chỉ được
xem là tài nguyên có giá trị sử dụng, mặt khác do nền kinh tế có nhiều khó
khăn nên nhu cầu thu hồi đất cũng không lớn.
2.3.3 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003
Hiến pháp mới năm 1992 vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định,
nhưng tiếp theo đó tuyên bố: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc
phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có
bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” [16].
Căn cứ vào Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 ra đời và có
hiệu lực từ ngày 15/10/1993, với các quy định cụ thể như sau:
Tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.”
Tại Điều 27 quy định “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất
được đền bù thiệt hại”.
hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án. Quy định thêm về việc thu hồi đất
đối với các trường hợp đất bị lấn, chiếm. [24]
Về vấn đề bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi được quy
định tại điều 42: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì
bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp…………………..
16
Copyright: Tài liệu đại học ©