bộ giáo dục và đào tạo
trờng đạI học nông nghiệp hà nội
hoàng bá trung
đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thờng
khi nhà nớc thu hồi đất ở một số dự án Trên
địa bàn huyện tĩnh gia - tỉnh thanh hoá
luận văn thạc sĩ nông nghiệp
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học : PGS.TSKH. Hà Minh Hoà
Hà Nội - 2010
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….i
LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
Tĩnh Gia, Ban quản lý khu Kinh tế Nghi Sơn ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện ñề tài trên ñịa bàn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và
bạn bè ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia ñình, bố mẹ, anh chị em và vợ con tôi ñã
ñộng viên, tạo ñiều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình
tôi thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Hà nội, ngày tháng 10 năm 2010
Tác giả luận văn
Hoàng Bá Trung
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu Chú giải
BðS Bất ñộng sản
CNH Công nghiệp hoá
CP Chính phủ
ðTH ðô thị hoá
FDI ðầu tư trực tiếp từ nước ngoài
GCN-QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GPMB Giải phóng mặt bằng
HðH Hiện ñại hoá
KKBT Kiểm kê bồi thường
Nð Nghị ñịnh
Qð-UBND Quyết ñịnh của Uỷ ban nhân dân
TðC Tái ñịnh cư
2.2.1. Giá ñất .......................................................................................... 8
2.2.2. ðịnh giá, ñịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản............................. 9
2.2.3. Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường
GPMB
và tái ñịnh cư.................................................................................... 11
2.3. Chính sách bồi thường ở một số nước, các tổ chức và kinh nghiệm cho
Việt Nam...................................................................................................... 12
2.3.1. Tại Trung Quốc .......................................................................... 12
2.3.2. Tại Hàn Quốc ............................................................................. 14
2.3.3. Phương pháp bồi thường thiệt hại về ñất ñai thuộc các tổ chức tài
trợ
( WB và ADB) [2]................................................................................... 16
2.4. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời
kỳ ................................................................................................................. 17
2.4.1. Thời kỳ trước 1987 ..................................................................... 17
2.4.2. Thời kỳ 1987 ñến 1993 ............................................................... 19
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….v
2.4.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003 ................................................................ 20
2.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay ........................ 21
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................38
4.1. ðiều kiện tự nhiên của huyện Tĩnh Gia.................................................. 38
4.1.1.Vị trí ñịa lý .................................................................................. 38
4.1.2. ðịa hình ...................................................................................... 38
4.1.3. Tài nguyên ñất ............................................................................ 39
4.1.4. Khí hậu ....................................................................................... 40
4.1.5. Thủy văn..................................................................................... 40
4.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..................................................... 41
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….vi
4.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế....................................................... 41
4.2.2. Tình hình xã hội.......................................................................... 43
4.3. Thực trạng quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia46
- tỉnh Thanh Hoá................................................................................... 46
4.4. Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan
ñến bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn
huyện Tĩnh Gia............................................................................................ 50
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................112
5.1. Kết luận................................................................................................112
5.1.1. Việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường:.............112
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….vii
5.1.2. Việc thực hiện và áp dụng giá bồi thường:.................................112
5.1.3. Các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư: .........................................113
5.1.4. Công tác tổ chức và trình tự thực hiện của các cấp các ngành trong
công tác bồi thường GPMB.........................................................................113
5.2. Kiến nghị..............................................................................................114
5.2.1. Với UBND tỉnh Thanh Hóa ......................................................114
5.2.2. Với Nhà nước ............................................................................115Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích, dân số và mật ñộ dân số huyện Tĩnh Gia năm 2009......44
Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu ñất ñai năm 2009 huyện Tĩnh Gia .....................48
Bảng 4.3. Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không
ñược bồi thường..............................................................................77
Bảng 4.4. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối
- xã hội, hạ tầng cho các khu ñô thị… Trong ñó, công tác thu hồi ñất, bồi
thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình là một khâu quan
trọng, then chốt của quá trình phát triển.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể
triển khai thực hiện các dự án. Nhưng trên thực tế việc chuyển quỹ ñất vào
triển khai các dự án không ñơn giản, vì nó tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh
tế, xã hội và cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà
nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên
phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở. ðây là một thách thức rất lớn
ñối với việc triển khai các dự án hiện nay, nó ñòi hỏi chúng ta phải giải quyết
hàng loạt các vấn ñề liên qua ñến người dân mất ñất như: ñời sống, việc làm
của người dân bị lấy ñất và giá trị phần ñất ñai bị lấy của người dân phải ñược
xác ñịnh như thế nào ñể thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết
ổn thoả tâm trạng của người dân sau khi bị mất ñất cũng là những vấn ñề vô
cùng quan trọng.
Ở Thanh hoá hiện nay quá trình CNH, HðH, ðTH ñang diễn ra rất
mạnh, rất nhiều dự án ñã và ñang triển khai, vấn ñề chuyển ñổi quỹ ñất ñang
sử dụng hiện nay sang ñất triển khai dự án ñang diễn ra nhanh.
ðặc biệt huyện Tĩnh Gia với khu kinh tế Nghi Sơn ñược thành lập theo
quyết ñịnh số 102/Qð-TTg ngày 15 tháng 5 năm 2006 của Thủ tướng Chính
phủ là nơi ñang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ
2
mục tiêu thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài ñể phát triển kinh tế, xã hội.
Từ năm 2006 trở lại ñây huyện Tĩnh Gia ñã thực hiện KKBT, GPMB và di
dời nhiều hộ dân ñể có ñược quỹ ñất triển khai các dự án, về cơ bản ñã ñáp
ứng ñược các yêu cầu ñề ra. Mặc dù vậy việc triển khai cũng còn không ít khó
khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong ñó có nguyên nhân từ chính
sách pháp luật ñất ñai, do một bộ phận người dân bị mất ñất chưa thoả mãn
với những gì họ ñược hưởng từ chính sách bồi thường
[23]
1.2.2. Yêu cầu
- Phải nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách về bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên
quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác,
trung thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa
bàn nghiên cứu.
- Phải biết phân tích, ñánh giá các số liệu ñiều tra.
- Phải ñưa ra ñược các giải pháp hợp lý nhằm góp phần hoàn thiện hơn
việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB.
4
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
[22].
- Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, bằng vật chất khác…) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều
tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất
nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình khác trên diện tích ñó
[22]
.
- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm
ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu
tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không
6
muốn di chuyển.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược
thực hiện khác nhau.
2.1.3. Một số văn bản pháp lý có liên quan tới công tác Bồi thường giải
phóng mặt bằng
- Luật ðất ñai năm 1993.
- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 1998, 2001
- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục
ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính
-Xây dựng-Tổng cục ðịa chính-Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành
Nghị ñịnh 87/CP.
- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính
phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục
ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số
84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền
sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một
8
số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về
Quy ñịnh bộ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng ñất, trình tự
thủ tục bồi thường, hỗ trợ; tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết
khiếu nại về ñất ñai.
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư.
2.2. Giá ñất và ñịnh giá ñất
2.2.1. Giá ñất
Trong ñiều kiện ñổi mới quản lý kinh tế giá ñất ñã ñược hình thành và
ñược quy ñịnh trong Luật pháp, ñó là tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 “Giá
quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện
tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng ñất”
[14]
.
ðiều 56 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh: “ Nhà nước quy ñịnh giá các loại
ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, tính giá trị tài
sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Do ñó chúng ta có
thể hiểu “Giá ñất” là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự
quản lý của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một
cách khác: giá ñất là công cụ kinh tế ñể quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận
trong việc vận hành nền kinh tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm
trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Ở Việt Nam, các hoạt ñộng ñịnh giá ñã có từ lâu nhưng chưa thực sự
phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt ñộng ñịnh giá chủ yếu
là thụ ñộng, chỉ từ năm 1991 trở lại ñây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế
thị trường thì hoạt ñộng ñịnh giá ñược sắp xếp và vận hành theo ñúng vai trò
và chức năng của nó.
10
- ðịnh giá là sự ước tính quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh.
- ðịnh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục ñích cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc
ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường bao gồm các loại ñầu tư lựa chọn.
ðịnh giá ñất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị
của ñất ñai bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm xác ñịnh khi chúng tham gia
trong một thị trường nhất ñịnh. ðất ñai là một tài sản ñặc biệt vì có ñủ các
thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể ñáp ứng một nhu cầu nào ñó
của con người, có ñặc trưng giá trị và là ñối tượng của giao dịch dân sự:
+ ðất ñai không do lao ñộng làm ra, lao ñộng chỉ tác ñộng vào ñất ñai
làm cho nó sử dụng vào ña mục ñích.
+ ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng.
+ ðất ñai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của ñất ñai
không ngừng ñược tăng lên.
ðất ñai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất cũng như ñịnh
giá các tài sản thông thường. Mặt khác, ñất ñai là một tài sản ñặc biệt, nên giá
ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó
còn bị tác ñộng bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, như trên ñã trình bày thì
giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính ñúng, tính
.
2.2.3. Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường GPMB
và tái ñịnh cư
Trong quá trình ñổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường ñược
hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu
nghiên cứu. ðồng thời khái niệm về thị trường bất ñộng sản cũng hình thành và
ñang ñược hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị
12
trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh
tế. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật ðất ñai chưa ñề cập ñến việc ñất có giá
nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất ñộng sản bao gồm các yếu tố nhu cầu
sử dụng, sự khan hiếm, sức mua ñã chứng minh rằng ñất có giá
[1]
.
Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân ñược quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. ðiều 12
Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998
và năm 2001 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể thu thuế chuyển
quyền sử dụng ñất. Thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản
khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong thực tế
việc thực hiện thu hồi ñất GPMB hầu hết ñều bị ách tắc trong việc ñịnh giá ñất
ñể xác ñịnh giá trị bồi thường, mặc dù khung giá ñất của Chính phủ tuy ñã
ñược ñiều chỉnh so với khung giá ñất hiện hành, sau ñó ñược cụ thể hoá ở từng
ñịa phương, tuy nhiên ñể tính mức thuế thì ít người phản ñối, nhưng tính tiền
bồi thường GPMB thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn.
2.3. Chính sách bồi thường ở một số nước, các tổ chức và kinh nghiệm
cho Việt Nam
2.3.1. Tại Trung Quốc
Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật
ñất ñai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật
theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
14
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn
về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100%
[1]
.
2.3.2. Tại Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên
ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử dụng
ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một
hình thức pháp luật.
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị
cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị,
Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ
[5]
.
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã
ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ
tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất
ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần
thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường,
nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải
xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà
Copyright: Tài liệu đại học ©