BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ LƠ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI, 2013


LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ
rõ nguồn gốc.
- Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về nguồn gốc, số liệu thông tin
ñược sử dụng trong luận văn này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lơ

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

ii

Lời cam ñoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

Danh mục các chữ viết tắt

ix

MỞ ðẦU

1

1



4

1.1.2

ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản

9

1.1.3

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

13

1.2

Mô hình ñăng ký ñất ñai và VPðKQSDð một số nước

13

1.2.1

ðăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp

13

1.2.2

ðăng ký quyền ở Liên bang Úc


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iv


2.2

Nội dung nghiên cứu

24

2.3

Phương pháp nghiên cứu

24

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1

26

Hệ thống ñăng ký ñất ñai và Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam

26

3.1.1


3.2.1

ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên.

49

3.2.2

ðặc ñiểm kinh tế xã hội.

52

3.3

Tình hình quản lý ñất ñai

56

3.3.1

Hiện trạng sử dụng ñất.

56

3.3.2

Tình hình quản lý ñất ñai

58


84

3.5.1

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính.

84

3.5.2

Thời gian thực hiện các thủ tục.

86

3.5.3

Các khoản lệ phí phải ñóng

88

3.5.4

Nhận xét

89

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

v


92

3.7

ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

93

3.7.1

Giải pháp về tổ chức thực hiện

93

3.7.2

Giải pháp về tổ chức, bộ máy, con người

94

3.7.3

Giải pháp về kinh phí, cơ chế tài chính

96

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

97

1.1

Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp cả nước

38

1.2

Nguồn nhân lực của VPðKQSDð các cấp cả nước

39

1.3

Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại ñất cả nước

44

3.1

Thống kê diện tích ñất ñai huyện Từ Liêm năm 2012

56

3.2

Kết quả chung về cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng
ñất huyện Từ Liêm ñến ngày 31/12/2012

3.3

Hiện trạng hồ sơ ñịa chính huyện Từ Liêm

77

3.8

Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2012

81

3.9

Kết quả ñiều tra theo phiếu về mức ñộ công khai các thủ tục
hành chính.

3.10

Kết quả ñiều tra theo phiếu về thời gian thực hiện thủ tục
hành chính

3.11

85
86

ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðKð&N huyện Từ
Liêm

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp



3.2

Một số hình ảnh về huyện Từ Liêm

55

3.3

Biểu ñồ cơ cấu ñất ñai năm 2012 của huyện Từ Liêm

57

3.4

Sơ ñồ Quy trình, thủ tục cấp GCN

67

3.5

Một số hình ảnh về VPðKð&N huyện Từ Liêm

82

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

viii



quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với ñất.

5

HSðC

Hồ sơ ñịa chính.

6

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường.

7

SDð

Sử dụng ñất.

8

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường.

9

VPðKðð

trường ở hai cấp gồm VPðKQSDð cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường, VPðKQSDð cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
VPðKQSDð các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài
nguyên và môi trường làm ñầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về ñăng ký
ñất ñai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với ñất; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính và cơ sở dữ
liệu ñịa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai theo ñịnh kỳ; cung
cấp thông tin ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về ñất ñai và cho các
tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Các nhiệm vụ này trước khi Luật ðất ñai năm
2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và
cấp huyện trực tiếp thực hiện.
ðây là một trong những nội dung ñổi mới quan trọng của Luật ðất ñai
năm 2003, thể hiện sự thay ñổi về quan ñiểm, nhận thức ñối với công việc
ñăng ký ñất ñai từ việc xác ñịnh là công việc chỉ do cơ quan hành chính của
nhà nước thực hiện (trước ñây), nay ñã ñược xác ñịnh lại là hoạt ñộng dịch vụ
công và ñược chuyển giao cho ñơn vị sự nghiệp thực hiện.
Sau hơn 8 năm triển khai thi hành Luật ñất ñai năm 2003, ñến nay
VPðKQSDð cấp tỉnh ñã ñược thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương; VPðKQSDð cấp huyện ñã ñược thành lập tại 674/693
huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chưa kể huyện ñảo), chiếm 97% tổng
số huyện. Việc thành lập và hoạt ñộng của VPðKQSDð ñã khắc phục nhiều
khó khăn về nhân lực chuyên môn ñể thực hiện các nhiệm vụ về ñăng ký ñất
ñai; ñã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp GCNQSDð với kết

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

1


quả thực hiện trong 7 năm (từ năm 2005 ñến 2012) tăng mạnh so với 16 năm

2


dẫn ñến nhiều biến ñộng về sử dụng ñất, nhu cầu ñăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
(sau ñây viết tắt là GCN) ngày càng tăng, ñòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước
về ñất ñai càng phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, hoạt ñộng có hiệu quả,
ñúng quy ñịnh của pháp luật. ðể thực hiện tốt việc quản lý ñất ñai trên ñịa
bàn, ñáp ứng nhu cầu về ñăng ký, cấp GCN của người sử dụng ñất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với ñất thì việc nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của
VPðKQSDð có vai trò rất quan trọng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao
học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tôi thực hiện
ñề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội”
nhằm ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu
quả hoạt ñộng của VPðKQSDð ñáp ứng mọi nhu cầu giao dịch về ñất ñai
của người sử dụng ñất tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai hiệu
lực, hiệu quả và bền vững.
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu của ñề tài
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð trên ñịa
bàn nghiên cứu.
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy.
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
- ðề xuất các giải pháp khoa học, sát thực và có khả năng thực thi, phù hợp

b) ðất ñai (land): "ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất,
bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt ñó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hinh, nước mặt (hồ,

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

4


sông, nước ngầm, tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con
người, những kết quả do hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại
ñể lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà
cửa...)". (West Publishing 1991) [27]
1.1.1.2. Bất ñộng sản
a) Khái niệm: Bất ñộng sản là các tài sản không di dời ñược. Tuy tiêu
chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS
bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
- Ở Nga: Pháp luật quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là "mảnh ñất" chứ
không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác
biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, ñưa ra khái niệm chung về bất ñộng sản là "những ñối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng". Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt
kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như "tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ..." cũng là các bất ñộng sản.
- Cộng hòa Pháp: ðiều 520 Luật Dân sự quy ñịnh "mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là
ñộng sản”.

thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- ðất ñai là yếu tố cần thiết ñể thiết ñể tạo lập BðS
Ngoài ra hàng hoá BðS còn có những tính chất khác so với hàng hoá
khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan ñến môi trường, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, ñiện), cơ sở
hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ,
nông nghiệp, công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn ñầu tư dài hạn;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

6


ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. ðất ñai là BðS nhưng
pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch
. Ví dụ: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Uc,
một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy ñịnh BðS (ñất
ñai) hoặc BðS (ñất ñai+tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị
trường BðS; Trung quốc BðS (ñất ñai +tài sản trên ñất) ñược phép giao
dịch trên thị trường bất ñộng sản nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước
không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc
sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu)
mới ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
- Không phải tất cả mọi bất ñộng sản ñều trở thành hàng hoá, ví dụ:
bất ñộng sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá,
danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công
cộng. (Nguyễn ðình Bồng và Ctg, 2005) [10]

quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho
thuê nhà.
c) Thị trường bất ñộng sản có những ñặc trưng: i) TTBðS không chỉ
là giao dịch bản thân bất ñộng sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản; ii) TTBðS mang tính vùng,
tính khu vực sâu sắc.; iii) TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật; iv) TTBðS
luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo;
v) cung về bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản.
d) Chức năng của thị trường Bất ñộng sản: i) ñưa người mua và người
bán BðS ñến với nhau; ii) Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; iii) Phân
phối BðS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh
tranh của thị trường. (UlfJensel, Lun University of Swden 2001) [26]
d) Vai trò,vị trí của thị trường bất ñộng sản: TTBðS có vị trí quan
trọng ñối với nền kinh tế quốc dân: i) tham gia vào việc phân bố và sử dụng
hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan
trọng; ii) Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu
tư phát triển BðS; iii) Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường
chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng; iv) Liên quan ñến một
số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

8


1.1.2. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
1.1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
a) ðăng ký Nhà nước về ñất ñai.
ðăng ký ñất ñai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về ñất
ñai. Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
a) Hồ sơ ñăng ký ñất ñai/ bất ñộng sản;
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai/ bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật
bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
c) ðơn vị ñăng ký - Thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp


giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các Văn

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11


tự giao dịch. Khi ñăng ký, các Văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên
văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
hay không ñăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc
của quyền ñối với ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký Văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống ñăng ký Văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự
ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng. (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005) [23]
1.1.2.4. ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản
- ðăng ký lần ñầu thực hiện ñối với các trường hợp:
+ ðăng ký, cấp GCN ñối với người ñang sử dụng ñất, chưa ñược
cấp GCN.
+ ðăng ký, cấp GCN ñối với người ñược giao ñất, cho thuê ñất
01/7/2004 trở ñi.
+ Người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử
dụng ñất.

lập quyền và nghiã vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách
có hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng
và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất
ñộng sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất
cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền ñối với bất ñộng sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

13


ñăng ký theo ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn
nguyên tắc chung:
Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật ñất ñai/ bất ñộng sản Cộng
hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục ñịa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La
Mã; Quyền sở hữu ñất ñai/ bất ñộng sản
a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng ñất nhất ñịnh vì
mục ñích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu ñất ñai của Nhà nước ñược hình
thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua ñất; cụ thể
mua dần những thửa ñất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn
của chủ ñất; ngăn chặn sự tăng giá BðS; Trưng dụng ñất: ðây là một hình
thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công ñể chiếm ñoạt ñất
ñai sau khi ñã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng;
b) Sở hữu tư nhân: phần lớn ñất ñai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân.
Người dân có quyền sở hữu ñối với ñất ñai. Hiến pháp quy ñịnh quyền sở hữu
tài sản (trong ñó có ñất ñai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có

ñồng, giao dịch ñăng ký.
c) Các tác nhân tham gia trong ñăng ký bất ñộng sản bao gồm: Công
chứng viên; Văn phòng ñăng ký ñất ñai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ
trách ñịa bộ ở Vùng; Cơ quan ñịa chính.
d) Trình tự ðăng ký Bất ñộng sản: Việc ñăng ký bất ñộng sản ñược
thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên ñăng
ký thuộc Văn phòng ñăng ký - Cơ quan ñịa chính.
1.2.1.3. Nguyên tắc giao dịch:
a) Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
ðây là ñiều kiện tiên quyết. ðiều kiện này không những ñảm bảo thực
hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên
chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch.
Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc
chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần
thiết ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất
kỳ sự tranh chấp nào.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

15


b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính nối tiếp trong việc ñăng ký: mọi
hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận
quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký. Sở dĩ phải ñặt ra nguyên
tắc này là vì ñể thông tin ñầy ñủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ñảm bảo
khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở
hữu trước ñó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể
quyền ñối với một bất ñộng sản nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi