BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ðỖ QUÝ HOÀNG

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ðÔ THỊ TRÊN ðỊA BÀN
THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN TRỊ KINH DOANH

MÃ SỐ

: 60.34.01.02

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS ðỖ QUANG GIÁM

HÀ NỘI, NĂM 2014


LI CAM OAN

- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn


ðỗ Quý Hoàng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page ii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt và ký hiệu

vi

Danh mục các bảng

vii


1.2.2

Mục tiêu cụ thể

3

1.3

ðối tượng nghiên cứu

3

1.4

Phạm vi nghiên cứu

3

1.4.1

Phạm vi nội dung

3

1.4.2

Phạm vi không gian

3


8

Quy trình quản lý phát triển ñô thị theo quy hoạch và quản lý ñầu
tư xây dựng

11

Mục ñích và các quy ñịnh trong cấp phép xây dựng

13

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iii


2.1.5

Quy ñịnh ñối tượng trong cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

16

2.1.6

Căn cứ ñể xét cấp phép xây dựng

18

2.1.7



Bài học kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn

47

PHẦN 3 ðẶC ðỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

49

3.1

ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu

49

3.1.1

ðặc ñiểm tự nhiên

49

3.1.2

ðặc ñiểm dân số lao ñộng

52

3.1.3

ðặc ñiểm kinh tế- xã hội

64

Tình hình quản lý trật tự xây dựng trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn

64

4.1.2 Thực trạng quản lý công tác cấp phép xây dựng trên ñịa bàn
thị xã Từ Sơn

65

4.1.3

Thực trạng kiểm tra trật tự xây dựng trên ñịa bàn thị xã

68

4.2

Thực trạng quản lý trật tự xây dựng trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn.

70

4.2.1

Tình hình vi phạm trật tự xây dựng ñiển hình

70

4.2.2

4.3.2

Các giải pháp chủ yếu

94

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

100

5.1

Kết luận

100

5.2

Kiến nghị

101

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

102

PHỤ LỤC

104



KCN

Khu công nghiệp

QH

Quy hoạch

QHCT

Quy hoạch chi tiết

SL

Số lượng

SX

Sản xuất

TC

Tổ chức

TM - DV

Thương mại dịch vụ

TTXD

Ninh năm 2010

45

3.1

ðặc ñiểm ñất ñai thị xã Từ Sơn (2011-2013)

51

3.2

Tình hình dân số - lao ñộng thị xã Từ Sơn (2011-2013)

53

3.3

Cơ sở hạ tầng thị xã Từ Sơn qua các năm (2011-2013)

57

3.4

Kết quả phát triển kinh tế thị xã Từ Sơn qua các năm 2011-2013
(Theo giá cố ñịnh năm 1994)

60

3.5


Hiểu biết của các chủ ñầu tư về vi phạm TTXD ở các cơ sở ñiều
tra năm 2013

4.6

77

Vi phạm trật tự xây dựng tại các công trình ñã cấp phép ở các cơ
sở ñiều tra năm 2013

4.7

79

Xử lý các công trình vi phạm trật tự xây dựng ở các cơ sở ñiều
tra năm 2013

81

4.8

Những tồn tại trong công tác quy hoạch ở các cơ sở ñiều tra

83

4.9

Các hình thức tuyên truyền các quy ñịnh về TTXD


Biểu ñồ 4.3 Kết quả kiểm tra xây dựng qua các năm 2011-2013

69

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page viii


DANH MỤC ẢNH

STT

Tên ảnh

Trang

3.1

Bản ñồ hành chính thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

49

4.1

Nhà xây ñua ô văng và xây quây kín ban công

71

4.2


PHẦN 1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài.
Vi phạm trật tự xây dựng ñô thị ñã và ñang là một vấn ñề nổi cộm trong
các ñô thị nước ta hiện nay. Hiện tượng xây dựng không phép, sai phép xảy ra
ở trên khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước, có thể nhận thấy các công trình
vi phạm trật tự xây dựng ñô thị ngày càng nhiều và ña dạng hơn. Thực trạng
và mức ñộ vi phạm không chỉ dừng lại ở việc cơi nới ñua ban công lấn chiếm
không gian, không xin phép khi xây dựng của các nhà trong ngõ, ngách, hẻm
mà tình trạng xây sai quy hoạch, sai thiết kế nhà ở riêng lẻ, biệt thự, cao ốc ...
Thậm chí có những tòa nhà cao tầng ở trung tâm thị xã vẫn ngang nhiên xây
vượt vài tầng so với giấy phép xây dựng ñược cấp.
Do bùng nổ dân số ñô thị, áp lực về nhà ở, thu nhập người dân ngày
càng tăng, nhu cầu xây dựng nhà ở cũng tăng theo ñã dẫn ñến tình hình thực
tiễn vi phạm trật tự xây dựng như vậy. ðây cũng là mối quan ngại lớn ñối với
các nhà quản lý ñô thị. Một trong những công cụ ñể quản lý trật tự xây dựng
ñô thị hữu hiệu là cấp giấy phép xây dựng. Thực tế ñã chứng minh nếu trình
tự thủ tục cấp phép khoa học, khách quan, minh bạch và có tính thực tiễn cao
thì người dân sẽ tuân thủ nghiêm minh góp phần quản lý trật tự xây dựng nói
riêng và công tác quản lý ñô thị nói chung tốt hơn. Nếu việc cấp phép xây
dựng ñược thực thi nghiêm túc và hiệu quả trong thực tế thì việc thực thi pháp
luật và lập lại kỷ cương trong xây dựng và quản lý ñô thị sẽ nhanh chóng vào
nề nếp, làm cho bộ mặt ñô thị ngày càng khang trang, sạch ñẹp hơn. Tuy
nhiên, tình trạng xây nhà không phép hoặc có phép nhưng sai phép còn khá
phổ biến, nguyên nhân là do việc thực thi công tác kiểm tra, kiểm soát của cơ
quan quản lý còn chưa nghiêm túc.
Thị xã Từ Sơn nằm ở phía bắc cách Thủ ñô Hà Nội 18 km và cách
Thành phố Bắc Ninh về phía nam 13 km, gồm 7 phường và 5 xã với diện tích
tự nhiên 6.133,23 ha, dân số gần 150.000 người. Là một ñô thị sôi ñộng trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về trật tự xây
dựng trên ñịa bàn thị xã.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 2


1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa lý luận và thực tiễn về công tác quản lý Nhà
nước về trật tự xây dựng ñô thị theo Luật Xây dựng hiện hành.
- ðánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng
trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- ðề xuất các giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu lực quản lý trật tự
xây dựng ñô thị trên ñịa bàn thị xã trong những năm tới.
1.3. ðối tượng nghiên cứu
- ðối tượng của ñề tài là những quy ñịnh có liên quan ñến Công tác
quản lý nhà nước về trật tự xây dựng ñô thị trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn .
- ðối tượng này thể hiện qua ñiều tra, khảo sát những người làm công
tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng và các ñối tượng bị quản lý.
1.4. Phạm vi nghiên cứu
1.4.1. Phạm vi nội dung
Luận văn nghiên cứu về quản lý nhà nước về trật tự xây dựng ñô thị ñối
với các công trình xây dựng mới, các giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu
lực quản lý nhà nước về trật tự xây dựng trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn.
1.4.2. Phạm vi không gian
Về không gian: Luận văn ñược triển khai nghiên cứu trên ñịa bàn thị xã
Từ Sơn, trong ñó tập trung nghiên cứu sâu tại 3 phường: ðông Ngàn, ðình
Bảng và ðồng Kỵ.
1.4.3. Phạm vi thời gian
- Về thời gian: ðề tài thu thập số liệu thứ cấp qua các năm: 2011, 2012,

phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch ñô thị: Là việc tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan ñô
thị, hệ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở ñể tạo lập môi
trường sống thích hợp cho người dân sống trong ñô thị, ñược thể hiện thông
qua ñồ án quy hoạch.
Quy hoạch phân khu: Là việc phân chia và xác ñịnh chức năng, chỉ tiêu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 4


sử dụng ñất quy hoạch ñô thị của các khu ñất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ
thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực ñô thị nhằm cụ thể hóa nội
dung quy hoạch chung
Quy hoạch chi tiết xây dựng ñô thị: Là việc phân chia và xác ñịnh chỉ
tiêu sử dụng ñất quy hoạch ñô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của
từng lô ñất, bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm
cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung xây dựng ñô thị là cơ sở
pháp lý ñể quản lý xây dựng công trình, cung cấp thông tin, cấp giấy phép
xây dựng công trình giao ñất, cho thuê ñất ñể triển khai các dự án xây dựng
công trình.
Thiết kế ñô thị: Là việc cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung, quy
hoạch chi tiết xây dựng ñô thị về kiến trúc các công trình trong ñô thị, cảnh
quan cho từng khu chức năng, tuyến phố và khu không gian công cộng khác
trong khu ñô thị.
Chỉ giới xây dựng: Là ñường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công
trình trên lô ñất.
Chỉ giới ñường ñỏ: Là ñường ranh giới phân ñịnh giữa phần lô ñất ñể

ñịnh (Luật Xây dựng 2003).
2.1.1.2. Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước (theo
mẫu mã nhất ñịnh) xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức ñược phép thực
hiện. ðây là một công cụ ñể tổ chức thực thi quy hoạch ñô thị ñã ñược thông
qua (Chính phủ, 2012), qua ñó có thể xác ñịnh chủ ñầu tư xây dựng có vi
phạm quy hoạch xây dựng hay trật tự xây dựng hay không, cụ thể như sau:
- Giấy phép xây dựng: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho chủ ñầu tư ñể xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời
công trình.
- Giấy phép xây dựng công trình: Là giấy phép ñược cấp ñể xây dựng
công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và hạ tầng kỹ thuật.
- Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: Là giấy phép ñược cấp ñể xây
dựng nhà ở riêng lẻ tại ñô thị hoặc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn.
- Giấy phép xây dựng tạm: Là giấy phép ñược cấp ñể xây dựng công
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 6


trình, nhà ở riêng lẻ ñược sử dụng trong thời hạn nhất ñịnh theo thời hạn thực
hiện quy hoạch xây dựng.
- Giấy phép xây dựng theo giai ñoạn: Là giấy phép ñược cấp cho từng
phần của công trình hoặc công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của cả
công trình hoặc của cả dự án chưa ñược thực hiện xong.
- Giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo: Là giấy phép ñược cấp ñể thực
hiện việc sửa chữa, cải tạo công trình ñang tồn tại có thay ñổi về kiến trúc các
mặt ñứng, thay ñổi kết cấu chịu lực, thay ñổi quy mô công trình và công năng
sử dụng.
- Công trình theo tuyến: Là công trình xây dựng kéo dài theo phương

trình lân cận, ảnh hưởng tới môi trường và cộng ñồng dân cư.
2.1.2. Các quy ñịnh, nguyên tắc và biện pháp quản lý trật tự xây dựng ñô thị
2.1.2.1. Các quy ñịnh quản lý xây dựng ñô thị
Các quy ñịnh quản lý xây dựng ñô thị là các công cụ cơ bản ñể quản lý
việc sử dụng ñất và xây dựng ñô thị, ñược thể hiện dưới dạng tài liệu hướng
dẫn, sơ ñồ, bản vẽ và quy ñịnh mang tính kỹ thuật (quy chuẩn) về xây dựng,
kiến trúc, an toàn phòng chống cháy nổ, thẩm mỹ, sử dụng vật liệu… ñể ñảm
bảo công trình xây dựng có sử dụng không gian kết cấu hạ tầng ñáp ứng các
nội dung của quy hoạch xây dựng ñô thị. Các quy ñịnh trên có tác dụng
hướng dẫn nhà quản lý ñể cấp phép quy hoạch, xây dựng và thẩm ñịnh dự án,
cung cấp thông tin và hướng dẫn chủ ñầu tư khi lập dự án (Chính phủ, 2013a).
2.1.2.2. Các nguyên tắc quản lý trật tự xây dựng ñô thị
Liên kết chặt chẽ giữa khâu quy hoạch và khâu xét duyệt ñầu tư
xây dựng
Kiểm soát phát triển xây dựng ñô thị là một trong các chức năng của
quản lý bao gồm tiền kiểm tức là phê duyệt ñầu tư xây dựng và hậu kiểm tức
là kiểm soát quá trình thi công và nghiệm thu công trình. ðể phát triển xây
dựng ñô thị bền vững hòa cùng nhịp phát triển khác trong ñời sống ñô thị,
việc kết nối này là hết sức quan trọng. Việc liên kết ở ñây cần chú trọng ñặc
biệt giữa khâu quy hoạch và khâu cấp phép xây dựng, phải ñảm bảo ñược
công trình xây dựng ñược cấp phép phù hợp với quy hoạch khu vực ñô thị ñó.
Vấn ñề liên kết này muốn ñạt ñược phải thông qua khâu tổ chức, ñiều
này thể hiện nhiệm vụ trên hoặc phải do một cơ quan tiến hành, hoặc phải do
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 8


hai cơ quan ñặt dưới sự kiểm soát của một cơ quan cùng hệ thống quản lý
nhằm phối hợp hai hoạt ñộng này.



của chúng ta vẫn còn khá mất thời gian. Do ñó, trong công tác kiểm soát phát
triển ñô thị, cần có sự nỗ lực hơn nữa của cán bộ chuyên trách. Mặt khác, khi
có giấy phép cũng cần ñảm bảo rằng các yêu cầu kiểm soát là nhất quán, hầu
như không thay ñổi ñể ñảm bảo tính an toàn của việc ñầu tư xây dựng.
2.1.2.3. Các biện pháp hành chính
Việc quản lý phát triển ñô thị theo quy hoạch ñược thực hiện bằng rất
nhiều biện pháp khác nhau như: lập bản quy hoạch chi tiết cho từng huyện, thị
xã cấp phép xây dựng, thanh tra kiểm tra công trình, cưỡng chế phá bỏ…
Trong thực tế mỗi biện pháp ñều phát huy tác dụng riêng, song tập trung nhất
vẫn là các biện pháp trực tiếp, ñó là cấp chứng chỉ quy hoạch, cấp phép xây
dựng và thanh tra kiểm tra và xử lý vi phạm.
* Cấp chứng chỉ quy hoạch
Giấy phép quy hoạch hay chứng chỉ quy hoạch là một loại chứng thư
pháp lý của Nhà nước chấp thuận một dự án xây dựng ñã phù hợp với các yêu
cầu về mặt quy hoạch, tuân thủ các chỉ ñạo quy hoạch cấp trên ñang có hiệu
lực tại ñịa bàn do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Chứng chỉ quy hoạch bao gồm các thông tin về sử dụng ñất, các quy ñịnh
về hệ thống các công trình kỹ thuật, kiến trúc về an toàn phòng chống cháy nổ,
bảo vệ môi trường và các quy ñịnh khác theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Chứng chỉ quy hoạch dùng ñể lập dự án khả thi, thiết kế chi tiết, chuẩn
bị mặt bằng (Thỏa thuận, thuê, mua hay ñền bù ñất) và xin phép xây dựng
chưa có quy hoạch chi tiết hoặc dành cho công trình ñặc biệt ở những khu vực
ñã có quy hoạch chi tiết ñược phê duyệt.
Việc sử dụng biện pháp này rất có ý nghĩa trong bối cảnh các ñô thị
chưa có quy hoạch chi tiết (1/500) ñược duyệt và công bố ñồng bộ. Khi chưa
có quy hoạch chi tiết, các yêu cầu cụ thể về quản lý xây dựng chưa công bố
thì cần phải có cơ quan có thẩm quyền cụ thể hóa các yêu cầu quy hoạch
chung và áp dụng cho từng trường hợp cụ thể. Vì vậy chứng chỉ quy hoạch

Nhìn vào sơ ñồ 2.1 chúng ta dễ dàng nhận thấy, giấy phép xây dựng
như là một minh chứng cho công trình ñã ñảm bảo ñủ các tiêu chuẩn về quản
lý quy hoạch xây dựng và quản lý ñầu tư xây dựng. Như vậy, giấy phép xây
dựng là công cụ hữu hiệu và công tác cấp phép là một khâu quan trọng trong
kiểm soát phát triển ñô thị theo quy hoạch. Tiếp theo, chúng ta cùng tìm hiểu
rõ hơn về công tác này.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 11


Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng ñất
Quản lý
quy
hoạch
xây
dựng ñô
thị

Lập quy hoạch xây
dựng ñô thị
Xét duyệt

Giới thiệu ñịa ñiểm

Chứng chỉ quy hoạch
Quản lý
ñầu tư xây
dựng



2.1.4. Mục ñích và các quy ñịnh trong cấp phép xây dựng
2.1.4.1 Mục ñích của cấp phép xây dựng
Cấp phép xây dựng tạo ñiều kiện cho các tổ chức, các hộ gia ñình, cá
nhân (gọi chung là chủ ñầu tư) thực hiện ñầu tư xây dựng công trình nhanh
chóng, thuận tiện theo ñúng quy ñịnh hiện hành.
Cấp phép xây dựng làm cơ sở thực hiện quản lý xây dựng theo quy
hoạch và các quy ñịnh của Pháp luật có liên quan; bảo vệ cảnh quan môi
trường, bảo tồn và tôn tạo các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh và
các công trình kiến trúc có giá trị; phát triển kiến trúc mới, hiện ñại, ñậm ñà
bản sắc dân tộc và sử dụng hiệu quả ñất ñai xây dựng công trình.
Cấp phép xây dựng còn làm căn cứ ñể kiểm tra, giám sát thi công, xử lý
các vi phạm về trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công.
2.1.4.2 Quy ñịnh ñiều kiện ñể ñược cấp phép xây dựng
Một công trình sẽ ñược cấp phép xây dựng khi có ñủ các ñiều kiện sau ñây:
ðối với nhà ở riêng lẻ
Theo Nghị ñịnh số 64/2012/Nð-CP ngày 04/9/2012 về cấp phép xây
dựng thì ñiều kiện chung ñể ñược cấp giấy phép xây dựng ñối với các loại
công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ (Chính phủ, 2012). Các loại công trình
và nhà ở riêng lẻ ñược cấp giấy phép xây dựng khi ñáp ứng các ñiều kiện sau:
1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục ñích sử dụng ñất, mục tiêu
ñầu tư.
2. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, ñịa ñiểm xây dựng, công trình
ñược cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy ñịnh về chỉ giới ñường
ñỏ, chỉ giới xây dựng; ñảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và
các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, ñộ thông thuỷ, bảo ñảm các yêu cầu về
bảo vệ môi trường theo quy ñịnh của pháp luật, phòng cháy chữa cháy, hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, ñiện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công
trình thuỷ lợi, ñê ñiều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch

- ðối với công trình tượng ñài, tranh hoành tráng, quảng cáo, trùng tu,
tôn tạo phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về văn hoá.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 14


ðối với các công trình xây dựng tạm, việc cấp phép xây dựng phải
tuân theo quy ñịnh như sau:
ðối với công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng ñã có quy hoạch xây dựng
ñược duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, chủ ñầu tư có giấy tờ hợp pháp,
hợp lệ về quyền sử dụng ñất, nếu có nhu cầu xây dựng thì ñược cấp phép xây
dựng tạm với quy mô công trình kết cấu giản ñơn.
Khi giải phóng mặt bằng ñể thực hiện quy hoạch xây dựng thì chủ ñầu tư
phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ
ñầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng ñể thực hiện quy hoạch áp dụng theo quy ñịnh hiện hành; riêng
phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không ñược bồi thường.
Khi xin cấp phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong ñơn xin cấp phép
xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện
giải phóng mặt bằng
ðối với lô ñất có vị trí nhỏ hơn 15m2, có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều
sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m, hoặc những lô ñất có kích thước hình
học không ñủ ñiều kiện ñể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc (phần
diện tích xây dựng công trình có nhiều góc cạnh, tỷ lệ chiều dài, chiều rộng
không hợp lý…) thì không ñược phép xây dựng (Thủ tướng Chính phủ, 2005).
ðối với các trường hợp còn lại ñược cấp giấy phép xây dựng nhưng phải
tuân theo quy hoạch xây dựng ñược duyệt, quy ñịnh về kiến trúc, cảnh quan của
khu vực, tiêu chuẩn xây dựng và các quy ñịnh của pháp luật có liên quan.