BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 10 năm 2015


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

5

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa.
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày 17 tháng 3 năm 2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 21/12/1975

Nơi sinh: TPHCM

Chuyên ngành: Kế toán

MSHV: 1341850074

I- Tên đề tài:

ii

LỜI CÁM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Công nghệ
TP.HCM, đã giảng dạy và chia sẻ kinh nghiệm cho em trong quá trình theo học tại
trường.
Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS. Phan Đình Nguyên, đã
hướng dẫn em tận tình và đầy trách nhiệm trong suốt quá trình thực hiện Luận văn
tốt nghiệp này.
Cuối cùng xin cảm ơn gia đình, bạn bè luôn bên cạnh động viên giúp đỡ tôi
trong thời gian qua.
Nguyễn Hoàng Nghĩa


iii

TÓM TẮT
Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại
TP.HCM, tác giả đã xây dựng bảng thu thập dữ liệu căn hộ, bảng câu hỏi ý kiến
chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thực hiện lấy mẫu ngẫu nhiên tại 15
chung cư trên địa bàn các quận 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh. Số mẫu lấy được
là 135 và đạt yêu cầu phân tích thống kê.
Từ đó đã nhận diện ra được 3 nhóm và 9 nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ:
nhóm đặc điểm cấu trúc căn hộ gồm các nhân tố tầng căn hộ tọa lạc, diện tích căn
hộ và tầm nhìn từ căn hộ; nhóm các tiện ích bên trong khu chung cư gồm 3 nhân tố
khu hồ bơi, khu thể thao và khu thương mại mua sắm; nhóm các tiện ích bên ngoài
chung cư gồm có khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm Thành phố, các tiện ích bên
ngoài khu chung cư như trường học, bệnh viện… và cấp độ của dự án chung cư.
Từ các nhân tố ảnh hưởng, tác giả xây dựng mô hình hồi quy gồm 1 biến độc
lập và 9 biến phụ thuộc, tiến hành chạy hồi quy bằng phần mềm SPSS 16.0, loại các

From the influencing factors, the authors build regression model including one
independent variable and the dependent variable 9, conducted Regression using
SPSS 16.0 software, the type of variables not statistically significant (sig.> 0.05),
multicollinearity testing, inspection variance change, testing and construction
autocorrelation regression model form.
Results of regression analysis with R2 = 0.8354 instant the model explains
83.54% change of the dependent variable. In other words 83.54% of the unit price
differences apartments can be explained by differences in the independent variables
in the model. Use the F statistic to consider the relationship between the dependent
variable linear and independent variables. The test results showed that Prob (Fstatistic) = 0.000000
2.3.7.2. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi .............................. 17
2.3.7.3. Kiểm định hiện tượng tự tương quan ........................................ 18
2.3.8. Một số lưu ý khi thu thập số liệu hồi quy ........................................ 19
CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ................................... 20
3.1. Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại TPHCM ............................... 20
3.1.1. Nguồn cung ..................................................................................... 20
3.1.2. Nguồn cầu ........................................................................................ 20
3.1.3. Tình hình thị trường ........................................................................ 20
3.1.4. Triển vọng thị trường ...................................................................... 21
3.2. Kết quả thu thập dữ liệu ........................................................................... 22
3.3. Quy trình phân tích .................................................................................. 24
3.4. Xây dựng mô hình hồi quy ...................................................................... 25
3.4.1. Biến độc lập ..................................................................................... 26
3.4.2. Biến phụ thuộc ................................................................................. 26
3.5. Thực nghiệm mô hình hồi quy ................................................................ 32
3.5.1. Mô hình lần đầu ............................................................................... 32


vii

3.5.2. Mô hình lần hai ................................................................................ 34
3.5.3. Mô hình lần ba ................................................................................. 35
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 37
4.1. Nhận xét và kiểm định mô hình .............................................................. 37
4.1.1. Nhận xét .......................................................................................... 37
4.1.2. Kiểm định mô hình ........................................................................ 38
4.1.2.1. Kiểm định đa cộng tuyến .......................................................... 38
4.1.2.2. Kiểm định phương sai thay đổi ................................................. 39
4.1.2.3. Kiểm định tự tương quan .......................................................... 40
4.2. Khắc phục mô hình .................................................................................. 41


Nhân tử phóng đại phương sai

R2

Hệ số tương quan


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tổng hợp khảo sát các căn hộ và dự án
Bảng 3.2: Diễn giải các biến trong mô hình


x

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Đồ thị 3.1: Nguồn cung sơ cấp căn hộ quí 2/2015
Đồ thị 3.2: Tình hình thị trường căn hộ quí 2/2015
Đồ thị 3.3: Đồ thị hình cột đơn giá trung bình của các căn hộ khảo sát
Hình 3.1: Kết quả hồi quy lần đầu
Hình 3.2: Kết quả hồi quy lần hai
Hình 3.3: Kết quả hồi quy lần ba
Hình 4.1: Kết quả phân tích kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
Hình 4.2: Kết quả kiểm định White
Hình 4.3: Kết quả kiểm định Breusch – Godfrey (BG)
Hình 4.4: Kết quả hồi quy phần dư U theo U(-1)
Hình 4.5: Kết quả tính sai phân
Hình 4.6: Kết quả dữ liệu sau khi tính sai phân

nhau.
Do đó, việc tìm hiểu và nghiên cứu “Các nhân tố tác động đến giá căn hộ
chung cư tại địa bàn TP.HCM” nhằm có cái nhìn tổng quát hơn về thị trường này.
Ngoài ra còn có thể ứng dụng vào thực tiễn dự báo giá căn hộ giúp thúc đẩy quá
trình định giá diễn ra nhanh hơn, tiết kiệm chi phí hơn.


2

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay việc định giá bất động sản tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn
mang tính hành chính. Giá cả thị trường của đất đai, nhà cửa và giá quy định chính
thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác đền bù giải
phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một
thị trường bất động sản lành mạnh.
Đề tài này sử dụng phương pháp hồi quy đa biến để thể hiện sự ảnh hưởng của
các yếu tố chất lượng và vị thế của bất động sản đến giá của nó. Một điểm mạnh của
mô hình này so với các cách định giá thông thường là chúng ta có thể đo lường
được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản. Bên cạnh đó đề tài
cũng sử dụng phương pháp phân tích nhân tố dựa trên bảng câu hỏi thu được tìm ra
nhân tố đóng vai trò quan trọng trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Đề tài này nghiên cứu về giá căn hộ chung cư của các dự án ở các Quận tại
TPHCM (dự kiến:

2,

7, quận Bình Thạnh và Bình Chánh).


1.5. Phương pháp nghiên cứu
 Phương pháp thu thập, thống kê số liệu điều tra giá căn hộ đã và đang giao
dịch tại các chung cư trên địa bàn các quận: 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh.
 Nguồn thu thập số liệu:
• Dữ liệu sơ cấp: Phỏng vấn chuyên gia; lập bảng câu hỏi và tiến hành
khảo sát thực tế
• Dữ liệu thứ cấp: từ sách báo, tạp chí, luận văn, internet,… liên quan đến
nội dung nghiên cứu
 Phương pháp định lượng bằng mô hình hồi quy thể hiện mối quan hệ giữa
các biến độc lập và biến phụ thuộc, từ đó xác định các nhân tố ảnh hưởng
đến giá căn hộ tại địa bàn khảo sát.
 Xử lý số liệu bằng phần mềm thống kê SPSS 16.0 và Eview 6.0
 Kiểm định sự phù hợp của mô hình
1.6. Ý nghĩa của nghiên cứu
 Đề tài tập trung xây dựng mô hình hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng
đến giá căn hộ, đây có thể xem là một phương pháp mang tính khoa học cao
và có tính khả thi khi áp dụng vào thực tế định giá hàng loạt căn hộ trên địa
bàn khảo sát
 Đề tài góp phần giúp người đọc, thẩm định viên có cái nhìn tổng quan về
cách tiếp cận mới trong việc định giá căn hộ và mức độ cần thiết của mô hình


4

vào thực tiễn góp phần rút ngắn thời gian, chi phí cũng như đáp ứng được sự
đổi mới của thị trường.
 Đề tài thể hiện mối quan hệ giữa biến phụ thuộc (giá căn hộ) với các biến
độc lập khác, và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ngoài giá đến giá căn hộ
đã được lượng hóa. Điều này giúp cho người mua và các nhà đầu tư có cái
nhìn toàn cảnh về tình hình căn hộ một cách dễ dàng. Mặt khác giúp chủ đầu

• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần
diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng
một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư
được xây dựng trước đây.
Dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử
dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu
chung cư.
Tại Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở hữu
căn hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở. Trong đó không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian
cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư như công viên, mảng xanh, sân chơi,
đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng… và ưu tiên của chủ căn hộ trong việc
sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch vụ
thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì…


6

2.1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư
Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư:
Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao
gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,
thang máy… Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó.
Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ
chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách

Theo thông tư Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất
lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư để tự
thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản.
Theo đó, nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các
qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà
chung cư
Chung cư hạng 1
Chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao cấp) được qui định là hạng có
chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp
dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Phải có hệ thống giao thông bên
ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều được tiếp cận
đến sảnh chính của công trình. Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh,
đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất. Không gian xung quanh
thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp.
Cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng
ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh,
phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào qui
mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn
20m2. Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách, phòng
ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với
không gian rộng rãi. Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ
sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có
hai đường nước nóng và nước lạnh. Có hệ thống camera kiểm soát trong các


8

sảnh, hành lang, cầu thang, có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 giờ trong

9

Thị trường là nơi người mua và người bán tiếp xúc trực tiếp hoặc gián tiếp
với nhau để trao đổi mua bán hàng hóa và dịch vụ. Hay nói cách khác thị trường
là nơi trao đổi hàng hóa sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người… liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường hiểu theo
nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu
thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với
người để họ liên kết với nhau.
Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng
hóa. Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về thị trường giao dịch căn
hộ chung cư, nhưng dựa vào bản chất của thị trường này là một dạng của thị
trường bất động sản, ta có thể định nghĩa thị trường giao dịch căn hộ như sau:
“Thị trường căn hộ chung cư là tổng thể các giao dịch về căn hộ dựa trên
các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Thị trường căn hộ chung cư thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan
hệ giao dịch về căn hộ chung cư, tại đó những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ căn hộ được
giao dịch.”
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân
chia thị trường thành thị trường mua bán; thị trường đấu giá; thị trường thuê và
cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan
hệ giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao cho phù
hợp với khả năng và điều kiện của mình.
2.2.2. Yếu tố hình thành thị trường giao dịch căn hộ
Chủ thể thị trường
Là chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập, có quyền quyết định
một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh
mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, các chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá

Giới trung gian thị trường
Là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa những người
sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng,
giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và
người tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường,
người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là trung
gian thị trường.
• Nhà nước


11

Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường được thể hiện chủ yếu trên hai
mặt: tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường cũng như tham gia
quản lý hoạt động trên thị trường. Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng
hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động
sản nói chung cũng như thị trường căn hộ nói riêng.
Nhà nước tham gia thị trường với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
các hoạt động của thị trường. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện
pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy thị trường phát triển.
Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá
cả căn hộ trên thị trường.
• Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà
chung cư, trung tâm thương mại, dịch vụ, tiện ích xung quanh để tạo ra hàng hoá
cho thị trường. Họ là những người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các
công trình trong thực tế.
• Các tổ chức môi giới, tư vấn
Giá cả của hàng hoá chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên thị
trường căn hộ thông tin thường không hoàn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý