BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán Mã
ngành: 60340301

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán Mã
ngành: 60340301

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 10 năm 2015


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

Ủy viên

5

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa.
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT
NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày 17 tháng 3 năm
2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 21/12/1975

Nơi sinh: TPHCM

Chuyên ngành: Kế toán


Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hoàng Nghĩa


ii

LỜI CÁM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Công nghệ TP.HCM,
đã giảng dạy và chia sẻ kinh nghiệm cho em trong quá trình theo học tại trường.
Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS. Phan Đình Nguyên, đã hướng
dẫn em tận tình và đầy trách nhiệm trong suốt quá trình thực hiện Luận văn tốt
nghiệp này.
Cuối cùng xin cảm ơn gia đình, bạn bè luôn bên cạnh động viên giúp đỡ tôi
trong thời gian qua.
Nguyễn Hoàng Nghĩa


3

TÓM TẮT
Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại
TP.HCM, tác giả đã xây dựng bảng thu thập dữ liệu căn hộ, bảng câu hỏi ý kiến
chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thực hiện lấy mẫu ngẫu nhiên tại 15
chung cư trên địa bàn các quận 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh. Số mẫu lấy được
là 135 và đạt yêu cầu phân tích thống kê.
Từ đó đã nhận diện ra được 3 nhóm và 9 nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ:
nhóm đặc điểm cấu trúc căn hộ gồm các nhân tố tầng căn hộ tọa lạc, diện tích
căn hộ và tầm nhìn từ căn hộ; nhóm các tiện ích bên trong khu chung cư gồm 3
nhân tố khu hồ bơi, khu thể thao và khu thương mại mua sắm; nhóm các tiện ích

135 and satisfactory statistical analysis.
Since then there have been three groups identify and 9 factors affecting the
price of apartments: group apartment structural characteristics include factors
floor apartment is located, the area apartment and the view from the apartment;
utilities group inside the apartment includes 3 factors swimming pool, sports
area and downtown shopping; utilities group outside the apartment include
distance from apartment to the center city, the utility outside apartment buildings
such as schools, hospitals ... and the level of the condominium project.
From the influencing factors, the authors build regression model including
one independent variable and the dependent variable 9, conducted Regression
using SPSS 16.0 software, the type of variables not statistically significant (sig.>
0.05), multicollinearity testing,

inspection variance change, testing

and

construction autocorrelation regression model form.
2

Results of regression analysis with R = 0.8354 instant the model explains
83.54% change of the dependent variable. In other words 83.54% of the unit price
differences apartments can be explained by differences in the independent
variables in the model. Use the F statistic to consider the relationship between the
dependent variable linear and independent variables. The test results showed that
Prob (F- statistic) = 0.000000
................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ...................................................................... 2
1.1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................
2
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................
2
1.3. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................
2
1.4. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................
3
1.5. Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................
3
1.6. Ý nghĩa nghiên cứu .....................................................................................
3
1.7. Cấu trúc luận văn .......................................................................................
4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................................ 5
2.1. Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư ........................................... 5
2.1.1. Định nghĩa ......................................................................................... 5


6

2.1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư ......................................... 6
2.1.3. Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư ....................................... 7
2.2. Thị trường nhà chung cư, căn hộ chung cư ............................................. 8
2.2.1. Khái niệm, phân loại .......................................................................... 8
2.2.2. Yếu tố hình thành thị trường giao dịch căn hộ .................................. 9



3.5. Thực nghiệm mô hình hồi quy ................................................................ 32


8

3.5.1. Mô hình lần đầu ............................................................................... 32


vii

3.5.2. Mô hình lần hai ................................................................................ 34
3.5.3. Mô hình lần ba ................................................................................. 35
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 37
4.1. Nhận xét và kiểm định mô hình .............................................................. 37
4.1.1. Nhận xét ..........................................................................................
37
4.1.2. Kiểm định mô hình ........................................................................
38
4.1.2.1. Kiểm định đa cộng tuyến .......................................................... 38
4.1.2.2. Kiểm định phương sai thay đổi ................................................. 39
4.1.2.3. Kiểm định tự tương quan .......................................................... 40
4.2. Khắc phục mô hình ..................................................................................
41
4.2.1. Khắc phục hiện tượng tự tương quan ............................................... 41
4.2.2. Kiểm định tự tương quan mô hình mới ............................................ 45
4.2.3. Kiểm định phương sai thay đổi mô hình mới................................... 46
4.2.4. Kiểm định sự phù hợp của mô hình mới ......................................... 47
CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 50
5.1. Nhận xét .....................................................................................................
50

2

Hệ số tương quan


9

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tổng hợp khảo sát các căn hộ và dự án
Bảng 3.2: Diễn giải các biến trong mô hình


10

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Đồ thị 3.1: Nguồn cung sơ cấp căn hộ quí 2/2015
Đồ thị 3.2: Tình hình thị trường căn hộ quí 2/2015
Đồ thị 3.3: Đồ thị hình cột đơn giá trung bình của các căn hộ khảo sát
Hình 3.1: Kết quả hồi quy lần đầu
Hình 3.2: Kết quả hồi quy lần hai
Hình 3.3: Kết quả hồi quy lần ba
Hình 4.1: Kết quả phân tích kiểm định hiện tượng đa cộng
tuyến
Hình 4.2: Kết quả kiểm định White
Hình 4.3: Kết quả kiểm định Breusch – Godfrey (BG)
Hình 4.4: Kết quả hồi quy phần dư U theo U(-1)
Hình 4.5: Kết quả tính sai phân
Hình 4.6: Kết quả dữ liệu sau khi tính sai phân
Hình 4.7: Kết quả hồi quy sau khi lấy sai phân
Hình 4.8: Kết quả kiểm định Breusch – Godfrey (BG) mô hình mới

chung cư tại địa bàn TP.HCM” nhằm có cái nhìn tổng quát hơn về thị trường này.
Ngoài ra còn có thể ứng dụng vào thực tiễn dự báo giá căn hộ giúp thúc đẩy quá
trình định giá diễn ra nhanh hơn, tiết kiệm chi phí hơn.


2

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay việc định giá bất động sản tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn
mang tính hành chính. Giá cả thị trường của đất đai, nhà cửa và giá quy định chính
thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác đền bù giải
phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành
một thị trường bất động sản lành mạnh.
Đề tài này sử dụng phương pháp hồi quy đa biến để thể hiện sự ảnh hưởng
của các yếu tố chất lượng và vị thế của bất động sản đến giá của nó. Một điểm
mạnh của mô hình này so với các cách định giá thông thường là chúng ta có
thể đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản. Bên
cạnh đó đề tài cũng sử dụng phương pháp phân tích nhân tố dựa trên bảng câu hỏi
thu được tìm ra nhân tố đóng vai trò quan trọng trọng ảnh hưởng đến giá bất động
sản.
Đề tài này nghiên cứu về giá căn hộ chung cư của các dự án ở các Quận tại
TPHCM (dự kiến:

2,

7, quận Bình Thạnh và Bình Chánh).

Sở dĩ

1.5. Phương pháp nghiên cứu
 Phương pháp thu thập, thống kê số liệu điều tra giá căn hộ đã và đang
giao dịch tại các chung cư trên địa bàn các quận: 2, 7, Bình Thạnh và Bình
Chánh.
 Nguồn thu thập số liệu:
• Dữ liệu sơ cấp: Phỏng vấn chuyên gia; lập bảng câu hỏi và tiến hành
khảo sát thực tế
• Dữ liệu thứ cấp: từ sách báo, tạp chí, luận văn, internet,… liên quan đến
nội dung nghiên cứu
 Phương pháp định lượng bằng mô hình hồi quy thể hiện mối quan hệ
giữa
các biến độc lập và biến phụ thuộc, từ đó xác định các nhân tố ảnh
hưởng đến giá căn hộ tại địa bàn khảo sát.
 Xử lý số liệu bằng phần mềm thống kê SPSS 16.0 và Eview 6.0
 Kiểm định sự phù hợp của mô hình
1.6. Ý nghĩa của nghiên cứu
 Đề tài tập trung xây dựng mô hình hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng
đến giá căn hộ, đây có thể xem là một phương pháp mang tính khoa học cao
và có tính khả thi khi áp dụng vào thực tế định giá hàng loạt căn hộ trên địa
bàn khảo sát
 Đề tài góp phần giúp người đọc, thẩm định viên có cái nhìn tổng quan về
cách tiếp cận mới trong việc định giá căn hộ và mức độ cần thiết của mô
hình


4

vào thực tiễn góp phần rút ngắn thời gian, chi phí cũng như đáp ứng được
sự đổi mới của thị trường.
 Đề tài thể hiện mối quan hệ giữa biến phụ thuộc (giá căn hộ) với các biến

gắn liền với căn hộ đó;
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
theo quy định của pháp luật;
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần
diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng
một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung
cư được xây dựng trước đây.
Dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử
dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu
chung cư.
Tại Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở hữu
căn hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở. Trong đó không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không
gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư như công viên, mảng xanh, sân
chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng… và ưu tiên của chủ căn hộ
trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe,
dịch vụ thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì…


6

2.1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư
Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư:
Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư
bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích
thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị
kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực,
tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành
lang, cầu thang bộ, thang máy… Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng

của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư, thực hiện thu
chi tài chính trong quá trình quản lý việc sử dụng nhà chung cư,...
2.1.3. Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư
Theo thông tư Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất
lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư để tự
thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản.
Theo đó, nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các
qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà
chung cư
Chung cư hạng 1
Chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao cấp) được qui định là hạng có
chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung
cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Phải có hệ thống giao thông
bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều được
tiếp cận đến sảnh chính của công trình. Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ,
cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất. Không gian
xung quanh thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp.
Cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng
ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh,
phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào qui
2

mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m ; diện tích phòng ngủ chính lớn
hơn
2

20m . Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách, phòng
ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với

Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
khá.
Về diện tích căn hộ của chung cư hạng 3, Bộ Xây dựng qui định phụ thuộc
2

vào qui mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 50m , diện tích phòng ngủ chính lớn
2

hơn 12m .
Chung cư hạng 4
Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng
đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Về thiết kế xây dựng phải đảm bảo phù hợp quy chuẩn xây dựng hiện hành.
2.2. Thị trường nhà chung cư, căn hộ chung cư
2.2.1. Khái niệm, phân loại thị trường căn hộ chung cư