BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------
LÊ THỊ HỒNG TRANG
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------
LÊ THỊ HỒNG TRANG
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016
4
TS. Hà Huy Tuấn
Ủy viên
5
TS. Nguyễn Quyết Thắng
Ủy viên, Thư ký
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên
phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
III- Ngày giao nhiệm vụ
: 23/01/2016
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ
: 22/07/2016
V- Cán bộ hướng dẫn
: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)
KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại
Thàn phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác và được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn
cư trên địa bàn các quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức với 827
mẫu và đạt yêu cầu phân tích thống kê.
Từ đó tác giả nhận diện ra 38 yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư. Tác
giả vận dụng mô hình ước lượng OLS và xử lý bằng Stata để phân tích các yếu tố
ảnh hưởng đến giá căn hộ chng cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Kết quả phân tích hồi quy cho biết có 26 biến có ý nghĩa thống kê và có R2 =
0.9438 cho biết các biến trong mô hình có ảnh hưởng tới 94,38% sự thay đổi của
biến phụ thuộc và biến chất lượng thang máy có ảnh hưởng cao nhất đến giá căn hộ
chung cư với 6,74% và biến tổng diện tích khu chung cư có ảnh hưởng thấp nhất
đến giá căn hộ chiếm 0,000402%.
Từ khóa: Biến động giá bất động sản, giá căn hộ-hedonic.
iv
ABSTRACT
Research content of this thesis is put under the perspective of apartment
buyers. Research using hedonic models and theories Position - Quality to determine
the factors affecting the price of apartments in the city. HCM. In this study, the
authors built a questionnaire to collect data apartments, questionnaires expert
opinion in the field of real estate. Author done randomly apartment 57 in the area of
District 2, 7, 8, 9, 12, Binh Thanh, Binh Tan, Thu Duc with 827 qualified samples
and statistical analysis.
Since then authors identify 38 factors that affect the price of apartments. The
authors apply the model estimated using Stata OLS and process to analyze the
factors affecting the price of apartments chng residence in Ho Chi Minh City.
Results of regression analysis, said there are 26 variables that have a
statistically significant and R2 = 0.9438 shows the variables in the model affects
94.38% change of the dependent variable and the variable quality elevator the
highest impact on the price of apartments to 6.74% and the total area of variable
2.1.Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS .................................................... 11
2.1.1.Khái niệm bất động sản .................................................................................. 11
2.1.2.Đặc điểm của bất động sản ............................................................................. 12
2.1.3.Thị trường bất động sản .................................................................................. 13
2.1.4.Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản............................. 14
2.2.Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư .................................................... 15
2.2.1.Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 ............................ 15
vi
2.2.2.Định nghĩa “chung cư” tại Singapore ............................................................. 16
2.2.3.Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam .............................................................. 17
2.2.4.Vai trò của của căn hộ chung cư ..................................................................... 17
2.2.5.Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư ...................................................... 18
2.2.6.Phân loại căn hộ, nhà chung cư hiện nay ........................................................ 19
2.2.7.Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư ......................................... 21
2.3.Giá căn hộ hay giá nhà chung cư ....................................................................... 23
2.3.1.Đặc điểm của giá căn hộ chung cư ................................................................. 24
2.3.2.Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ chung cư .................. 25
2.3.3.Phương pháp tính chỉ số giá căn hộ chung cư................................................. 27
2.4.Vị thế - chất lượng và mô hình định giá Hedonic trong nghiên cứu giá căn hộ
chung cư .................................................................................................................. 30
2.4.1.Lý thuyết vị thế - chất lượng .......................................................................... 30
2.4.2.Mô hình định giá Hedonic .............................................................................. 31
2.5.Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM. ........... 34
2.5.1.Nhóm các đặc điểm tác động đến căn hộ ........................................................ 34
2.5.2.Nhóm các đặc điểm của người mua căn hộ .................................................... 38
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 39
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................. 40
TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ...................................................................................... 101
CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 103
5.1.Nhóm giải pháp và kiến nghị ổn định giá căn hộ chung cư tại TP.HCM......... 103
5.1.1.Đối với các yếu tố trong nghiên cứu ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại
TP.Hồ Chí Minh .................................................................................................... 103
5.1.2.Một số giải pháp và kiến nghị chung cho thị trường BĐS nhằm ổn định giá
căn hộ chung cư tại TP. HCM như sau .................................................................. 113
5.2.Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo .......................................... 115
5.2.1.Hạn chế của đề tài ........................................................................................ 115
5.2.2.Hướng nghiên cứu tiếp theo ......................................................................... 116
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 117
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................... 118
viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
BXD
Bộ xây dựng
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
TT
Bảng 4.6. Bảng kết quả hồi quy của mô hình bằng phương pháp OLS ................... 77
Bảng 4.7. Bảng kết quả kiểm định đa cộng tuyến.................................................... 81
Bảng 4.8. Bảng kiểm định phương sai thay đổi theo White .................................... 84
Bảng 4.9. Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo White ........................... 85
x
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Hình 2.1. Các phân khúc của thị trường bất động sản ............................................. 27
Sơ đồ 3.1: Các bước trong quy trình nghiên cứu ..................................................... 40
Biểu đồ 3.2. Hoạt động thị trường căn hộ quý 2/2016 ............................................. 58
Biểu đồ 3.3. Chỉ số giá nhà ở theo quý tại TP. HCM .............................................. 59
Biểu đồ 3.4. Nguồn cung chào bán mới ra thị trường .............................................. 60
Biểu đồ 3.5. Số căn hộ bán được, mở bán mới trong quý 2/2016 ............................ 60
Biểu đồ 3.6. Loại căn hộ chào bán ra thị trường ...................................................... 61
Biểu đồ 3.7. Lượng giao dịch Bất động sản (giao dịch) .......................................... 62
Biểu đồ 3.8. Số căn hộ được bán toàn thị trường TP.HCM ..................................... 63
Biểu đồ 3.9: Biểu đồ hình cột đơn giá trung bình căn hộ khảo sát .......................... 69
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong
những loại hình BĐS chủ yếu giao dịch trên thị trường là căn hộ chung cư. Với điều
kiện nền kinh tế đang phát triển như hiện nay, dân số đông nhu cầu thì rất lớn trong
khi quỹ đất lại hạn chế đặc biệt là trên địa bàn các thành phố.Và đây là vấn đề nhận
được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân nên việc giải quyết vấn đề
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.
-
Xây dựng mô phù hợp biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá
căn hộ chung cư tại TP. HCM.
-
Đề xuất các kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần ổn định giá và phát triển bền
vững của thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM.
1.2.3. Câu hỏi nghiên cứu
-
Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM?
-
Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá giao dịch của căn hộ chung cư tại
TP.HCM như thế nào?
-
Từ nghiên cứu này, cần có giải pháp gì để ổn định giá và phát triển bền vững thị
trường căn hộ chung cư tại TP. HCM trong thời gian tới để người dân có cơ hội
mua căn hộ?
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
BĐS hoặc công ty thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh và kết hợp với
dùng bảng câu hỏi phỏng vấn trực tiếp những người đã từng cũng như chuẩn
bị mua căn hộ chung cư tại TP.HCM.
2. Phương pháp nghiên cứu định lượng: mô hình hóa mối quan hệ giữa các
biến, thực hiện phân tích hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình quân bé
nhất (OLS) để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động giá căn
hộ chung cư.
Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng phần mềm thống kê chuyên ngành Stata
để thực hiện hồi quy phân tích dữ liệu khảo sát. Thông qua kết quả có được tác giả
phân tích, kiểm định sau đó thảo luận và đưa ra các yếu tố tác động nhiều nhất đến
giá căn hộ đồng thời đề xuất các giải pháp để phát triển bền vững thị trường này.
1.5. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Đề tài nghiên cứu là một tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến giá
căn hộ trên địa bàn TP.HCM để có thể chọn cho mình một căn hộ ưng ý.
Đồng thời giúp các nhà đầu tư, các nhà quản lý và doanh nghiệp có thêm một
căn cứ khoa học về công tác định giá căn hộ chung cư để ra quyết định quản lý và
kinh doanh, sao cho sản phẩm căn hộ đưa ra thị trường được tiếp cận một cách tốt
nhất cho người dân.
Luận văn đã hệ thống hoá khung lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá
căn hộ chung cư tại TP. HCM. Đồng thời tổng hợp các phương pháp đo lường, khảo
sát thực tế trên địa bàn khu vực mà đề tài quan tâm.
Luận văn đã sử dụng phương pháp định tính và định lượng nhằm lượng hóa
các yếu tố.
1.6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn gồm có 5 chương:
Chương 1. Tổng quan nghiên cứu
4
(4). Nguyễn Ngọc Vinh (2012)[4] nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trị
BĐS. Các yếu tố này được tác giả tổng hợp thành 5 nhóm: Vị trí, yếu tố vật chất,
yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng, các yếu tố phi bất động sản. Trong đó nhóm vị trí
bao gồm 6 yếu tố: hạ tầng (hệ thống thoát nước, chất lượng vệ sinh khu vực, công
cộng trường học, công cộng công viên), an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan,
phong thủy); Nhóm yếu tố vật chất: hình dáng, kích thướt, kiến trúc, xây dựng;
Nhóm yếu tố kinh tế: lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản; Nhóm
tình trạng sử dụng bao gồm: chức năng sử dụng, trang trí nội thất; Nhóm các yếu tố
6
phi BĐS bao gồm: các động sản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình. Nghiên cứu
đi đến kết luận cả 18 yếu tố đưa ra đều tác động đến giá trị của BĐS. Trong đó
nhóm yếu tố vị trí thông thường có tác động mạnh nhất. Đồng thời tác giả cũng
nghiên cứu yếu tố chất lượng thang máy cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ.
(5). Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013)[11], nghiên cứu này tác giả
đã tìm ra yếu tố an ninh khu vực có tác động đến giá căn hộ theo chiều hướng tích
cực.
(6). Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011)[16] sử dụng mô ình Hedonic và
thuyết vị thế - chất lượng nghiên cứu 160 mẫu căn hộ tại thị trường Tp.HCM. Tác
giả đã xác định các nhân tố chính ảnh hưởng tới giá bất động sản là vị trí của bất
động sản đó, diện tích, khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm thành phố và
khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường là các nhân tố ảnh hưởng đến giá
BĐS. Trong đó vị trí tọa lạc của BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất. Giá BĐS tọa lạc
trong hẻm thấp hơn giá BĐS tọa lạc trên mặt tiền đường; trung bình BĐS nằm sâu
trong hẻm thêm 1 mét thì giá trị giao dịch giảm 0,14%. Bên canh đó, khoảng cách
từ BĐS đến trung tâm thành phố tỷ lệ nghịch với giá của BĐS vì BĐS ở vị trí càng
xa trung tâm, giá trị được giao dịch càng giảm. Hai nhân tố diện tích căn hộ và tổng
diện tích BĐS tỷ lệ thuận với giá BĐS mặc dù hệ số ảnh hưởng không lớn.
trục đường chính Broad Street và Market Street cũng như khoảng cách đến trung
tâm Philadephia đều có tác động âm đến căn hộ. Ngoài ra, Asabere và Huffman còn
phát hiện ra rằng, trung bình giá căn hộ giảm từ 2,2% trên mỗi Block nhà tính từ
trục Market Street và 3,8% tính từ trục Broad Street.
(2). Anderson (2001)[19] nghiên cứu khoảng cách đến công viên, sân golf, hồ
bơi cũng ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà chung cư.
(3). Anderson và West (2006)[20] đã nghiên cứu kết hợp yếu tố ô nhiễm tiếng
ồn và ô nhiễm không khí hay mức độ hài lòng của khách hàng đối với thảm thực vật
xung quanh tòa nhà chung cư và từ đó tác động đến giá.
(4). Bullard, 1996[23]; Brown và Charles, 1998[22]; Spahr và Sunderman,
1999[49]; Irwin, 2002[34]; Johnston và các cộng sự, 2002[35]; Boris và các cộng sự,
2003[21] nghiên cứu tác động của môi trường xung quanh, vị trí địa lý, phong cảnh,
gần sông, suối, nhiều cây xanh.
8
(5). Cebula (2009)[24] nghiên cứu mô hình định giá Hedonic áp dụng cho thị
trường nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia. Những phát hiện chính của nghiên
cứu này là giá bán thực tế của nhà ở trong giai đoạn 2000-2005 có ảnh hưởng tích
cực bởi: số lượng phòng ngủ, phòng tắm, lò sưởi, diện tích không gian sống, số tầng
của căn nhà, hồ bơi, khoảng cách từ nhà tới công viên hoặc quảng trường. Ngoài ra,
nghiên cứu còn chỉ ra giá bán nhà ở Savannah còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố mùa
của cung và cầu nhà ở, cụ thể là giá bán nhà có xu hướng cao hơn vào tháng năm và
tháng bảy.
(6). Hughes và Sirmans (1993)[32] về giá nhà tại Mỹ, nghiên cứu tác giả cho
thấy yếu tố diện tích và tổng số phòng của căn hộ cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ.
(7). Kain và Quigley (1970)[39] phát hiện ra rằng chất lượng các dịch vụ nhà ở,
số phòng, số lượng phòng tắm và diện tích sàn có ảnh hưởng đến giá nhà trong mô
hình bán logarit. Nghiên cứu này cũng vao gồm các biến khoảng cách đến các khu
không tìm thấy khác biệt giữa các năm khi xem xét sự ảnh hưởng của tiếng ồn đến
giá BĐS.
(11). Raymond Y.C. Tse và Love (2000)[48] nghiên cứu nhằm mục đích xác
định các nhân tố làm tăng giá nhà tại trung tâm Hong Kong năm 1999. Dữ liệu
nghiên cứu dựa trên 139 giao dịch thực tế từ tháng 01/1999 đến tháng 03/1999 và
được đưa vào mô hình tuyến tính Hedonic dạng logarit để phân tích. Các biến trong
mô hình gồm diện tích nhà, tuổi của nhà và các biến giả về bãi đậu xe, khoảng cách
đến trung tâm mua sắm, khoảng cách đên trung tâm thể thao, khoảng cách đến
nghĩa trang. Kết quả mô hình cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa, ngoại trừ biến
giả khả năng tiếp cận trung tâm mua sắm. Trong đó diện tích nhà và sự có sẵn của
bãi đậu xe ảnh hưởng mạnh đến giá nhà. Ngược lại nhà được xây dựng càng lâu có
giá trị giao dịch càng thấp, khoảng cách từ nhà đến nghĩa trang càng gần thì giá nhà
càng giảm.
(12). Wen Hai-Zhen (2005)[55] nghiên cứu phân tích các nhân tố ảnh hưởng
đến giá nhà đô thị tại Hàn Châu - Trung Quốc dựa vào mô hình định giá Hedonic.
Bài nghiên cứu chọn ra 18 biến độc lập để phân tích sự tác động của các biến ảnh
hưởng đến giá nhà tại thành phố Hàn Châu, theo 2.473 mẫu nhà và dữ liệu của 290
nhà được khảo sát thực tế. Kết quả nghiên cứu nhận xét 14 trong 18 biến có ảnh
hưởng quan trọng đến giá nhà khảo sát. Các biến được phân chia làm 4 nhóm và tỷ
10
lệ ảnh hưởng đến giá nhà là: nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc (60%), nhóm đặc điểm
thuộc khu vực xung quanh nhà (16,5%), nhóm đặc điểm thuộc vị trí (19,8%) và
nhóm đặc điểm khác (2,7%). Qua phân tích 14 biến ảnh hưởng đến giá nhà sắp xếp
theo thứ tự mức độ ảnh hưởng nhiều đến ít: diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía
Tây, môi trường bên trong, khoảng cách đến trung tâm thương mại, điều kiện giao
thông, bãi đậu xe, mức độ trang trí, quản lý khu vực, môi trường bên ngoài, gác
mái, số tầng, thời gian giao dịch, khu vực vui chơi giải trí, gần trường học. Và bốn
công trình xây dựng”[61].
Ngày 29/6/2006, Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH10 được ban hành và
áp dụng tại Việt Nam, đã tạo tiền đề pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động
sản tại Việt Nam. Đối tượng điều chỉnh tại Luật kinh doanh BĐS 2006 bao gồm:
-
Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
-
Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai;
-
Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo quá trình phát triển của thị trường, Luật kinh doanh BĐS số
66/2014/QH13 đã có những bổ sung, điều chỉnh nhằm thúc đẩy hoạt động kinh
doanh BĐS. Đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh BĐS 2014 đã được qui định
chi tiết:
-
Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân.
-
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá
nhân.
Copyright: Tài liệu đại học ©