BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG

HUỲNH DUY KHOA

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ NGÀNH: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRƯƠNG ĐÔNG LỘC

Vĩnh Long, 2016


2

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi thực hiện, các số liệu và kết quả
nghiên cứu là trung thực và chưa được công bố ở công trình nghiên cứu khác. Các
trích dẫn và số liệu tham khảo từ tài liệu khác được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả

Huỳnh Duy Khoa


3


44

4.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí

45

4.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất

46

4.4 Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

48

4.5 Kết quả phân tích hồi quy từ mô hình

48

DANH MỤC HÌNH


Số
hiêu
2.1

Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

21

2.2

thông.. .Các trục đường chủ yếu đã hình thành như: tuyến tránh Quốc lộ 1A qua
Vĩnh Long, kè Cổ Chiên qua Phường 2, Phường 9 và xã Tân Ngãi, các trục đường
nội ô như đường Võ Văn Kiệt, Trần Đại Nghĩa, Bạch Đàn và đường giao thông các
xã. Trước nhu đó thì Uỷ ban nhân dân Thanh phố Vĩnh Long cần có những chính
sách quản lý các hoạt động, giao dịch liên quan đến đất đai: bồi thường giải phóng
mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp
quyền sử dụng đất....Nhiệm vụ quản lý đất đai của thành phố trong giai đoạn hiện
nay khá quan trọng ảnh hưởng đến quá trình phát triển của thành phố. Để tạo cơ sở
nhằm thực hiện chính sách quản lý đất đai hiệu quả phục vụ công tác đền bù giải
phóng mặt bằng, tính thuế, cho thuê đất.. .Việc xác định giá đất là việc làm hết sức
quan trọng.
Việc tính thuế phi nông nghiệp (thuế nhà đất hàng năm), thuế chuyển mục đích
sử dụng đất, thuế trước bạ, giá cho thuê đất dựa trên bảng giá đất do Uỷ ban nhân
dân tỉnh quy định. Như vậy, giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh thấp hơn giá thực tế sẽ
làm thất thu thuế rất lớn. Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng là giá thực tế
trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp, hợp đồng
giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy


7

định thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất các bên giao dịch thường ghi giá trị hợp đồng theo giá Uỷ ban
nhân dân tỉnh (thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế thu nhập
cá nhân. Vì vậy, cần có một cơ sở để biết được yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ đó
có thể tham chiếu và điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tăng nguồn thu
cho ngân sách nhà nước.
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo, thông tin giao dịch của các
chủ thể khá hạn chế, do đó các nhà đầu tư rất cần cơ sở khoa học để tham khảo và ra

-

Phân tích thực trạng việc định giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố Vĩnh
Long;

-

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh
Long;

-

Đề xuất một số chính sách liên quan đến việc định giá đất trên địa bàn Thành
phố Vĩnh Long.

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1

Phạm vi về thời gian

Giai đoạn nghiên cứu của đề tài này là từ năm 2012 đến năm 2014.
1.3.2

Phạm vi về không gian

Địa bàn nghiên cứu của đề tài này là 4 xã và 7 phường thuộc Thành phố Vĩnh
Long.
1.3.3

Đối tượng nghiên cứu

trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay !”.
2.1.1.2. Đặc điểm của đất đai
-

Vị trí cố định: mỗi thửa đất đều có vị trí riêng biệt và duy nhất nên con người
không thể thay đổi theo ý muốn chủ quan. Do đó, khi sử dụng đất con người
phải lệ thuộc vào tính chất này, có nghĩa là phải sử dụng tại chỗ tuỳ theo tính
chất của từng thửa đất. Vì mỗi thửa đất có vị trí cố định khác nhau nên khả
năng sử dụng vào mục đích khác nhau và giá trị mỗi thửa cũng khác nhau

-

Giới hạn về diện tích: Đất đai được hình thành trải qua hàng triệu năm vận
động của địa chất do đó diện tích của nó là không thể thay đổi được. Con
người có thể cải tạo được tính chất đất, cơ sở hạ tầng trên đất nhưng không
thể làm tăng hay giảm diện tích đất theo chủ quan của mình

-

Tính lâu bền: Đất đai có độ bền vĩnh cửu, khi sử dụng đất do con người có thể
làm giảm hoặc tăng độ màu mỡ của đất hay độ ổn định của đất. Tuy nhiên,
không thể làm hao mòn được bản chất của nó. Do đó để khai thác sử dụng đất
hiệu quả con người phải có kế hoạch sử dụng hợp lý và bảo vệ đất đai.

-

Chất lượng đất khác nhau: Do mỗi thửa đất có vị trí địa lý khác nhau nên chịu

có quyền sỏ hữu mà chỉ có quyền sử dụng, do đó khách thể thị trường chính
là quyền sử dụng đất.

-

Giới trung gian thị trường: là các cá nhân hoặc tổ chức trung gian để làm cầu
nối liên kết giữa các chủ thể thị trường. Họ nắm được nhiều thông tin trên thị
trường đất đai và sử dụng thông tin này để cung cấp cho các chủ thể thị

trường.
Làm cho thị trường đất đai diễn ra trôi chảy hơn.
2.I.2.3.

Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai

Ở nước ta hiện nay đang xây dựng và phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị
trường định hướng XNCH. Thị trường đất đai cũng chịu tác động của cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, thị trường đất đai có những nét đặc trưng khác biệt so với các thị


trường hàng hoá thông thường khác:
a. Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá
Cùng với trình độ phát triển sản xuất hàng hoá, nhu cầu sử dụng hàng hoá của
con người, nhu cầu khai thác và sử dụng đất tăng thêm và đất đai ngày càng trở nên
khan hiếm, đất đai trở thành đối tượng được thương mại hoá. Vì vậy trình độ sản
xuất hàng hoá phát triển đã làm thay đổi quan hệ về ruộng đất, xuất hiện thị trường
đất đai
b. Chế độ sở hữu ruộng đất
Chế độ sở hữu ruộng đất ra đời từ rất lâu và phát triển từng bước trong quá
trình lịch sử. Từ chế độ sở hữu công về ruộng đất ở chế độ Công xã nguyên thuỷ đến

đó lượng cung là không thay đổi. Lượng cầu thì liên tục tăng do quá trình phát triển
nền kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải sử dụng đất đai để làm tư liệu sản xuất. Bên cạnh
đó áp lực gia tăng dân số làm nhu cầu về chỗ ở tăng cao. Đất đai ngày càng khan
hiếm. Thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, và yếu tố đầu cơ trong
thị trường này là rất nhiều.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc về sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, vì
vậy thị trường đất đai là thị trường quyền sử dụng đất đai và sở hữu công trình kiến
trúc trên đất. Nhà nước giữ vai trò định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, quy hoạch sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó nhà nước nắm quyền điều tiết khả năng cung
của thị trường đất đai.
c. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn
Thị trường đất đai mang tính chất cạnh tranh không hoàn toàn khác với các thị
trường cạnh tranh ở nhiều mặt như sau:
-

Hàng hoá trong thị trường đất đai là độc nhất, mỗi thửa đất có đặc điểm đặc
trưng duy nhất không có sự thống nhất hoàn toàn, ít nhất là về vị trí. Do đó,
hàng hoá này không thể thay thế cho nhau.

-

Trong thị trường đất đai, mỗi mảnh đất là duy nhất nên có thể khi giao dịch
người mua hoặc người bán sẽ bị ép buộc của bên còn lại do người mua rất cần
mua hoặc người bán rất cần bán vì những lý do khách quan hoặc chủ quan,
trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá
bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường để họ đạt được ý nguyện của mình.
Trong thị trường cạnh tranh hoàn toàn, không có một ai có thể tác động làm
thay đổi đến giá thị trường do số lượng người tham gia rất lớn và hàng hoá rất
nhiều có thể thay thế cho nhau, nên thị trường vận động theo quy luật chung.

của nó nhiều hay ít trong khoảng thời gian nhất định. Ở nước ta giá đất là giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nói cách khác chính là giá trị hiện hành của các khoản
lợi ích thu được trong một khoản thời gian nhất định được chi trả một lần.
Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất ”
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003, Giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi


thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003, quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất... Đây là giá trị giao dịch dân sự, nó biểu hiện số tiền mà

đất, thuế càng cao thì tích luỹ của cá nhân hoặc tổ chức càng ít nên giá đất giảm và
ngược lại
+ Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng. Việc nâng
cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở
hạ tầng được nâng cấp hoặc những chính sách quản lý của từng khu vực khác nhau
làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư.
- Nhân tố nhân khẩu
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tỷ lệ thuận với nhu cầu về đất, vì thế
mật độ nhân khẩu tăng lên thì nhu cầu tăng lên làm cho giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thể hiện trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của
nhân khẩu. Ở những khu có tố chất nhân khẩu tốt thì môi trường an ninh trật tự tốt,
tạo tâm lý yên tâm và ấn tượng tốt cho người khác, và những khu này giá đất có xu
hướng cao hơn những khu khác.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi về phương thức sinh hoạt,
tầng lớp dân số trẻ có xu hướng sống độc lập gia đình nhỏ một hai thế hệ, do đó nhu
cầu nhà ở tăng lên, kéo theo giá đất cũng tăng lên.
- Nhân tố xã hội
+ Tình trạng chính trị: Chính trị ổn định của một quốc gia hoặc một khu vực sẽ


làm con người yên tâm khi sinh sống và đầu tư sản xuất. Lòng tin của nhà đầu tư
được tăng lên làm cho giá đất tăng lên. Và ngược lại nếu chính trị kém ổn định thì
giá đất có xu hướng giảm xuống.
+ An ninh trật tự: Một khu vực an ninh trật tự tốt sẽ góp phần thu hút được
nhiều người có ý định sinh sống và đầu tư tại đó. Do nhu cầu tăng lên dẫn đến giá
đất cũng được tăng theo.
+ Đầu cơ nhà đất: Đây là hành vi mua đất để chờ đến giá tăng sẽ bán để thu
lợi. Thực sự họ không có nhu cầu sử dụng thửa đất nhưng mua để tìm cơ hội bán lại
cho người có nhu cầu với giá cao hơn. Trong thị trường đất đai, nhân tố đầu cơ có
tác động khá lớn đối với giá đất.

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập càng cao thì nhu cầu
càng tăng trong đó có nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Nhu cầu mua nhà ở để cải
thiện chất lượng và diện tích nhà hoặc nhu cầu mua nhà riêng. Điều này cũng làm
tăng giá đất.
+ Biến động vật giá: Biến động vật giá cũng bao gồm cả biến động giá cả đất
đai, giống như các loại hàng hoá thông thường khác, giá cả nhà đất cũng nằm trong
sự vận động chung của biến động giá cả.
+ Mức lãi suất: Giá trị nhà đất thường lớn, tiền sử dụng để giao dịch nhà đất có
liên quan đến nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn. Lãi suất cũng là một trong những
chi phí sử dụng vốn. Lãi suất càng cao thì người dân sẽ cân nhắc kỹ khi đầu tư vào
tài sản lớn.
b. Nhân tố khu vực
-

Vị trí
Vị trí khu đất là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị thửa đất. Nó phản

ánh vị trí kinh tế của thửa đất, cự ly từ thửa đất đến trung tâm thành phố, trung tâm
thương mại hay các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, công viên...hay
các trung tâm hành chính.
- Điều kiện giao thông
Điều kiện giao thông là các yếu tố ảnh hưởng đến việc đi lại và vận chuyển
hàng hoá đến khu đất như: loại đường (đường nhựa, đường đất, đường xi măng..), độ
rộng mặt đường, trọng tải cho phép, mật độ giao thông, tình trạng giao thông, chất
lượng đường sá...
- Điều kiện cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng trong khu vực ảnh hưởng đến giá trị thửa đất là những kết cấu


phục vụ cho những nhu cầu của thửa đất như: hệ thống cấp thoát nước, điện, điện

- Hình dáng
Một thửa đất được cho là có hình dáng đẹp thường cân đối theo hình chữ nhật,
hình vuông hoặc theo phong thuỷ là hình thang có cạnh sau lớn hơn vừa phải so với
cạnh trước. Mọi hình dáng khác đều gây khó khăn trong quá trình xây dựng công
trình hay khai thác thửa đất.
- Vị trí đất


Vị trí cụ thể của thửa đất, nếu nằm ở đầu đường hay vị trí 2 mặt tiền tại ngã ba
ngã tư sẽ có giá cao hơn so với các vị trí khác, thửa đất cách xa bao nhiêu so với các
trung tâm thương mại, trung tâm hành chính, bệnh viện, trường học, công viên...
2.I.3.3. Các nguyên tắc định giá đất
a. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Sử dụng có hiệu quả là việc sử dụng thửa đất hợp lý về mặt pháp lý để mang
lại hiệu quả cao nhất. Vì đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, mục đích sử dụng
khác nhau có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người sử dụng đất, hơn nữa người
sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng. Một
thửa đất đang sử dụng thực tế không hẳn là đang sử dụng hiệu quả nhất.
b. Nguyên tắc thay thế
Trong nền kinh tế thị trường thì giá cả đất đai vận động theo quy luật của thị
trường, trường hợp hai hoặc nhiều thửa đất có thể thay thế cho nhau trong quá trình
sử dụng thì giá cả của nó chịu sự tác động qua lại lẫn nhau. Khi hai thửa đất có cùng
mức hữu dụng như nhau thì tài sản nào có giá chào bán thấp hơn sẽ được ưu tiên bán
trước. Giới hạn giá của tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một hàng
hoá thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ làm ảnh hưởng đến sự
thay thế. Nếu có đầy đủ thông tin, và thị trường giao dịch khách quan thì người mua
không bao giờ trả giá cao hơn chi phí mua một thửa đất khác tại cùng một thời điểm.
c. Nguyên tắc dự báo
Giá đất sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn từ những thay đổi của chu kỳ kinh tế và
chính sách quản lý của nhà nước về đất đai và bất động sản. Do đó khi định giá đất

giá cả của thửa đất đó.
h. Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Do đất đai có tính chất đặc thù về vị trí nên cơ bản không có mảnh đất nào
hoàn toàn giống nhau. Do đó, không thể so sánh giá bán của một thửa đất một cách
tuyệt đối. Vì vậy khi định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất
và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng
đất có hiệu quả.
2.I.3.4.
Các phương pháp định giá đất
a. Phương pháp thu nhập
•

Khái niệm
Theo Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà: “Phương pháp thu nhập là một trong những

phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến
hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập
khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một


loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm
về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong
tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn
thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá”
• Cơ sở của phương pháp thu nhập
Giá trị của thửa đất được tính toán bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi
ích thu được từ việc sử dụng thửa đất đó trong tương lai, trong điều kiện giả thiết thu
nhập là vĩnh viễn và rủi ro của thu nhập trong tương lai là cố định
• Các bước tiến hành
-

r

Trong đó: P - Giá cả đất đai
a - Thu nhập của đất đai r Tỷ suất hoàn vốn đất đai
2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do các yếu tố sản


xuất thay đổi làm cho giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Bên cạnh
đó lãi suất cũng biến đổi theo thời gian. Giá đất được tính theo công thức:
p=ỵ

ÕTĨỹ

(t=lc

°

Trong đó: P là giá cả của đất đai
P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t t
là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
3. Xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định Công thức dùng để
xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định m năm, với lãi suất i%
trên 1 năm, tức là yếu tố lãi theo giá trị hiện tại của một đồng một năm
(PVIFA) trong m năm với lãi suất i% / một năm, có dạng như sau:

Trong đó: PVIFA giá trị hiện tại của một đồng một năm
i là lãi suất ngân hàng bình quân một năm m
là số năm cho thuê theo thời hạn

vào giá trị của những thửa đất có đặc điểm tương đồng. Phương pháp này ứng dụng
nguyên tắc thay thế. Thửa đất cần định giá được đối chiếu so sánh với giá của các
thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn
cứ vào giá cả các thửa đất đã thu thập được để tính toán và điều chỉnh cho phù hợp
với các giao dịch đất đai đó.
• Cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận, có
nghĩa là trong một thị trường những hàng hoá có cùng công dụng thì phải có cùng
mức giá, các hàng hoá này tồn tại trong mối quan hệ thay thế cho nhau.


r Giá

trị Thửa

đất định giá

Hình 2.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

• Các bước tiến hành
-

Thu thập thông tin thửa đất hiện tại cần định giá và các thửa đất tương đồng
đã được giao dịch trong thời gian gần nhất.

-

Kiểm tra độ tin cậy của thông tin và loại bỏ những thửa đất so sánh được bán
trong điều kiện bất thường (người mua bị ép buộc mua, người bán bị ép buộc
bán, người thân với nhau, tẩu tán tài sản...), lựa chọn các mẫu tài sản thích


Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó
dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.

-

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do
tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được
một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản

định giá.
c. Phương pháp thặng dư
•

Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của tài bằng cách căn

cứ vào tổng các giá trị ước tính thu được của tài sản trong tương lai trừ đi các chi phí
đầu tư phát sinh để tạo ra khoản thu nhập trong tương lai đó.
• Cơ sở của phương pháp thặng dư
-

Phương pháp thặng dư được dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính lợi ích
trong tương lai, có nghĩa là giá trị của thửa đất có thể tính toán được khi thửa

•

đất này có tiềm năng phát triển và sinh lợi.
Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thặng dư