BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG

HUỲNH DUY KHOA

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ NGÀNH: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRƯƠNG ĐÔNG LỘC

Vĩnh Long, 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi thực hiện, các số liệu và kết quả
nghiên cứu là trung thực và chưa được công bố ở công trình nghiên cứu khác. Các
trích dẫn và số liệu tham khảo từ tài liệu khác được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả

Huỳnh Duy Khoa


ii


1.3.3. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 3
1.4 CẤU TRÚC LUẬN VĂN ............................................................................ 3

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 5
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN ....................................................................................... 5
2.1.1Tổng quan về đất đai .................................................................................. 5
2.1.1.1 Khái niệm đất đai ................................................................................... 5
2.2.1.2 Đặc điểm của đất đai.............................................................................. 5
2.1.2 Thị trường đất đai ...................................................................................... 6
2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai .................................................................. 6
2.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai........................................................ 6
2.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai ............... 7
2.1.2.4 Đặc trưng chung của thị trường đất đai ................................................ 8
2.1.3 Tổng quan về giá đất ............................................................................... 10
2.1.3.1 Khái niệm giá đất ................................................................................. 10
2.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..................................................... 11
2.1.3.3 Các nguyên tắc định giá đất ................................................................. 16


iv

2.1.3.4 Các phương pháp định giá đất ............................................................. 18
2.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU........................................................................... 25
2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................. 26
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu .................................................................. 26
2.3.2 Phương pháp phân tích ............................................................................ 27
2.3.3 Mô hình nghiên cứu................................................................................. 28
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH
PHỐ VĨNH LONG .................................................................................................. 31
3.1 ĐẶC ĐIỂM VỊ TRÍ ĐỊA LÝ, ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ XÃ HỘI

4.3.1 Đối với yếu tố hình dáng thửa đất ........................................................... 52
4.3.2 Đối với yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố ............................ 53
4.3.3 Đối với yếu tố chiều rộng mặt đường tiếp giáp với thửa đất .................. 54
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................... 56
5.1 KẾT LUẬN ................................................................................................ 56
5.2 KIẾN NGHỊ................................................................................................ 57
5.2.1 Kiến nghị với chính phủ .......................................................................... 57
5.2.2 Kiến nghị với UBND tỉnh ....................................................................... 58
Tài liệu tham khảo ............................................................................................ 59


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

STT

Trang

Bảng diễn giải các biến độc lập

27

Quy hoạch các nhóm đất đến năm 2020 của Thành phố Vĩnh
Long

34

4.1

3.1

B
0


vii

DANH MỤC HÌNH
Số hiệu

Tên hình

Trang

2.1

Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

21

2.2

Mô hình nghiên cứu

27

3.1

Bản đồ Thành phố Vĩnh Long

nhân dân tỉnh quy định. Như vậy, giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh thấp hơn giá thực tế
sẽ làm thất thu thuế rất lớn. Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng là giá thực
tế trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp, hợp
đồng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy


2

ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất các bên giao dịch thường ghi giá trị hợp đồng theo giá
Uỷ ban nhân dân tỉnh (thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế
thu nhập cá nhân. Vì vậy, cần có một cơ sở để biết được yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất từ đó có thể tham chiếu và điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo, thông tin giao dịch của các
chủ thể khá hạn chế, do đó các nhà đầu tư rất cần cơ sở khoa học để tham khảo và
ra quyết định. Khi các doanh nghiệp khi quyết định đầu tư tại địa phương nào thì
một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của
các doanh nghiệp chính là giá đất để làm mặt bằng. Do đó, việc ban hành một giá
đất thích hợp và nắm được sự tác động của các yếu tố khác đến giá đất cũng là điều
kiện để thu hút đầu tư.
Trên thực tế tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long việc xác định khung giá mức
giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường thực tế
gây khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất của nhà nước và thất thu thuế, phí
và lệ phí. Sự chênh lệch này do nhiều nguyên nhân: chính sách quy hoạch cơ sở hạ
tầng, tâm lý người dân, sự biến động kinh tế, đặc điểm cụ thể vị trí, hình dáng, lợi
thế kinh doanh, môi trường, an ninh trật tự. Mặc dù hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh
đều khảo sát tính toán và ban hành khung giá đất để kịp thời cập nhật giá thị trường,
nhưng việc xác định giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ mang tính chất tổng thể

1.4 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN
Luận văn được cấu trúc thành 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Giới thiệu
Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long


4

Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh
Long
Chương 5: Kết luận và kiến nghị


5

CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Tổng quan về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là một khái niệm để chỉ một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, nó
bao gồm tập hợp những yếu tố theo chiều thẳng đứng: lớp đất phủ trên bề mặt, mặt
nước, hệ động thực vật trong lòng đất, trong nước, bầu khí quyển, khoáng sản trong
lòng đất và hệ thống cơ sở hạ tầng con người để lại trong quá trình cải tạo và sử
dụng đất.
Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,

hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn
ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
2.1.2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai
Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trường: là những pháp nhân hoặc cá nhân có quyền và lợi ích độc
lập, có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai, có quyền quyết định cách sử dụng,
chuyển nhượng hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông
qua thị trường, trong thị trường đất đai ở Việt Nam do luật đất đai quy định đất đai
là sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý nên không cá nhân nào có quyền sỏ
hữu mà chỉ có quyền sử dụng, do đó khách thể thị trường chính là quyền sử dụng
đất.
- Giới trung gian thị trường: là các cá nhân hoặc tổ chức trung gian để làm cầu
nối liên kết giữa các chủ thể thị trường. Họ nắm được nhiều thông tin trên thị
trường đất đai và sử dụng thông tin này để cung cấp cho các chủ thể thị trường.


7

Làm cho thị trường đất đai diễn ra trôi chảy hơn.
2.1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai
Ở nước ta hiện nay đang xây dựng và phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị
trường định hướng XNCH. Thị trường đất đai cũng chịu tác động của cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, thị trường đất đai có những nét đặc trưng khác biệt so với các thị
trường hàng hoá thông thường khác:
a. Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá
Cùng với trình độ phát triển sản xuất hàng hoá, nhu cầu sử dụng hàng hoá của
con người, nhu cầu khai thác và sử dụng đất tăng thêm và đất đai ngày càng trở nên
khan hiếm, đất đai trở thành đối tượng được thương mại hoá. Vì vậy trình độ sản

chủ thể tham gia thị trường này là không nhiều như thị trường hàng hoá thông
thường và chỉ nắm thông tin rất ít. Cung thị trường là bất biến nhưng cầu thì không
ổn định. Do đó, việc giao dịch đất đai chịu sự ảnh hưởng rất nhiều từ các yếu tố chủ
quan của các chủ thể tham gia thị trường.
b. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, con người không thể tự sản xuất ra được
như các loại tài sản khác, nó được hình thành tự nhiên trải qua hàng triệu năm. Do
đó lượng cung là không thay đổi. Lượng cầu thì liên tục tăng do quá trình phát triển
nền kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải sử dụng đất đai để làm tư liệu sản xuất. Bên cạnh
đó áp lực gia tăng dân số làm nhu cầu về chỗ ở tăng cao. Đất đai ngày càng khan
hiếm. Thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, và yếu tố đầu cơ
trong thị trường này là rất nhiều.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc về sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, vì
vậy thị trường đất đai là thị trường quyền sử dụng đất đai và sở hữu công trình kiến
trúc trên đất. Nhà nước giữ vai trò định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, quy hoạch sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó nhà nước nắm quyền điều tiết khả năng cung
của thị trường đất đai.
c. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn
Thị trường đất đai mang tính chất cạnh tranh không hoàn toàn khác với các thị


9

trường cạnh tranh ở nhiều mặt như sau:
- Hàng hoá trong thị trường đất đai là độc nhất, mỗi thửa đất có đặc điểm đặc
trưng duy nhất không có sự thống nhất hoàn toàn, ít nhất là về vị trí. Do đó, hàng
hoá này không thể thay thế cho nhau.
- Trong thị trường đất đai, mỗi mảnh đất là duy nhất nên có thể khi giao dịch
người mua hoặc người bán sẽ bị ép buộc của bên còn lại do người mua rất cần mua

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nói cách khác chính là giá trị hiện hành của các
khoản lợi ích thu được trong một khoản thời gian nhất định được chi trả một lần.
Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003, Giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003, quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá
trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc


11

đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp

của giá đất.
+ Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng đến giá
đất, thuế càng cao thì tích luỹ của cá nhân hoặc tổ chức càng ít nên giá đất giảm và
ngược lại
+ Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng. Việc nâng
cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở
hạ tầng được nâng cấp hoặc những chính sách quản lý của từng khu vực khác nhau
làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư.
- Nhân tố nhân khẩu
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tỷ lệ thuận với nhu cầu về đất, vì thế
mật độ nhân khẩu tăng lên thì nhu cầu tăng lên làm cho giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thể hiện trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của
nhân khẩu. Ở những khu có tố chất nhân khẩu tốt thì môi trường an ninh trật tự tốt,
tạo tâm lý yên tâm và ấn tượng tốt cho người khác, và những khu này giá đất có xu
hướng cao hơn những khu khác.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi về phương thức sinh hoạt,
tầng lớp dân số trẻ có xu hướng sống độc lập gia đình nhỏ một hai thế hệ, do đó nhu
cầu nhà ở tăng lên, kéo theo giá đất cũng tăng lên.
- Nhân tố xã hội
+ Tình trạng chính trị: Chính trị ổn định của một quốc gia hoặc một khu vực
sẽ làm con người yên tâm khi sinh sống và đầu tư sản xuất. Lòng tin của nhà đầu tư
được tăng lên làm cho giá đất tăng lên. Và ngược lại nếu chính trị kém ổn định thì
giá đất có xu hướng giảm xuống.
+ An ninh trật tự: Một khu vực an ninh trật tự tốt sẽ góp phần thu hút được
nhiều người có ý định sinh sống và đầu tư tại đó. Do nhu cầu tăng lên dẫn đến giá
đất cũng được tăng theo.
+ Đầu cơ nhà đất: Đây là hành vi mua đất để chờ đến giá tăng sẽ bán để thu


13


14

+ Tình hình chính và tiền tệ: thể hiện rõ ở yếu tố lượng cung cấp tiền mặt nếu
lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường,
tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Nhu cầu đầu tư nhà đất cũng tăng theo.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập càng cao thì nhu cầu
càng tăng trong đó có nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Nhu cầu mua nhà ở để cải
thiện chất lượng và diện tích nhà hoặc nhu cầu mua nhà riêng. Điều này cũng làm
tăng giá đất.
+ Biến động vật giá: Biến động vật giá cũng bao gồm cả biến động giá cả đất
đai, giống như các loại hàng hoá thông thường khác, giá cả nhà đất cũng nằm trong
sự vận động chung của biến động giá cả.
+ Mức lãi suất: Giá trị nhà đất thường lớn, tiền sử dụng để giao dịch nhà đất
có liên quan đến nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn. Lãi suất cũng là một trong
những chi phí sử dụng vốn. Lãi suất càng cao thì người dân sẽ cân nhắc kỹ khi đầu
tư vào tài sản lớn.
b. Nhân tố khu vực
- Vị trí
Vị trí khu đất là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị thửa đất. Nó phản
ánh vị trí kinh tế của thửa đất, cự ly từ thửa đất đến trung tâm thành phố, trung tâm
thương mại hay các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, công
viên...hay các trung tâm hành chính.
- Điều kiện giao thông
Điều kiện giao thông là các yếu tố ảnh hưởng đến việc đi lại và vận chuyển
hàng hoá đến khu đất như: loại đường (đường nhựa, đường đất, đường xi măng..),
độ rộng mặt đường, trọng tải cho phép, mật độ giao thông, tình trạng giao thông,
chất lượng đường sá...
- Điều kiện cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng trong khu vực ảnh hưởng đến giá trị thửa đất là những kết cấu

Một thửa đất được cho là có hình dáng đẹp thường cân đối theo hình chữ nhật,
hình vuông hoặc theo phong thuỷ là hình thang có cạnh sau lớn hơn vừa phải so với
cạnh trước. Mọi hình dáng khác đều gây khó khăn trong quá trình xây dựng công


16

trình hay khai thác thửa đất.
- Vị trí đất
Vị trí cụ thể của thửa đất, nếu nằm ở đầu đường hay vị trí 2 mặt tiền tại ngã ba
ngã tư sẽ có giá cao hơn so với các vị trí khác, thửa đất cách xa bao nhiêu so với các
trung tâm thương mại, trung tâm hành chính, bệnh viện, trường học, công viên...
2.1.3.3. Các nguyên tắc định giá đất
a. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Sử dụng có hiệu quả là việc sử dụng thửa đất hợp lý về mặt pháp lý để mang
lại hiệu quả cao nhất. Vì đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, mục đích sử dụng
khác nhau có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người sử dụng đất, hơn nữa người
sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng. Một
thửa đất đang sử dụng thực tế không hẳn là đang sử dụng hiệu quả nhất.
b. Nguyên tắc thay thế
Trong nền kinh tế thị trường thì giá cả đất đai vận động theo quy luật của thị
trường, trường hợp hai hoặc nhiều thửa đất có thể thay thế cho nhau trong quá trình
sử dụng thì giá cả của nó chịu sự tác động qua lại lẫn nhau. Khi hai thửa đất có cùng
mức hữu dụng như nhau thì tài sản nào có giá chào bán thấp hơn sẽ được ưu tiên
bán trước. Giới hạn giá của tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một
hàng hoá thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ làm ảnh hưởng
đến sự thay thế. Nếu có đầy đủ thông tin, và thị trường giao dịch khách quan thì
người mua không bao giờ trả giá cao hơn chi phí mua một thửa đất khác tại cùng
một thời điểm.
c. Nguyên tắc dự báo

đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó không, thì có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã
được sử dụng có hiệu quả nhất hay không. Cho nên khi định giá đất, nhất thiết phải
phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh phán đoán
xem có hòa hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan đến khối lượng thu lợi và
giá cả của thửa đất đó.
h. Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Do đất đai có tính chất đặc thù về vị trí nên cơ bản không có mảnh đất nào