BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ðỖ NGỌC MẠNH

TÌM HIỂU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA
BÀN THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Hà Nội - 2012

`


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ðỖ NGỌC MẠNH

TÌM HIỂU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA
BÀN THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

Hà Nội - 2012

dụng ñất thành phố ðồng Hới, Trung tâm kỹ thuật ñịa chính tỉnh Quảng Bình,
Trung tâm Quy hoạch Tài nguyên thuộc sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Quảng Bình, Trung tâm phát triển quỹ ñất tỉnh Quảng Bình, Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Quảng Bình ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực
hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

ðỗ Ngọc Mạnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan
Lời cảm ơn

I
II

Mục lục

III

Danh mục bảng

V


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


3.3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................33
3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu..................................................34
3.3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu ...................................................34
3.3.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu .................................................35
3.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................35
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................................36
4.1. ðiều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội ......................................................36
4.1.1.Vị trí ñịa lý...........................................................................................36
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng..........................................37
4.1.3. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn ...................45
4.2. Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản .......................46
4.3. Công tác ñịnh giá ñất ...........................................................................49
4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước ..................................50
4.3.2. Giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới ..........................51
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở....................................................60
4.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm I ......66
4.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II .....78
4.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm III ...86
4.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất tại các khu vực thuộc nhóm IV .....93
4.5. ðánh giá chung ..................................................................................100
4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất ........................................................................100
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ..................................................101
4.6. Giải pháp ............................................................................................105
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................107

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai ..............................................................16
Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn ......................................17
Hình 4.1. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra....................65
Hình 4.2. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm I..........68
Hình 4.3. Giá ñất ở thị trường trung bình các khu vực Nhóm I ......................71
Hình 4.4. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 1 nhóm I ..........................72
Hình 4.5. ðường Quang Trung........................................................................73
Hình 4.6. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 2 nhóm I ..........................73
Hình 4.7. ðường Lý Thường Kiệt ...................................................................74
Hình 4.8. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 3 nhóm I ..........................75
Hình 4.9. ðường Dương Văn An ....................................................................78
Hình 4.10. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm II ......79
Hình 4.11. Giá ñất ở thị trường trung bình các khu vực nhóm II....................81
Hình 4.12. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm II ......................82
Hình 4.13. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm II ......................83
Hình 4.14. ðường Nguyễn Văn Cừ .................................................................83
Hình 4.15. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm III.....87
Hình 4.16. Giá ñất ở thị trường trung bình các khu vực nhóm III ..................89
Hình 4.17. ðường Trương Pháp ......................................................................90
Hình 4.18. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm III.....................91
Hình 4.19. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm III.....................91
Hình 4.20. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm IV.....94
Hình 4.21. Giá ñất ở thị trường trung bình các khu vực ñiều tra ....................96
Hình 4.22. ðường cầu Nhật Lệ........................................................................97
Hình 4.23. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm IV.....................97
Hình 4.24. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm IV.....................98

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


: Phổ thông trung học

- QSDð

: Quyền sử dụng ñất

- SXKD

: Sản xuất kinh doanh

- THCS

: Trung học cơ sở

- UBND

: Ủy ban nhân dân

- CCMG

: Các tuyến ñường có cùng mức giá

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


PHẦN I
ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài.


Thành phố ðồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của
tỉnh Quảng Bình là một trong những ñô thị ñang có xu hướng phát triển lớn
nhất của vùng Bắc Trung Bộ, thuận lợi về mặt du lịch, hàng hải, tiếp thu
nhanh tiến bộ khoa học công nghệ, thu hút các nhà ñầu tư trong và ngoài nước
ñể phát triển một nền kinh tế hành hoá nhiều thành phần có sức cạnh tranh
cao. Với vai trò quan trọng như vậy ngày 16/8/2004 thành phố ðồng Hới ñã
ñược Chính phủ công nhận là ñô thị loại III thuộc tỉnh Quảng Bình, tạo tiền
ñề cho việc phát triển thành phố ðồng Hới thành trung tâm kinh tế - văn hoá
vùng Bắc Trung Bộ là trọng ñiểm của thương mại - du lịch. Vì thế, trong
những năm qua, tốc ñộ ñô thị hoá ở thành phố ðồng Hới diễn ra khá mạnh
mẽ, những dự án ñầu tư ñược triển khai trên toàn ñịa bàn thành phố như xây
dựng các khu công nghiệp, công trình giao thông công cộng và lợi ích Quốc
gia ñã không ngừng tăng lên, ñặc biệt thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn
thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình hoạt ñộng sôi nổi với nhiều hình thức
và còn có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới. Tuy nhiên, cùng với
vấn ñề ñó thì công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trở lên khó khăn hơn và
còn nhiều bất cập, trong ñó việc xác ñịnh giá ñất ở chưa sát với giá thị trường
là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác ñịnh
giá ñất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự
án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao
ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất…Những bất cập này dẫn ñến tình trạng thắc mắc, khiếu
kiện của người dân trong chấp hành pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương.
Xuất phát từ yêu cầu nói trên, ñược sự phân công của khoa Tài nguyên
và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn
trực tiếp của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
“Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn
thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình”


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai.
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao
ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người thông qua trao ñổi hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ
thể lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá. Thị trường
ñất ñai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với
nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng
XHCN như ở nước ta. Tại ðiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do ñó ở nước ta không tồn
tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thể lưu thông trên thị trường
ñất ñai mang ý nghĩa chung là QSDð. [7]
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới.
Tại các nước tư bản phát triển thị trường ñất ñai phát triển theo quy luật
của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là ñất ñai ñược mua bán tự do trên
thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo giá trị miếng ñất và tương quan cung
cầu của ñất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của ñất nên thị
trường ñất ñai mang tính chất ñộc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, dẫn
ñến biến ñộng giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến ñộng giá cả hàng hoá thông
thường. Ở các nước này, chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã ñược xác lập
ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường ñất ñai cũng mang
tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh

trong khối SNG hiện nay ñã sửa ñổi luật pháp ñể cho phép người nông dân
ñược quyền chuyển nhượng ñất ñối với một số ñiều kiện cụ thể. [7]
Thời kỳ CNTB tính ñộc quyền về sở hữu ñất ñai và giá ñất ñã bị giới hạn
bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không
còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi ñó trình ñộ
tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh
vực ñầu tư ñã thúc ép mở rộng thị trường ñất ñai và tạo nên xu hướng gia tăng
giá ñất với tốc ñộ tăng của thị trường hàng hoá. Biện pháp nâng cao hiệu quả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê ñất ñai. Trong xu thế hội nhập
hiện nay, thị trường ñất ñai ñã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở
thành thị trường ñầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh
thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, ðài Loan ñã ñi ñầu trong lĩnh vực
kinh doanh BðS ở nước ngoài. [7]
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam.
2.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam.
Ở Việt Nam do các ñặc ñiểm lịch sử, KTXH của ñất nước trong vài thập
kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường ñất ñai. Quá trình hình thành và phát triển thị trường ñất
ñai ở Việt Nam ñã trải qua các giai ñoạn sau:
Giai ñoạn trước năm 1945: Giai ñoạn này người dân ít có nhu cầu trao
ñổi ñất ñai, trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho ñịa chủ, thực dân. Khi ñó
giá ñất cũng ñược quy ñổi thành tiền.
Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám
1945, Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất
ñai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở

nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất,
ñược chuyển QSDð ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”. Kể từ
ñây khái niệm mua bán ñất ñược hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng QSDð, việc mua bán BðS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu
BðS trên ñất và QSDð (chuyển nhượng ñất) gắn liền với BðS ñó.
Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà ñất
chuyển sang giai ñoạn mới ñược ñánh dấu bởi sự ra ñời của Luật ðất ñai năm
1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của
Luật ðất ñai này. Luật ñã cụ thể hoá ñiều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy
ñịnh: “Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð” (khoản 2, ðiều 3, Luật
ðất ñai năm 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng:
“Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển QSDð, thu tiền khi
giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại
về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


vùng và theo từng thời gian” (ðiều 12, Luật ðất ñai năm 1993). Như vậy, từ
khi Luật ðất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh 5 quyền của
người sử dụng ñất ñã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát
triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở
Việt Nam. Từ chỗ mua bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh
nghĩa mua nhà nay ñược thừa nhận là hợp pháp ñã mở cơ hội cho nhiều người
dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà ñất hoặc ñất ñể làm
nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, ñất bắt ñầu tăng lên.
ðây cũng là thời ñiểm bắt ñầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực ñầu

lãnh và góp vốn bằng QSDð ñối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung các trường
hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại QSDð, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð. Chính
phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. ðến thời gian này, thị trường
QSDð ñã ñược mở rộng hơn. Cụ thể:
- Hộ gia ñình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
- Các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế ñã ñược tham gia
thị trường QSDð.
Giai ñoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, sau khi ký kết hiệp ñịnh thương mại Việt - Mỹ và
những thay ñổi trong chính sách cho người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài
ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia tăng. Thêm vào ñó, ñây cũng là
thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong ñó Chính
quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian
KTXH ñến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KTXH, quy hoạch
ñất ñai và quy hoạch phát triển mở mang ñô thị. Tương lai phát triển ñã mang
lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm trong quy hoạch. ðó là ñộng lực
thúc ñẩy các nhà ñầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch ñể ñầu cơ ñất ñai
ñón trước quy hoạch. ðó là nhân tố thúc ñẩy gia tăng ñột biến về cầu tạo ra
một làn sóng ñầu cơ mới trên thị trường nhà ñất, nhất là ở các ñô thị lớn như
Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn ñang có cơ hội phát
triển. Cơn sốt trên thị trường nhà ñất bắt ñầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài
ñến cuối năm 2003.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


Luật ðất ñai năm 2003 ñược thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện

10


bán BðS ñẩy giá BðS tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất ñịnh.
Từ tháng 3 ñến tháng 6/2008 thị trường BðS giảm mạnh về giá và số lượng
giao dịch. Từ tháng 7 ñến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít
và giá cũng không biến ñổi nhiều. Năm 2009, nhìn chung thị trường BðS
biến ñộng không rõ xu hướng. Tại một số phân khúc hẹp của thị trường giá ñã
tăng khá mạnh. Tuy nhiên, sự tăng giá trên diện hẹp này chưa ñủ sức ñể tạo
một xu hướng tăng giá mới bền vững cho thị trường. Với sự phát triển của
nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu, ñi sát với thực tế thì thị
trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. [26]
2.1.2.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua.
Thị trường ñất ñai ở nước ta trong những năm qua có những ñặc ñiểm
chủ yếu sau:
Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát: Thể hiện ở chỗ quan hệ
cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất
ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các
cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là
chúng ta chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai
ñối với sự phát triển KTXH. Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa
chính thức thừa nhận thị trường ñất ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách
và các biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan
hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng
của Nhà nước. Trong khi ñó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là
một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu
hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai những năm qua ñã phải vận
ñộng trong một thị trường không chính thức.
Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường: Thị trường
ñất ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn

2.2. Tổng quan về giá ñất.
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất.
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm
nhất ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá
trị của ñất cho nên dù có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì
giá ñất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất
ñịnh của nền KTXH, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ
kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ
mục ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương
ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá QSDð. Tại ðiều 4, Luật ðất ñai năm
2003 nêu rõ: “Giá QSDð là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà

ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở
những mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I
và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược
khác nhau. Như vậy, ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem lại, ngoài ra
yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa tô này.
- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm
canh ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác
nhau. ðịa tô chênh lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản
trên mảnh ñất mà họ canh tác.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
ñất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. ðịa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
ðịa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
ñất của ñịa chủ. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là

Tiền thuê ñất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng ñất < thu nhập do
ñất mang lại.
Hay tiền thuê ñất < thu nhập do ñất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi
phí sử dụng ñất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê ñất = Tiền thu nhập do ñất mang lại
- chi phí sử dụng ñất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong ñó Et là khoảng ñệm của chính sách giá thuê ñất ñai. Nếu Et càng
lớn thì người kinh doanh ñất ñai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.[7]
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu.
Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá
ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0