B
TR

NG

GIÁO D C VÀ ÀO T O

I H C KINH T THÀNH PH

H

CHÍ MINH

---------------

H

TH NHÀI

PHÂN TÍCH CÁC Y U T
H

CHUNG C

TÁC

NG LÊN GIÁ C N

– NGHIÊN C U I N HÌNH TRÊN

A BÀN QU N 2 THÀNH PH


PHÂN TÍCH CÁC Y U T
H

CHUNG C

TÁC

NG LÊN GIÁ C N

– NGHIÊN C U I N HÌNH TRÊN

A BÀN QU N 2 THÀNH PH

H

CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh t phát tri n (Th m đ nh giá)
Mã s : 60310105
LU N V N TH C S KINH T
NG

IH

NG D N KHOA H C:

PGS. TS. NGUY N NG C VINH

TP. H


B t đ ng s n

BXD

B Xây d ng

CL

Ch t l

PE

Giá c cân b ng

QE

S l

TT

Thông t

TP HCM

Thành ph H Chí Minh

UBND
VT


B ng 4.3

K t qu h i quy mô hình.

B ng 4.4

Tóm t t mô hình

B ng 4.5

Phân tích ANOVA

B ng 4.6

Ki m đ nh đa c ng tuy n

B ng 4.7

Ki m đ nh White

B ng 4.8

Ki m đ nh phân ph i chu n c a ph n d .


M CL C

CH

NG I: PH N M

2.2.1

Giá tr b t đ ng s n ................................................................................. 7

2.2.2

Giá c b t đ ng s n ................................................................................. 8

2.3 M t s h c thuy t tiêu bi u v giá ..................................................................... 9
2.3.1

H c thuy t v giá c a A-dam Smith (1723 - 1790) ................................... 9

2.3.2

Lý thuy t v cung – c u và giá c ............................................................ 10

2.4 Lý thuy t v th - ch t l

ng ............................................................................ 12

2.5 Mô hình đ nh giá nhân t th h
2.6 Các y u t

nh h

ng – Mô hình Hedonic ................................ 14

ng đ n giá tr đ t đai .......................................................... 16



2.7 Kh o l
CH
3.1 Ph

c các nghiên c u có liên quan ........................................................... 21

NG III: PH

NG PHÁP NGHIÊN C U

26

ng pháp nghiên c u .................................................................................. 26

3.2 Mô hình nghiên c u đ ngh ............................................................................. 26
3.2.1

Mô hình h i quy ....................................................................................... 26

3.2.2

Mô hình các y u t tác đ ng lên giá c n h chung c ............................. 27

3.2.3

Các gi thi t c a mô hình ......................................................................... 27

3.3 Khung phân tích dành cho nghiên c u ............................................................. 27
3.4 Gi i thi u v khu v c nghiên c u và s li u nghiên c u ................................. 28

4.1 Phân tích th ng kê mô t .................................................................................. 40
4.2 K t qu h i quy ................................................................................................ 43
4.2.1

Ma tr n h s t

ng quan ......................................................................... 43

4.2.2

K t qu h i quy mô hình l n th nh t ...................................................... 43

4.3 Ki m đ nh các k t qu h i quy ......................................................................... 45
4.3.1

Ki m đ nh hi n t

ng đa c ng tuy n. ...................................................... 46

4.3.2

Ki m đ nh hi n t

ng ph

4.3.3

Ki m đ nh phân ph i chu n c a ph n d . ................................................ 47

ng sai thay đ i .............................................. 47

là n i ph c v cho nhu c u thi t y u, sinh ho t hàng ngày c a m i cá

nhân m i h gia đình. Nhu c u v nhà

là nhu c u thi t y u không th thi u c a

m i h dân. Tùy vào nhu c u khác nhau mà m i ng
c n h thích h p, đáp ng đ
tn

i t l a ch n cho mình m t

c các ho t đ ng h c t p, lao đ ng, vui ch i gi i trí,…

c ta đang trên đà h i nh p và phát tri n v kinh t , dân s ngày càng

t ng mà qu đ t đai ngày càng h n ch , đây chính là m t trong nh ng v n đ đáng
lo ng i c a nhân dân. Th tr
sôi đ ng, đ c bi t là th tr

ng mua bán nhà

trong th i gian g n đây di n ra r t

ng c n h chung c . Thành ph H Chí Minh là đô th

đ c bi t, là trung tâm kinh t l n c a khu v c và c n
trong phát tri n kinh t xã h i c a c n

c, có vai trò quan tr ng


cùng 1 t ng, S phòng ng , S phòng v sinh, An ninh, Môi tr
D ch v , Ti n ích ngo i khu, Uy tín ch đ u t ,…

ng xung quanh,


2

Do đó, tác gi quy t đ nh ch n đ tài “Phân tích các y u t tác đ ng lên giá
c n h chung c – nghiên c u đi n hình trên đ a bàn qu n 2 Thành ph H
Chí Minh” làm ch đ nghiên c u đ có cái nhìn chi ti t h n v phân khúc th
tr

ng này.
M c tiêu nghiên c u

1.2
L

ng hóa m c đ tác đ ng c a các y u t lên giá c n h chung c trên đ a

bàn qu n 2, thành ph H Chí Minh.
1.3

Câu h i nghiên c u
- Nh ng y u t nào tác đ ng đ n giá bán c n h chung c ?
- M c đ tác đ ng c a chúng lên giá bán nh th nào?
- K t qu nghiên c u có th tham kh o cho các c quan, t ch c nào ?
it

ng pháp nghiên c u sau:

ng pháp đ nh tính

ng pháp đ nh tính đ

c th c hi n thông qua vi c ph ng v n các chuyên

gia trong l nh v c b t đ ng s n và các đ n v qu n lý c n h chung c đ tìm ra các
y u t tác đ ng đ n giá c n h chung c .
1.5.2 Ph
Ph

ng pháp đ nh l

ng pháp đ nh l

đ n giá c n h chung c .

ng

ng nh m phân tích tác đ ng c a các y u t kh o sát


3

1.6

D li u và ph m vi nghiên c u
Nghiên c u này s d ng d li u là các giao d ch mua bán c n h chung c


ng, ph m vi và ph

ng pháp nghiên c u c ng

nh đ a ra ý ngh a c a đ tài.
 Ch

ng II: Ch

ng này tác gi trình bày s l

v c n h chung c ; lý thuy t và kh o l

c nh ng lý thuy t c b n

c các nghiên c u có liên quan

đ n v n đ nghiên c u.
 Ch

ng III: Ch

ng này tác gi trình bày ph

 Ch

ng IV: Tác gi trình bày k t qu đ t đ

ng pháp nghiên c u .

n m 2014 quy đ nh rõ:

“Nhà chung c là nhà có t 2 t ng tr lên, có nhi u c n h , có l i đi, c u
thang chung, có ph n s h u riêng, ph n s h u chung và h th ng công trình h
t ng s d ng chung cho các h gia đình, cá nhân, t ch c, bao g m nhà chung c
đ

c xây d ng v i m c đích đ

d ng h n h p đ

và nhà chung c đ

c xây d ng có m c đích s

và kinh doanh.”

Ph n s h u riêng trong nhà chung c bao g m:
 Ph n di n tích bên trong c n h , bao g m c di n tích ban công, lôgia g n
li n v i c n h đó;
 Ph n di n tích khác trong nhà chung c đ

c công nh n là s h u riêng

theo quy đ nh c a pháp lu t;
 H th ng trang thi t b k thu t s d ng riêng g n li n v i c n h , ph n
di n tích thu c s h u riêng.
2.1.2

c đi m nhà chung c , c n h chung c


ng, khung, c t, t

ng phân chia các c n h , sàn, mái, đ

ng ch u l c, t

ng

ng thoát hi m, h th ng b

ph t, l i đi b , sân ch i chung và các ph n khác không thu c s h u riêng c a các
ch s h u nhà chung c . Ph n di n tích khác không ph i là ph n di n tích thu c s
h u riêng c a các ch s h u nhà chung c . N i đ xe đ

c xây d ng theo quy

chu n xây d ng và có th b trí t i t ng h m ho c t i t ng m t ho c t i ph n di n
tích khác trong ho c ngoài nhà chung c . Các thi t b s d ng chung khác cho nhà
chung c , nh : l ng x rác, h p k thu t, h th ng c p đi n, n
l c, phát thanh, truy n hình, thoát n

c, ga, thông tin liên

c, b ph t, thu lôi, c u ho và các ph n khác

không thu c s h u riêng c a c n h nào. H th ng h t ng k thu t bên ngoài
nh ng đ

c k t n i v i nhà chung c đó.

c đã ban hành các chính

ng và d n ch đ u t và c dân thành l p Ban qu n tr đ vi c


6

qu n lý nhà chung c đ

c th c hi n m t cách hi u qu và minh b ch nh t. Ban

qu n tr nhà chung c g m đ i di n các ch s h u, ng

i s d ng nhà chung c

đó. Ban qu n tr nhà chung c g m đ i di n các ch s h u, ng

i s d ng nhà

chung c đó. Theo đó, quy n và trách nhi m c a Ban qu n tr chung c là:
-

Xây d ng n i quy s d ng nhà chung c phù h p v i đi u ki n c th

c a nhà chung c theo quy đ nh c a pháp lu t đ trình H i ngh nhà chung c
xem xét, thông qua.
-

Thu th p, t ng h p ý ki n, ki n ngh c a ng


h ng phù h p v i tiêu chu n và k thu t hi n h nh, quy ho ch chi ti t xây d ng do
c quan nhà n

c có th m quy n phê duy t. Nhà chung c đ

c phân h ng theo các

nhóm tiêu chí sau: Nhóm tiêu chí v quy ho ch, ki n trúc; nhóm tiêu chí v h t ng
k thu t và h t ng xã h i; nhóm tiêu chí v ch t l

ng hoàn thi n và trang thi t b

g n li n v i nhà chung c ; nhóm tiêu chí v ch t l

ng d ch v qu n lý s d ng nhà

chung c .
-

Nhà chung c h ng 1 (cao c p) là h ng có ch t l

ng s d ng cao

nh t; đ m b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i,
ch t l

ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s

d ng đ t m c đ hoàn h o.


c ng t

ng t nh chung c cao c p, tuy nhiên riêng v d ch v an ninh thì

chung c h ng 2 ch có nhân viên b o v t i các khu v công c ng.
Nhà chung c h ng 3 là h ng có ch t l

-

ng s d ng khá cao; đ m b o

yêu c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t l

ng

hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng đ t
m c đ khá.
Di n tích c n h tùy thu c vào quy mô thi t k , nh ng không đ

c nh h n

50m2, phòng ng chính ph i có di n tích l n h n 12m2.
Nhà chung c h ng 4 là h ng có ch t l

-

ng s d ng trung bình; đ m

b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc; h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t
l

Giá tr th tr
ng

ng là t ng s ti n trao đ i

i bán s n sàng bán v i m t bên là ng

c tính v tài s n gi a m t bên là

i mua s n sàng mua, vào th i đi m

th m đ nh giá, sau quá trình ti p th công khai mà t i đó bên bán và bên mua đ u
hành đ ng m t cách t nguy n, thi n chí và hi u bi t l n nhau, trên th tr
đ i m t cách khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th
Giá tr phi th tr

ng m i bình th

ki n th tr

ng.

ng là giá tr mà khi th m đ nh giá b t đ ng s n d a vào

công c kinh t hay các ch c n ng b t đ ng s n h n là kh n ng đ
bán trên th tr

ng trao

c mua, đ


c yêu c u, đ

th hi n giá tr t
ng

c đ a ra ho c tr cho m t hàng hoá ho c d ch v ”. Giá c

ng đ i c n c vào hàng hoá ho c d ch v do ng

i bán quan tâm trong t ng tr

i mua ho c

ng h p nh t đ nh.

Theo Nguy n Ng c Vinh, Nguy n Qu nh Hoa (2012) “Giá c b t đ ng s n
là s ti n th hi n giá tr c a b t đ ng s n trong đi u ki n th tr

ng c th ”.

B n ch t c a giá c B S: giá c là bi u hi n b ng ti n giá tr c a tài s n mà
bên bán và bên mua có th ch p nh n. Nó bao g m giá c a đ t và giá nhà.
Giá c b t đ ng s n có nhi u cách phân lo i khác nhau, nh ng có m t s
cách phân lo i thông d ng sau đây:
-

Giá mua bán, giao d ch: ó là giá tr th tr

tho thu n gi a ng

c tính cho B S hàng n m nh m m c đích

cân đ i tài s n. Giá này d a trên giá tr còn l i c a tài s n. N u B S s d ng
cho m c đích kinh doanh thì ph i tính đ n giá tr kinh doanh c a nó.
Trong nghiên c u này tác gi ch s d ng giá giao d ch c a c n h .
M t s h c thuy t tiêu bi u v giá

2.3

2.3.1 H c thuy t v giá c a A-dam Smith (1723 - 1790)
 Adam Simith đã đ a ra thu t ng khoa h c là giá tr s d ng và giá tr trao
đ i, khi phân tích v giá tr trao đ i ông đã ti n hành phân tích qua các b
-

Xét hàng hoá trao đ i v i lao đ ng: Ông cho r ng, th

c:

c đo th c t

c a giá tr hàng hoá là lao đ ng nên giá tr hàng hoá là do lao đ ng s ng mua
đ

c. Nh v y là ông đã đ ng nh t giá tr là lao đ ng k t tinh trong hàng hoá

v i lao đ ng mà hàng hoá đó đ i đ
-

Xét trao đ i hàng hoá v i hàng hoá: Ông vi t: "giá tr trao đ i c a


ng pháp lu n c a A.Smith c b n là th gi i

quan duy v t nh ng còn mang tính t phát và máy móc, trong ph
song song t n t i c hai ph

ng pháp khoa h c.

i u này nh h

ng pháp còn
ng sâu s c

đ n các h c thuy t kinh t t s n sau này.
Nh ng c ng không th ph nh n, h c thuy t c a A.Smith là m t trong nh ng
h c thuy t có ti ng vang l n, nó trình bày m t cách có h th ng các ph m trù kinh
t , xu t phát t các quan h kinh t khách quan. H c thuy t kinh t c a ông có
c

ng l nh rõ ràng v chính sách kinh t , có l i cho giai c p t s n trong nhi u n m.
2.3.2 Lý thuy t v cung – c u và giá c
Cung c a m t lo i hàng hóa nào đó chính là s l

mà ng

i bán mu n bán ra th tr

ng c a lo i hàng hóa đó

ng trong m t kho ng th i gian nh t đ nh ng v i



ng cung c t nhau t i đi m E.

i mEđ

c

ng ng v i đi m cân b ng E, ta có giá c

ng cân b ng QE . Giá cân b ng là m c giá mà t i đó s c u

b ng s cung.
Th tr

ng có xu h

giá c trên th tr
tr

ng t n t i

đi m cân b ng E. N u do m t lý do nào đó,

ng P2 cao h n giá cân b ng PE, s l

ng hàng hóa cung ra trên th

ng s l n h n s c u đ i v i hàng hóa đó. Khi đó, trên th tr

ng xu t hi n tình


12

mua hàng hóa. Khi giá c t ng lên thì s c u s gi m d n và s cung t ng lên. Nh
th , giá c s t ng d n đ n giá cân b ng PE và s hàng hóa đ
tr

ng s d ch chuy n v QE.
Th tr

v il
đ

c bán ra trên th

ng có xu h

ng t n t i t i đi m cân b ng vì t i đó l

ng cung b ng

ng c u nên không có m t áp l c nào làm thay đ i giá. Các hàng hóa th

c mua bán t i giá cân b ng trên th tr

ng

ng. Tuy nhiên, không ph i lúc nào cung

c u c ng đ t tr ng thái cân b ng, m t s th tr

Trong đó: Q = f(P)
Trong công th c trên, t s ( /Q) chính là s ph n tr m thay đ i c a s
c u (Q) và m u s ( P/P) chính là s ph n tr m thay đ i c a giá (P). T công
th c này ta rút ra đ

c ý ngh a c a h s co giãn nh sau: h s co giãn c a c u

theo giá cho bi t ph n tr m thay đ i c a s c u khi giá thay đ i 1%.
2.4

Lý thuy t v th - ch t l

ng

2.4.1 N i dung lý thuy t
Lý thuy t V th , Ch t l

ng đ

c phát tri n b i Hoàng H u Phê và Patrick

Wakely và công b vào n m 2000 t i V
(Urban Studies) d

i tiêu đ “V th , ch t l

ng qu c Anh trên t p chí

ô th h c


Các đô th có c u trúc (đa) c c, các c c phát tri n là n i có (các) v

th xã h i cao nh t. V th xã h i có th đ c tr ng cho tài s n, quy n l c chính
tr , kinh doanh, v n hóa, ch ng t c, giáo d c..., tùy theo hình thái xã h i. Các
khu dân c t o các vành đai đ ng tâm quanh các c c v th xã h i;
l

Giá tr nhà

ng nhà
-

t o b i 2 thành ph n: V th xã h i n i

(VT) và ch t

(CL);

T i m i đi m v th (VT) có m t giá tr ch t l

Qu tích các đi m này t o thành m t ng
gian 3 chi u. M t ng

ng (CL) t

ng ng.

ng (threshold surface) trong không

ng chia toàn b qu nhà thành hai ph n: Vùng mong

c chia thành 3 nhóm, v i các ng d ng quan tr ng đ i v i chính

và phát tri n đô th bao g m:

sách nhà

H qu th nh t: c p ph m trù v giá tr s d ng và giá tr trao đ i c a

nhà

cm tb

(B S), c ng nh quan h t

ng h gi a chúng, đ

đ ng th i, v i s áp d ng c a k thu t đo l

c phân tích m t cách

ng kinh t hedonic (hedonic price

index).
H qu th hai: hình thành hai chi u kích (tr c) c a mô hình, trong đó

-

chi u kích v th , hay tr c v th , trùng h

ng v i kho ng cách ng n nh t đ n

ng – Mô hình Hedonic

ng pháp hedonic d a trên c s : giá c a m t

hàng hóa không đ ng nh t có th đ

c xác đ nh thông qua nh ng thu c tính liên

quan đ n hàng hóa đó.
Theo Triplett (1986), ph

ng pháp đ nh giá hedonic đã phát tri n và đ

ng d ng nhi u vào cách xác đ nh các ch s giá tr

c khi nó đ

c xây d ng thành

m t khung c s hoàn ch nh. Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là ng
áp d ng ph

c

i đ u tiên

ng pháp h i quy hedonic. Ông nghiên c u v m i liên h gi a giá c a

xe ô tô v i nh ng đ c đi m t o ra s hài lòng c a khách hàng nh s c m nh c a
đ ng c , t c đ , trang trí n i th t c a xe… Do đó, mô hình đ

thuê c n h thông qua các đ c tính liên quan. Mô hình có d ng nh sau:
R = f (S, N, L, C, T)
Trong đó:
R: giá thuê ho c giá tr c n h .
S: nh ng đ c đi m thu c c u trúc.
N: nh ng đ c đi m thu c môi tr

ng xung quanh.

L: v trí.
C: các đ c đi m thu c v h p đ ng giao d ch.
T: th i đi m c n h đ

c quan sát.

Rosen (1974) xác đ nh giá th h

ng là giá ti m n c a các thu c tính đ

c

ti t l t vi c quan sát giá các s n ph m khác bi t và giá tr c th c a đ c tính kiên
k t v i nó. Hàm h i quy áp d ng đ xác đ nh m i quan h gi a giá và các thu c
tính c a s n ph m là: p (z) = p (ZL,…,z). Theo đó ng
đ

i mua và ng

i bán là t



nh h

ng đ n giá tr đ t đai

C ng gi ng nh b t c hàng hoá d ch v nào khác, giá b t đ ng s n trên th
tr

ng là giá cân b ng gi a cung và c u trên th tr
Cung B S là m t v c a b t đ ng th c đ

ng.
c xác đ nh b ng t ng kh i l

hàng hóa B S s n sàng đ a ra trao đ i trên th tr

ng

ng t i m t th i đi m nào đó v i

m t m c giá gi i h n nh t đ nh. Cung B S không ph i là toàn b qu hàng hóa
B S có th có mà là l

ng hàng hóa B S có th và s n sàng tham gia ho t đ ng

giao d ch mua bán, cho thuê, trao đ i,.... trên th tr

ng. Có th có ng

i có nhi u


r ng v i t t c các đ i t

ng xu t hi n v i m t quy mô l n trên ph m vi

ng

Khi c u l n h n cung, giá đ t đai th
th p h n cung, giá đ t đai có xu h

ng b đ y cao lên; ng

c l i, khi c u

ng gi m xu ng. Tuy nhiên, giá c còn ph

thu c vào nhi u y u t khác: y u t xu t phát t nh ng khuy t t t c a th tr

ng

nh “đ c quy n”, “đ u c ”, “c nh tranh không lành m nh”... hay nh ng y u t xu t
phát t s can thi p c a Nhà n

c nh đ u t c a Nhà n

c vào vi c nâng c p c

s h t ng khu dân c , t ng ho c mi n gi m thu cho các doanh nghi p kinh doanh
đ a c, áp d ng vi c bán đ u giá tài s n B S thu c s h u Nhà n
y u t b t ngu n t tâm lý, thói quen c a ng

c phân theo lo i đô th lo i 1, 2, 3, 4 và 5;

x p theo khu v c: trung tâm, c n trung tâm, khu v c ven đô…; x p theo lo i đ
ph : đ

ng
ng

ng lo i 1, 2, 3… Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l

giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ng B S n m

v trí khác (v trí

tuy t đ i).
 Kích th
mô kích th

c, hình th , di n tích, hình dáng c a B S: nh ng lô đ t có quy

c phù h p v i m c đích s d ng thì giá tr cao h n là đ t có giá tr quy

mô kích th

c không phù h p v i m c đích s

th

đô th ,



B S khác trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S,
th

ng hay b ng p n

h n, ng

c vào mùa m a hay b tri u c

c l i giá c a nó s cao h n.

nh ng khu v c th p

ng thì giá c a B S s th p

Trích đoạn Sl iu nghiên cu

---