BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THUÝ

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI
QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THUÝ

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH
TẠI QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN NGỌC VINH


1.1 Vấn đề nghiên cứu ................................................................................... 1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7

Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 3
Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................. 3
Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 3
Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................... 4
Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ............................................................ 4
Cấu trúc bài luận văn. .............................................................................. 5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ............. 6
2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................. 6
2.1.1 Tổng quan về đất đai ......................................................................... 6
2.1.1.1 Khái niệm và phân loại đất đai .......................................................... 6
Khái niệm đất đai ..................................................................................... 6
Phân loại đất đai ....................................................................................... 7
2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của giá đất........................................................ 8
2.1.1.3 Các quan điểm về giá trị của đất đai ................................................. 8
2.1.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất. .................................................... 10
Địa tô: ..................................................................................................... 10
Lãi suất ngân hàng ................................................................................. 11
Quan hệ cung cầu ................................................................................... 12
2.1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị lô đất .............................................. 13
2.1.3 Các lý thuyết có liên quan ............................................................... 19
2.2 KHẢO LƯỢC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ............................. 26

3.3.3
3.3.4

Dạng mô hình hồi quy vận dụng: .....................................................41
Các giả định hồi quy ........................................................................42
Mô hình nghiên cứu của bài luận văn ..............................................42

3.4 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU ..................................................52
3.4.1 Các giả định của mô hình:................................................................53
3.4.2 Các giả thiết khác: ............................................................................53
3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ....................................................................54
CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................57
4.1 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC NGHIÊN CỨU ..................................57
4.2

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................58

4.2.1
4.2.2
4.2.3

Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát: .....................................................58
Kết quả hồi quy ................................................................................62
Thảo luận kết quả .............................................................................70

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .................................72
5.1 KẾT LUẬN ............................................................................................72
5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN .......................................................................72
5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.................................73
5.3.1 Hạn chế về mô hình .........................................................................73


GD

Giá đất

HC

Hướng chính

HD

Hình dáng

HPM
HT

Hedonic Pricing Model – Mô hình định giá thụ hưởng
Hạ tầng

KCMT

Khoảng cách mặt tiền

KCTT

Khoảng cách trung tâm

KDC

Khu dân cư

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng

Diễn giải

Bảng 3.4

Kiểm định phân phối chuẩn biến DG

Bảng 3.5

Kiểm định phân phối chuẩn biến LnDG

Bảng 3.6

Bảng mô tả biến

Bảng 4.1

Kết quả bảng thống kê đất ở tại Quận 9

Bảng 4.2

Kết quả thống kê mô tả biến (1)

Bảng 4.3

Kết quả thống kê mô tả biến (2)


Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư

Bảng 4.12

Vị trí quan trọng của các yếu tố


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH

Sơ đồ

Diễn giải

Sơ đồ 2.1

Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Sơ đồ 2.2

Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Sơ đồ 2.3

Khung phân tích

Sơ đồ 3.1

Quy trình nghiên cứu





2

nhập dân cư, người lao động tại thành phố luôn gia tăng. Hiện nay dân số Tp HCM
ước tính khoảng 13 triệu người (theo báo cáo Sở Nội vụ Tp HCM). Nhu cầu về nhà
ở sẽ tăng lên tương ứng với mức tăng của thu nhập, qua đó cũng tác động đến loại
hình BĐS. Bên cạnh đó, kế hoạch phát triển đô thị của thành phố theo hướng đô thị
hóa nhanh dẫn đến sự phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các
khu dân cư là tất yếu và đây cũng là một yếu tố quan trọng tác động đến cung cầu,
đặc biệt là giá cả BĐS trên thị trường. Các cơ chế quản lý và phát triển nhà ở của
thành phố như phát triển nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư cũng như các hộ gia đình,
đối tượng thuộc diện giải quyết nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi để tạo lập nhà ở
cũng tác động đến nguồn cung và sức cầu của thị trường nhà ở.
Thị trường BĐS có tính chất khu vực, việc nghiên cứu nắm rõ xu hướng tác
động lên giá đất ở theo đặc thù của của địa phương nhằm phát triển thị trường lành
mạnh là điều cần thiết, góp phần quan trọng trong việc ban hành các chính sách của
nhà nước về BĐS và sự ổn định của các thị trường BĐS có liên quan đến sự ổn định
của thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường nhà ở, thị trường tiêu dùng
hàng hóa…
Thị trường BĐS khu vực Quận 9 trong năm 2016 và 2017 vừa qua có sự tăng
trưởng rất mạnh, đặc biệt về phân khúc đất nền. Nguyên nhân là do chính sách phát
triển hạ tầng của thành phố hướng mạnh vào khu vực phía Đông với loạt dự án đầu
tư trọng điểm như cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Võ Văn Kiệt, cầu Sài
Gòn 2… Hàng loạt các tuyến đường giao thông mang tính quyết định như cao tốc
Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 2, Cầu Phú Mỹ, đường Song Hành, Xa Lộ Hà
Nội, Metro, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh… được khai thông, mở rộng. Khi
giao thông, cơ sở hạ tầng phát triển, Quận 9 dần trở thành cửa ngõ giao thông của
thành phố, là con đường dẫn về các tỉnh miền Trung, miền Bắc Việt Nam. Quận 9
cũng là cửa ngõ du lịch với các địa điểm du lịch nổi tiếng như Vũng Tàu, Nha


Hàm ý chính sách nào nhằm khai thác sử dụng hiệu quả hơn tài nguyên đất ở
trên địa bàn quận 9 Tp HCM?

1.4 Phương pháp nghiên cứu
-

Phương pháp phân tích tổng hợp trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các
tài liệu là báo cáo, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học đã được công bố
trong và ngoài nước từ đó làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn các
phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với chủ đề nghiên cứu và
đảm bảo được mục tiêu nghiên cứu đã đề ra.


4

-

Phương pháp chuyên gia trong việc thu thập các ý kiến của chuyên gia về vấn đề
cần nghiên cứu hay khẳng định tính đúng đắn của mô hình: Các yếu tố được sử
dụng trong mô hình nghiên cứu đều được nhận định bằng ý kiến chuyên gia.

-

Phương pháp thống kê mô tả được dùng trong việc mô tả các kết quả thống kê
sơ bộ từ các mẫu khảo sát, nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu.

-

Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến

hành các chính sách về giá đất ở trên địa bàn Quận 9 nói riêng và các quận ngoại
thành khác của thành phố như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh.
1.7

Cấu trúc bài luận văn.
Bài nghiên cứu gồm có 05 chương, trong đó chương 1 nêu rõ lý do chọn đề

tài, xác định mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu và ý
nghĩa thựa tiễn của đề tài. Chương 2 bài nghiên cứu cung cấp cơ sở lý thuyết về thị
trường đất đai và các nghiên cứu thực nghiệm có liên quan. Chương 3 sẽ trình bày
phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu, chương 4 trình bày kết quả
nghiên cứu và cuối cùng chương 5 là những kết luận và hàm ý chính sách rút ra từ
mô hình.

TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Nội dung của chương này học viên làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược các
phương pháp nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị. Từ đó xác
định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Số liệu được
sử dụng để phục vụ nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp. Học viên cũng nêu rõ ý
nghĩa thực tiễn của đề tài và kết cấu chính của bài nghiên cứu.


6

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1

2.1.1 Tổng quan về đất đai

phân loại như sau:
- “Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng
năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm
khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc
dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm mục đích
sử dụng để xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các
hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; chăn nuôi gia súc gia cầm và các loại
động vật khác được pháp luật cho phép…”
- “Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông
thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu
công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng
vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình
văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất
có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công
cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có
công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp
khác theo quy định của Chính phủ”.
- “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng”
Trong nghiên cứu này đất ở hay đất thổ cư được hiểu là đất để xây dựng nhà ở,
xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong
cùng một lô đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở
riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.


8

2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của giá đất

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi
trên thị trường thì có giá trị trao đổi. Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai
này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của
nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền
của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại.
Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức
độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị
vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá
trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước
muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị đất đai bao gồm giá
trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã
hội của đất đai: (1) Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm
chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì,...), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây
dựng hạ tầng trên đất đai; (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc
điểm vị thế xã hội. Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự
trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân
con người nói riêng và xã hội nói chung.
Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi của
giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế đất
đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình
của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Như vậy, có thể khẳng định: Giá trị trao
đổi BĐS = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}. (Hoàng
Hữu Phê và cộng sự, 2009).
Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một đơn vị BĐS cụ thể bị chi
phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa hai nhân tố
sản xuất đầu vào tư bản (K) và lao động (L) trong một quy trình sản xuất xác định.
Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành đường ngưỡng


10

thường cao hơn so với khu vực miền núi.
- Địa tô chênh lệch II tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu nhân tạo mà
người sử dụng đầu tư trên việc kinh doanh sử dụng đất. Cùng một vị trí và điều kiện
tương đồng, những chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy tín và trình độ sẽ tạo ra luồng thu
nhập từ đất đai cao hơn, làm cho giá trị đất đai cao hơn.
Địa tô tuyệt đố tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản
phẩm có liên quan đến đất với giá cả thị trường. Địa tô tuyệt đối được hình thành do
quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau
trong quá trình sản xuất xã hội. Địa tô tuyệt đối không phụ thuộc vào điều kiện vị trí
đất đai, không phụ thuộc vào trình độ của người sử dụng, mà tùy thuộc vào vai trò
của đất đai trong mỗi hoạt động kinh tế xã hội.
Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch chính là
yếu tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp.
 Lãi suất ngân hàng
Quan điểm của Mác về giá đất thì lãi suất ngân hàng là một trong những yếu
tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một
cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để
xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào.
Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà tăng lên thì số tiền mua đất phải giảm
đi, nếu không việc mua đất để có địa tô sẽ không thể có lợi bằng gửi ngân hàng.
Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên


12

do nếu bán đất với giá thấp thì người bán sẽ không có lợi bằng việc có địa tô từ việc
sở hữu thửa đất.
Vì vậy nếu việc xác định đúng giá cả của đất thì nhà tư bản kinh doanh đất đai
sẽ luôn có lãi. Bởi vì cùng với đà đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có
xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Người bán quyền sử dụng đất căn

sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất và mục
đích sử dụng đất xác định. Trong phạm vi bài nghiên cứu, học viên sử dụng giá đất
là giá trị thị trường của lô đất đó.
2.1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị lô đất
Bản chất của giá đất là giá trị đất đai. Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì đất
không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thông
minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên. Do đó, giá đất là một
“ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trực
tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó
có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó.
Để xác định giá đất phù hợp thì việc quan trọng là phân tích các yếu tố ảnh
hưởng tới giá đất. Có thể theo mối quan hệ giữa các yếu tố đó với đất và phạm vi
ảnh hưởng để phân thành yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất bao gồm:
2.1.2.1 Nhóm các yếu tố thông thường:
Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến
đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho từng loại đất.
- Yếu tố hành chính: Chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất.
Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định
ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng
một loại đất nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng


14

thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Bao gồm: Chế độ đất; chế độ
nhà ở; chính sách giá đất; chính sách thuế; quy hoạch đô thị; chế độ quản lý giao
thông và sự biến đổi về hành chính...

tế bao gồm: Tình trạng phát triển kinh tế; mức độ dự trữ và đầu tư; tình trạng chi thu
tài chính và tiền tệ; trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư; biến động vật giá, lãi
suất ngân hàng.


15

Những yếu tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng với
mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những yếu tố đó phát sinh sự
khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau
về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu
ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.
2.1.2.2 Nhóm các yếu tố khu vực:
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của nơi có
đất, do sự liên kết của các yếu tố này đã tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức
giá cả đất đai trong địa phương đó. Gồm:
- Vị trí của lô đất: Vị trí lô đất là yếu tố đặc biệt quan trọng đóng góp rất lớn
vào giá trị lô đất. Mỗi lô đất có hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét
trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong
việc xác lập giá trị của lô đất. Những lô đất nằm tại trung tâm khu vực sẽ có giá trị
lớn hơn những lô đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những lô đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại
có giá trị cao hơn những lô đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Lô đất tọa lạc tại
vị trí mặt tiền luôn luôn có giá cao hơn các lô đất trong hẻm. Lô đất tại hẻm thường
tỷ lệ nghịch với chiều sâu so với mặt tiền đường và tỷ lệ thuận với độ rộng hẻm.
- Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu qua kết cấu tổng
thể của mạng lưới giao thông, hiện trạng đường, tình trạng giao thông công cộng và
mật độ lưới giao thông:




như trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ, công viên hay nhà chờ xe buýt cũng có
ảnh hưởng đến giá trị lô đất. Các lô đất càng gần các tiện ích thì càng có giá cao.


Số lượng mặt tiền tiếp giáp đường (hẻm): Yếu tố số lượng mặt tiền đường

hẻm tiếp giá có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị lô đất. Nếu lô đất tiếp giáp đường
(hẻm) càng nhiều thì càng có lợi thế về kinh doanh và giao thông. Thông thường thì
càng tiếp giá số mặt tiền đường (hẻm) càng tăng thì giá trị lô đất càng tăng.
- Hạ tầng tại khu vực: Điều kiện hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất là: hệ thống
dẫn nước, dẫn điện, điện thoại, internet, khí đốt, trường học, công viên, bệnh viện,
rạp chiếu phim... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng công trình, kết cấu công trình,
hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ hạ tầng và cự li...
- Tình trạng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất bao
gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió,
không khí, độ ô nhiễm, tiếng ồn... và các điều kiện môi trường nhân văn như loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Quy hoạch đô thị: Yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử
dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực... Ngoài ra còn có tỷ lệ dung tích của
loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...


17

Mức độ tác động đến giá đất trong khu vực có liên quan trực tiếp với tính chất
phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví
dụ khu nhà ở thì yếu tố môi trường sống rất được quan tâm, khu công nghiệp thì
yếu tố vị trí giao thông và cung ứng điện nước, còn khu thương nghiệp thì quan