Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN


Đề tài:

“PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ
TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN PHÚ NHUẬN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

GV hướng dẫn: Ngô Văn Phong
SVTH: Lê Thị Hiền
Lớp: VG02
Ngành: Kinh Tế Thẩm Định Giá
Khoá: 33
MSSV: 107205210

TP. Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 1


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong



Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

2.2 Xây dựng thang đo cho các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ở quận Phú Nhuận .................... 19
2.2.1 Vị trí .............................................................................................................................. 19
2.2.2 Hình dáng quy mô ......................................................................................................... 19
2.2.3 An ninh(AN).................................................................................................................. 20
2.2.4 Yếu tố ngập nƣớc .......................................................................................................... 20
2.2.5 Lợi thế kinh doanh......................................................................................................... 20
2.2.6 Môi trƣờng sống(MT) ................................................................................................... 21
2.3 Mô hình hồi quy ....................................................................................................................... 21
2.4 Thu thập và xử lý số liệu .......................................................................................................... 22
2.4.1 Thu thập số liệu ............................................................................................................. 22
2.4.2 Quá trình xử lý số liệu ................................................................................................... 22
2.5 Xây dựng mô hình hồi quy ....................................................................................................... 24
2.5.1Xem xét ma trận hệ số tƣơng quan hạng ........................................................................ 24
2.5.2 Lựa chọn mô hình hồi quy............................................................................................. 27
2.5.3 Kiểm định tính chính xác của mô hình hồi quy 3 .......................................................... 33
2.5.3.1Giả định liên hệ tuyến tính ..................................................................................... 33
2.5.3.2 Giả định phƣơng sai của sai số không đổi ............................................................. 34
2.5.3.3 Giả định về phân phối chuẩn của phần dƣ ............................................................. 35
2.5.3.4 Giả định về tính độc lập của các sai số (không có tƣơng quan giữa các phần dƣ) 37
2.5.3.5 Giả định không có mối quan hệ tƣơng quan giữa các biến độc lập (hiện tƣợng đa
cộng tuyến) ........................................................................................................................ 38
CHƢƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 40
3.1 Ƣu điểm và hạn chế của đề tài .................................................................................................. 40
3.1.1 Ƣu điểm ......................................................................................................................... 40
3.1.2 Hạn chế .......................................................................................................................... 40

đƣờng/hẻm, ngập nƣớc… Để biết đƣợc những yếu tố nào có tác động trực tiếp đến
giá trị BĐS, tôi xin chọn đề tài:
“PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 4


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

Mục tiêu nghiên cứu đề tài:
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu cơ sở lý luận khoa học, các phƣơng pháp xác
định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị BĐS và thực trạng cũng nhƣ đề xuất một số
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tại Ngân hàng Kiên Long.
Đối tượng nghiên cứu:
Nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS đảm bảo tại Kienlongbank, trong
đó tập trung vào việc phân tích phƣơng pháp định giá BĐS mà Ngân hàng đang sử
dụng trong hoạt động và tìm ra các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ở quận Phú
Nhuận.
Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài đƣợc đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng Kienlongbank.
Phương pháp nghiên cứu đề tài:
Chuyên đề có sử dụng các phƣơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá
trình nghiên cứu. Chuyên đề sẽ nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề lý
luận và thực tiễn về định giá BĐS và đó là cơ sở hoàn thiện các hoạt động này
trong tƣơng lai.

BĐS và động sản”.
Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tƣợng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nƣớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai đƣợc coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây
đƣợc coi là động sản”. Tƣơng tự, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Luật Dân
sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đƣa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
đƣợc coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 6


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“gắn liền với đất đai”.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 7


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

1.1.3.4 Tính bề vững, đời sống kinh tế dài:
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
1.1.4 Đặc trƣng cơ bản của bất động sản






Khả năng co giãn của cung BĐS kém
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém hiệu quả
Sự can thiệp và quản lý của Nhà nƣớc chặt chẽ
Tài sản thực

1.1.5 Phân loại bất động sản
Hiện nay, kinh nghiệm ở nhiều nƣớc và nƣớc ta cho thấy bất động sản
thƣờng phân làm 3 loại:
-Bất động sản có đầu tƣ xây dựng: đó là các BĐS đã có sự đầu tƣ xây dựng
của nhà nƣớc hoặc các nhà đầu tƣ nhƣ: BĐS là cơ sở hạ tầng, nhà ở, nhà xƣởng,
văn phòng làm việc-cho thuê…

đầu tƣ kinh doanh mọi ngành nghề, mọi hoạt động mà pháp luật không cấm.
1.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản ở quận Phú Nhuận
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trƣờng.
Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thƣờng bị đẩy cao lên; ngƣợc lại, khi cầu thấp hơn
cung, giá BĐS có xu hƣớng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác nhƣ những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trƣờng
nhƣ “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất
phát từ sự can thiệp của Nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ của Nhà nƣớc vào việc nâng cấp cơ
sở hạ tầng khu dân cƣ (đƣờng giao thông, cấp và thoát nƣớc, cấp điện...), tăng hoặc
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá
tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc, chính sách nhà ở cho ngƣời có thu nhập
thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngƣời dân nhƣ không
muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cƣ, hoặc ham
muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hƣởng
đến giá BĐS nói riêng cũng nhƣ đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
1.3.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Xét trên phƣơng diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói
trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm
tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản
nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Những BĐS
nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị
cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ƣu
thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy BĐS nằm ở mặt tiền có giá trị cao hơn
hẳn so với BĐS cùng khu đó nhƣng lại nằm trong hẻm và BĐS trong các cấp hẻm
khác nhau cũng khác nhau.


0,5

0,4

0,3

0,2

2

Hẻm cấp 2

Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 1

3

Cấp hẻm còn lại

Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 2

Vị trí hẻm:
- Vị trí 1: Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m đƣợc trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
- Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m đƣợc trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
- Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dƣới 3m đƣợc trải đá, trải nhựa hoặc bê
tông, xi măng.
- Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dƣới 2m đƣợc trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
Nguyên tắc xác định vị trí hẻm: Là dựa vào chiều rộng nhỏ nhất của hẻm mà muốn


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

Hình 2

- Đƣờng thƣơng mại đƣợc hiểu là những con đƣờng lớn, khu mua sắm,
đƣợc UBND quận phê duyệt mở một số trung tâm thƣơng mại, cao ốc văn
phòng…
Theo quy định về lộ giới và quản lý đƣờng hẻm trong các khu dân cƣ hiện
hữu thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND
ngày 04 tháng 07 năm 2007 của UBND thành phố):

- Đƣờng hẻm là các tuyến đƣờng phục vụ giao thông nội bộ khu vực và
có lộ giới nhỏ hơn 12m.
Trong khu dân cƣ hiện hữu có các loại đƣờng hẻm nhƣ sau:
a) Hẻm chính: là đƣờng hẻm đƣợc nối thông vào đƣờng phố (loại đƣờng
khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác.
b) Hẻm nhánh: là đƣờng hẻm đƣợc nối vào đƣờng phố hoặc hẻm chính,
hoặc có liên thông với hẻm khác.
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 12


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong


định của Kiên Long Bank).
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thƣờng hay bị ngập nƣớc vào mùa mƣa hay bị hiện tƣợng triều cƣờng thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngƣợc lại giá của nó sẽ cao hơn.
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 13


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng nhƣ nhau, BĐS nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngƣợc lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố trên đến giá trị
của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhƣng lại
không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng môi trường:
Một yếu tố khác không kém phần quan trọng khi đánh giá giá trị của BĐS
là yếu tố môi trƣờng. Trong thời gian qua các vấn đề môi trƣờng trở thành vấn đề
quan trọng đối với con ngƣời. Môi trƣờng ngày nay không chỉ là mối quan tâm của
một cá nhân, một cộng đồng cụ thể nào mà nó đã trở thành vấn đề toàn cầu. Sở dĩ
môi trƣờng sống hết sức quan trọng là bởi vì nó ảnh hƣởng trực tiếp đến sức khỏe
của con ngƣời, khi mức sống đƣợc nâng cao thì mối quan tâm lớn nhất của con
ngƣời sẽ là môi trƣờng sống.

đi bộ và khoảng trống thiết bị chiếu sáng, cống rãnh. Nhƣ vậy lộ giới đƣờng thông
thƣờng là 12m, 16m, 24m, 36m, 72m tùy theo cấp độ của đƣờng đó.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: nhƣ hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc… Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lƣợng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
1.3.1.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của BĐS;
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trƣờng.
1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v… hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đƣờng băng lên
xuống của máy bay không đƣợc cao quá 3 tầng…).
1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài:
1.3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đƣờng lối chính sách
của Nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng có thể có những tác động đến hoạt động
của thị trƣờng BĐS nói chung và sự đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp nhƣ: sự khuyến khích đầu tƣ bên
ngoài vào địa phƣơng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 15


Chuyên đề thực tập



Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

* Tình hình thị trƣờng lao động, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng tín
dụng trong vùng.
1.3.3.3 Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi
đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng nhƣ: chất lƣợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán ngƣời dân trong vùng cũng có ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng
những ngƣời sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc
làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những ngƣời đang chung
sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
Kết luận chƣơng 1
Trong chƣơng 1 này tôi trình bày các quan niệm về BĐS trong pháp luật các
quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng bên cạnh đó cũng phân tích
các yếu tố tác động đến giá trị BĐS trên cơ sở lý thuyết phù hợp với đặc điểm của
BĐS ở quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí Minh. Đây là cơ sở nền tảng cho việc
xây dựng và kiểm định mô hình các nhân tố tác động tới giá trị BĐS ở chƣơng tiếp
theo.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 17


Chuyên đề thực tập

ngân hàng có doanh số chi trả cao nhất và có nhiều giải pháp tiếp thị tốt nhất
năm 2007.
*Ngày 26/10/2007, Chủ tịch nƣớc CHXHCN Việt Nam ký Quyết định
số 1224/2007/QĐ-CTN ngày, về việc tặng Huân chƣơng lao động hạng ba cho
Ngân hàng TMCP Kiên Long và cho cá nhân Ông Trƣơng Hoàng Lƣơng vì đã
có thành tích xuất sắc trong công tác từ năm 2002 đến năm 2006, góp phần
tích cực vào sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc.
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 18


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

2.2 Xây dựng thang đo cho các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ở quận Phú
Nhuận
Chƣơng trƣớc đã phân tích các nhân tố vĩ mô và các nhân tố vi mô tác động
tới giá trị BĐS, trong quá trình phân tích chúng ta có thể thấy giá trị BĐS chịu tác
động của nhiều nhân tố trong đó có nhiều nhân tố không thể lƣợng hóa đƣợc một
cách trực tiếp. Có những nhân tố có thể đo lƣờng bởi nhiều nhân tố khác. Lại có
những nhân tố đƣợc lƣợng hóa bởi các thang đo định tính. Trong phần này chúng
ta sẽ xây dựng thang đo cho các biến quan trọng mà không lƣợng hóa đƣợc. Do
quá trình thu thập số liệu đề tài có hạn nên tôi chỉ đi sâu phân tích một số yếu tố
tác động chính đến giá trị BĐS ở quận Phú Nhuận nhƣ sau:
2.2.1 Vị trí
Vị trí là yếu tố quan trọng tác động tới giá trị BĐS. Vị trí bao gồm vị trí
tƣơng đối và vị trí tuyệt đối. Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy ở quận Phú Nhuận
nói riêng, BĐS nằm ở mặt tiền có giá trị cao hơn hẳn so với BĐS cùng khu đó

GVHD: Ngô Văn Phong

BĐS. Với yếu tố hình dáng chúng ta có ba đặc điểm chính: nở hậu, vuông vức, tóp
hậu. Ở đây chỉ xét tới hình dáng chứ không đi sâu vào mức độ tóp hậu nhƣ đã phân
tích ở chƣơng 1.
HD là biến giả nhận một trong hai giá trị
 HD = 1: BĐS vuông vức
 HD = 0: BĐS không vuông vức
Tôi đề xuất đƣa biến diện tích khuôn viên (DTKV) vào mô hình để xét mức
độ ảnh hƣởng của biến này đến giá trị BĐS.
2.2.3 An ninh(AN)
An ninh là yếu tố xã hội quan trọng trong quá trình đánh giá giá trị của một
BĐS.
Khi xét tới yếu tố an ninh thì thƣờng chú ý đến số vụ án hình sự trong khu
vực: số vụ ăn trộm, tình hình tệ nạn của khu vực, nếp sống của cƣ dân, tình trạng
lấn chiếm lòng lề đƣờng…
Biến AN sẽ nhận 1 trong 2 giá trị sau:
 AN = 1: BĐS ở khu vực an ninh, ít xảy ra các vụ trộm cắp, cãi cọ
 AN = 0: BĐS ở khu vực không an ninh, thƣờng xuyên xảy ra cãi cọ,
khu dân cƣ phức tạp.
2.2.4 Yếu tố ngập nƣớc
Với yếu tố ngập nƣớc là một yếu tố mang tính đặc trƣng của một số khu
vực ở thành phố Hồ Chí Minh, ở đây sẽ sử dụng biến giả để lƣợng hóa yếu tố này.
NN sẽ nhận một trong hai yếu tố:
 NN = 1: BĐS nằm trong khu vực bị ngập nƣớc
 NN = 0: BĐS không nằm trong khu vực bị ngập nƣớc
2.2.5 Lợi thế kinh doanh
Căn cứ vào những thông tin đã thu thập đƣợc và quá trình nghiên cứu chúng
ta có thể thấy yếu tố lợi thế kinh doanh là yếu tố có tác động rất lớn tới giá trị


X2i, X3i,…,Xki: các biến độc lập
Β1: hệ số tự do
β2, β3,…,βk: các hệ số hồi quy riêng
Qua phân tích, ta rút ra đƣợc mô hình hồi quy lúc đầu nhƣ sau:
DG = β1 + β2MTI + β3LD + β4PC + β5HD + β6DTKV + β7AN + β8NN + β9LG +
β10KC + β11MT + ui

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 21


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

Trong đó:
DG là đơn giá đất
MTI là biến thể hiện vị trí của BĐS ở mặt tiền đƣờng hay hẻm
LD là biến thể hiện BĐS ở khu vực đƣờng 1 chiều hay 2 chiều
PC là biến thể hiện BĐS ở đƣờng có dải phân cách hay không
HD thể hiện hình dáng của BĐS
DTKV thể hiện quy mô BĐS
AN thể hiện tình trạng an ninh
NN thể hiện yếu tố ngập nƣớc
LG là độ rộng của mặt tiền/hẻm
KC là khoảng cách từ BĐS trong hẻm đến mặt tiền đƣờng
MT thể hiện yếu tố môi trƣờng xung quanh
2.4 Thu thập và xử lý số liệu
2.4.1 Thu thập số liệu:


H
i 1

H=

ki

xT ki

n

T
i 1

ki

Trong đó: H là hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %
Hki là hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %
Tki là tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình
n là số kết cấu chính của công trình.
Tỷ lệ chất lƣợng còn lại = 1 – H
Kết hợp những thông tin chủ sở hữu BĐS cung cấp, thông tin thu thập qua
khảo sát thực tế và thang đo lƣờng các yếu tố ở phần trên để tạo dữ liệu cho việc
chạy mô hình hồi quy. Ta sử dụng phần mềm SPSS để chạy mô hình hồi quy.
-

Cách 2: dựa vào phƣơng pháp tính tỷ lệ hao mòn nhƣ sau:

Tỷ lệ hao mòn (%) = [(năm thẩm định – năm công trình đƣa vào sử dụng)/

Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 25