BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM


LÂM ĐẠO LIÊM

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM


LÂM ĐẠO LIÊM
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Thống kê kinh tế
Mã số: 8310107
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN THỊ HỒNG HÀ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


1.4 Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................2
1.4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính ............................................................2
1.4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng .........................................................3
1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................3
1.6 Kết cấu của luận văn ............................................................................................3
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .......................4
2.1 Cơ sở lý thuyết .....................................................................................................4
2.1.1 Lý thuyết về giá trị bất động sản ................................................................4
2.1.1.1 Khái niệm bất động sản ......................................................................4
2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản .................................................................4
2.1.1.3 Giá trị bất động sản.............................................................................5
2.1.1.4 Giá cả bất động sản.............................................................................6
2.1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ....................................................7


2.1.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản ...........................................8
2.1.2 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cư ...........................................................9
2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư ................................................................9
2.1.2.2 Phân hạng căn hộ, nhà chung cư hiện nay .......................................10
2.1.2.3 Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư .......................................11
2.1.3 Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ..................................................................11
2.1.4 Lý thuyết về mô hình Hedonic .................................................................12
2.1.5 Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước ......................................13
2.1.5.1 Nghiên cứu nước ngoài .....................................................................13
2.1.5.2 Nghiên cứu trong nước: ....................................................................14
2.1.6 Nhận xét về các nghiên cứu trước đây .....................................................17
2.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất và giả thuyết .........................................................18
2.2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất ....................................................................18
2.2.2 Nhận diện các biến độc lập trong mô hình ..............................................19
2.2.3 Các giả thuyết nghiên cứu ........................................................................20

4.2.3.4 Kiểm định phương sai thay đổi .........................................................42
4.2.3.5 Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi ......................................43
4.2.3.6 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư .........................................44
4.3 Thảo luận kết quả nghiên cứu ............................................................................45
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .........................................48
5.1 Kết luận ..............................................................................................................48
5.2 Hàm ý chính sách ...............................................................................................48
5.3 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo ...................................50
5.3.1 Hạn chế của đề tài ....................................................................................50
5.3.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo .....................................................................50
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


TÓM TẮT
Nhằm cung cấp thêm cho Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM),
các nhà đầu tư, người tiêu dùng các góc nhìn chi tiết về thị trường căn hộ chung cư tại
TP.HCM, đề tài nghiên cứu phân tích mối tương quan giữa giá căn hộ với các yếu tố
ảnh hưởng dựa trên cơ sở lý thuyết khoa học, kết quả của các nghiên cứu trước đây, tài
liệu về điều tra giá và tính chỉ số giá bất động sản (BĐS) của ngành Thống kê, thông
qua việc khảo sát ý kiến các chuyên gia về giá và chuyên gia trong lĩnh vực bất động
sản tại thành phố Hồ Chí Minh, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu với 11 yếu tố
ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM. Kết quả phân tích hồi quy bằng phần
mềm thống kê STATA 12 với bộ dữ liệu sơ cấp qua khảo sát thực nghiệm gồm 296
mẫu quan sát được thu thập trong phạm vi trên địa bàn 12 quận gồm: Quận 1, 2, 3, 4,
7, 8, 12, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, Thủ Đức cho thấy mô hình hồi
quy có hệ số R2=0.8304=83.04%, nghĩa là các biến độc lập trong mô hình giải thích
được 83,04% biến thiên của giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong
các biến có tác động nhiều nhất có thể kể đến là loại căn hộ, tính pháp lý của căn hộ,
các dịch vụ tiện ích bên trong chung cư, vị trí quận của chung cư và uy tín của chủ


Chất lượng

KC

Khoảng cách

VT

Vị trí, vị thế

Q

Quận

DT

Diện tích

TKCH

Thiết kế căn hộ

BV

Bệnh viện

TH

Trường học

Bảng 2.2

Bảng tổng hợp các biến độc lập trong mô hình được đề xuất

Bảng 3.1

Bảng thống kê một số đặc điểm của chung cư trong dữ liệu thứ cấp

Bảng 3.2

Bảng mô tả chi tiết các biến sử dụng trong mô hình nghiên cứu.

Bảng 4.1

Thống kê số lượng mẫu nghiên cứu phân theo Quận

Bảng 4.2

Thống kê số lượng mẫu phân theo loại hình chung cư

Bảng 4.3

Thống kê đặc điểm cá nhân của đối lượng tham gia khảo sát

Bảng 4.4

Thống kê mô tả một số biến định lượng trong mô hình

Bảng 4.5


Số căn hộ tiêu thụ trong 9 tháng đầu năm 2018

Biểu đồ 4.3

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại TPHCM quý 3/2018

Biều đồ 4.4

Phân phối của phần dư


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Bất động sản (BĐS) luôn được xem như một tài sản lớn trong danh mục mua, bán,
đầu tư của các doanh nghiệp, nhà kinh doanh BĐS và hộ gia đình. Thị trường BĐS
đóng góp một lượng rất lớn giá trị tài sản trong nền kinh tế. Trong những năm gần đây
Thành phố Hồ Chí Minh cùng với sự phát triển nhanh về kinh tế, dân số ngày càng
tăng nhanh về số lượng, nhu cầu về nhà ở ngày càng cao. Trong khi đó, quỹ đất của
thành phố lại rất hạn chế. Do vậy, giải pháp xây dựng nhà chung cư là phù hợp để phát
triển nhà ở thành phố, vừa đáp ứng nhu cầu xã hội, vừa tiết kiệm đất và tận dụng các
hạ tầng kỹ thuật để phát triển thành phố văn minh, hiện đại. Bên cạnh đó một căn hộ
hiện đại với chất lượng thiết kế tốt, có nhiều tiện ích nội khu,thuận tiện cho các hoạt
động sinh hoạt trong đời sống, chất lượng quản lý vận hành, an ninh được đảm bảo là
cơ sở để thu hút người mua, nhất là những người trẻ tuổi.
Nhằm mục tiêu đánh giá biến động thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM, Cục
Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh tiến hành thực hiện thu thập thông tin về giá BĐS
và các đặc điểm của BĐS để tính chỉ số giá BĐS. Tuy nhiên, giá bất động sản nói
chung và giá căn hộ chung cư nói riêng ngoài việc phụ thuộc vào cung cầu trên thị


Từ kết quả nghiên cứu, hàm ý chính sách dành cho các cơ quan quản lý, tổ chức

và các cá nhân là gì ?
1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU, KHẢO SÁT VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu chủ yếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.
1.3.2 Đối tượng khảo sát
Những người đang và đã ở trong các căn hộ chung cư tại TP.HCM.
1.3.3 Phạm vi nghiên cứu
-

Phạm vi đề tài: Nghiên cứu chỉ thực hiện với loại BĐS để ở là căn hộ chung cư.

Không thực hiện nghiên cứu đối với các loại BĐS để ở khác: đất ở và nhà riêng lẻ.
-

Phạm vi không gian: đề tài thực hiện nghiên cứu khảo sát trên 12 quận gồm:

Quận 1, Quận 2, Quận 3, Quận 4, Quận 7, Quận 8, Quận 12, Quận Phú Nhuận, Tân
Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp và Thủ Đức. Lý do được chọn để khảo sát là các quận trên
có khu dự án, khu mới quy hoạch, nơi có thị trường bất động sản tương đối sôi động
và có thể phân tổ thành hai nhóm: quận khu vực trung tâm và khác.
-

Phạm vi thời gian: nghiên cứu được thực hiện trong 3 tháng, từ tháng 8/2018

đến tháng 11/2018.
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính

Chương 1: Giới thiệu về vấn đề nghiên cứu

-

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

-

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

-

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

-

Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách.

Tóm tắt chương 1
Trong chương 1, tác giá trình bày lý do chọn tên đề tài nghiên cứu và làm rõ các mục
tiêu nghiên cứu cụ thể, xác định đối tượng, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên
cứu kết hợp định tính và định lượng. Bên cạnh đó, trong chương này tác giả còn nêu
rõ ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu và kết cấu đề tài.


4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1.1 Lý thuyết về giá trị bất động sản

linh của người dân sinh sống của từng vùng, miền, khu vực.
-

Bất động sản là loại tài sản do thiên nhiên ban tặng. Đây loại tài nguyên có tính

lâu bền, không bị mất đi, không bị thanh lý và lại được tái sử dụng cho nhiều mục đích
khác nhau. Vì thể hàng hóa BĐS là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay
thế trong sản xuất kinh doanh. Đồng thời, hàng hóa BĐS cũng gắn liền với chủ quyền
của mỗi quốc gia.
-

Bất động sản là loại hàng hóa hữu hạn và phụ thuộc vào việc sử dụng của con

người. Do vậy hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm, luôn gắn liền với nhu cầu và cầu,
làm cho thị trường BĐS luôn mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản không
ngừng tăng lên.


5

-

Bắt nguồn từ sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc, vị trí, diện tích của mỗi loại

BĐS, nên hàng hóa BĐS mang tính dị biệt. Đây cũng là nguyên nhân của việc khó xác
định cung cầu và giá trong thị trường BĐS.
-

Giữa các loại bất động sản tác động qua lại lẫn nhau rất lớn, giá trị của một loại



thể chỉ trả thêm một khoảng dưới 150 triệu cho phần nội thất bên trong. Như vậy giá
trị thị trường của ngôi nhà có thể không cao hơn các ngôi nhà khác nhưng tính thêm
giá trị sử dụng thì có thể hấp dẫn hơn.
Trong bất động sản, còn một loại giá trị khác được gọi là giá trị có thể bảo hiểm, là
phần chi phí phải bỏ ra để nâng cấp hoặc xây dựng lại ngôi nhà đó. Khi đánh giá loại
giá trị này thông thường là chi phí ước tính để xây dựng lại tòa nhà và không liên quan
đến phần giá trị đất nền vì không ảnh hưởng bởi các rủi ro phát sinh.
Các phạm trù khác trong giá trị bất động sản có thể kể đến là giá trị sản xuất kinh
doanh vì có thể liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp nào đó và
giá trị thanh lý của bất động sản.
2.1.1.4 Giá cả bất động sản
Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả bất động sản là giá trị thị trường của bất
động sản và được xác định trên quy luật cung cầu của thị trường. Giá bất động sản
thường bao gồm giá trị đất và giá trị nhà. Tuy nhiên, giá trị đất phụ thuộc vào yếu tố tự
nhiên ra hoặc do con người khai hoang và không có giá thành, khi giá trị đất được biểu
hiện bằng tiền thì được gọi là “giá đất”. Còn giá nhà là các khoản chi phí để xây dựng
nên ngôi nhà đó gồm các chi phí liên quan đến nguyên vật liệu, thiết kế, nhân công và
các chi phí khác. Giá cả bất động sản thông thường có các loại sau:
-

Giá mua bán hay giá chuyển nhượng: là giá trị thị trường theo thỏa thuận giữa

người mua và người bàn. Được tính bằng giá căn nhà cộng với giá của quyền sử dụng
đất.
-

Giá cho thuê: là giá thỏa thuận giữa người thuê nhà và chủ nhà theo thời hạn.

Giá này không bao gồm giá trị của quyền sử dụng đất.

như: nâng cấp hạ tầng cơ sở, tăng giảm thuế cho nhà đầu tư xây dựng, các đơn vị kinh
doanh trong lĩnh vực BĐS, chính sách hỗ trợ cho mua nhà cho người thu nhập thấp
(gói 30.000 tỷ). Ngoài ra, giá BĐS còn phụ thuộc vào những yếu tố bắt nguồn từ các
đặc trưng văn hóa xã hội, yếu tố tâm lý, truyền thống như: nhà từ đường thường không
bán, những người lớn tuổi thường có xu hướng không thích chung cư......
Tóm lại, có bốn nhóm nhân tố tác động đến giá BĐS nói chung và giá nhà chung cư
nói riêng. Cụ thể:
- Nhóm các yếu tố tự nhiên, gồm:
+ Vị trí của BĐS: Thông thường những BĐS nằm tại các khu vực trung tâm đô
thị hay vùng chuyên biệt nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nằm ở các khu vực
vùng ven. Ngoài ra những BĐS có vị trí tại các góc ngã tưhay ngã ba, trên các tuyến
trục giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: là diện tích của thửa đất
hoặc lô đất đó.
+ Địa hình BĐS toạ lạc: là địa hình nơi BĐS toạ lạc, thường có sự khác biệt về
giá trị của các BĐS ở những khu vực cao và thấp. Ở những khu vực thấp hay thường
bị triều cường, ngập nước. Do vậy giá BĐS tại đây có xu hướng thấp hơn.
+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: nếu so sánh hai loại BĐS có cùng
vị trí và diện tích thì BĐS nào có kiến trúc đẹp và phù hợp thì giá trị của nó thường sẽ
cao hơn và ngược lại.


8

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
+ Các rủi ro của tự nhiên: ở những khu vực thường có khí hậu khắc nghiệt và
thường có các sự cố thiên tai (bão, lụt, động đất..) thì giá trị BĐS sẽ thấp và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế gồm:
+ Khả năng sinh lời từ BĐS: mức sinh lời hàng năm từ BĐS mang lại ảnh

- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): phương pháp này chủ yếu được áp
dụng để định giá những BĐS ít được mua bán trên thị trường như: nhà thờ, chùa,
trường học, bệnh viện, công sở.... Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp này giả
định giá trị của một tài sản có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự, nghĩa là
bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng theo giá hiện hành.
- Phương pháp lợi nhuận: chủ yếu được áp dụng để định giá của các tài sản đặc biệt
như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó. Tuy nhiên, điểm hạn chế chính là chỉ có
BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận mới sử dụng được phương pháp này.
- Phương pháp thặng dư: thực chất phương pháp này là một dạng của phương pháp
giá thành, được thực hiện trên nguyên tắc: giá trị BĐS còn lại bằng giá trị công trình
BĐS trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận. Phương pháp này thường được áp dụng để tính
toán giá trị của các loại BĐS theo mục đích sử dụng trong tương lai.
2.1.2 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cư
2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư
Từ thế kỷ thứ VI trước công nguyên người La Mã đã sử dụng khái niệm “chung
cư” với tên gọi là “condominium”, trong đó “con” nghĩa là “của chung” còn
“dominium” là “quyền sở hữu”. Trong lịch sử, người La Mã cũng được xem là những
người tiên phong trong việc xây dựng nhà chung cư trên thế giới. Mỗi một nhà chung
cư (còn được gọi là “insula”) có diện tích tầng trệt vào khoảng 400m2, tầng cao có lúc
lên tới 7 tầng.
Ngày nay, chung cư (condominium) không còn là một hình thức tài sản nguyên vẹn
mà là một hình thức quyền sở hữu. Một chung cư thường được xây dựng trên một
khuôn viên khu đất với mặt bằng các công trình phía trên và các căn hộ được xây dựng
bên trong chung cư. Một cá nhân hoặc hộ gia đình được quyền sỡ hữu căn hộ có nghĩa
là sở hữu phần diện tích giữa các bức tường, giữa sàn và trần căn hộ. Đồng thời sở hữu
phần sử dụng chung thuộc khuôn viên khu căn hộ.
Tại Singapore, “chung cư” được xây dựng để nhằm để khai thác triệt để quỹ đất
hiện có và là thước đo sự phát triển đô thị. Khái niệm này được sử dụng như một định


lục 12)
-Hạng B: là nhà chung cư đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí. (theo phụ lục
13 )


11

-Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nhưng
không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B.
2.1.2.3 Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư
Tương tự khái niệm“thị trường”, “thị trường căn hộ chung cư” thường được hiểu là
nơi diễn ra các giao dịch về hàng hóa căn hộ chung cư, là nơi tập hợp các điều kiện,
thỏa thuận mà thông qua đó người mua và người bán tiến hành sự trao đổi hàng hóa
với nhau. Tuy nhiên, do hàng hóa căn hộ chung cư khác với các loại hàng hóa thông
thường nên chúng có những đặc điểm riêng.
Đặc điểm đầu tiên là đặc điểm vùng, vì căn hộ là loại hàng hóa không thể di chuyển
hoặc dời đi được. Do vậy, nó thường gắn với các đặc điểm kinh tế, tự nhiên và xã hội
của vùng đồng thời phụ thuộc vào nét văn hóa truyền thống và đặc điểm tâm lý của
từng vùng.
Cung về hàng hóa căn hộ phản ứng chậm hơn so với biến động của cầu và giá của
căn hộ. Đối với hàng hóa căn hộ chung cư, khi cầu tăng nhưng cung không thể đảm
bảo đáp ứng nhanh như các loại hàng hóa khác. Do vậy, loại hàng hóa này cần phải có
thời gian để tạo ra sản phẩm.
Thị trường căn hộ chung cư chịu sự chi phối của pháp luật, mọi giao dịch trên thị
trường căn hộ chung cư đều phải có sự giám sát và quản lý của Nhà nước như đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Các căn hộ chung có pháp lý sẽ có giá trị hơn bởi
chúng được quyền tham gia vào tất cả các hoạt động giao dịch như: chuyển nhượng,
hợp thức hóa, thế chấp…..Việc tham gia của Nhà nước đối với thị trường căn hộ
chung cư thông qua pháp luật làm cho thị trường này có tính ổn định và an toàn hơn.
2.1.3 Lý thuyết Vị thế - Chất lượng

hình xây dựng và một số nhân tố khác.
N= Đặc điểm của khu dân cư (1…m), như: khoảng cách tới nơi làm việc, chất
lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố khác.
Z= Đặc điểm của môi trường (1…n), như: chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng
ồn và các nhân tố khác.
Ban đầu mô hình được sử dụng để nghiên cứu mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm
không khí tác động đến giá trị tài sản, mô hình Hedonic trở thành một nghiên cứu quan
trọng trong nửa sau của những năm 1970 và cả năm 1980 và được ứng dụng nhiều
trong việc xác định các chỉ số giá. Trong thời kỳ này, phương thức định giá Hedonic
đã được chuyển đổi và trở thành một trong những công cụ rất quan trọng đối với
nghiên cứu học thuật, được sử dụng nhiều trong các nghiên cứu lý thuyết và thực
nghiệm xác định giá trị tiền tệ của hàng hóa liên quan đến đặc tính của môi trường và
địa điểm của BĐS.


13

Mô hình Hedonic kiểm soát các đặc điểm của tài sản. Do đó, cho phép các nhà phân
tích phân biệt được tác động sự thay đổi của mẫu. So với phương pháp định giá truyền
thống như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương
pháp lợi nhuận hoặc phương pháp thặng dư thì có thể nói phương pháp định giá bằng
mô hình Hedonic thực sự được coi là một phương pháp xác định giá tiên tiến và được
sử dụng nhiều tại các nước phát triển.
2.1.5 Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước
2.1.5.1 Nghiên cứu nước ngoài
Nghiên cứu của Wen Hai-Zhen (2005) ứng dụng mô hình Hedonic nghiên cứu các
yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại thành phố Hàn Châu –Trung Quốc. Nghiên cứu phân
tích sự tác động của 18 biến độc lập đến giá nhà tại Hàn Châu dựa trên dữ liệu thu thập
từ 290 mẫu nhà ở được khảo sát thực tế. Kết quả nghiên cứu chỉ ra 14 biến trong 18
biến có ảnh hưởng quan trọng theo mức độ từ nhiều đến ít lên giá nhà khảo sát như:

Nghiên cứu của Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinia và Andreja Pufnik
(2008) phân tích định lượng bằng mô hình Hedonic dựa trên 14.349 mẫu dữ liệu bất
động sản được bán tại 4 vùng miền khác nhau của Croatia để xây dựng chỉ số giá bất
động sản. Nhóm tác giả chia các đặc điểm của bất động sản thành 2 nhóm: vị trí và
chất lượng. Bài nghiên cứu đã chỉ ra rằng có 6 biến độc lập phù hợp cho mô hình gồm:
diện tích sàn, số phòng, số tầng, thời điểm xây dựng, thời gian sử dụng và loại hình sử
dụng.
2.1.5.2 Nghiên cứu trong nước:
Nguyễn Mạnh Hùng và các cộng sự (2008), xuất phát từ thực tế định giá bất động
sản ở Việt Nam vận dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã đưa ra những quan điểm
khoa học và phương pháp định giá bất động sản, đồng thời kết quả nghiên cứu được
kiểm chứng thông qua phân tích định lượng hồi quy giá nhà đất với 4 yếu tố cơ bản:
diện tích nhà, số tầng, khoảng cách đến trung tâm, vị trí nhà.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) ứng dụng mô hình Hedonic về các yếu
tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh. Nghiên cứu dựa trên 160 mẫu
căn nhàđược khảo sát thực tế trên 6 tuyến đường: Nguyễn Trãi, Điện Biên Phủ, Hai Bà
Trưng, Võ Thị Sáu, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Hưng Đạo và sử dụng phương pháp
phân tích định lượng hồi quy theo mô hình Hedonic kết hợp với thuyết Vị thế - Chất
lượng có mở rộng. Mô hình được xây dựng có dạng cụ thể như sau: LnP =βx +u
Trong đó, P là giá nhà, β là hệ số hồi quy, u là độ lệch chuẩn và X là các biến giải
thích của mô hình. X gồm 5 biến liên quan đến vị thế của bất động sản: vị trí, khoảng
cách đến trung tâm (chợ Bến Thành), khoảng cách đến mặt tiền đường, chiều rộng
đường hẻm phía trước và mục đích sử dụng bất động sản (để ở hoặc kinh doanh). Và 5


15

biến liên quan đến chất lượng của bất động sản gồm: diện tích đất, diện tích nhà, số
lầu, sân thượng, hình dáng. Kết quả phân tích cho thấy yếu tố vị trí của bất động sản
có ảnh hưởng mạnh nhất đến giá. Giá nhà mặt tiền đường cao hơn trong hẻm trung