LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
I. CÁC KHÁI NIỆM:
1. Đô thị:
1.1 Khái niệm:
Đô thị là một không gian cư trú của cộng đồng người sống tập trung
và hoạt động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp ( Từ điển Bách
khoa Việt Nam).
Đô thị là nơi tập trung dân cư, chủ yếu lao động phi nông nghiệp,
sống và làm việc theo kiểu thành thị ( Giáo trình QHĐT, ĐH kiến trúc Hà
Nội).
Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động
phi nông nghịêp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung
tâm chuyên nghành có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của cả
nước, của một miền lãnh thổ, một tỉnh, một huyện hoặc một vùng trong tỉnh
(Thông tư số 31/TTLD, ngày 20/11/1990 của liên bộ XD và ban tổ chức cán
bộ của chính phủ ).
Khái niệm về Đô thị có tính tương đối do sự khác nhau về trình độ
phát triển kinh tế – xã hội, hệ thống dân cư. Mỗi nước có quy định riêng tùy
theo yêu cầu và khả năng quản lý của mình. Việt Nam quy định Đô thị là
những thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ, với tiêu chuẩn và quy mô dân số cao
hơn, nhưng cơ cấu lao động phi nông nghiệp thấp hơn. Điều đó xuất phát từ
đặc điểm của nước ta là một nước đông dân, đất không rộng, đi từ một nước
nông nghiệp lên CNXH… Và cũng thể hiện sự nhận thức đầy đủ hơn về mối
quan hệ giữa lực lượng sản xuất trong điều kiện cụ thể ở nước ta.
1.2 Đặc điểm kinh tế – xã hội của Đô thị:
Đô thị là nơi tập trung nhiều vấn đề và có tính chất toàn cầu:


- Vấn đề môi trường: Tốc độ gia tăng quá nhanh về công nghiệp
hóa và đô thị hóa dẫn đến phá hủy một phần hệ môi trường sinh thá, gây ô

vụ.).
- Đô thị mang tính kế thừa của nhiều thế hệ cả về cơ sở vật
chất, kinh tế, văn hóa, xã hội…Thành phố Hà nội được xây dựng cách đây
hàng nghìn năm. Nền văn hóa đó được kế thừa và phát triển với bản sắc dân
tộc Việt Nam.
2. Đô thị hóa và các khu Đô thị mới:
2.1 Khái niệm về Đô thị hóa:
Đô thị hóa chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện dưới nhiều hình
thái khác nhau, vì vậy có thể nêu khái niệm dưới nhiều góc độ.
Trên quan điểm một vùng: Đô thị hóa là một quá trình hình thành,
phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu Đô thị. Trong ngôn ngữ
báo chí hàng ngày, chúng ta thường gặp các cụm từ “ tốc độ Đô thị hóa “, “
trình độ Đô thị hóa “ nhằm mô tả diễn biến, tình trạng của quá trình. Tốc độ
Đô thị hóa có thể được hiểu theo hai nghĩa. Trên góc độ thống kê, người ta
so sánh quy mô tăng thêm trong một thời kỳ nhất định. Trên góc độ kinh tế
xã hội, người ta có thể hiểu nó như là tỷ lệ dân số Đô thị trong tổng số dân ở
một thời điểm nhất định.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đô thị hóa là quá trình biến đổi về
sự phân bố các yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng không
phải Đô thị thành Đô thị.
2.2 Hình thức biểu hiện:
Mở rộng quy mô diện tích các Đô thị hiện có trên cơ sở hình thành
các khu Đô thị mới(KĐTM), các quận, các phường mới là hình thức phổ


biến với các Đô thị của Việt Nam trong điều kiện kinh tế còn hạn chế. Việc
hình thành các KĐTM, các quận, phường mới được xem là hình thức Đô thị
hóa theo chiều rộng và là sự mở đường của quan hệ sản xuất cho lực lượng
sản xuất phát triển. Với hình thức này dân số Đô thị và diện tích Đô thị tăng
nhanh chóng. Sự hình thành các ĐTM để phát triển đồng đều các khu vực,

khu vực gần Đô thị cũ, khi các điều kiện của Đô thị cũ đã quá tải, không đáp
ứng được yêu cầu cuộc sống của dân cư, cũng như yêu cầu phát triển Đô thị
thể hiện qua một số mặt như:
+ Sự thiếu đất xây dựng làm giá nhà và đất tăng vọt, gây nên tình
trạng thiếu nhà ở, thiếu điều kiện để xây dựng các công trình trong Đô thị
hiện hữu.
+ Hệ thống hạ tầng quá tải gây nên tình trạng ách tắc giao thông, thiếu
nước, vệ sinh môi trường không đảm bảo, trong khi đó việc cải tạo quá tốn
kém hoặc khó khăn.
+ Cơ cấu đất Đô thị cũ không đáp ứng được nhu cầu phát triển mới
* Xây dựng các Khu Đô thị mới nhằm đáp ứng các mục tiêu sau:
+ Hình thành và phát triển những Đô thị mới độc lập trong hệ thống
Đô thị quốc gia. Do ở những khu vực mới có quỹ đất xây dựng dồi dào, giá
đất được chính phủ duy trì ổn định, tạo sự thu hút việc xây dựng nhiều công
trình mới thuộc mọi thành phần kinh tế. Hệ thống giao thông được xây dựng
mới thuận lợi cho việc đi lại và giao lưu, tạo điều kiện cho Đô thị mới hình
thành ổn định và phát triển độc lập
+ Tạo dựng Đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế gồm:
một hệ thống các công trình nhà ở, nơi làm việc, cửa hàng và các công trình
dịch vụ. Đô thị mới thu hút dân cư trong Đô thị cũ đến sống và làm việc


trong điều kiện tốt hơn, giảm mật độ dân cư Đô thị cũ, hỗ trợ cho việc giải
quyết ách tắc giao thông, đồng thời có điều kiện bảo tồn và cải tạo Đô thị cũ.
+ Hình thành các Đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, tạo môi
trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhằm tạo điều
kiện công ăn việc làm mới, tiếp thu các công nghệ hiện đại, tiên tiến tạo
động lực phát triển kinh tế.
+ Phát triển Đô thị theo một chiến lược dài hạn, có kế hoạch và định
hướng tránh việc tự phát, tản mạn và sử dụng đất không hợp lý, tạo điều kiện

Đô thị mới
3.1 Khái niệm:
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải
phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ
phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành
một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ
trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong lĩnh vực xã hội, chính trị trên pham vị
quốc gia.
Các yêu cầu ngay càng hoàn thiện về cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật
(hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện) cơ sở hạ
tầng xã hội (bệnh viện, trường học, khu vui chới giải trí, thể dục thể thao…),
cơ sở sản xuất (quy hoạch đồng ruộng, khu công nghiệp) và mở rộng đô thị
chỉnh trang dân cư đều dẫn đến việc đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng
phức tạp, khó khăn và rất dễ xảy ra nhiều tổn thất, nhất là trong những
trường hợp không tự nguyện.
Vấn đề giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên
quyết của phát triển, nếu không xử lý tốt sẽ trở thành lực cản thực tế đầu tiên


mà các nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng
nếu xem nhẹ vấn đề náy trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm
tăng giá thành mà còn để lại nhiều hậu quả xã hội nặng nề không xử lý được
bằng tiền. Có thể khẳng định rằng, đền bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề
của phát triển, là nội dung không thể né tránh của phát triển và chính nó là
một yếu tố quyết định của tiến bộ và sự thành công của phát triển, bất kỳ
một giải pháp nào thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu quả tiêu cực.
Công tác giải phóng mặt bằng không chỉ là việc thu hồi đất nhằm
phục vụ các dự án phát triển của chính quyền Đô thị (các dự án phát triển có
thể về kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng...) mà nó còn là bài toán về một
loạt các vấn đề liên quan như : giá trị đền bù, tái định cư, công ăn việc làm,

hóa, chúng ta không thể chỉ có những Đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản
xuất khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ
ở của người dân phải được nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn. Chính vì
vậy mà phải tính một cách toàn diện, không thể có hiện tượng một công
trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở
kém hơn nơi ở cũ, dù đó là một gia đình.
Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng
ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có
chỗ ở thì đã có hàng ngàn gia đình không có chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như
vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được.
Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng ở vấn đề ở mà còn kéo theo hàng loạt
các tệ nạn, tiêu cực xã hội phát sinh sẽ ảnh hưởng đến tiến trình phát triển
đất nước.


Bản chất của việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong
tình hình hiện tại có lẽ không còn phù hợp nữa mà nó còn phải đảm bảo lợi
ích của những người dân phải chuyển, lợi ích đó là người dân phải di chuyển
phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện sống, và tiện nghi bằng hoặc cao
hơn chỗ ở cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo
điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển.
Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để cho người dân có ăn, có mặc, có
chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước.
Chính vì vậy trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sẽ có
nhiều khu Đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hóa mọc lên
thì việc di chuyển, giải tỏa dân cư là không thể tránh khỏi, nhưng dù sao
chúng ta phải có những chính sách mới phù hợp để một việc làm đạt được
hai mục đích - đó là xây dựng những công trình mới và ổn định cho người
dân phải di chuyển có chỗ ở tiện nghi và tốt hơn nơi ở cũ, đáp ứng các mục

đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có qui hoạch được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển dự án đô thị cũng được quản lý
như đất Đô thị.
+ Đất nông nghiệp, lâm nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được xác định
chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi
trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đất nghiệp gồm
có đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào mục đích
lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi
dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp.
+ Đất ở thuộc nông thôn: Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao
gồm đất ở để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống gia đình.


4.1.2 Hiện trạng sử dụng đất:
+ Các đặc điểm về tự nhiên: vị trí, giới hạn địa lý, địa hình, địa mạo,
khí hậu, thủy văn.
+ Đánh giá tổng hợp về đất: Chủ yếu dựa vào quy hoạch khu đất và
bản đồ địa chính sẵn có để đánh giá một số chỉ tiêu của khu đất như: diện
tích đất ở, diện tích đất các khu công nghiệp, các khu công sở, cây xanh
công cộng, đất đường, giao thông đồng thời xác định tính kinh tế của các
khu đất.
4.1.3 Hiện trạng về dân cư xã hội:
Xác định các số liệu về tình hình dân số, mật độ dân số, phân bố dân
cư trên khu đất bị thu hồi từ đó làm cơ sở cho việc lập phương án di dời và
táiđịnh cư. Về các chỉ tiêu như: số người cư trú, cơ cấu dân cư, số lao động,
cơ cấu lao động, tình hình đời sống dân cư.
4.1.4 Hiện trạng về các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình
kiến trúc:
Hệ thống giao thông
Hệ thống cấp thoát nước

Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và phụ độc lập, mức đền bù thiệt
hại được tính bằng giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ
thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương ban hành theo quy định của nhà nước.
- Đối với nhà công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử
dụng được phần diện tích còn lại không sử dụng được thì được đền bù thiệt
hai cho toàn bộ công trình.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử
dụng được phần diện tích còn lại thì được đền bù thiệt hại phần giá trị của


công trình bị phá dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa hoàn thiện công
trình còn lại.
- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới
để lắp đặt thì chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, lắp đặt vận chuyển và chi phí
hao hụt trong quá trình tháo dỡ, lắp đặt, vận chuyển.
- Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh,
thành phố, được đền bù từ 1.000.000đ đến 3.000.000 nếu di chuyển sang
tỉnh khác thì được đền bù từ 3.000.000 đến 5.000.000. Mức cụ thể do UBND
tỉnh, thành phố trực thuôc trung ương quy định.
4.3 Lập phương án tái đinh cư:
4.3.1 Nguyên tắc của việc bố trí tái định cư.
-

Ưu tiên bố trí cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB, tiếp đến là

các hộ thuộc diện đối tượng chính sách xã hội: Người có công với cách
mạng, gia đình liệt sỹ, thương binh, bệnh binh.
-



phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện
hành về đầu tư và xây dựng.
-

Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu

chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở Đô thị hoặc ở nông thôn.
-

Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định

cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy
hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương.
5. Các chính sách hỗ trợ người dân bị thu hồi đất:
- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống đối với những người phải di
chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn là 6 tháng.
- Hỗ trợ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh
nghiệp phải di chuyển thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh cho đến khi sản
xuất, kinh doanh trở lại hoạt động bình thường tại địa điểm mới.
- Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải di
chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất. Nếu có nhu cầu tuyển lao động mới
thì phải ưu tiên tuyển dụng lao động thuộc các đối tượng có đất bị thu hồi.
Việc chuyển đổi chỗ ở của những người trong các đối tượng phải di
dời khi GPMB đã làm mất đi nguồn thu nhập chủ yếu như các hộ nông dân ở
khu vực ngoại thành mất đất, không tìm ra nguồn thu mới, hay các hộ nông
dân ở Đô thị trước đây nhờ có vị trí thuận lợi kinh doanh nay bị chuyển đI


chỗ khác cũng khó xác định công việc mới. Để giải quyết vấn đề bức xúc

các thông tin ban đầu được xác định, những thông tin này phản ánh đầy đủ
hiện trạng sử dụng đất và khu vực của dự án.


-

Thứ hai: Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp

chính quyền địa phương chưa được đồng bộ và bị buông lỏng, không công
khai quy hoạch là kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn đất.
Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất mang tính tính ước lượng, giưa kế
hoạch phát triển kinh tế – xã hội và nguồn vốn đầu tư cho các dự án, công
trình với kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm bị sai lệch, tác động,tác động
đến tính khả thi của kế hoạch và tiến độ GPBM khi có dự án.
-

Thứ ba: Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn luôn biến

động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, trong những năm gần đây,
hệ thống pháp luật đất đai nói chung, chính sách đền bù GPMB nói riêng đã
được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chú trọng, nhưng việc ban hành
các văn bản cụ thể hóa quy định của pháp luật đất đai chưa đầy đủ, thiếu
chặt chẽ, tính pháp lý chưa cao.
-

Thứ tư: Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất là một trong những nội

dung tác động đến công tác GPMB. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải
căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, có địa phương chưa
thực hiện tốt nguyên tắc này, hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế

hữu toàn dân ở nước ta là một vấn đề rất mới. Trong điều kiện hiện nay, thực
trạng tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh
những quan hệ trong quản lý, sử dụng đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài và giải quyết
được mục tiêu công bằng dân chủ trong xã hội.
Quá trình thực hiện các chính sách về giá đất trong những những năm
qua, đang tồn tại nhiều vấn đề bất cập, đó là:
-

Việc xác định hệ số K cũng như việc xác định hệ số K còn nhiều

điểm chưa tỏ như: giá thị trường bình quân, phương thức cập nhật, xử lý
thông tin giá thị trường chậm, hậu quả là một số địa phương xác định hệ số
K một cách tùy tiện.


-

Giá xác định đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, trên

thực tế, đơn giá đền bù được xây dựng trên cơ sở khung giá đất được ban
hành từ nhiều năm trước, trong khi giá chuyển nhượng lại rất cao, nhất là đối
với khu vực đất Đô thị.
-

Nhà nước chưa có chế định cụ thể để điều tiết lợi ích đối với các

trường hợp bị giải tỏa một phần, trong thực tế, khi có những quy định cụ thể
về chính sách đền bù thỏa đáng đối với người bị thu hồi đất một phần đất
cùng với cách xác định giá đất.

nhà để áp giá đền bù giải tỏa có nhiều phức tạp.
- Đối với các hộ gia đình có khuôn viên đất ở, việc sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng
trong đó không xác định rõ diện tích đất đã được giải quyết theo NĐ 04/ CP
ngày 11/02/2000 của Chính phủ, tuy nhiên việc hướng dẫn thi hành Nghị
định này chưa đầy đủ, chưa kịp thời, dẫn đến việc áp dụng lúng túng, không
thống nhất ở địa phương.
- Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác GPMB và cơ chế phối
hợp hành động chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ của các chủ đầu tư,
hội đồng đền bù trì trệ trong việc lập và thẩm định phương án, cũng như việc
đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình
thực hiện
Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
-

Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan

có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để người bị
thu hồi đất so sánh khiếu kiện làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
-

Sự phối hợp giữa các cấp, các nghành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ,

việc tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ
đạo, hướng dẫn, kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính
quyền cơ sở.
-

Về trình độ dân trí, sự hiều biết pháp luật của nhân dân các địa


người bị ảnh hưởng như không thể kinh doanh, buôn bán, cách xa trung tâm
thị trấn, thị xã… nên rất nhiều trường hợp người bị thu hồi đất lựa chọn
phương án đền bù bằng tiền.,
Chính sách hỗ trợ:
-

Chính sách đào tạo một số dự án có thực hiện nhưng sau đào tạo,

số lao động được tạo nghề vẫn không đủ trình độ kỹ thuật, tay nghề được


làm việc ở các nhà máy xí nghiệp vì thời gian đào tạo nghề quá ít, chất
lượng đào tạo kém ( dự án khu công nghiệp Sài Đồng- Gia Lâm- Hà Nội ),
nhiều trường hợp người bị ảnh hưởng sau khi đào tạo chuyển nghề, đi làm
được thời gian ngắn lại bị đào thải do tay nghề yếu.
-

Tình trạng không có việc làm các khu vực có dự án ngày càng

tăng, nhất là đối với chiếm dụng diện tích đất nông nghiệp quy mô lớn, vì
vậy sự di dân tự do vào các thành phố lớn ngày càng nhiều, hậu quả lâu dài
về xã hội là điều để các cấp có thẩm quyền, thành phố lớn ngày càng nhiều,
hậu quả lâu dài về xã hội là điều để các cấp có thẩm quyền, chính quyền địa
phương, tổ chức chính trị, xã hội quan tâm, có biện pháp khắc phục kịp thời.
Diện tích đền bù, giá đất đền bù
2.3.1 Diện tích đền bù:
-

Cách xác định hạn mức đất ở được đền bù so với quy định trong



của thửa đất đã và đang được điều chỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ
pháp lý, vì vậy, để GPMB kịp tiến độ, nhiều địa phương, nhiều dự án vẫn
phải thỏa thuận đền bù cho các trường hợp đền bù cho các trường hợp không
có đủ căn cứ pháp lý sử dụng đất.
2.3.2 Giá đất, phương pháp xác định giá đất:
Trong một thời gian dài Nhà nước chưa thừa nhận đất đai có giá,
nhưng thực tế thị trường bất động sản(bao gồm đất đai) vẫn diễn ra theo
những kênh ngầm, giá chuyển nhượng biểu hiện qua hình thức viết giấy trao
tay, “ thuận mua vừa bán”, không cần chứng nhận của các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai.
Đối với công tác phân loại vị trí được các địa phương quy định chi tiết
hơn so với NĐ 87/ CP của Chính phủ và được phân chia thành nhiều mức
giá khác nhau, giá đất xác định căn cứ vào chiều sâu của lô đất, bên cạnh đó
có dựa vào đường nhánh, ngõ hẻm.
Hiện nay, việc xác định vị trí đất theo Thông tư liên bộ số 94/TTLB
ngày 11/11/1994 của Liên bộ Tài chính – Xây dựng – Tổng cục địa chính
chưa có quy định cụ thể, trong khi việc xác định vị trí đất ở Đô thị là rất
phức tạp, nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy mô, vị trí, địa hình và chức
năng của Đô thị, cơ sở hạ tầng. Vì vậy, phân loại đất hiện nay còn có nhiều


điểm không phù hợp với thực tế, những tồn tại trên là nguyên nhân xác định
không công bằng về giá đất đền bù.
Về bảng giá đất Đô thị: Các địa phương đều dựa theo các yếu tố phân
loại Đô thị, đường phố, vị trí trong đô thị để xác định giá đất trên cơ sở quy
định khung giá đất tại NĐ17/CP của Chính phủ( đã điều chỉnh theo quyết
định 302/1996/TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Đối với khu dân cư nông thôn, hiện nay vẫn xác định giá đất dựa trên
loại xã, hạng đất như Thông tư liên bộ số 94/ TTLB không còn phù hợp với

không đáp ứng được yêu cầu như nhà phải có sân chơi, vườn cây, gần gũi họ
hàng, làng xóm. Bởi vậy cần quy định rõ thêm dự án nào có TĐC, dự án nào
không có và quy trình lập thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể giúp cho người bị
thu hồi đất không bị thiệt thòi và ổn định cuộc sống sau khi giải tỏa.
Trên thực tế, những năm vừa qua, các dự án thực hiện trong giai đoạn
chuyển tiếp giữa hai Nghị định 90/CP và 22/CP hầu hết là không có chính
sách TĐC như dự án cố đê Hà Nội, việc thực hiện công tác GPMB và tái
định cư mang tính chất bị động, phụ thuộc tiến độ triển khai và phê duyệt
thiết kế chi tiết, theo báo cao của Ban quản lý dự án 401 tính đến 10/12/1998
có tới 380 hộ di chuyển, khoảng 4000 hộ bị ảnh hưởng tạm thời hoặc mất
đất nông nghiệp vĩnh viễn nhưng không có chính sách tái định cư.