TRƢỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG
LỚP BỒI DƯỠNG NGẠCH CHUYÊN VIÊN K3A-2015
*****

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
Tên đề tài:
GIẢI QUYẾT MÂU THUẪN GIỮA CÁC HỘ KINH DOANH TẠI
CHỢ KIM LIÊN VỚI CHỦ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
CHỢ, TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI VÀ VĂN PHÕNG KIM LIÊN

Họ tên: Nguyễn Lê Thy Giang
Chức vụ: Chuyên viên
Đơn vị công tác: Phòng Kế hoạch - Tổng hợp,
Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội

Hµ Néi, tháng 11 năm 2015


LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian học tập, bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước
Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong, thành phố Hà Nội, khoá
học đã truyền đạt cho học viên những kiến thức và kỹ năng cơ bản
về quản lý nhà nước trong ngành quy hoạch kiến trúc và xây dựng.
Ðây là những nội dung hết sức bổ ích và cần thiết cho cán bộ, công
chức trong việc thực thi nhiệm vụ trong các công việc liên quan đến
lĩnh vực quy hoạch kiến trúc và xây dựng.
Là một cá nhân đang công tác trong ngành quy hoạch kiến
trúc và xây dựng, qua khóa học tôi đã có những nhận thức rõ hơn về
vấn đề quản lý nhà nước nói chung cũng như quản lý nhà nước
trong lĩnh vực quy hoạch kiến trúc và xây dựng nói riêng. Thông
qua bài tiểu luận này tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn tới các thầy

Bất kỳ một nước nào trên thế giới khi quá trình đô thị hoá diễn ra sẽ
kéo theo rất nhiều vấn đề xã hội nảy sinh và đất nước ta cũng không là
ngoại lệ. Để xây dựng một đô thị văn minh, hiện đại rất cần phá bỏ những
thói quen, lối sống cũ, hình thức kinh doanh cũ để xây dựng cái mới phù
hợp với một xã hội hiện đại. Một trong những nội dung trên là việc thay thế
mô hình chợ tạm, chợ cóc, chợ truyền thống bằng các trung tâm thương mại
hiện đại.
Một tình huống cụ thể trong công tác của tôi đó là giải quyết việc các
hộ dân kinh doanh tại chợ Kim Liên khiếu kiện Công ty cổ phần đầu tư Văn
Phú - Invest (Văn Phú - Invest) là chủ đầu tư dự án trung tâm thương mại
trên khu đất trước đây là chợ Kim Liên và gây sức ép, yêu cầu Sở Quy
hoạch - Kiến trúc Hà Nội không phê duyệt quy hoạch và UBND Thành phố

2


không chấp thuận cho Văn Phú - Invest được phép làm trung tâm thương
mại trên khu đất trước đây là chợ Kim Liên.
Chợ Kim Liên là một trong những chợ dân sinh sầm uất của khu vực
quận Đống Đa. Tại đây, mỗi ngày có hàng trăm chuyến xe ra vào, trao đổi
mua bán hàng hóa. Các mặt hàng chính ở đây chủ yếu là thực phẩm tươi
sống, rau, củ, quả… phục vụ cho nhu cầu của đời sống dân sinh của bộ
phận dân cư khu vực xung quanh Kim Liên, với khoảng 200 hộ kinh doanh.
Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng chợ-trung tâm
thương mại Kim Liên đã được UBND quận Đống Đa phê duyệt vào tháng
3/2013, thời hạn khởi công của dự án được ấn định là tháng 11/2013 và
hoàn công vào tháng 6/2014. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa khởi công được
dự án này.
Mâu thuẫn giữa các hộ hiện đang kinh doanh với doanh nghiệp được
giao làm Chủ đầu tư đã gây ảnh hưởng đến việc thực hiện Dự án, đến việc

II. NỘI DUNG
1. Mô tả tình huống
Từ năm 2007, thực hiện chủ trương của Thành uỷ, HĐND thành phố
Hà Nội về việc xã hội hóa trong đầu tư xây dựng, cải tạo hệ thống chợ, xây
dựng cơ sở hạ tầng thương mại văn minh, xoá bỏ chợ tạm, chợ cóc, thay thế
các chợ truyền thống bằng trung tâm thương mại hiện đại, trong đó dành
phần diện tích đáng kể cho chợ dân sinh hoạt động, phục vụ nhu cầu mua
sắm mặt hàng thiết yếu của người dân, đồng thời tạo điều kiện cho các tiểu
thương tiếp tục kinh doanh hiệu quả hơn. Từ đầu năm 2013, thành phố Hà
Nội đã có chủ trương đấu thầu dự án đầu tư xây dựng lại chợ Kim Liên
thành trung tâm thương mại Kim Liên và giao cho UBND quận Đống Đa
mời thầu đầu tư xây dựng. Cũng trong năm 2013, quận Đống Đa đã tiến
hành các thủ tục cần thiết theo quy định Pháp luật để tổ chức đấu thầu dự án
này.
Theo Quyết định "Phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
thực hiện dự án xây dựng chợ-trung tâm thương mại Kim Liên” của UBND
quận Đống Đa thì Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú - Invest đã trúng thầu.
Thời hạn khởi công của dự án được ấn định là tháng 11/2013 và hoàn công
vào tháng 6/2014.
Theo các chỉ tiêu quy hoạch ban đầu xác định mô hình chợ-trung tâm
thương mại Kim Liên mới có quy mô 6 tầng, trong đó tầng 1- 2 sẽ là chợ
truyền thống, tầng 3 - 5 là trung tâm thương mại, siêu thị, tầng 6 làm văn
phòng, do Văn Phú - Invest là đơn vị trúng thầu thực hiện với diện tích đất
lên đến 4.327m2, với giá thuê đất 179.000 đồng/m2 trong vòng 50 năm.
Sau nhiều lần thay đổi, nghiên cứu phương án, Văn Phú - Invest đã
lập quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kỹ thuật trình Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội thẩm định và phê duyệt quy hoạch.

5




2. Mục tiêu
Mục tiêu của việc phân tích tình huống mô tả ở trên nhằm tìm ra giải
pháp xử lý cho tình huống xảy ra trong quá trình thực hiện việc quản lý Nhà
nước về việc phê duyệt và triển khai dự án cũng như giải quyết mâu thuẫn
giữa các hộ kinh doanh tại chợ Kim Liên với chủ đầu tư xây dựng công
trình chợ, trung tâm thương mại và văn phòng tại Kim Liên.
Xác định đây là vấn đề gây bức xúc, mất an ninh trật tự xã hội, lãnh
đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã yêu cầu phải tìm hiểu nguyên nhân cụ thể,
nhằm làm rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan đến dự án. Từ đó đưa ra
những quyết định đúng và sát với thực tế đảm bảo quyền và lợi ích kinh tế,
lợi ích xã hội của các bên trong vấn đề nêu trên.
Việc Văn Phú - Invest xin phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng và
phương án kỹ thuật là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật, Công
ty là đơn vị trúng thầu và đủ tư cách pháp lý để thực hiện dự án.
Mục tiêu giải quyết là phải thực hiện được chủ trương của Thành uỷ,
HĐND về việc xóa bỏ chợ cóc, chợ tạm, xây dựng các trung tâm thương
mại hiện đại, sầm uất, giải quyết được hồ sơ thủ tục hành chính về quy
hoạch để Văn Phú - Invest thực hiện dự án, tạo ra công trình mới theo quy
hoạch, khang trang, hiện đại thay thế chợ Kim Liên đã cũ nát... Tuy nhiên
cũng phải đảm bảo quyền lợi của người dân đang kinh doanh tại đây, đồng
thời cũng không làm thay đổi mục tiêu kinh doanh và lợi ích kinh tế của
doanh nghiệp.
Văn Phú - Invest thực hiện các trình tự thủ tục đầu tư theo đúng quy
định của pháp luật, do đó lợi ích doanh nghiệp phải được bảo vệ, thể hiện
được pháp chế XHCN, kỷ cương phép nước. Nếu là hành động phá rối trật
tự của các hộ dân phải được cơ quan chức năng xử lý.
Đồng thời qua tình huống này cho thấy vai trò, chức năng trách
nhiệm của cơ quan nhà nước đặc biệt là Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội
trong việc thẩm định, phê duyệt quy hoạch kiến trúc tại địa phương.

Dù đã có kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng
chợ Kim Liên, cũng như quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết
8


kế... nhưng lại vấp phải sự phản đối của một số hộ dân do họ lo ngại
sau khi dự án được hoàn thành, lợi ích của họ không được đảm bảo. Họ
muốn thay thế chủ đầu tư bằng chính doanh nghiệp theo hình thức hợp
tác xã mà họ mới lập ra để chủ động trong xây dựng cũng như trong
việc khai thác kinh doanh chợ-trung tâm thương mại Kim Liên sau này.
Nếu Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận quy hoạch tổng
mặt bằng theo đúng đề nghị của Văn Phú - Invest thì hoàn toàn đúng
với các quy định của pháp luật, các chỉ tiêu quy hoạch phù hợp với quy
chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, về thiết kế trung tâm thương mại. Tuy
nhiên điều này sẽ gây bức xúc trong một bộ phận nhân dân, dẫn đến
việc khiếu kiện lên cấp cao hơn, gây mất an ninh trật tự và dự án cũng
có nguy cơ bị đình trệ nếu như có những phần tử quá khích gây rối tại
công trường dự án.
Còn nếu chấp thuận theo phương án mà người dân yêu cầu thì
không giữ nghiêm kỷ cương phép nước ảnh hưởng đến hoạt động sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp, không đảm bảo cho dự án được
hoàn thành đúng theo quy hoạch đề ra.

4. Phân tích và lựa chọn phƣơng án giải quyết
4.1. Phương án 1: Chấp thuận quy hoạch theo đề nghị của Văn
Phú - Invest theo đúng quy định của pháp luật
- Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận quy hoạch tổng mặt
bằng và phương án kỹ thuật xây dựng chợ-trung tâm thương mại Kim
Liên.
- Công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng việc

- Đảm bảo dự án được thực hiện trong tương lai gần. Và đảm bảo
quyền lợi cho doanh nghiệp thực hiện dự án.
- Đảm bảo quy hoạch đô thị bền vững.
- Có phương án đảm bảo an sinh xã hội trong vùng quy hoạch.
- Có các định hướng để thực hiện dự án và đưa dự án vào hoạt
động.
10


- Các chỉ tiêu quy hoạch được đảm bảo tốt nhất và phù hợp với
quy chuẩn, tiêu chuẩn về thiết kế, xây dựng.
- Văn Phú - Invest là công ty đủ năng lực và kinh nghiệm để quản
lý thi công công trình an toàn - chất lượng - tiến độ theo đúng thiết kế,
quy hoạch, tiêu chuẩn quy chuẩn xây dựng.
Nhược điểm của phương án 1:
- Gây bất bình cho một bộ phận người dân chịu ảnh hưởng bởi dự
án xây dựng chợ-trung tâm thương mại Kim Liên
- Các hộ dân trước đây có lợi ích sẽ ngày càng bức xúc và tiếp tục
khiếu kiện để đòi quyền lợi gây ra tình trạng bất ổn trong khu vực và xã
hội.
- Các thế lực thù địch có thể lợi dụng, kích động những hộ dân
trên nhằm tăng căng thẳng giữa người dân và chính quyền.
- Niềm tin của nhân dân với các cấp lãnh đạo và chính quyền bị
giảm sút.

4.2. Phương án 2: Không chấp thuận quy hoạch nhƣ đề nghị
của Văn Phú - Invest mà chấp nhận theo phƣơng án của ngƣời dân,
đó là thay thế chủ đầu tƣ dự án, giao dự án cho Công ty cổ phần,
hợp doanh kiểu HTX tự quản do ngƣời dân lập ra để xây dựng,
quản lý và khai thác công trình.

định năng lực của đơn vị được cấp phép cũng như thời gian để đơn vị
này lập ra một bản quy hoạch xây dựng mới có thể đáp ứng đúng tiêu
chí của một dự án chợ-trung tâm thương mại như kì vọng của chính
quyền địa phương mà lại hài hòa lợi ích với các hộ dân kinh doanh tại
đây; thời gian để dự án đi vào hoạt động sẽ kéo dài, khó kiểm soát.
- Luật pháp không được thực thi, không giữ nguyên kỷ cương
phép nước. Lợi ích của các doanh nghiệp chân chính không được bảo
vệ. Dẫn đến niềm tin của doanh nghiệp vào chính quyền cơ sở bị ảnh
hưởng do không đưa ra được lý do thu hồi dự án để giao cho đơn vị
khác trước đó Văn Phú - Invest đã giành quyền là chủ đầu tư thực hiện
12


dự án theo Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
thực hiện dự án đầu tư xây dựng Chợ Kim Liên, quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội.
- Sẽ tạo tiền lệ xấu cho các dự án khác có tính chất tương tự.
- Điều chỉnh Quy hoạch gây tốn kém thời gian, tiền bạc của xã
hội, tiến độ của dự án sẽ bị ảnh hưởng.
- Công ty cổ phần, hợp doanh kiểu hợp tác xã tự quản do người
dân lập ra để xây dựng, quản lý và khai thác công trình có thể chưa có
kinh nghiệm và năng lực quản lý dự án có thể sẽ gây thất thoát, lãng phí
tiền bạc của nhân dân và đất nước.

4.3. Phương án 3: Yêu cầu Văn Phú - Invest sửa đổi phƣơng án
quy hoạch, thiết kế công trình để đáp ứng đƣợc yêu cầu của ngƣời dân.
Qua tìm hiểu, trao đổi với đại diện của các hộ dân khiếu kiện thì
nguyên nhân gây bức xúc cho các hộ dân là trong bản dự án thiết kế xây
dựng của Văn Phú - Invest thì công trình Chợ - Trung tâm thương mại
bao gồm 5 tầng nổi và 2 tầng hầm. Trong đó 1 tầng hầm để xe và 1 tầng

lực cho chính quyền địa phương.
- Dung hòa được lợi ích của doanh nghiệp và người dân trong vùng
dự án. Lợi ích của người dân và doanh nghiệp đều được đảm bảo.
- Do lợi ích được đảm bảo dẫn đến không còn tình trạng khiếu kiện
và đảm bảo quyền làm chủ của nhân dân. Vì thế sẽ không gây ra bất ổn xã
hội cũng như sự phát triển kinh tế của khu vực có dự án.
- Văn Phú - Invest là công ty đủ năng lực và kinh nghiệm để quản lý
thi công công trình an toàn – chất lượng- tiến độ theo đúng thiết kế, quy
hoạch, tiêu chuẩn quy chuẩn xây dựng nên được lựa chọn để thực hiện dự
án, đảm bảo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.
- Niềm tin của doanh nghiệp và nhân dân với Đảng, Nhà nước, chính
quyền địa phương được nâng nên.
Nhược điểm của phương án 3:

14


- Lợi ích của doanh nghiệp bị giảm một phần do phải hài hòa lợi ích
của dân trong vùng dự án.
- Phát sinh thêm chi phí sửa đổi quy hoạch, thiết kế. Tuy nhiên, việc
sửa đổi không lớn do đó không mất nhiều thời gian, kinh phí.
- Phải thuyết phục doanh nghiệp và người dân đồng ý phương án
trung gian để hài hòa lợi ích.

4.4. Lựa chọn phương án áp dụng
Căn cứ vào các ưu điểm và nhược điểm của từng phương án đã nêu ở
trên, tôi lựa chọn phương án 3 là phương án tối ưu để giải quyết tình huống
mâu thuẫn giữa các hộ kinh doanh tại chợ Kim Liênvới chủ đầu tư xây
dựng công trình chợ, trung tâm thương mại và văn phòng tại Kim Liên, bởi
đây là phương án mang tính khả thi nhất, tạo được sự đồng thuận từ các

trợ cho các hộ kinh doanh di dời, chuyển sang chợ tạm và việc ưu đãi
cho thuê kiot cho các tiểu thương sau khi dự án chợ-trung tâm thương
mại Kim Liên được hoàn thành nhằm đảm bảo lợi ích của các hộ dân
vùng dự án.
- Văn Phú - Invest phải thực hiện việc xây dựng nhà tạm, hỗ trợ các
hộ kinh doanh trong việc di dời, chuyển sang chợ tạm...
- Sau khi xây dựng xong chợ tạm và di dời các hộ kinh doanh sang
chợ tạm, Văn Phú - Invest cần nhanh chóng giải phóng mặt bằng để thực
hiện dự án.
- Văn Phú - Invest thực hiện thi công các hạng mục theo đúng quy
hoạch và thiết kế kỹ thuật đã được Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt.
- Sau khi hoàn thiện xong dự án, Chủ đầu tư phải lập ban quản lý chợ
và chủ đầu tư bàn giao cho Ban quản lý dự án chợ - trung tâm thương mại
Kim Liên để đưa vào hoạt động.

16


III/ KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Như vậy phương án chọn giải quyết được các vấn đề chính sau:
- Lợi ích các hộ dân được đảm bảo.
- Nhân dân khu vực có công trình mới, phù hợp quy hoạch, đáp ứng
được yêu cầu cuộc sống hiện đại, phát triển văn minh đô thị, đảm bảo cảnh
quan đô thị.
- Văn Phú - Invest tuy có mất một phần diện tích kinh doanh nhưng
đảm bảo được việc thực hiện dự án đúng tiến độ. Do không phải xử lý
khiếu kiện, Văn Phú - Invest có thể tập trung mọi nguồn lực để đẩy nhanh
tiến độ dự án. Việc đẩy nhanh tiến độ dự án sẽ có lợi về kinh tế cụ thể như
sau:
+ Sớm đưa công trình vào khai thác, phát huy được hiệu quả của

bố quy hoạch gắn liền với kế hoạch thực hiện của các cấp; xử lý nghiêm các
hành vi vi phạm pháp luật xảy ra trong quá trình thực hiện các giai đoạn của
kế hoạch, dự án.
- Khuyến khích sử dụng các đơn vị tư vấn có trình độ chuyên môn,
nghiệp vụ cao để nâng cao chất lượng, tính khả thi của phương án quy
hoạch.
- Khi xây dựng các dự án quy hoạch cần đánh giá tương đối chuẩn
xác các yếu tố về môi trường, cảnh quan, giao thông, sự hợp lý về hiệu quả
kinh tế, xã hội... từ đó xét lại tính khả thi khi thực hiện dự án,
- Để giải quyết tốt về quy hoạch cần có sự quy định rõ ràng hơn về
chức năng, nhiệm vụ cũng như phối hợp đồng bộ các hoạt động giữa các bộ
ngành, cơ quan chức năng liên quan, tránh chồng chéo, sai sót.
- Công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng về quy
hoạch dự án và thu hút đầu tư và thực hiện dự án. Chính quyền địa phương
nên đưa ra các mục tiêu và định hướng phát triển trong từng giai đoạn phù
hợp với điều kiện của địa phương để thu hút các cá nhân, tổ chức, doanh
nghiệp muốn đầu tư kinh doanh sau khi dự án được hoàn thành.
- Trên cơ sở nhìn nhận những bất cập từ thực tế, Sở Quy hoạch Kiến
trúc chỉ đạo các đơn vị tư vấn, các quận, quận đẩy nhanh tốc độ phủ kín
18


quy hoạch, nhất là quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, lập
thiết kế đô thị và quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị làm cơ sở cho
công tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.
HỌC VIÊN

Nguyễn Lê Thy Giang

19