Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản

Bài số 2: Trong hợp đồng “hứa mua, hứa bán” ký với khách hàng hồi
tháng 5/2004, Công ty Địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) cam kết hoàn tất dự
án trong 30 tháng kể từ ngày ký. Nếu chậm giao nhà, chủ đầu tư phải trả lãi
suất 0,5%/01 tháng trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so
với tổng số tiền khách hàng đã đóng trước cho Công ty. Tuy nhiên, đến tháng
7/2008, khách hàng rất ngạc nhiên khi được chủ đầu tư thông báo tăng giá
bán từ 13 - 14 triệu/01 m2 lên thành 19 - 20 triệu/01 m2. Đồng thời, đã qua 04
năm mà dự án chưa được thực hiện theo cam kết.
Hỏi:
1. Chủ đầu tư đã có các hành vi vi phạm những điều khoản nào của pháp
luật kinh doanh bất động sản?
2. Anh (chị) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ký với chủ
đầu tư trong trường hợp này?
3. Đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này?

BÀI LÀM
Page 1


Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản

1. Các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản của chủ
đầu tư:
Hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà, công trình xây dựng là một loại hợp
đồng tồn tại thực tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Nó được quy
định cụ thể trong pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung với tên gọi là
Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Khoản 8 Điều 4 của Luật kinh doanh bất động sản 2006 giải thích: “Mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà,

hàng – người mua bất động sản, pháp luật đã quy định những điều kiện cần
thiết đối với giao dịch này, đối với loại hình tài sản là hàng hóa trong giao
dịch, điều kiện của hợp đồng xác lập giao dịch cũng như quyền và nghĩa vụ
của các bên tham gia giao dịch. Cụ thể:
Tại Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản đã quy định điều kiện đối với
bất động sản đưa vào kinh doanh. Trong đó, ngoài những điều kiện chung thì
nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai muốn đưa vào kinh
doanh còn phải đảm bảo có “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ
xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt”.
Tại Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản quy định rõ những thông tin
liên quan đến bất động sản cần được công khai khi đưa bất động sản vào giao
dịch.
Gắn với những quy định trên thì pháp luật kinh doanh bất động sản
cũng quy định các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản
được quy định cụ thể trong Điều 16:
“…2. Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.
3. Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
4. Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê,
bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động
sản.”
Điều 24, 25, 26, 27 của Luật kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định
về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán nhà, công trình xây dựng.
Trong đó, một trong những các nghĩa vụ của người bán nhà, công trình xây
dựng là:
Page 3


Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản

“1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng

Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, chủ đầu tư đã vi phạm tiến độ cam kết để xây dựng nhà,
công trình xây dựng khi ký kết với khách hàng.
Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, để đưa nhà,công
trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh thì nhà hay công
trình đó phải có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà,
công trình xây dựng đã được phê duyệt. Việc có những tài liệu này là cơ sở để
ràng buộc trách nhiệm pháp lí với chủ đầu tư khi có sự sai khác, vi phạm so
với thỏa thuận ban đầu về tính hợp pháp, chất lượng và tiến độ của nhà và
công trình xây dựng sẽ được hình thành trong tương lai. Điều đó có nghĩa
những tài liệu này là cơ sở để người mua giám sát hoạt động của chủ đầu tư
liên quan trực tiếp đến quá trình thực hiện việc xây dựng nhà và công trình
xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo nội dung đề bài thì có thể thấy Hợp đồng mua bán nhà, công trình
xây dựng đã được Công ty Địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) kí với khách hàng
từ tháng 5/2004 và cam kết hoàn tất dự án trong 30 tháng kể từ ngày ký, nghĩa
là chậm nhất đến tháng 11/2006, Công ty Địa Ốc Thành Công phải bàn giao
nhà cho khách hàng. Nhưng trên thực tế, đến táng 7/2008 tức hơn 4 năm kể từ
khi kí kết hợp đồng mà dự án vẫn chưa được thực hiện theo cam kết. Điều
này đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người bán nhà, công trình xây
dựng là phải “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ,
chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng…”1.
Thứ hai, chủ đầu tư cũng đã có sự vi phạm quy định của pháp luật
về việc xác định giá bán và thời điểm xác định giá bán của nhà, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo pháp luật kinh doanh bất động sản, giá bán nhà, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai do bên mua và bên bán thỏa thuận tại thời
điểm kí hợp đồng. Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá
chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng. Tuy nhiên, các bên

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Bảo hành;
h) Giải quyết tranh chấp;
2

Khoản 3 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

kinh doanh bất động sản 2006.

Page 6


Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản

i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.”
Ngoài những quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì có thể
thấy khi để xảy ra tình trạng vi phạm như trên của chủ đầu tư thì ngoài việc
chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung thì Hợp
đồng hứa mua, hứa bán này với tư cách là cơ sở pháp lý trực tiếp ràng buộc
trách nhiệm giữa bên mua và bên bán cũng đã bộc lộ những điều khoản chưa
thật sự chặt chẽ, nếu không có sự đảm bảo từ những quy định vốn có của
pháp luật thì quyền lợi của người mua sẽ dễ dàng bị xâm phạm.
Đầu tiên, có thể thấy, bản chất của việc sử dụng Hợp đồng hứa mua,
hứa bán trong giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai là việc chủ đầu tư muốn huy động vốn từ khách hàng để đầu tư xây
dựng công trình của mình, đây cũng là một biện pháp để đảm bảo công trình
được xây dựng đúng chất lượng và tiến độ.
Tuy nhiên, nếu nguồn vốn được sử dụng đúng mục đích thì đây sẽ là

khổ trật tự chung.
Trên cơ sở đó, có thể thấy Hợp đồng hứa mua, hứa bán của khách hàng
với Công ty Địa ốc Thành Công còn bộc lộ những điểm chưa thật sự chặt chẽ:
Thứ nhất, về mặt chế tài được áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư
không thực hiện đúng tiến độ của công trình, người mua đã kí với mức chế tài
cố định (0,5% /tháng) trong khi biến động thực tế có thể khác, thời gian từ khi
kí hợp đồng đến khi kết thúc hợp đồng tương đối lâu, người mua có thể bị
thiệt và vô hình chung có thể là cơ hội cho các chủ đầu tư kéo dài thời gian
thực hiện hợp đồng để huy động vốn trái phép. Đồng thời, nếu so sánh với
mức vốn lớn mà người mua dùng để mua nhà, công trình xây dựng thì có thể
coi đây là “mức phạt nhẹ nhàng” với chủ đầu tư, khó gây áp lực với chủ đầu
tư để họ cố gắng hơn nữa trong việc thực hiện đúng hợp đồng về mặt tiến độ.
Trong Luật kinh doanh bất động sản, sự vi phạm này được Luật quy
định: “…Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong
hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả
cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất
vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời
gian chậm tiến độ…” (Khoản 4 Điều 4, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của
Page 8


Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản

Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động
sản).
Quy định này của pháp luật có vẻ đã thể hiện được sự chặt chẽ hơn bởi
nó đảm bảo quyền lợi cho người mua ở mức tối thiểu cũng được như việc tiết
kiệm gửi ngân hàng theo biến động chung của tình hình giá cả.
Tuy nhiên, như đã nói ở trên, người bán chỉ phải chịu lãi suất từ thời
điểm chậm tiến độ, nghĩa là trước đó 1 khoảng thời gian khá lâu, họ được sử


thương mại thì trong bản thân Hợp đồng thực tế được kí kết, người mua nên
nghiên cứu kĩ từng điều khoản để tránh những bất lợi về sau, đồng thời nên có
những biện pháp “trói chặt” người bán, tránh việc họ có thể lợi dụng hình
thức giao dịch này để huy động vốn trái phép của mình. Những biện pháp mà
theo em có thể thực hiện được như:
-Đưa ra 1 giới hạn của thời hạn chậm bàn giao nhà, đạt đến thời hạn
này, ngoài phần lãi phải trả cho số tiền người mua đã góp thì người bán còn bị
phạt một khoản tiền có giá trị nhất định so với hợp đồng và số tiền phạt có thể
lũy tiến theo thời gian;
-Về giá bán nhà, cũng phải xét thấy, đôi khi người bán sẽ đứng trước
rất nhiều áp lực, do đó nếu có những căn cứ để tăng giá bán mà người mua và
người bán thỏa thuận trước với nhau thì giá bán có thể tăng lên nhưng không
được vượt quá một số % nhất định mà 2 bên đã thỏa thuận…
3. Đưa ra hướng giải quyết trong trường hợp này:
Có thể thấy, mặc dù Hợp đồng hứa mua, hứa bán trong trường hợp nói
trên chưa thật sự chặt chẽ nhưng với những quy định của pháp luật cộng với
sự linh hoạt mà người mua cần phải có để tránh những thiệt hại không đáng
có đến quyền lợi của mình thì cá nhân em xin mạnh dạn đưa ra một số
phương hướng trong giải quyết vụ việc trên như sau:
-Thứ nhất, với hành vi vi phạm tiến độ xây dựng nhà, công trình xây
dựng của chủ đầu tư thì sẽ thực hiện đúng như cam kết đã thỏa thuận trong
hợp đồng, chủ đầu tư sẽ phải trả lãi 0,5%/tháng đối với tổng số vốn khách
hàng đã đóng cho công ty trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ
(tức từ tháng 11/2006 đến tháng 7/2008).
- Thứ hai, đối với giá bán nhà thì sẽ thực hiện đúng theo quy định của
pháp luật, giá bán nhà được xác định tại thời điểm kí hợp đồng, tức sẽ là giá
bán 13-14 triệu đồng/m2.
Page 10


ArticleID=418790&ChannelID=204
5.

/>
han-che-rui-ro-khi-mua-nha-tren-giay.html
Page 11


Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản

Page 12