Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2

Mục lục
Trang
Lời mở đầu …………………………………………………………………

2

I. Một số vấn đề chung về hợp đồng thuê nhà ở……………………………

2

II. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở……………..

5

1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà………………………………...

5

a.

Quyền của bên cho thuê nhà…………………………………………

5

b.

Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà………………………………………

8


15

Danh mục tài liệu tham khảo………………………………………………..

16

1


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
LỜI MỞ ĐẦU
Trên thực tế không phải ai có nhu cầu về nhà ở và cũng có đủ khả năng tài
chính để mua nhà ở mà chủ yếu là thuê nhà để ở. Đa số đối tượng đi thuê nhà ở đây là
người ngoại tỉnh lên thành phố lao động, làm việc, học tập.
Đây cũng là một vấn đề được luật dân sự điều chỉnh và là một vấn đề còn
nhiều điều để bàn tới bởi không thiếu sự bất cập trên thực tế. Trong khuôn khổ bài
luận này, em xin trình bày về vấn đề “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng thuê nhà ở”.
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
1. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản. Theo như
khái niệm về hợp đồng thuê tài sản được quy định tại điều 480 BLDS thì có thể định
nghĩa hợp đồng thuê nhà ở như sau: “hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn
bản giữa bên thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên
thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định”.
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở
+ Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ: sau khi hợp đồng được ký kết
thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, tương ứng với quyền của bên này là
nghĩa vụ của bên kia.

+ Bên cho thuê nhà ở
Bên cho thuê nhà ở có thể là cá nhân hoặc tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở.
Bên cho thuê phải là chủ sở hữu hoặc có quyền cho thuê. Những người được
chủ sở hữu ủy quyền sử dụng ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng
chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê lại nhà nếu có
sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý
nhà không được phép cho thuê nhà đó.
Nếu nhà thuộc sở hữu chung thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các
chủ sở hữu đó, trừ trường hợp cho thuê nhà thuộc phần sở hữu của mình.
+ Bên thuê nhà ở
Bên thuê là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp ứng đầy đủ các
yêu cầu của pháp luật. Nếu bên thuê nhà có nhiều người và cùng có tên trong hợp
đồng thuê nhà thì phải liên đới thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với bên cho thuê.
3


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
6. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở cũng là hợp đồng thuê tài sản, vì vậy thời hạn thuê cũng
là một trong những nội dung chủ yếu của hợp đồng mà các bên thỏa thuận.
Điều 482 BLDS còn quy định trường hợp các bên không thỏa thuận về thời
hạn thuê thì sẽ xác định theo mục đích thuê hoặc bên thuê đã đạt được mục đích thuê
hay chưa.
Về quy định này, có phần chưa hợp lý, đối với thuê nhà để ở thì việc xác định
mục đích thuê hay đã đạt được mục đích thuê hay chưa là một vấn đề không phải dễ.
Nếu bên thuê nhà không trung thực hay cố ý không thực hiện mục đích thuê ban đầu
mà có thể hai bên đã thỏa thuận, như vậy sẽ khiến cho bên cho thuê nhà mất đi khả
năng chủ động đối với chính tài sản của mình.
7. Giá thuê của hợp đồng thuê nhà ở
Giá thuê nhà do hai bên thỏa thuận. Nếu pháp luật có quy định về khung giá

“1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ
luật này;
3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không
được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;
4. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy
định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết
trước sáu tháng”.
Nhận đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn thỏa thuận
Quyền được nhận đầy đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn là quyền cơ bản của bên
cho thuê nhà. Mục đích của người cho thuê nhà là hưởng lợi ích vật chất (cụ thể ở
đây chính là tiền) từ việc cho người thuê sử dụng nhà của mình. Vì vậy khi bên cho
thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng thì họ có quyền nhận
khoản tiền thuê nhà từ bên thuê.
Phương thức trả tiền thuê nhà do bên thuê và bên cho thuê nhà ở thỏa thuận.
Bên thuê nhà có thể trả tiền thuê nhà trước theo từng tháng, ba tháng, sáu tháng hay
một năm.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
5


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
Bên cho thuê nhà là chủ sở hữu nên để đảm bảo cho bên cho thuê nhà, đảm bảo
cho tài sản cũng như lợi ích của họ thu được khi cho thuê, luật quy định bên cho thuê
nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong các trường hợp sau:
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không
có lý do chính đáng. Như trên đã nói, quyền được nhận tiền thuê nhà là quyền cơ bản
của bên cho thuê, vì vậy, nếu bên thuê nhà trong ba tháng liên tiếp trở lên không trả
tiền thuê nhà mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê có quyền đơn phương
chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, chỉ khi do bên thuê nhà cố ý thì mới trở thành điều
kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đối với trường hợp vô ý hay tình thế cấp
thiết thì bên cho thuê không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng được.
+ Bên thuê nhà sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một
phần nhà đang thuê mà không được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Đây
là trường hợp mà việc sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà. Còn việc sửa
chữa nhỏ như thay bóng đèn, công tắc, ổ cắm điện, vòi nước … hay những hư hỏng
do chính bên thuê nhà gây ra thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà.
Việc cho thuê lại toàn bộ hay một phần nhà đang thuê phải được sự đồng ý của
bên cho thuê nhà, bởi lẽ, hợp đồng cho thuê nhà chỉ là hợp đồng chuyển giao quyền
sử dụng tài sản, tài sản vẫn thuộc về bên cho thuê nên bên cho thuê có quyền biết tình
trạng tài sản của mình.
+ Bên thuê nhà làm mất trật tự công cộng nhiều lần và làm ảnh hưởng nghiêm
trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh. Trong trường hợp này
bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cần chứng minh bên
thuê nhà đã nhiều lần làm mất trật tự công cộng và việc mất trật tự đó ảnh hưởng
nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh.
+ Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. Cũng
tương tự như trường hợp trên, bên cho thuê phải chứng minh được bên thuê nhà
không có ý thức và giữ gìn vệ sinh nơi họ sinh sống thì bên cho thuê nhà mới có
quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
Tuy nhiên, khi bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
phải báo cho bên thuê biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác. Nếu bên
cho thuê nhà không thông báo trước về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
mà gây thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê phải bồi thường. Nếu bên thuê nhà ở
đã trả tiền thuê nhà trước thì có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán lại tương ứng với
thời gian thuê nhà chưa sử dụng.
Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không
được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở.
7

Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không có người thứ ba
tranh chấp. Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng của người
8


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
thuê thì người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, nếu ảnh hưởng đến
bên thuê nhà gây thiệt hại thì còn phải bồi thường.
Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận
nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê.
Để thực hiện nghĩa vụ này, khi người cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa
chữa lớn bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng vào thời điểm bắt
đầu và thời gian sửa chữa. Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn
nếu sửa chữa lớn đột xuất thì bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà ở.
Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên, bên thuê nhà lo được chỗ ở thì không
phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng
thời gian sửa chữa.
Khi nhà bị hư hỏng bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể tự sửa
chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hay trừ vào tiền
thuê nhà. Bên thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi
thường thiệt hại.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở
a. Quyền của bên thuê nhà ở
Quyền của bên thuê nhà ở được quy định tại Điều 496 BLDS:
“1. Nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận;
2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý
bằng văn bản;
3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn
bản;
4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong

Khi thời hạn thuê nhà vẫn còn và được bên cho thuê nhà đồng ý bằng văn bản
thì bên thuê nhà có quyền cho thuê lại nhà đang thuê.
Hợp đồng thuê nhà lúc này khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và
bên thuê phải giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Giá cả do hai bên
thỏa thuận, thời hạn hợp đồng phải trong thời hạn của hợp đồng mà bên cho thuê lại
đã giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý
cho ký với thời hạn dài hơn.
Bên cho thuê lại cũng có những quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở như
đã trình bày ở trên, chỉ riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang cho thuê thì do chủ sở hữu
10


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
nhà cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm. Bên thuê lại cũng có các quyền và nghĩa vụ
của bên thuê nhà.
Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong
trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà
Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thể xảy ra trong những trường hợp
chủ sở hữu nhà đang cho thuê tặng cho, đổi chác hoặc bán cho người nào đó, hay chủ
sở hữu nhà đang cho thuê chết, nhà đó được chuyển cho người được thừa kế…
Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn, kể cả thời hạn lưu
cư thì bên thuê nhà tiếp tục được thuê nhà với chủ sở hữu mới theo những điều kiện
bên thuê nhà đã thỏa thuận với chủ sở hữu cũ. Trong trường hợp nếu nhà đem bán
đang cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên mua nhà biết để bên mua nhà
thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà nếu họ đồng ý mua nhà đó.
Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị
hư hỏng nặng.
Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê khi có hư
hỏng nặng mà những hư hỏng này ảnh hưởng lớn tới đời sống của người thuê nhà.
Những hư hỏng lớn đó nếu không được sửa chữa sẽ ảnh hưởng lớn tới giá trị sử dụng

Nghĩa vụ của bên thuê nhà được quy định tại Điều 495 BLDS:
“1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận;
2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn đã thỏa thuận;
3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;
5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận”.
Bên thuê nhà có nghĩa vụ sử dụng nhà đúng mục đích thỏa thuận
Với mục đích thuê nhà là để ở, bên thuê chỉ được phép sử dụng nhà vào mục
đích ở. Tuy nhiên, như đã nói ở phần trên, nếu bên thuê nhà vẫn sử dụng phần lớn
diện tích thuê vào mục đích ở, chỉ dùng một phần nhỏ vào mục đích khác thì cũng
không thể coi là bên thuê vi phạm nghĩa vụ của người thuê nhà.
Bên thuê phải trả tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận

12


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
Nghĩa vụ này của bên thuê nhà tương ứng với quyền “Nhận đủ tiền thuê nhà
đúng thời hạn đã thỏa thuận” của bên cho thuê. Bên thuê thực hiện tốt nghĩa vụ này
tạo điều kiện cho bên cho thuê thực hiện được quyền lợi của mình.
Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra.
Bên thuê phải có trách nhiệm giữ gìn nhà thuê, không được làm hư hỏng nhà
thuê. Nếu những hư hỏng do bên thuê gây ra thì bên thuê phải tự sửa chữa những hư
hỏng đó.
Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng.
Trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận.
Khi hết thời hạn thuê nhà, bên thuê có nghĩa vụ trả lại nhà cho bên cho thuê
theo thỏa thuận.
III. MỘT SỐ THỰC TRẠNG HIỆN NAY ĐỐI VỚI VIỆC CHO THUÊ VÀ
THUÊ NHÀ Ở

Đa số hợp đồng thuê nhà trọ cho sinh viên thì nghĩa vụ chỉ có một phía, bên
cho thuê nhà chỉ có nghĩa vụ duy nhất là giao nhà. Hợp đồng hoàn toàn một chiều,
chủ nhà soạn sẵn và sinh viên muốn thuê thì ký, không thích thì kiếm chỗ khác thuê.
Có công bằng cũng chỉ trên giấy, còn “xử” thế nào là quyền của chủ nhà.

KẾT LUẬN
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà đã được quy định khá
cụ thể và hợp lý trong Bộ luật dân sự 2005. Tuy nhiên, trên thực tế việc các bên có
thực hiện hết nghĩa vụ của mình với bên kia hay có được hưởng những quyền như
trong luật đã quy định hay không là một vấn đề khác.
Với nhu cầu thuê nhà ở cao như hiện nay, cần phải có thêm cách quản lý cũng
như chế tài xử phạt đối với các trường hợp vi phạm như vậy.

14


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb.
CAND, Hà Nội, 2009
2. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb. Giáo
dục, Hà Nội, 2009
3. Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam / Nguyễn
Ngọc Điện, TP. Hồ Chí Minh, Nxb. Trẻ, 2001
4. Bộ luật dân sự 2005

15