ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG,
GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG,
GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Chuyên ngàn :Lý luận và lịch sử Nhà nƣớc và Pháp luật
Mã số: 60 38 01 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ANH

HÀ NỘI – 2015



3.

ISO

4.

XH

: Xã hội

5.

NQ

: Nghị quyết

6.

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7.

NSNN

: Ngân sách nhà nước

8.


: Quốc hội

15. CLB

: Câu lạc bộ


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN .................. 8
PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, .................. 8
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................................... 8
1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất ....................................................................................................... 8
1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất. ............................................................................................... 8
1.1.2. Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 13
1.2. Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay. ...... 25
1.3. Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất ......................................................................................... 28
1.3.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 28
1.3.2. Đặc điểm của thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp
vốn, thế chấp sử dụng đất ....................................................................... 30
1.3.3. Hình thức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,

2.4. Thực trạng về những vi phạm pháp luật của ngƣời sử dụng đất khi
thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 55
2.4.1. Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của hộ gia đình, cá
nhân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng
quyền sử dụng đất ................................................................................... 55
2.4.2. Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của các doanh
nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng
quyền sử dụng đất ................................................................................... 57


2.4.3. Nguyên nhân của những vi phạm pháp luật đất đai khi hộ gia
đình, cá nhân và các doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp bằng quyền sử dụng đất............................................................ 59
2.5. Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ............................. 61
2.5.1. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng,
góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ...................................................... 61
2.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng,
góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ...................................................... 66
2.5.3. Giải pháp nâng cao năng lực tuyên truyền thực hiện pháp luật khi
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất........................... 68
KẾT LUẬN .................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76


ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Sự cần thiết thực hiện đề tài
Việt Nam là một trong số ít các nước duy trì đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, nhà nước đại diện cho toàn dân đứng ra thực thi quyền sở hữu và tiến

sử dụng đất khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình; đặc biệt trong đó phải
kể đến những thủ tục hành chính rườm rà ở các cấp, thất thoát nguồn thu của
nhà nước về thuế chuyển quyền sử dụng đất và các tiêu cực phát sinh trong
khi làm thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất, nhất là trong khu vực đô thị về
chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế... đã gây cho các chủ thể quá nhiều khó
khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Hiện tượng
trong một số địa phương người dân khi thực hiện các quyền sử dụng đất như
chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đi qua
nhiều cấp trung gian, từ những tiêu cực trong lĩnh vực đất đai làm cho kỷ
cương pháp luật bị coi thường, người dân thiếu tin tưởng vào chính sách,
pháp luật của nhà nước nhất là trên lĩnh vực đất đai... Từ thực tiễn nói trên,
trong đề tài luận văn tốt nghiệp tác giảxin viết về “Thực hiện pháp luật về
quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của ngƣời sử
dụng đất ở Việt Nam hiện nay” để làm rõ hơn về thực trạng và những bất
cập khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp của mình, bên cạnh
đó nêu các biện pháp để khắc phục, xử lý các hiện tượng ngầm chuyển
nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất trái pháp luật của cá nhân, hộ gia đình và
các doanh nghiệp nhằm lập lại trật tự kỷ cương về pháp luật nói chung và lĩnh
vực đất đai nói riêng, ổn định thị trường bất động sản, hạn chế được các tiêu
cực, thúc đấy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong nền kinh tế
thị trường hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.
2


2. Mục tiêu của đề tài
- Tổng hợp một số vấn đề lý luận và pháp luật và thực hiện pháp luật về
quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của cá
nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay

nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn đã đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có thực trạng về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn về giao dịch tư lợi trong
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tìm ra được những nguyên nhân phát
sinh; từ thực trạng và nguyên nhân nêu trên luận văn đã đưa ra một số giải pháp
hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn
chế giao dịch tư lợi.
Nhìn chung, các đề tài cũng đã nêu ra được những thuận lợi, khó khăn,
thực trạng và nguyên nhân của quá trình quản lý và sử dụng đất đai nhưng mỗi
một đề tài lại nghiên cứu ở các khía cạnh khác nhau vàthường mới chỉ dừng lại
ở Luật Đất đai năm 2003 và cho đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về quá
trình thực hiện pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013.
Trong quá trình triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 tác giả nhận
thấy vẫn còn nhiều vướng mắc và bất cập về các lĩnh vực thu hồi đất, giá đất,
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất… Trên cơ sở có kế thừa
và tiếp thu, tác giả đã thực hiện ý tưởng nghiên cứu quá trình thực hiện pháp
luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu các quy định pháp luật Đất đai Việt Nam về quyền của
người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi thực hiện
các quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất trong nền
kinh tế thị trường; nghiên cứu lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
4


- Tổng hợp, phân tích làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thông qua chủ yếu là
việc phân tích những bất cập của chính sách, pháp luật đất đai hiện hành đối

trương chính sách đến thực tế, tổ chức triển khai thực hiện; từ vĩ mô đến vi mô
(quan hệ từ trên xuống) và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể. Thông
qua các cách tiếp cận này để nghiên cứu tổ chức điều tra, khảo sát tổng hợp,
đánh giá các thông tin, dữ liệu thực trạng tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất của các chủ thể khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
cho phép nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay và từ đó nhằm đánh giá
những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền chuyển
nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất, làm rõ địa vị pháp lý của Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai để quyết định giải pháp
cơ bản phù hợp với nền kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay, nhằm tiến
tới hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai.
Để thực hiện được cách tiếp cận này, cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu
một cách cụ thể về cơ chế, chính sách pháp luật nói chung và pháp luật về đất
đai nói riêng trong quá trình đảm bảo về các quyền cho người cho người sử
dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất.
- Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: Ngoài phương
pháp luận là CN Mác – Lênin, tưtưởng Hồ Chí Minh, hệ thống các quan điểm lý
luận của Đảng, các quy định pháp luật của Chính Phủ và Nhà nước về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp. Luận văn còn sử dụng các phương pháp sau:
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở các tài liệu, số liệu
được điều tra tiến hành tổng hợp, phân loại, đánh giá, lựa chọn các tài liệu, số
liệu để đưa vào nghiên cứu, các thông tin, số liệu được phân tích trên cơ sở
nội suy, ngoại suy vấn đề, từ đó tổng hợp đưa ra các nhận định.
+ Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối
quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều phía; các thông tin, số liệu được
phân tích, xử lý theo một hệ thống nhất định về thời gian trên cơ sở mỗi nội
6



CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN,
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật đất đai có những đóng góp nhất
định vào các thành tựu đạt được của 25 năm đổi mới đất nước. Dấu ấn sâu đậm
nhất mà pháp luật đất đai thể hiện trong đời sống kinh tế, xã hội đó là các quy
định về quyền của người sử dụng đất và việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia
đình với tư cách là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp. Bởi lẽ, với việc pháp luật đất đai có các quy định cho phép người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất không chỉ tạo những cơ sở pháp lý
ban đầu cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất mà còn xác định
quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được đem thế chấp để vay vốn
hoặc sử dụng làm vốn góp hợp tác sản xuất, kinh doanh. Điều này mở ra một
kênh huy động vốn mới và khai thông “điểm nghẽn” về bài toán vốn cho nhu
cầu phát triển của xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các quy định về quyền
của người sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp và
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân
nói riêng cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được trên đây, pháp luật về lĩnh
vực này cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết cần được giải quyết.
1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất
1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử
dụng đất.
a) Người sử dụng đất
Người sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời
sống xã hội và trong khoa học pháp lý đất đai. Khái niệm người sử dụng đất
8


(còn được gọi là chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách, báo pháp lý

đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có
chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện
của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ
quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của
pháp luật về quốc tịch;
Thứ bảy, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt
Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định
của pháp luật về đầu tư.
b) Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong pháp
luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2 phương diện:
- Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất
trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi
ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật
đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất được
các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau:
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp:
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được
chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có
quyền sử dụng đất;
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;
10




- Theo từ điển Luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Người
sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được nhận
chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị
quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên” [38].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần hình thành thị trường bất
động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta.
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời lần đầu tiên
khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được ghi
nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998;
năm 2000; Luật Đất đai năm 2003 và đến nay là Luật Đất đai năm 2013.
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thế
chấp bằng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế
chấp)” [36].
Theo từ điển Luật học: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Sự thỏa
thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền
sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử
dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự” [38].
e) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 ra đời chưa có các quy định về góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất. Chế định này lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và đến Luật Đất đai năm
2013 tiếp tục ghi nhận.
12




Có thể khái quát về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trong pháp luật đất đai hiện hành ở những nội dung cơ bản sau đây:
Thứ nhất, pháp luật dành sự ưu tiên đầu tiên về chuyển quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa những
quy định này. Tuy nhiên bên cạnh đó thì Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung
quy định theo hướng tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài
ngày càng có cơ hội đầu tư về Việt Nam; cụ thể, theo quy định của Luật Đất
đai năm 2013 người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam sẽ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình
thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền quyền sử
dụng đất ở theo quy định hiện hành còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong
các dự án phát triển nhà ở.
Thứ hai, các hình thức sử dụng đất dưới đây thì được chuyển quyền sử dụng đất:
- Đất được chuyển quyền không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả
tiền thuê đất hàng năm.
- Người sử dụng đất đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận (trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản
1 Điều 168 của Luật này); (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192 Luật Đất đai 2013).
Theo Điều 192 thì đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng
14


sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm (iii)Tổ chức kinh tế sử dụng đất
do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
(iv)Tổ chức, cá nhân nước ngoài, thuê đất mà trả tiền thuê một lần thì được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (v) Tổ chức sư nghiệp công lập tự chủ tài
chính được Nhà nươc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà
tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (vi) Tổ chức
kinh tế đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất mà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Thứ hai, trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được
nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền
thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước được thực hiện quyền
chuyển nhượng nhưng phải có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền; trường hợp tiền thuê đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã mở
rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cụ thể, Luật Đất đai
năm 2013 đã bổ sung quy định cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, quy định
này đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhiều
cơ hội đầu tư hợp tác lâu dài tại Việt Nam và cũng là cơ hội để Việt Nam đón
nhận các chương trình, dự án đầu tư lớn của nước ngoài vào trong nước.
Thứ tư, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất trả tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế thuê
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; tổ chức kinh tế
16



Người Việt nam định cư ở nước ngoài thuê lại đất trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà
trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại;
Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm
2013; bao gồm: (i) Có Giấy chứng nhận ; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii)
Trong thời hạn sử dụng đất; (iv) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án.
Thứ ba, Theo khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định
các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân, bao gồm: (i) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii)
Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; (iii)
Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; Cá nhân tham gia
hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực
hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp
đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.
Thứ tư, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm trường hợp đất thuộc
diện thu hồi để thực hiện dự án thì hộ gia đình, cá nhân có quyền góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất với chủ đầu tư để thực hiện dự án theo quy
định của chính phủ (Điểm i, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013). Với
quy định này đã mở rộng quyền đồng thời cũng tạo điều kiện cho các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục đầu tư kinh doanh trên đất nhằm ổn
định cuộc sống tránh được những xáo trộn khi bị thu hồi đất. Đây là một điểm
mới nhằm hạn chế được rất nhiều những hệ quả của việc thu hồi đất để lại.
Thứ năm, pháp luật đất đai hiện hành không chỉ quy định các trường hợp
chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà
còn đưa ra những cơ sở pháp lý để xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc
góp vốn này. Theo đó việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: