ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ HIỂN

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI
GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH
DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


HÀ NỘI - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ HIỂN

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI
GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH
DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN
SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ........................6
1.1.

Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao
dịch kinh doanh bất động sản.......................................................... 6

1.1.1. Mục đích, ý nghĩa và đặc điểm của dịch vụ môi giới trên sàn
giao dịch kinh doanh bất động sản ... Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nƣớc trên
thế giới và bài học rút ra cho Việt NamError! Bookmark not defined.
1.2.

Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới
bất động sản trên sàn giao dịch ..... Error! Bookmark not defined.

1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh của pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản trên sàn giao dịch............... Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên sàn giao
dịch bất động sản .............................. Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1.............................. Error! Bookmark not defined.
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined.
2.1.

Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản
trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined.



3.2.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về

dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt NamError! Bookmark
3.2.1. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ
môi giới trên sàn giao dịch bất động sảnError! Bookmark not defined.


3.2.2. Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất
động sản ............................................ Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.............................. Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN .................................................. Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 11
PHỤ LỤC ..................................................... Error! Bookmark not defined.


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ASEAN:

Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á

LKDBĐS:

Luật Kinh doanh bất động sản

SGDBĐS:

Sàn giao dịch bất động sản

cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định về môi giới bất động sản đƣợc ghi
nhận kể từ khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, việc áp dụng các quy định về môi

1


giới bất động sản cũng còn nhiều trở ngại, hiện tại pháp luật chƣa quy định
riêng và chi tiết đối với dịch vụ môi giới trên SGDBĐS. Để khắc phục những
trở ngại này cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản nói
chung, các quy định pháp luật về môi giới trên SGDBĐS nói riêng. Để đƣa ra
các giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ về các quy định
pháp luật hiện hành, cũng nhƣ thực trạng áp dụng các quy định này để có thể
tìm ra những tồn tại, khuyết điểm. Chính vì vậy, tôi chọn đề tài “Hoàn thiện
pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam” để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu
Việc nghiên cứu và xây dựng thị trƣờng bất động sản với các thể chế
của nó đối với các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng phát triển không còn là vấn
đề mới. Tuy nhiên đối với thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam, công việc này
mới chỉ đƣợc quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ lý luận. Hơn thế nữa,
các công trình nghiên cứu tổng quát, chƣa đi vào từng lĩnh vực cụ thể, chi tiết.
Điều này đƣợc thể hiện trong một số công trình nghiên cứu nhƣ:
- Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam do NXB Tài
chính xuất bản năm 2003.
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của Trần
Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tƣ pháp xuất bản năm 2009.
- Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS. Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu
T11/2009 tại Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội.

trên SGDBĐS. Thông qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm
góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản
trên sàn giao dịch.

3


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng
Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác - Lênin
làm cơ sở phƣơng pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình
nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phƣơng pháp sau:
- Phƣơng pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các
tài liệu liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản cũng nhƣ dịch vụ môi
giới bất động sản trên SGDBĐS; thu thập thông tin về thực tiễn hoạt động
môi giới bất động sản trên SGDBĐS.
- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin thu
thập đƣợc, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đƣa ra những nhận
xét, đánh giá về các quy định của pháp luật, thực trạng hoạt động môi giới.
Theo đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản trên SGDBĐS theo LKDBĐS 2006 và các văn bản pháp luật có liên
quan, đồng thời phân tích một số điểm mới trong LKDBĐS năm 2014 (sẽ có
hiệu lực vào ngày 01/7/2015).
6. Những đóng góp mới của Luận văn
Qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn, tác giả đã hệ thống hóa các quy
định của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam; đánh giá về thực tiễn áp dụng các quy định
về môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá 13, LKDBĐS năm 2014 đã đƣợc thông
qua với 6 Chƣơng, 82 Điều và sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, đã cụ thể
hoá đƣờng lối, quan điểm của Đảng và Hiến pháp năm 2013 về phát triển nền

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
kinh doanh bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, quá trình trao đổi
hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng
phong phú và phƣơng thức trao đổi hàng hóa theo đó ngày một dạng hơn. Thị
trƣờng càng phát triển, sản phẩm và dịch vụ ngày càng tăng về số lƣợng, đa
dạng và phong phú về thể loại. Do đó, đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời tham
gia giao dịch những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm
giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất. Chính vì vậy cần
có khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lƣu thông hàng hóa, rút ngắn thời
gian tìm kiếm, gặp gỡ giữa những ngƣời có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề
môi giới tồn tại từ rất lâu trong nền kinh tế hàng hóa.
Hoạt động môi giới không phải ngẫu nhiên xuất hiện mà phải có một số
yếu tố nhất định, đƣợc coi là nguyên nhân làm xuất hiện của nghề này, đó là
phải có nhu cầu về giao dịch hàng hóa (có ngƣời cần mua, ngƣời cần bán;
ngƣời cần cho thuê, ngƣời cần thuê...), đồng thời các bên tham gia giao dịch
về hàng hóa không thể tự tìm đƣợc đối tác của mình hoặc không tự giải quyết
đƣợc công việc, nhu cầu của mình hay giải quyết không hiệu quả thì cần phải
tìm đến ngƣời thứ 3 (đó là nhà môi giới) có đủ năng lực, điều kiện để giúp
giải quyết những công việc và đáp ứng nhu cầu của các bên liên quan trong
các giao dịch hàng hóa.
Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học thì môi giới đƣợc hiểu
là “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì”.
6


Theo Điều 150 Luật Thƣơng mại 2005, môi giới thƣơng mại là việc
làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thƣơng mại
trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ

động sản. Thị trƣờng bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời
tham gia giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên
mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi
nhất. Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp và đa dạng hơn sẽ thúc đẩy
quá trình lƣu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa
những ngƣời có nhu cầu giao dịch với nhau. Bên cạnh đó, khi các quan hệ
giao dịch bất động sản vƣợt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân
cƣ hay là phạm vi một nƣớc với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị
trƣờng bất động sản đòi hỏi có một trung gian có đủ năng lực, điều kiện giúp
các giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng. Trên cơ sở đó, sàn giao
dịch kinh doanh bất động sản ra đời.
SGDBĐS là khái niệm đƣợc biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới, đây
là cầu nối giữa Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời mua. Ở Việt Nam, khái niệm
SGDBĐS còn khá mới mẻ, trƣớc đây, trên thị trƣờng bất động sản, ngƣời ta
thƣờng nhắc đến những chủ thể nhƣ: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung
tâm giao dịch, môi giới nhà đất ... Theo quy định của LKDBĐS năm 2006 thì
sàn giao dịch là một hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, nó độc lập với
các hoạt động kinh doanh khác. Doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh từng
dịch vụ riêng biệt hoặc đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực hiện các dịch vụ
khác, nhƣ: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tƣ vấn bất động sản;
quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản. Trong đó,
dịch vụ môi giới là nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong các hoạt động của
SGDBĐS. Dịch vụ môi giới trên SGDBĐS ngoài việc tuân thủ các quy định
của pháp luật về môi giới thƣơng mại nói chung, môi giới bất động sản nói
riêng mà còn tuân thủ các quy định về SGDBĐS.

8


Để có cái nhìn tổng quan về vị trí, vai trò của môi giới trên sàn giao

có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện
đƣợc giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp
đồng mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản. Nhƣ vậy có thể thấy pháp luật vẫn quy định cho SGDBĐS đƣợc tiến
hành một số dịch vụ bất động sản, đối chiếu quy định này với khoản 2 Điều 3
LKDBĐS năm 2014 thì dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục là một trong
những nội dung hoạt động quan trọng và chủ yếu của SGDBĐS.
Thứ hai, vai trò của SGDBĐS. SGDBĐS có thể đƣợc hiểu nhƣ một
“chợ chuyên biệt” để giao dịch về bất động sản, không phân biệt đối tƣợng
tham gia là tổ chức hay cá nhân. Xét tổng thể thì việc đƣa bất động sản giao
dịch qua sàn sẽ giúp Nhà nƣớc quản lý đƣợc các giao dịch bất động sản, từ đó
có chính sách kịp thời để điều tiết thị trƣờng, bảo đảm hoạt động kinh doanh
bất động sản theo đúng định hƣớng và đúng yêu cầu đặt ra [57, tr.150].
Thông qua SGDBĐS, Nhà nƣớc sẽ kiểm soát đƣợc hoạt động bán, cho
thuê hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo
định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc đột xuất, các doanh nghiệp bất động sản phải
phải báo cáo kết quả hoạt động của mình cho cơ quan có thẩm quyền, qua đó
giúp Nhà nƣớc biết đƣợc số lƣợng hàng hoá đƣợc đƣa vào lƣu thông, giá mua
bán, nhu cầu giao dịch, làm cơ sở để Nhà nƣớc đƣa ra các giải pháp nhằm
bình ổn thị trƣờng, xử lý những doanh nghiệp có vi phạm.
SGDBĐS sẽ từng bƣớc hạn chế đƣợc các giao dịch không chính thức,
giao dịch ngầm, làm tăng các giao dịch lành mạnh, hạn chế tối đa thất thu
thuế từ việc chuyển nhƣợng bất động sản. Thông qua báo cáo hoạt động của
các sàn giao dịch, Nhà nƣớc sẽ biết đƣợc các hạn chế, sự không phù hợp của
các chính sách về bất động sản, các quy định về giao dịch bất động sản để có
sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện để các chủ thể gặp
thuận lợi hơn trong kinh doanh bất động sản.

10


http://www.moc.gov.vn, (ngày 08/5/2014).

6.

Báo Xây dựng điện tử (2014), Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
http://www.moc.gov.vn, (ngày 07/5/2014).

7.

Gia Bảo (2014), Những điểm đáng chú ý về Luật Nhà ở và Luật Kinh
doanh bất động sản mới, http://www.cafef.vn, (ngày 25/11/2014).

8.

Bộ Xây dựng (2007), Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007
về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động
sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, Hà Nội.

9.

Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008
hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 153/NĐ-CP ngày
15/10/2007, Hà Nội.

11


10.


Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007,
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản,
Hà Nội.

16.

Công ty Bất động sản Goldland (2012), Hoạt động môi giới bất động
sản tại Mỹ, Tài liệu đào tạo chứng chỉ môi giới bất động sản,
http://www.daotaobatdongsan.info.

17.

Cục Quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản, Bộ Xây dựng (2009),
Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới bất động sản,
http://www.vnreal.vn, (ngày 30/11/2009).

18.

DA (2012), Người mua vẫn ngại giao dịch qua sàn, http://dothi.net,
(ngày 31/5/2012).

12


19.

Nguyễn Văn Danh (2013), “Thực trạng thị trƣờng bất động sản thành
phố và các giải pháp của thành phố nhằm tháo gỡ khó khăn, khôi phục
thị trƣờng trong thời gian tới”, Tạp chí Sài Gòn đầu tư và xây dựng.


25.

Lƣu Đức Hải - Hà Huy Ngọc (2011), Dịch vụ môi giới bất động sản:
Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam,
http://luathoc.cafeluat.com, (ngày 18/1/2011).

26.

An Huy (2012), Báo kết quả giao dịch bất động sản qua sàn,
http://www.tienphong.vn, (ngày 5/7/2012).

27.

Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật về kinh
doanh bất động sản”, NXB Tƣ pháp, Hà Nội

28.

Bùi Hoà (2014), Luật kinh doanh bất động sản 2014 – quy định mới
bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê mua bất động sản hình thành
trong tương lai, http://www.vuanhlaw.com.vn, (ngày 17/12/2014).

13


29.

Ngọc Khánh (2010), Chấn chỉnh hoạt động môi giới,
http://www.anninhthudo.com, ngày 08/03/ 2010.



36.

Minh Ngọc - Minh Châu (2009), Môi giới bất động sản phải dần
chuyên nghiệp, http://www.baoxaydung.com, (ngày 03/4/2009).

37.

Nguồn Đầu tƣ (2014), Sàn giao dịch bất động sản: Bỏ vì khó thực
hiện, http://www.batdongsan.com.vn, (ngày 7/6/2014).

38.

Doãn Hồng Nhung (2009), “Đôi điều về nghề môi giới bất động sản ở
Việt Nam”, Tạp chí Xây dựng, Bộ Xây dựng, (9), tr.46-49.

39.

Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.

40.

Doãn Hồng Nhung (2009), “Tạo dựng đẳng cấp và thƣơng hiệu môi
giới bất động sản ở Việt Nam”, Tạp Chí bất động sản - nhà đất Việt
Nam, Tạp chí Hiệp hội bất động sản Việt Nam, (702), tr.41-42.

14



Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội.

48.

Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.

49.

Sàn giao dịch bất động sản ACB (2014), Biểu phí các dịch vụ bất động
sản tại ACBRS.

50.

Sàn giao dịch bất động sản Châu Á (2014), Biểu phí dịch vụ bất động
sản tại Asianreal.

51.

Sàn giao dịch bất động sản COMA18 (2009), Quy định về quy trình
thực hiện và mức thu phí dịch vụ môi giới bất động sản tại sàn giao
dịch bất động sản COMA18.

52.

Sàn giao dịch bất động sản LanMak (2014), Tài liệu về quy trình và kỹ
năng môi giới bất động sản

53.

Thanh Thịnh (2013), Môi giới bất động sản Việt Nam thiếu nhiều kỹ

sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

59.

Viện Kinh tế Xây dựng (2013), Thị trường bất động sản và tác động
đến ổn định kinh tế vĩ mô, sản xuất kinh doanh và bảo đảm an sinh xã
hội, http://www.cus.vnu.edu.vn, (ngày 15/4/2013).

16