TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng,bồi thư ờng,hỗ trợ
và bố trí tái định cư của dự án khu Tái định cư Phước Lý trên
địa bàn phường Hòa An, Quận Cẩm Lệ , thành phố Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Tố Huyền
Lớp: QLĐĐ K45A
Thời gian thực hiện:
Địa điểm thực tập: Phòng TN & MT quận Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Phạm Gia Tùng
Bộ môn: CN Quản lý đất đai

Năm 2015
1


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông lâm Huế và
thực tập tốt nghiệp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Cẩm Lệ, tôi đã
hoàn thành đề tài tốt nghiệp “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư của dự án khu Tái định cư Phước Lý”
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này,tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu
sắc tới: Thầy giáo: Th.S. Phạm Gia Tùng bộ môn Công nghệ quản lý đất đai,
người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian học tập.

UBND

: Uỷ ban nhân dân

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

BTTH

: Bồi thường thiệt hại

NSNN

: Ngân sách nhà nước

TW

: Trung ương

QSDD

: Quyền sử dụng đất

ĐTXD

: Đầu tư xây dựng

UBMTTQ


Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các hoạt động công nghiệp, thương
mại dịch vụ, nhu cầu sử dụng đất của thành phố ngày một tăng cao.Diện tích khá
lớn đất được thu hồi và chuyển mục đích để phục vụ cho phát triển ngành công
nghiệp, thương mại dịch vụ, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại địa phương. Vì
vậy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định đã và đang trở
thành một vấn đề nóng bỏng phức tạp được dư luận và xã hội quan tâm, đòi hỏi
phải có những nỗ lực giải quyết thoả đáng và làm hài lòng người dân để tránh
trường hợp xảy ra khiếu nại của người dân đối với những người thực hiện dự án.
Đó không phải là một công việc đơn giản mà dễ dàng thực hiện mà đòi hỏi cả
một quá trình nghiên cứu những nhu cầu của người dân sau khi giải toả mặt
6


bằng. Cần phải tìm hiểu nguyên nhân rõ ràng để có những biện pháp khắc phục
hợp lí để dự án đi vào thực hiện nhanh chóng đúng tiến độ. Mặc dù đã được
những thành tựu nhất định nhưng vẫn còn nhiều khó khăn và vướng mắc đã và
đang nảy sinh trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở phường Hòa An đã
phần nào ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Để tìm hiểu các chính sách giải
toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đánh giá đúng thực trạng triển khai của các
dự án trên địa bàn phường Hoà An, Quận Cẩm Lệ, Thành phố Đà Nẵng. Từ đó
kịp thời đề xuất những giải pháp tích cực nhằm đẩy nhanh tiến độ việc thực hiện
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án trên địa bàn nghiên cứu. nên tôi
tiến hành chọn đề tài :“Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng,bồi thường,hỗ
trợ và bố trí tái định cư của dự án khu Tái định cư Phước Lý trên địa bàn
phường Hòa An, Quận Cẩm Lệ , thành phố Đà Nẵng.’’
1.2. Mục đích chung của đề tài nghiên cứu
Nghiên cứu việc đánh giá công tác giải phóng mặt bằng của dự án khu tái
định cư phường Hòa An, Cẩm Lệ. Trên cơ sở rút ra những nhận xét về tích
cực và hạn chế của công tác giải phóng mặt bằng, đời sống của người dân sau
khi định cư chỗ ở mới, nhận xét về tiến độ thực hiện của dự án.

PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU
2.1 Khái niệm và vai trò của đất đai
2.1.1 Khái niệm
Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ
Trái đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì, trên đó cây cỏ
có thể mọc được. Đất hình thành do tác động tổng hợp của nước, không khí và
sinh vật lên đá mẹ.
Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường
sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất .
Theo V.V Đôccutraiep (1846-1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi
một cách tự nhiên dưới tác động của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa
hình, khí hậu và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) V.R Villiam (1863-1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày
khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng.
Theo quan điểm của C. Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều
kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của một quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất .
2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của đất đai:
Đất đai có vai trò và ý nghĩa rất quan trọng trong sự sinh tồn của muôn loài
và sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai không chỉ là tư liệu sản
xuất đặc biệt mà còn là đối tượng lao động của loài người . Đất đai tham gia vào
tất cả các hoạt động sản xuất của con người , là nền tảng xây dựng lên nền văn
hóa xã hội , là thành phần quan trọng của một nền kinh tế . Với vai trò đặc biệt
của mình cùng với các đặc điểm đặc trưng của đất đai, càng đòi hỏi việc sử dụng
đất đai tiết kiệm và hợp lí
Đất đai có ý nghia rất quan trọng đó là : đất đai tham gia vào sự phát triển
kinh tế . Đất đai là yếu tố quan trọng trong sự phát triển của tất cả các ngành
nghề kinh tế . Mỗi ngành , mỗi nghề sử dụng đất đai khác nhau , song đất đai là

Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật
mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới
2.2.4. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà, các tài sản liên quan khác trên diện tích đất bị thu hồi để thực
hiện các dự án xây dựng mới một số công trình phục vụ cho mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.[5]
11


Giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh hay chậm, thuận lợi hay không
thuận lợi là phụ thuộc vào các chính sách bồi thường, tái định cư áp dụng trong
từng dự án có thỏa đáng không, có được người dân chấp nhận không.
Việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư được
bắt đầu từ khi thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng cho đến lúc bàn giao mặt
bằng cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
2.2.5. Bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị và công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của một chủ thể khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Vì vậy, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá
trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.[4]
+ Bồi thường về đất là bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước
thu hồi theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì đền bù bấy nhiêu.
Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên thực
địa, thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất.

trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian
tiến hành giải phóng mặt bằng.
+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời
gian và việc thực hiên dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo
dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự
án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn một dự
án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải phóng mặt bằng chậm,
kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc
thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh
hưởng đến việc thực hiện dự án khác.
- Về mặt kinh tế của dự án:
- Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải
toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. giải
phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành
tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu
tư. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nướccó nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay
vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công
trình khác.
- Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
+ Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra
13


hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục
tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách

14


Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp

xác định giá trị bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án. Mọi
giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên với những dự
án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức
15


nghe ý kiến người dân; định giá bồi thường
Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì Nhà Nước bồi thường với
giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà
Nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường.[2]
2.3.2. Trung Quốc
Do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên ở Trung Quốc không có chính sách
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp. Tuy nhiên,
tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi
đất, nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất
của các chủ sử dụng.
Về phương thức bồi thường, nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thường, bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Giá
bồi thường được xác định theo giá thị trường được quy định cho từng khu vực
và chất lượng nhà, trên cơ sở điều chỉnh cho phù hợp với thực tế, được nhà nước
tác động điều chỉnh tại thị trường đó. Đối với các dự án phải bồi thường GPMB,
kế hoạch TĐC chi tiết được chuẩn bị trước khi thông qua dự án cùng với việc
dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng địa phương, từng hộ gia đình và từng người
bị ảnh hưởng.[7]
2.3.3. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dời
dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào thành thị, thủ đô Xê-un đã phải đối mặt với
tình trạng thiếu đất trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập
cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.

các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công
tác bồi thường, GPMB của luật đất đai năm 1993.
Những quy định về bồi thường, GPMB của Luật đất đai năm 1993 đã dạt
được những thành tựu quan trọng trong những giai đoạn đầu thực hiện, nhưng
càng về sau do sự phát triển của kinh tế - xã hội, nó làm mất đi dần vai trò động
lực phát triển. Để cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai 1993 thì Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2011 ra đời. Bên cạnh đó nhiều Nghị
định, thông tư được ban hành nhằm qui định, hỗ trợ việc thực thi các chính sách
liên quan đến việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. [5]
- Nghị định số 90/CP ngày 17/09/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lọi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định 90/CP.
17


2.4.3. Thời kì từ khi có Luật đất đai năm 2003
Luật Đất Đai năm 2003 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể
hiện đầy đủ nhất so với các Luật Đất Đai đã ban hành trước đó đặc biệt với nội
dung thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng và bồi thường thiệt hại về đất khi nhà
nước thu hồi đất. Tại điều 106 Luật Đất Đai năm 2003 quy định rõ hơn về quyền
của người sử dụng đất được giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất. Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian được giao
đất, sử dụng đất đúng mục đích được giao. Đây chính là căn cứ cho quyền sử
dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

trong công tác thu hồi đất.
2.5. Hội đồng Bồi thường thiệt hại và Vai trò của các bên liên quan
Vai trò của các bên liên quan :
* UBND Tỉnh/ Thành phố Trực thuộc TW
- Chỉ đạo các sở, ban, ngành và các đơn vị liên quan, đơn vị điều hành
dự án lập dự án tái định cư, khu tái định cư để phục vụ việc thu hồi đất. Tổ
chức bảo vệ quỹ đất, kiểm định bồi thường thiệt hại, hỗ trợ theo đúng qui
định, báo cáo đề xuất giải quyết các vướng mắc của các hộ giải toả, tổ chức
thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.
- Phê duyệt giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại.
- Chỉ đạo các đơn vị liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố
cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền pháp
luật quy định.
- Chỉ đạo UBND quận,huyện thực hiện việc xử lý hành chính theo qui
định của pháp luật đối với hộ không chấp hành quyết định thu hồi đất của
UBND tỉnh/thành phố.
- Chỉ đạo, kiểm tra và xử lí vi phạm trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
* Sở Tài Chính
- Có trách nhiệm thẩm định gia đền bù giải tỏa để đảm bảo việc thực hiện
đúng chính sách, chế độ quy định của thành phố, trình UBND tỉnh/thành phố
phê duyệt giá trị đền bù.
- Cử cán bộ trực tiếp kiểm tra việc áp giá bồi thường thiệt hại của từng hộ
dân đảm bảo đúng chính sách, chế độ quy định và thẩm định giá trị bồi thường,
hỗ trợ trình UBND tỉnh/thành phố ra quyết định phê duyệt bồi thường thiệt hại.
- Kịp thời đề xuất bổ sung, sửa đổi các chính sách, đơn giá bồi thường khi
có những vấn đề vướng mắc nảy sinh trong quá trình bồi thường giải tỏa. Phối
hợp các sở, ban, ngành, xác định đơn giá đất trong khu quy hoạch để trình UBND
19



Xây Dựng chủ trì thẩm định lại chất lượng.
- Chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng xác định vị trí quy mô
khu tái định cư cho phù hợp với quy hoạch phát triển chung của địa phương
trình UBND tỉnh/thành phố phê duyệt.
* UBND cấp quận/huyện
- Là chủ tịch hội đồng bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng dự
án đối với ranh giới thu hồi đất trong phạm vi quản lí của quận, huyện thực
21


hiện đúng nhiệm vụ, chức năng do UBND tỉnh/thành phố giao.
- Ban hành các quyết định thu hồi đất với từng hộ.
- Xác minh làm rõ nguồn gốc tính hợp pháp về nhà, đất của từng hộ
giải toả, tổ chức họp Hội đồng xét duyệt tính hợp pháp về nhà và đất ở theo qui
định, ban hành quyết định phê duyt tính pháp lý về nhà, đất của từng hộ giải
toả để làm cơ sở tính toán thẩm định giá trị bồi thường, phê duyệt giá trị bồi
thường.
- Tổ chức họp hội đồng bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng,
giải quyết, xử lý các vướng mắc trong quá trình giải toả dự án, báo cáo đề
xuất UBND thành phố giải quyết nhưng trường hợp vượt quá thẩm quyền.
- Chủ trì họp hội đồng bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng dự
án tổ chức tiếp dân giải quyết các vướng mắc của các hộ giải toả về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư theo đúng qui định hiện hành.
* Công ty CP Đầu tư Đà Nẵng – Miền Trung
- Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND thành phố ra
Quyết định thu hồi đất tổng thể.
- Phối hợp với Sở Tài Chính đề xuất giá đất tái định cư đối với các hộ giải
tỏa , trình UBND thành phố phê duyệt .
- Phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận về việc ra Quyết
định thu hồi đất chi tiết của từng hộ giải tỏa của dự án .

thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo
theo giá đất tăng lên hoặc ngược lại.
b.An ninh xã hội: Khu nhà ở hay khu thương mại dịch vụ… trật tự xã
hội tốt thì người dân cảm thấy an toàn. Vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư
trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
c.Đầu cơ nhà đất: Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc
biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu do người đầu
cơ tranh mua đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán
tháo làm cho đất rớt giá.
d.Tiến trình đô thị hóa: Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện ở
hai mặt sau: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá
đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc
độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
2.6.3. Nhân tố quốc tế
a. Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, khi một nước
bùng phát nguy cơ kinh tế thì giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và
ngược lại.
23


b.Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia tốt
đẹp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến
cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại.
2.6.4. Nhân tố kinh tế
a.Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng
thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật
giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã
hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
b.Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan