TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
Tên đề tài:
Nghiên cứu ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử
dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê, thành
phố Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện:
Lớp:

Quản lý thị trường bất động sản 45

Giáo viên hướng dẫn:
Bộ môn:

Hồ Thị Thu Nga

PGS.TS Huỳnh Văn Chương

Công nghệ quản lý đất đai

NĂM 2015


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
QH
QHSDĐ

Chữ viết đầy đủ
Quy hoạch
Quy hoạch sử dụng đất

BĐS

Bất động sản

ĐVT

Đơn vị tính

TB

Trung bình

SX

Sản xuất

DV XH

Dịch vụ xã hội


2

1.2.1. Mục đích.....................................................................................................2
1.2.2. Yêu cầu.......................................................................................................2
PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..................................3
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN

3

2.1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất......................................................3
2.1.1.1. Các vấn đề chung về đất đai.....................................................................3
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản..................................................10
2.1.2.1. Bất động sản (BĐS)................................................................................10
2.1.2.2. Thị trường bất động sản..........................................................................12
2.1.2.3. Những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản.............................18
2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đối với thị trường bất động sản.....................21
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN

23

2.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất..........................................................23
2.2.1.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở trong và ngoài nước.......................23
2.2.1.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng...........................24
2.2.2.Tình hình thị trường bất động sản..........................................................25
2.2.2.1. Khái quát tình hình thị trường bất động sản Việt Nam..........................25
2.2.2.2.Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng trong những năm
gần đây.................................................................................................................27
2.2.2.3. Tình hình quản lý đất đai trong thị trường bất động sản Thành phố Đà
Nẵng....................................................................................................................29
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ.....................................30

4.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm..................................................................36
4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng........................................................38
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI QUẬN THANH KHÊ

38

4.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất.............................................................38
4.2.2.Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản lý Nhà nước về
đất đai.................................................................................................................43
4.2.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình
quản lý sử dụng đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.......................43
4.3. ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

44

4.3.1. Giới thiệu phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế
hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2010 -2015)...........................................................44
4.3.1.1. Cơ cấu sử dụng đất quận Thanh Khê giai đoạn 2015 – 2020.................44
4.3.1.2. Diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đất đến năm 2020.............47
4.3.2. Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị
trường bất động sản..........................................................................................48
4.3.2.1. Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến cung bất
động sản...............................................................................................................48
4.3.2.2. Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến cầu bất
động sản...............................................................................................................52


4.3.2.3. Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến giá bất
động sản...............................................................................................................55
4.3.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến quyền

đầu.......................................................................................................................49
Bảng 4.8. Danh mục các dự án, công trình về đất ở dự kiến thực hiện giai
đoạn 2010 – 2015................................................................................................49
Bảng 4.9.Tổng hợp số lượng giao dịch trên địa bàn 4 phường qua các năm
.............................................................................................................................53
Bảng 4.11. Giá đất trung bình của hai khu quy hoạch..................................57
Hình 4.4.Biểu đồ so sánh giá đất trung bình giữa hai khu quy hoạch A32 và
khu quy hoạch 375.............................................................................................58



DANH MỤC CÁC BẢN ĐỒ
Bản đồ 1.Bản đồ hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2010.........40
Bản đồ 2. Quy hoạch sử dụng đất quận Thanh Khê đến năm 2020.............45
Bản đồ 3. Quy hoạch chi tiết công trình Khu gia đình quân nhân sư đoàn
375.......................................................................................................................63
Bản đồ 4. Quy hoạch chi tiết công trình Khu gia đình nhà ở quân đội nhà
máy A32..............................................................................................................64

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1.Vị trí địa lý địa bàn nghiên cứu........................................................33
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất của quận Thanh Khê năm 2010....................41
Hình 4.3. Số lượng giao dịch trên địa bàn 4 phường qua các năm...............54


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là quà tặng của thiên nhiên ban cho con người, là tài sản vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm


Khêđã và đang triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2010 - 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015). Trong quá trình thực hiện
phương án cũng đã đem về cho quận những kết quả, thành công nhất định, góp
phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất
động sản nói riêng. Song vẫn còn tồn tại những bất cập, hạn chế nhất định.
Thị trường bất động sản của Đà Nẵng nói chung và của Thanh Khê nói
riêng đã bị đóng băng trong một thời gian khá dài, có thể do nhiều nguyên nhân
khác nhau, yếu tố bất hợp lýtrong việc quy hoạch sử dụng đất hay định hướng
quy hoạch không đúng cũng là nguyên nhân không thể bỏ qua. Công tác quy
hoạch chưa mang tính định hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản
do vai trò cũng như ảnh hưởng của nó đối với thị trường bất động sản chưa được
đề cao. Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, việc nghiên cứu, phân tích đầy đủ về
ảnh hưởng của một số dự án cụ thể trong phương án quy hoạch sử dụng đất đến
thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê từ đó tìm ra được các giải pháp
thích hợp nhằm nâng cao chất lượng triển khai của các dự án quy hoạch để phát
triển tốt thị trường bất động sản là một việc làm vô cùng quan trọng và cần thiết
trong giai đoạn hiện nay. Xuất phát từ thực tế trên, được sự hướng dẫn của thầy
giáo, PGS.TS Huỳnh Văn Chương, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu
ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất
động sản tại quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng”.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
-Đánh giá được ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất
đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê
-Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng triển khai của các dự
án trong quy hoạch sử dụng đất để phát triển tốt thị trường bất động sản.
1.2.2. Yêu cầu
- Hiểu biết về tình hình phát triển kinh tế-xã hội cũng như tình hình quản lý
và sử dụng đất đai của địa bàn nghiên cứu

đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,
nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều
ngang – trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [3].
b. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng cũng là một vật thể mang tính lịch sử
luôn tham gia các mối quan hệ xã hội. Do vậy quá trình sử dụng đất luôn luôn
chịu sự chi phối bởi các điều kiện, quy luật sinh thái tự nhiên cũng như chịu sự
ảnh hưởng của các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội:
- Yếu tố tự nhiên:
3


+ Điều kiện khí hậu: Đất được hình thành và phát triển trong từng điều kiện
khí hậu cụ thể, do đó sử dụng đất theo vùng, theo mùa.
+ Điều kiện địa hình: Địa hình là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến việc sử
dụng đất của các ngành nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đất có độ dốc, địa hình
phức tạp sẽ ảnh hưởng đến giá trị công trình và gây khó khăn cho thi công.
+ Điều kiện thổ nhưỡng: Đất có những tính chất hóa học, lý học và sinh
học nhất định, đối tượng sử dụng đất có những nhu cầu sử dụng đất riêng biệt,
do đó sử dụng đất dựa theo kết quả đánh giá, phân hạng đất thích hợp.
+ Điều kiện thủy văn: Mỗi vùng đều có hệ thống và chế độ thủy văn, thủy
địa cụ thể quyết dịnh nguồn nước cung cấp cho các yêu cầu sử dụng đất theo các
đặc điểm của nguồn nước và chịu sự chuyển đổi của nguồn nước.
+ Điều kiện không gian: Sử dụng đất căn cứ vào đặc điểm địa hình, quy mô
diện tích, hình thể mảnh đất [4].
- Yếu tố kinh tế – xã hội
+ Điều kiện dân số, lao động: Dân số và lao động là nguồn lực, điều kiện
để sử dụng đất, trình độ lao động phản ánh trình độ thâm canh sử dụng đất.

- Biện pháp kinh tế: đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt
để, được biểu hiện qua hiệu quả sử dụng đất đai. Song điều đó chỉ đạt được khi
thực hiện đồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và biện pháp pháp chế.
Theo viện tài nguyên đất Liên Xô (cũ): “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các
biện pháp khai thác, sử dụng toàn diện có hiệu quả và bảo vệ tài nguyên đất” [4].
Theo hướng dẫn quy hoạch sử dụng đất đai của FAO (tổ chức lương thực
và nông nghiệp thế giới) thì “Quy hoạch sử dụng đất là việc đánh giá có hệ
thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử
dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả thông qua việc phân bổ và tái phân phối
quỹ đất trong cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với
các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã
hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất và bảo vệ môi trường” [4].
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ
thật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu
quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử
dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với
đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ
môi trường.
b. Nguyên tắc, căn cứ và nội dungcủa quy hoạch sử dụng đất
* Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: (Điều 35, LĐĐ 2013)
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới
5


phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên
kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện
nội dung sử dụng đất của cấp xã.

- Định hướng sử dụng đất 10 năm;
- Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và
cấp xã;
- Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn
vị hành chính cấp xã;
- Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng
đơn vị hành chính cấp xã;
- Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch
đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các
điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến từng
đơn vị hành chính cấp xã
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật đất đai năm 2013 đã quy định
mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận
tại Khoản 5 Điều 40, cụ thể là:“Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất
nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị
của quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh” [9].
c. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với các quy hoạch khác
- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính khoa
học, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo sự phát triển kinh
tế - xã hội, được luận chứng bằng nhiều phương án kinh tế - xã hội về phát triển
và phân bố lực lượng sản xuất theo không gian có tính đến chuyên môn hóa và
phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu

hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở
và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất đai, nhưng lại chịu sự chỉ đạo
và khống chế của quy hoạch sử dụng đất đai. Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá
thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theo
không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể. Tuy nhiên chúng có sự khác
nhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: quy hoạch ngành là sự sắp xếp
chiến thuật, cụ thể, cục bộ; quy hoạch sử dụng đất là sự định hướng chiến lược
có tính toàn diện và toàn cục.
- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai cả nước với quy hoạch sử dụng
đất đai của địa phương.
8


Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước và quy hoạch sử dụng đất đai của địa
phương cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh. Quy
hoạch sử dụng đất đai cả nước là căn cứ của quy hoạch sử dụng đất đai các địa
phương (tỉnh, huyện, xã). Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước chỉ đạo việc xây
dựng quy hoạch cấp tỉnh; quy hoạch cấp huyện xây dựng trên cơ sở quy hoạch cấp
tỉnh. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai của các địa phương là phần tiếp theo, là
căn cứ để chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai cả nước.
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch ngành, quy hoạch
tổng thểkinh tế xã hội vừa mang tính độc lập vừa mang tính tổng hợp, tiền đề
cho các ngành quy hoạch khác. Do vậy ta thường gọi quy hoạch sử dụng đất là
quy hoạch ngành của quy hoạch [4], [15].
d. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất giữ một vai trò rất quan trọng, sự quan
trọng đó thể hiện:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một biện pháp quan trọng của Nhà
nước trong việc tổ chức quản lý và kế hoạch sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm
và khoa học. Bởi vì quy hoạch sử dụng đất sẽ thống kê được từng loại đất từ đó

dụng đất đai có tầm quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào
đặc điểm của điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển
kinh tế, xã hội của mỗi vùng, lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành
nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất
đai một cách chi tiết; xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, làm cơ sở tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất,
đảm bảo an ninh, lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa – xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế được sự chồng chéo trong quản lý, gây
lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện – làm giảm sút
nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và
đất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái gây ô nhiễm môi trường dẫn đến
những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và hậu quả khó
lường về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng, ở từng địa phương,
đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường [3],[15].
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Bất động sản (BĐS)
a. Khái niệm BĐS
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái
quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động
sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ
thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc
10


gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất
động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được

củaNhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển hiện
nay, tất cả đều làm cho chi phí mua bán, giao dịch bất động sản tăng.
-Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
11


Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều
chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình song vẫn
đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho các
hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Chẳng hạn, trong một
văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diện tích nhỏ làm quầy giải
khát, một căn hộ người ta cũng có thể điều chỉnh một số diện tích cho phù hợp
với yêu cầu sử dụng của từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng
người ta cũng có thể điều chỉnh công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.
Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp nhà
nước đầu tư xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây
dựng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn
thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi
nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối
lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để
bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi
cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động
sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội.
Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các

hay còn gọi chung là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình bất
động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lại
bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp).
- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản
thành Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính
thức, hay thị trường không được kiểm soát.
b. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa
thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện
diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao
dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của
hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt
động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất
động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ
địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu,
13


cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo
nên chợ giao dịch bất động sản.
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao
dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động
sản giao dịch;
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của
thông tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy

rất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác. Đồng
thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng
khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của
vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của
vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị
trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động
sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại
hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các
tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa
khác(các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa
lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản mang
tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm
được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số
lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ,
không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về
cầu và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường
diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng
cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với
hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng
nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có
thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm
hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công.
Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng,
cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất
động sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân

khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản
thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an
toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị
hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua
kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ
thuế đối với các giao dịch bất động sản.
Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do
đó, mọi gíao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.
Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu
không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất
16