BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
HẬU
NGHIÊN CỨU ÁNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT
SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60 62 16
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Học
HÀ NỘI - 2012
2
MỤC LỤC
MỤC LỤC i
DANH MỤC CÁC BẢNG iv
MỞ ĐẦU 5
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 5
1.2. Mục đích, ý nghĩa của đề tài 6
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 7
2.1. Một số vấn đề lý luận về sử dụng đất 7
2.2. Vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 12
2.3. Dự án quy hoạch và các yếu tố tác động đến dự án quy hoạch 14
2.4. Các yếu tố tác động đến giá đất 15
2.4.1. Nhân tố nhân khẩu 15
2.4.2. Nhân tố xã hội 16
2.4.3. Nhân tố quốc tế 17
2.4.4. Nhân tố kinh tế 18
2.4.5. Nhân tố khu vực 20
2.4.6. Nhân tố cá biệt 22
4.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 66
4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và tình hình thực hiện một số dự án
của quy hoạch sử dụng đất 68
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 tỉnh Hưng Yên 68
4.2.2. Tình hình triển khai các dự án 70
4.3. Thực trạng việc quản lý và sử dụng các dự án quy hoạch 70
4.4. Giá đất và biến động giá đất trên địa bàn tỉnh 70
ii
4.1. Giá đất trên địa bàn tỉnh năm 2001 70
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71
5.1. Kết luận 71
5.1. Kiến nghị 71
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Tổng giá trị sản phẩm và tốc độ tăng trưởng kinh tế 48
của tỉnh Hưng Yên theo giá so sánh qua các năm 48
Bảng 4.2. Cơ cấu kinh tế của tỉnh Hưng Yên qua các năm 48
Bảng 4.3. Giá trị sản phẩm, chỉ số phát triển Khu vực kinh tế Nông, lâm
nghiệp và thuỷ sản của tỉnh Hưng Yên qua các năm theo giá so sánh 49
Bảng 4.4. Giá trị sản xuất khu vực công nghiệp và xây dựng 50
Bảng 4.5. Dân số và mật độ dân số tỉnh Hưng Yên 53
iv
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất đặc biệt
không thể thay thế, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai gắn liền với các hoạt
động sinh sống của con người, là mặt bằng để xây dựng các cơ sở kinh tế, công
trình xây dựng, cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, đất đai được chuyển
tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ
của cải vật chất của xã hội; là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước.
1.2. Mục đích, ý nghĩa của đề tài
- Làm rõ mối quan hệ, sự tác động giữa việc thực hiện một số dự án của
quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đến giá đất, từ đó đưa ra các giải pháp và đề
xuất những biện pháp nhằm hạn chế những bất cập về giá đất do quy hoạch sử
dụng đất không ổn định, không khoa học gây lên.
- Những đề xuất, kiến nghị phải khả thi, phù hợp với điều kiện hiện tại
và tương lai của địa phương.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Phạm vi nghiên cứu:
- Một số dự án của quy hoạch sử dụng đất tỉnh Hưng Yên như Khu
công nghiệp, khu sản xuất kinh doanh; Khu đô thị, Khu đô thị đại học và
đường giao thông quốc lộ ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên
* Đối tượng nghiên cứu:
- Việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và việc thực hiện các dự án
của quy hoạch sử dụng đất; giá đất (giá đất theo thị trường và giá đất do
UBND tỉnh ban hành), các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
6
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Một số vấn đề lý luận về sử dụng đất
* Đất và vấn đề sử dụng đất:
Theo quan điểm của FAO đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh
thái, với khái niệm này đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự
nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng đến hiện trạng và tiềm năng sử dụng
đất.
Theo quan điểm sinh thái và phát triển lâu bền, đất đai trong đánh giá
đất được hiểu như là “Một khoanh đất được xác định về bề mặt địa lý, là một
diện tích bề mặt của trái đất với những thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay
đổi có tínhh chất chu kỳ có thể dự đoán được của môi trường bên trên, bên
trong và bên dưới nó như không khí, khí hậu thời tiết, loại đất (thổ nhưỡng),
điều kiện địa chất, thuỷ văn, động vật, thực vật, những hoạt động hiện nay và
nghiệp có chất lượng cao, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên nước khan hiếm,
và những yêu cầu chuyên biệt cho phương pháp tổng hợp ngược lại với quy
hoạch chuyên ngành của vùng ven biển.
Thực hiện phương pháp tổng hợp thì tùy thuộc vào những chính sách
hổ trợ quy hoạch cho sử dụng và quản lý bền vững nguồn tài nguyên đất đai,
để tăng cường những thể chế thực thi và để đảm bảo sự bao gồm và tham gia
hành động của các chủ thể trong tiến trình xây dựng quyết định. Những hoạt
động này sẽ được hổ trợ bằng sự thay đổi các số liệu cơ bản về nguồn tài
nguyên tự nhiên và cách sử dụng, thông qua việc kết hợp sử dụng hệ thống
thông tin địa lý GIS. Những phương tiện kinh tế và xã hội cũng được mô tả và
8
được sử dụng để đảm bảo sự những đóng góp của các chủ thể trong việc thỏa
thuận sử dụng đất đai.
Phương pháp tổng hợp cho quy hoạch sử dụng và quản lý nguồn tài
nguyên đất đai bắt buộc phải bao gồm tất cả các chủ thể trong tiến trình xây
dựng quyết định cho tương lai của đất đai, và xác định đánh giá tất cả những
đặc trưng chính của sinh học tự nhiên và kinh tế xã hội của các đơn vị đất đai.
Điều này đòi hỏi sự xác định và thiết lập sự sử dụng hay không sử dụng của
mỗi đơn vị đất đai về các mặt kỷ thuật thích hợp, khả năng kinh tế, xã hội
chấp nhận và tính môi trường không suy thoái.
Phương pháp chuyên ngành thuần cho quy hoạch sử dụng nguồn tài
nguyên đất đai cần phải tránh, vì với phương pháp này có thể đưa đến những
sự suy thoái không đoán trước được. Liên quan đến vấn đề môi trường cần
thiết phải được đặt lên hàng đầu do sự tăng trưởng quá nhanh của dân số trên
thế giới, gia tăng những sự lệ thuộc vào nhau giữa các quốc gia và giữa các
vùng trên thế giới, những chú ý tăng trưởng về giá trị của hệ sinh thái tự
nhiên, và những nhận thức rằng những sử dụng đất đai hiện tại có thể ảnh
hưởng đến hệ thống khí hậu toàn cầu. Phương pháp tổng hợp hơn hẳn phương
pháp chuyên ngành là có ý nghĩa ngăn cản hay giải quyết được những mâu
chuẩn liên quan đến sử dụng đất đai, khi nó đạt tối hảo tiến trình quy hoạch và
nước cho tưới, và dễ dàng tiếp cận với phân bón vô cơ và hữu cơ.
FAO ước lượng rằng (Yudelman, 1994; trong FAO, 1993), đất nông
nghiệp có thể mỡ rộng được khoảng 90 triệu ha vào năm 2010, diện tích thu
hoạch có tăng lên đến 124 triệu ha do việc thâm canh tăng vụ cây trồng. Các
10
vùng đất có khả năng tưới trong các quốc gia đang phát triển đang được mỡ
rộng tăng thêm khoảng 23,5 triệu ha so với hiện tại là 186 triệu ha.
Những nghiên cứu chi tiết hơn đang được thực hiện về tiềm năng tưới ở
các quốc gia đang phát triển, đặc biệt là ở Châu phi. Những nghiên cứu này
chủ yếu tập trung trên các diện tích đất thích nghi kết hợp với các điều kiện
địa hình và nguồn tài nguyên nước mặt và nước ngầm để thực hiện với chi phí
thấp và không làm hủy hoại giá trị môi trường.
Kết quả của thâm canh hóa có thể xảy ra được trong các vùng đất thiên
nhiên ưu đãi hay trên các vùng đất mà con người phải can thiệp vào bằng đầu
tư kinh tế như phát triển hệ thống tưới tiêu. Như vậy cho thấy rằng trong một
tương lai gần đây sẽ giảm đi một cách có ý nghĩa diện đích đất/nông hộ nông
thôn. Khả năng diện tích đất nông nghiệp trên nông hộ trong các quốc gia
đang phát triển được dự phóng bởi FAO cho năm 2010 chỉ còn gần phân nữa
là 0,4 ha so với cuối thập niên 80 là 0,65 ha, hình ảnh này cũng cho thấy diện
tích này sẽ nhỏ hơn vào những năm 2050. Ngược lại với các quốc gia đang
phát triển, các quốc gia phát triển sẽ có sự gia tăng diện tích đất nông nghiệp
trên đầu người do mức tăng dân số bị đứng chặn lại. Điều này sẽ dẫn đến một
số đất nông nghiệp sẽ được chuyển sang thành các vùng đất bảo vệ thiên
nhiên, hay vùng đất bảo vệ sinh cảnh văn hóa hoặc phục vụ cho các mục đích
nghĩ ngơi của con người (Van de Klundert, et al., 1994; trong FAO, 1993).
Tình trạng của các quốc gia nằm trong giai đoạn chuyển tiếp thì rất khó mà dự
phóng bởi vì những tiến trình hiện tại là đang chuyển đổi từ đất đai nông
nghiệp thuộc nhà nước sang quyền sử dụng đất đai tư nhân.
Sự ước đoán của FAO thì bị giới hạn theo tỉ lệ thời gian đến năm 2010,
khi mà sự thay đổi khí hậu toàn cầu được mong ước là ảnh hưởng không đáng
12
không chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát
triển mà còn cung cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu
cầu cho cuộc sống của nhân loại.
* Đất đai là một tư liệu sản xuất
Đất là điều kiện chung nhất của lao động, là đối tượng của lao động. Song
khi đứng ngoài quá trình lao động, đất không phải là một tư liệu sản xuất. Chỉ
khi tham gia vào quá trình lao động, khi kết hợp với lao động sống và lao động
quá khứ (lao động vật hóa) thì đất mới trở thành một tư liệu sản xuất.
Để có một quá trình lao động, cần phải có con người, có đối tượng lao
động và phải có công cụ lao động. Trong quá trình sản xuất, đất luôn luôn là
đối tượng chịu sự tác động của con người. Do đó, trong quá trình lao động,
đất được coi là một tư liệu sản xuất.
* Vai trò đặc biệt của đất trong nông nghiệp
Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của bất kỳ ngành
sản xuất nào. Đất cần cho công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải,
Nhưng trong mỗi ngành đất có vai trò không giống nhau.
Trong các ngành công nghiệp chế tạo, chế biến, đất chỉ đóng vai trò thụ
động là cơ sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá trình sản xuất.
Ở đây, quá trình sản xuất và hình thành sản phẩm không phụ thuộc vào tính
chất và độ màu mỡ của đất.
Trong ngành công nghiệp khai khoáng, ngoài vai trò cơ sở không gian
như trên, đất còn là kho tàng cung cấp các nguyên liệu quý giá cho con người.
Nhưng ngay cả ở đây, quá trình sản xuất và chất lượng sản phẩm làm ra cũng
không phụ thuộc vào chất lượng đất.
Riêng trong nông nghiệp thì đất có vai trò khác hẳn. Với nông nghiệp,
đất không chỉ là cơ sở không gian, không chỉ là điều kiện vật chất cần thiết
cho sự tồn tại của ngành sản xuất này, mà đất còn là yếu tố tích cực của sản
13
xuất. Quá trình sản xuất nông nghiệp có liên quan chặt chẽ với đất, phụ thuộc
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với giá
đất tăng lên. Ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị giai đoạn 1956 – 1960
là 11 – 13%, giai đoạn 1960 – 1961 là 17 – 18%, còn ở Mỹ giai đoạn 1956 –
1966, tỷ lệ biến động giá đất chỉ là 5,5 – 6,9&. Nguyên nhân chủ yếu là ở
Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ
tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển; trong khi
đó, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh nhưng do mật độ
nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu về đất
không căng thẳng như ở Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường tương quan với trình độ
giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là xã hội trật tự ổn định, môi trường sống tốt đẹp, do đó tâm lý tạo
được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại
nhà ở này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần bị thay thế bằng gia
đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia
đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời,
15
nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng
lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng
rõ ràng.
2.4.2. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân
tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có 4 mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính
- Tình hình kinh tế thế giới:
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và
tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều
đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế
giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự
thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy
thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại
lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở
nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo
đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi
kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.
- Nhân tố chính trị quốc tế:
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan
hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác,
giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh
giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình
trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên
giá đất rớt theo.
17
2.4.4. Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc
tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định.
a) Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển
kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái
tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá
gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi
của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh
mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên
nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không
ngừng.
d) Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no
mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu
càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm
cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
e) Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản
nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo
đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị
trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao,
19
chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà
đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh
hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách
nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng
của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.
f) Mức lãi suất
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan
đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường
không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay
ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu
tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu
tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là
nắm tình hình về biến động mức lãi suất. Những nhân tố chung nói trên
của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
d) Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi
trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh
và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông
vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện
21
2.4.6. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
a) Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
b) Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng
bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
c) Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
d) Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận
tra, thanh tra, giám sát được thực hiện thường xuyên và hiệu quả, góp phần
nâng cao chất lượng và hiệu quả đầu tư. Các công trình Trung ương trên địa
bàn được triển khai tích cực.
Năm 2011, tỉnh Hưng Yên tập trung đẩy nhanh tiến độ những công trình
trọng điểm như quốc lộ 38, 39B, tỉnh lộ 200, dự án thoát lũ khẩn cấp sông
Điện biên, sông Đồng Quê - Cửu An; dự án nâng cấp đường đê tả Sông Hồng,
23
Copyright: Tài liệu đại học ©