ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN NGUYỄN NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2008-2012
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

Thái Nguyên - 2013


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên
cứu thực sự của cá nhân tôi đã được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý
thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị
trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 2012 và dưới sự hướng dẫn khoa học chu đáo, nhiệt tình của thầy giáo
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn. Các số liệu, tính toán, tổng hợp và
những kết quả trong Luận văn là trung thực, khách quan các lập luận, nhận
xét, kiến nghị được đưa ra xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý và sự
hiểu biết của bản thân tôi.

Thái Nguyên, ngày


năm 2013

Tác giả

Trần Nguyễn Ngọc


iii

MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục............................................................................................................. iii
Danh mục viết tắt ............................................................................................ vii
Danh mục bảng...............................................................................................viii
Danh mục hình ...............................................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 3
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................ 4
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 6
1.2. Khái quát về thị trường bất động sản ......................................................... 9

2.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu................................................................ 33
2.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp ..................................................................... 33
2.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp....................................................................... 34
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ................... 35
2.4.3. Phương pháp biểu đạt kết quả............................................................... 35
2.4.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan...................................... 35
2.4.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Tình hình cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội ....................... 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.................. 36
3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 36
3.1.1.2. Địa hình .............................................................................................. 36
3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết................................................................................. 37
3.1.1.4. Điều kiện thủy văn ............................................................................. 37


v

3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên......................................................................... 37
3.1.1.6. Thực trạng môi trường ....................................................................... 38
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội ............. 38
3.1.2.1. Đặc điểm xã hội ................................................................................. 38
3.1.2.2. Đặc điểm kinh tế ................................................................................ 39
3.1.3. Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của huyện Mê Linh .............. 40
3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội............... 40
3.1.3.2. Biến động sử dụng đất tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 ...... 42
3.1.4. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai huyện Mê Linh....... 42
3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản,

3.3.2.1. Về quy định quản lý thị trường bất động sản ở nước ta..................... 75
3.3.2.2. Bộ máy quản lí liên quan đến bất động sản của huyện Mê Linh....... 76
3.3.3. Đánh giá về quản lí thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh. ......... 77
3.3.3.1. Về quản lý các thành phần tham gia thị trường bất động sản............ 77
3.3.3.2. Về đầu tư nguồn lực cho thị trường bất động sản.............................. 78
3.3.3.3. Về quản lý các nguồn thu từ bất động sản ......................................... 80
3.4. Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát
triển thị trường bất động sản huyện Mê Linh, Hà Nội trong tương lai ........ 81
3.4.1. Tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản huyện Mê Linh......... 81
3.4.2. Những khó khăn về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh.......... 82
3.4.3. Các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản trong tương lai .... 83
3.4.3.1. Nhóm giải pháp về tổ chức hành chính.............................................. 83
3.4.3.2. Nhóm giải pháp về tài chính .............................................................. 83
3.4.3.3. Nhóm giải pháp tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư........................ 84
3.4.3.4. Nhóm giải pháp mang tính dài hạn .................................................... 85
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 86
1. Kết luận ....................................................................................................... 86
2. Đề nghị ........................................................................................................ 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................
PHỤ LỤC


vii

DANH MỤC VIẾT TẮT
Viết tắt
XHCN
BĐS
TTBĐS
KCN

Viết đầy đủ
Xã hội chủ nghĩa
Bất động sản
Thị trường Bất động sản
Khu công nghiệp
Quyền sử dụng đất
Thị trường đất đai
Sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nông nghiệp Nông thôn
Thị trường quyền sử dụng đất
Công nghiệp hóa
Hiện đại hóa
Ủy ban nhân dân
Hợp tác xã
Thị trấn
Vườn ao chuồng
Sản xuất kinh doanh
Hạ tầng kỹ thuật
Dồn ghép ruộng đất
Sở hữu Nhà nước
Giải phóng mặt bằng
Cam kết bảo vệ Môi trường
Nước ngoài
Chuyển mục đích
Cơ sở hạ tầng
Chuyển nhượng bất động sản
Quản lý dự án hạ tầng đất dịch vụ
Quyền sở hữu
Kinh tế xã hội

Bảng 3.13. Thống kê phòng, ban cán bộ liên quan đến quản lý BĐS tại
huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ 2008-2012 ........................ 76
Bảng 3.14. Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản để phát triển KTXH tại
huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012............. 78
Bảng 3.15. Nguồn thu về bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2008-2012 ..................................................................... 80


ix

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Mô tả khái niệm về thị trường bất động sản ................................... 12
Hình 3.2. Sơ đồ vị trí huyện Mê Linh trong thành phố Hà Nội...................... 36
Hình 3.3. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Mê Linh năm 2012 ................ 40
Hình 3.4. Biến động sử dụng đất huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 ........ 42
Hình 3.5. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở huyện
Mê Linh giai đoạn 2008-2012 ........................................................ 46
Hình 3.6. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành
chính ở huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012................................. 50
Hình 3.7. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo loại bất động sản.. 53
Hình 3.8. Nguồn cung về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà
Nội trong thời gian tới..................................................................... 61
Hình 3.9. Yếu tố quan tâm khi mua bất động sản tại huyện Mê Linh, thành
phố Hà Nội ...................................................................................... 67
Hình 3.10. Nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản ở nước ta giai
đoạn 2004 - 2012 ............................................................................ 72
Hình 3.11. Minh hoạ về sự giảm giá của bất động sản ................................... 73
Hình 3.12. Minh hoạ nợ xấu leo thang............................................................ 84




2

cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ
thống đăng ký, thông tin BĐS. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường BĐS”.
Tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Quản lý và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS" là một trong 13 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai.
Mê Linh là một huyện ngoại thành thuộc phía Tây Bắc của thủ đô Hà
Nội, với diện tích tự nhiên là 14.251ha, dân số khoảng 20 vạn gồm 18 đơn vị
hành chính cấp xã (2 thị trấn và 16 xã) có điều kiện cơ bản tương đối thuận
lợi. Đặc biệt, trụ sở làm việc của tất cả các cơ quan hành chính, tư pháp, đoàn
thể...đều được tập trung tại Khu trung tâm Hành chính huyện với quy mô diện
tích 50ha. Năm 2004, huyện Mê Linh đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt
quy hoạch không gian phát triển theo 3 vùng trọng điểm đó là: Công nghiệpĐô thị, dịch vụ tập trung và vùng sinh thái. Theo đó, huyện đã thu hồi, chuyển
mục đích đất cho KCN Quang Minh khoảng 500ha và 50 dự án nhà ở, đô thị,
chung cư khoảng 1300 ha và một số dự án về giáo dục đào tạo...
Với các điều kiện nêu trên, đã làm phát sinh nhiều loại BĐS cung ứng
cho thị trường như là đất dịch vụ, đất thương phẩm, đất đấu giá, đất dự án,
nhà chung cư, biệt thự... vì vậy, có thể nói thị trường BĐS ở huyện Mê Linh
là một thị trường đầy tiềm năng, hấp dẫn và có nhiều thách thức khó khăn, trở
ngại cho công tác quản lý. Từ một số nhận định nêu trên, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 đến 2012” trên cơ sở khoa học, khách
quan phù hợp với thực tiễn của địa phương.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá tổng hợp hoạt động thị trường BĐS và công tác quản lý về thị
trường BĐS trên địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012, nhằm tìm ra




4

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Thị trường là gì: Đó là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một thứ
hàng hóa nhất định nào đó. Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà
phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường bất động sản v.v...
cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó
diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ. Với nghĩa này, có thị
trường Hà Nội, thị trường miền Trung. Còn trong kinh tế học, thị trường được
hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số
những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với nhau, bất kể là ở
địa điểm nào, thời gian nào. Thị trường trong kinh tế học được chia thành ba
loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị
trường lao động, và thị trường tiền tệ [5]
Vậy, thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa
các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi
giới,...giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường BĐS. BĐS là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng vẫn
chịu sự tác động của quy luật cung - cầu trong nền kinh tế thị trường.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
- Thị trường bất động sản có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố
cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản. Khi giao dịch bất động thành công

sức hấp dẫn của thị trường cao. Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao
năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn


6

nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường
BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự
phát triển của thị trường.
- Thị trường bất động sản điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích
giữa các tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của
toàn xã hội và thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh
doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật bất động sản góp phần vào tăng nguồn
thu ngân sách cho Nhà nước.
Căn cứ Quyết định 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn
2050. Trong tương lai, huyện Mê Linh sẽ trở thành đô thị vệ tinh của Hà Nội,
bởi các yếu tố thuận lợi giao thông đường không, đường thủy, đường bộ...Với
con số tăng trưởng kinh tế luôn trên 18%, Mê Linh phát triển mạnh về kinh tế,
xã hội, đời sống nhân dân đang từng bước được nâng cao.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992 đã sửa đổi, bổ sung năm 2001.
- Bộ Luật dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Nhà ở năm 2006.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
- Luật Đầu tư năm 2005.
- Luật Doanh nghiệp năm 2005.
- Luật Xây dựng năm 2003
- Luật Đấu thầu năm 2005.

ương (Khóa XI) về tiếp tục đối mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh toàn tiện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước
ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
- Quyết định số 208/2004/QĐ-TTg ngày 13 tháng 12 năm 2004 của
Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt định hướng quy hoạch chung xây
dựng đô thị mới Mê Linh đến năm 2020.


8

- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 7 năm 2011 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030,
tầm nhìn đến năm 2050.
- Quyết định số 695/QĐ-UBND ngày 01 tháng 02 năm 2013 của
UBND thành phố Hà Nội về việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015).
- Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 25 tháng 11 năm 2008 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về xử lý, xắp xếp nhà, đất thuộc
sở hữu Nhà nước do các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp và các công ty
Nhà nước đang sử dụng, thuộc thành phố quản lý trên địa bàn thành phố.
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18 tháng 01 năm 2010 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở
nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24 tháng 4 năm 2013 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định 121/2009/QĐ-UBND và Quyết định số 40/2011/QĐUBND ngày 15 tháng 12 năm 2011 của UBND thành phố Hà Nội ban hành

người mua có thể không trực tiếp trao đổi, mà có thể qua các phương tiện
khác để thiết lập nên thị trường [39].
Trong nền kinh tế hiện đại, thị trường được coi là biểu hiện thu gọn của
quá trình mà thông qua đó các quyết định của các gia đình về tiêu dùng mặt
hàng nào, các quyết định của các công ty về sản xuất cái gì?, sản xuất cho ai?
sản xuất như thế nào? các quyết định của người công nhân về làm việc bao
lâu? cho ai? đều được dung hoà bằng sự điều chỉnh giá cả, quan niệm này cho


10

thấy mọi quan hệ trong kinh tế đã được tiền tệ hoá. Giá cả với tư cách là yếu
tố thông tin cho các lực lượng tham gia thị trường trở thành trung tâm của sự
chú ý, sự điều chỉnh về giá cả trong quan hệ mua bán là yếu tố quan trọng
nhất để các quan hệ đó được tiến hành.
Xét theo mức độ khái quát thì thị trường còn được quan niệm là sự kết
hợp giữa cung và cầu trong đó người mua, người bán bình đẳng cạnh tranh, số
lượng người bán nhiều hay ít phụ thuộc vào quy mô của thị trường lớn hay
nhỏ. Sự cạnh tranh trên thị trường có thể do xảy ra giữa người bán, người mua
hay giữa người mua và người bán. Việc xác định giá cả trên thị trường là do
cung và cầu quyết định [4]
Tóm lại thị trường nói chung có thể được khái niệm theo nhiều cách
hiểu khác nhau, từ nhiều gốc độ khác nhau, ở từng giai đoạn khác nhau, theo
cách tiếp cận và đối tượng tiếp cận khác nhau... trong quá trình phát triển kinh
tế hàng hoá.
1.2.2. Khái quát về tài sản, bất động sản và động sản
1.2.2.1. Khái niệm
- Tài sản: Bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại
bất động sản và động sản.

nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ
lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay
về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường,
trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu
ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối
với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát
triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là
thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,


12

cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động
sản [5]. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và
nổi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự
về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

Hình 1.1. Mô tả khái niệm về thị trường bất động sản
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị
trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản như:

+ Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó hoạt động có liên
quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.


14

+ Thị trường bất động sản phi chính thức: là thị trường mà ở đó các
giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật
(còn được gọi là thị trường ngầm).
- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các
tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành.
- Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị
trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương
mại và dịch vụ.
- Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường bất
động sản làm 3 loại:
+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua.
+ Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền
chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản: Quyền sở hữu không
thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước
- Phân loại theo thứ tự thời gian ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại:
+ Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển
nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp là thị
trường của Nhà nước với người sử dụng đất. Thị trường này mang tính công
khai và không có giao dịch ngầm, mang tính một chiều. Hiện nay, quỹ đất
quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn. Để giao đất hay cho
thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử dụng).

- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu.
- Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.