ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ YẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH
NĂM 2011

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái nguyên - 2012


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ YẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở
VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH
NĂM 2011
Chuyªn ngµnh: Qu¶n lý ®Êt ®ai
M sè: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học
TS. HOÀNG VĂN HÙNG


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị
nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa và
nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, 01 tháng 12 năm 2012
Người viết cam đoan

Nguyễn Thị Yến


iii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii

DANH MỤC ĐỒ THỊ VÀ HÌNH ......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài...................................................................................2
2.1. Mục đích...............................................................................................................2
2.2. Yêu cầu.................................................................................................................2
2.3. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................................3

lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 .........................................23
2.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 ....24
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm
2011...........................................................................................................................24
2.2.4. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố
Bắc Ninh năm 2011...................................................................................................25
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp.................................................................................25
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................25
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...............................................................25
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................25
2.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn....................................................................25
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ..............................................................26
2.3.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................26
2.3.6. Phương pháp bản đồ........................................................................................26
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý
đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 .............................................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành
phố Bắc Ninh năm 2011............................................................................................27
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai và
định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011..............................................................28


v

3.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất
thành phố Bắc Ninh năm 2011..................................................................................33
3.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất tác
động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 ...36
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 .......37

Đồ thị 3.4: So sánh giá đất trên thị trường của đường Đấu Mã theo đặc điểm của
thửa đất ......................................................................................................................57
Đồ thị 3.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm
đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí...................................................59
Hình 3.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở TP Bắc Ninh năm 2011...................61
Hình 3.7: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất................................62
Hình 3.8: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở .....................63
Hình 3.9: Yếu tố pháp lý ...........................................................................................63


vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm.......................................42
Bảng 3.2: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm .................................46
Bảng 3.3: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm...................................50
Bảng 3.4: Trích từ phụ lục 3,4,5 - thông tin điều tra ................................................56


viii

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
STT

Tên viết tắt

Tên đầy đủ

1


CP

Chính phủ

7

QĐ

Quyết định

8

TT

Thông tư

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

BĐS

Bất động sản

11


XD

Xây dựng

17

HL

Huyện lộ

18

TL

Tỉnh lộ

19

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là

nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh
nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay đổi với nhiều dự
án đầu tư. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá. Do vậy,
việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất
quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên
cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng thành phố
Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành phố
Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại khu
vực thành phố Bắc Ninh.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thành phố Bắc Ninh.
- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc
Ninh.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới
giá đất ở thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.


3

thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [15].
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực
kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do
quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa
tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.


5

1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa
tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác
về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.

làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. [26]
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.

P

Đường cầu
P0

Đường cung

E

P1

E’

D0

D1
O

Q1

Q0


S
D1
G1
D
G
Số lượng đất đai

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Đồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất


8

là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó
thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên
D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố
kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì
thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn

đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong
quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế đều
thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu
tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất [14]
1.2.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng,


10

chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị …. Trong đó vị trí là yếu tố
quyết định đến giá đất đô thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị
lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng
lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có
thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng
lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác
định giá đất. [14]

để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về
kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng,
mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh
toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía. Trên cơ sở đó xác


12

định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính
của thửa đất cần
định giá

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của
thửa đất thu được hàng năm.


13

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh
thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng
loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng đất, chi
phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh
doanh đã chi trả.
Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

-

Tổng chi phí đã


=

Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá

-

Phần giá trị hao
mòn

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để
đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có
trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm
các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư
xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình
Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
bước 1
Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển nhượng bất
động sản

Đơn giá của thửa đất


quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất
phân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất [11]
Giá trị ước tính
Tổng giá trị
Tổng chi phí
=
của thửa đất
phát triển
phát triển
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần
thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường
trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu
chính xác và có độ tin cậy cao.
- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn
phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương
pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các
mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống.